République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 29/01/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 24/00278 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VKAC

Jugement (N° 21/01049)

rendu le 12 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Dunkerque

APPELANT

Monsieur [G] [R]

né le 12 février 1946 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 10]

représenté par M^e Martin Danel, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué

INTIMÉ

Monsieur [Z] [T]

né le 25 octobre 1981 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Marianne Devaux, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué substitué par M^e Margot Montagne, avocat au barreau de Dunkerque assisté de M^e Alexandre Tronche, avocat au barreau de Dijon, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 20 octobre 2025 tenue par Catherine Courteille magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 septembre 2025

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RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[Z] [T] est propriétaire d’une parcelle de terrain située [Adresse 6] à [Localité 12], cadastrée section de [Localité 13], n°[Cadastre 3] de la section [Cadastre 9]AE d’une surface de 294 m², qu’il a reçu en donation de ses parents par acte authentique du 09 juin 2019.

Cette parcelle est située à l’arrière de la propriété des parents de M. [T] et s’y trouvent édifiés un garage et des dépendances.

L’acte de donation rappelle que cette parcelle bénéficie d’une servitude de passage sur un fonds servant, instaurée en 1934 et figurant sur les titres des différents propriétaires de la parcelle.

M. [R] est propriétaire de la parcelle de terrain située [Adresse 7], cadastrée section AE n° [Cadastre 2], à usage de passage et constituant l’assiette de la servitude consentie au profit de la parcelle AE n°[Cadastre 3].

Souhaitant vendre cette parcelle et ayant signé un compromis de vente, M. [T] a sollicité de M. [R] l’autorisation de faire passer des canalisations sous le passage en vue de viabiliser le terrain.

Par courrier du 20 novembre 2020, M. [R] a fait part d’un accord de principe et a fixé un certain nombre de conditions.

Par courrier recommandé avec accusé réception du 07 avril 2021, M. [T] a indiqué ne pouvoir accepter toutes les conditions.

Aucun accord n’étant intervenu, M. [T], par acte d’huissier signifié le 28 mai 2021, a fait assigner M. [R] devant le tribunal judiciaire de Dunkerque aux fins notamment de voir dire la parcelle [Cadastre 9] AE n°[Cadastre 3] enclavée et qu’il bénéfice d’une servitude de passage des véhicules et piétons et d’une servitude de passage des canalisations.

Par jugement du 12 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Dunkerque a :

— dit que M. [Z] [T] est titulaire d’un droit de passage perpétuel et à titre gratuit pour hommes, chevaux, bestiaux, instruments aratoires, récolte sur la drève et véhicules à moteur concernant son terrain situé [Adresse 6] à [Localité 12], section [Cadastre 9]AE n°[Cadastre 3] du cadastre, sur le fonds situé [Adresse 14] à [Localité 12], section [Cadastre 9] AE n°[Cadastre 2] du cadastre appartenant à M. [G] [R] ;

— dit que M. [T] bénéfice d’une servitude légale de passage des canalisations et tuyaux permettant le raccordement aux réseaux d’assainissement, d’alimentation en eau potable, au gaz, à l’électricité et au réseau téléphonique sur le fonds situé [Adresse 14] à [Localité 12], section [Cadastre 9]AE n°[Cadastre 2] du cadastre appartenant à M. [R] ;

— fixé l’assiette de la servitude de passage des canalisations le long du passage des véhicules, soit le long de la parcelle n°[Cadastre 2] section AE du cadastre, propriété de M. [R], du côté de la parcelle n°[Cadastre 3] section AE du cadastre allant de la [Adresse 14] jusqu’à la parcelle n°[Cadastre 3], propriété de M. [T] ;

— dit que la création de la servitude s’accompagnera d’une indemnisation au profit de M. [R] à la somme de 2500 euros ;

— condamné M. [T] à verser à M. [R] une indemnité de 2 500 euros ;

— dit que l’entretien du chemin sera réalisé aux frais exclusifs du propriétaire du fonds servant soit actuellement M. [R] ;

— dit que tous travaux de réfection ou d’aménagement qui seraient exigés par les pouvoirs publics, pour permettre le maintien de la destination actuelle de la parcelle resteraient à la charge exclusive du propriétaire du fonds servant ;

— dit que si le propriétaire du fonds dominant souhaite effectuer des travaux sur la servitude des tuyaux enfouis, il s’engage à faire connaître, préalablement à la réalisation de ces travaux, à informer le propriétaire du fonds servant de son intention et du type de travaux qu’il envisage de faire, et qu’il prendra à sa charge le coût de remise en état de ce qui aurait été détérioré ou détruit du fait des travaux ;

— débouté M. [R] de sa demande d’expertise ;

— débouté M. [R] de sa demande de constat d’huissier ;

— débouté M. [R] du surplus de ses demandes ;

— dit que la présente décision sera publiée au service de la publicité foncière compétent à la requête de la partie la plus diligente ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamné M. [R] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que M. [R] sera condamné au paiement de la présente instance au fond.

Par déclaration reçue au greffe de ce siège le 19 janvier 2024, M. [G] [R] a interjeté appel des chefs du jugement ayant :

— dit que M. [Z] [T] est titulaire d’un droit de passage perpétuel et à titre gratuit pour hommes, chevaux, bestiaux, instruments aratoires, récolte sur la drève et véhicules à moteur concernant son terrain situé [Adresse 6] à [Localité 12], section [Cadastre 9]AE n°[Cadastre 3] du cadastre, sur le fonds situé [Adresse 14] à [Localité 12], section [Cadastre 9] AE n°[Cadastre 2] du cadastre appartenant à M. [G] [R] ;

— dit que M. [T] bénéfice d’une servitude légale de passage des canalisations et tuyaux permettant le raccordement aux réseaux d’assainissement, d’alimentation en eau potable, au gaz, à l’électricité et au réseau téléphonique sur le fonds situé [Adresse 14] à [Localité 12], section [Cadastre 9]AE n°[Cadastre 2] du cadastre appartenant à M. [R] ;

— condamné M. [T] à verser à M. [R] une indemnité de 2500 euros ;

— dit que l’entretien du chemin sera réalisé aux frais exclusifs du propriétaire du fonds servant soit actuellement M. [R] ;

— débouté M. [R] de sa demande d’expertise ;

— débouté M. [R] de sa demande de constat d’huissier ;

— débouté M. [R] du surplus de ses demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2024, M. [R] demande à la cour d’infirmer en tous points le jugement du tribunal judiciaire de Dunkerque du 12 décembre 2023 et,

A titre principal :

— débouter M. [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire :

— condamner M. [T] au paiement d’une indemnité de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— dire et juger que la mise en 'uvre des réseaux, objet de la servitude tréfoncière sera précédée d’une expertise judiciaire à la charge de M. [T] ;

— dire et juger que la mise en 'uvre des réseaux objet de la servitude tréfoncière sera précédée d’un constat d’huissier et suivie d’un constat d’huissier, à la charge de M. [T] ;

— dire et juger que les frais d’entretien de la servitude tréfoncière seront à la charge du fonds dominant ;

En tout état de cause

— condamner M. [T] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [T] aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il fait valoir que la servitude passage consentie était destinée à permettre l’accès aux garages et aux dépendances situés à l’arrière de la maison située en front de rue que la parcelle [Cadastre 2] n’est pas la voie la plus rapide d’accès à la parcelle [Cadastre 3], le passage par la propriété des parents de M. [T] constituant le passage le plus court. Il ajoute que M. [T] ne justifie pas d’un intérêt à agir dès lors qu’il n’entend pas lui-même faire procéder à une construction sur la parcelle. À titre subsidiaire, il sollicite une indemnisation. Enfin, il fait valoir que le tribunal a statué ultra petita en disant que l’entretien du chemin sera assuré par lui.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juillet 2024, M. [T] demande à la cour, au visa des articles 682, 683, 691, 700, 703, 705 et 706 du code civil, de :

confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dunkerque le 12 décembre 2023 en toutes ses dispositions,

débouter M. [R] de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,

le condamner au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il rappelle que la servitude de passage des véhicules figure aux différents titres de propriété, que dès lors que la parcelle AE [Cadastre 3] lui a été cédée, celle-ci se trouve enclavée qu’il ne peut avoir accès aux réseaux indispensable pour pouvoir faire construire et précise que le passge le plus court passe par la parcelle [Cadastre 2], laquelle est constituée d’un passage. Il déclare justifier de son intention de vendre par la promesse de vente produite.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées et rappelées ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la servitude de passage des piétons et véhicules

Il résulte des articles 688 et 691 du code civil que les servitudes de passage sont des servitudes discontinues ne peuvent s’établir que par titre.

En application de l’article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

M. [T] produit le titre de propriété de ses parents du 07 avril 2006 et l’acte de donation du 09 juin 2009.

Aux termes de l’acte de vente du 07 avril 2006, l’immeuble des parents de M. [T] était dès l’origine constitué de deux parcelles distinctes :

— la parcelles AE [Cadastre 4] située à front de rue, [Adresse 8], sur laquelle est implantée une maison d’habitation, d’une surface de 353 m²,

— la parcelle AE [Cadastre 3] située à l’arrière de la parcelle AE sur laquelle étaient implantés des dépendances,

Il est indiqué à cet acte de vente page 9

« Passage

Aux termes de l’acte de vente du 12 juin 1999, il a été rappelé ce qui suit littéralement rapporté :

«  dans l’acte de vente par les consorts [I]-[B] au profit de M. et Mme [H], susrelaté, reçu par Me [W], notaire susnommé, le 17 novembre 1973, il a été rappelé ce qui suit littéralement rapporté :

Passage

Il est ici rappelé que dans le contrat de vente par M. [C] [M] à M. [L] [B], du vingt-quatre juin mil neuf cent trente et un de la parcelle de terrain de dix-huit mètres carrés quatre-vingt-sept décimètres carrés il a été stipulé ce qui suit :

« Il est expressément convenu comme condition essentielle de la présente vente que la parcelle de terrain aura un droit de passage perpétuel et gratuit pour hommes, chevaux, bestiaux, instruments aratoires et récolte sur la drève de sortie contiguë à ladite parcelle et ce pour avoir accès de la [Adresse 15] à la propriété de M. [B] »

M. et Mme [I]-[B] ont été subrogés dans tous les droits et actions du vendeur et des précédents propriétaires relativement à ce droit de passage et M. et Mme [H] ont été subrogés dans les mêmes droits.

A leur tour, Monsieur et Madame [T] sont subrogés dans tous les droits et actions de Monsieur et Madame [S] et des précédents propriétaires relativement à ce droit de passage. » »

L’acte de donation reprend cette servitude de passage laquelle profite à la parcelle située [Adresse 6], cadastrée [Cadastre 3] section [Cadastre 11]AE.

Ainsi l’acte indique qu’ « Aux termes de l’acte du 12 juin 1999, il a été rappelé ce qui suit littéralement rapporté :

« Dans l’acte de vente par les consorts [I]-[B] au profit de Monsieur et Madame [P] [H], sus relaté, reçu par Maître [W], notaire sus nommé, le 17 décembre 1973, il a été rappelé ce qui suit littéralement rapporté :

PASSAGE :

Il est ici rappelé que dans le contrat de vente par M. [C] [M] à M. [L] [B], du vingt-quatre juin mil neuf cent trente et un de la parcelle de terrain de dix huit mètres carrés quatre vingt sept décimètres carrés il a été stipulé ce qui suit :

« Il est expressément convenu comme condition essentielle de la présente vente que la parcelle de terrain aura un droit de passage perpétuel et gratuit pour hommes, chevaux, bestiaux, instruments aratoires et récolte sur la drève de sortie contiguë à ladite parcelle et ce pour avoir accès de la [Adresse 15] à la propriété de M. [B] »

M. et Mme [I]-[B] ont été subrogés dans tous les droits et actions du vendeur et des précédents propriétaires relativement à ce droit de passage et M. et Mme [H] ont été subrogés dans les mêmes droits.

A leur tour, Monsieur et Madame [T] sont subrogés dans tous les droits et actions de Monsieur et Madame [S] et des précédents propriétaires relativement à ce droit de passage. »

Le donataire déclare avoir connaissance de l’existence de cette servitude et s’engage à la respecter de manière à ce que le donateur ne soit jamais inquiété ni recherché à cet égard. »

Il résulte de cet acte que la parcelle AE [Cadastre 3], donnée à M. [T] bénéficie d’une servitude de passage prise sur la parcelle AE [Cadastre 2], elle-même consistant en un passage permettant l’accès à la parcelle de M. [R].

L’acte de donation permettant d’établir que M. [T] est titulaire d’une servitude de passage conventionnelle perpétuelle et à titre gratuit sur le fonds n°[Cadastre 2] section [Cadastre 9] AE du cadastre appartenant à l’intimé.

Sur la demande de servitude tréfoncière pour le passage des canalisations

Sur l’intérêt à agir de M. [T]

Il résulte des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions signifiées.

En l’espèce, si M. [R] invoque dans les motifs de ses écritures une absence d’intérêt à agir de l’intimé qui n’entend pas faire construire lui-même un immeuble, il ne reprend pas cette prétention au dispositif de ses écritures, la cour n’en est donc pas saisie étant de surcroît observé que M. Benmalekpropriétaire de la parcelle et souhaite la vendre.

Sur la demande relative au passage des canalisations

L’article 686 du code civil dispose : il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’article 682 du code civil dispose que « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

L’article 683 précise que « le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. »

En l’espèce, il résulte tant du titre de propriété des parents de M. [T] que de l’acte de donation que la servitude de passage ne porte que sur le passage en surface des voitures et piétons puisqu’y est énoncé « un droit de passage perpétuel et gratuit pour hommes, chevaux, bestiaux, instruments aratoires et récolte sur la drève de sortie contiguë à ladite parcelle ».

Si le titre limite l’usage de la servitude au passage en surface, il apparaît que la parcelle cédée à M. [T] se trouve enclavée et n’a pas accès à la voie publique, le raccordement de son terrain aux différents réseaux est impossible et empêche, toute construction.

Il s’observe que la parcelle AE [Cadastre 3] n’a pas été créée par division parcellaire au moment de la donation, mais préexistait et était contiguë de la parcelle AE [Cadastre 4] restant appartenir aux parents de M. [T], la situation d’enclave préexistait donc au titre et à la cession.

Il s’avère que cette parcelle est située, ainsi qu’en justifie le certificat d’urbanisme produit, en zone résidentielle permettant une construction. M. [T] justifie par la production d’un compromis de vente de sa volonté de céder le bien, peu importe qu’au jour de l’engagement de l’instance ce compromis n’ait pas été réitéré.

En outre il ressort du plan cadastral produit qu’un passage de canalisations par la parcelle AE [Cadastre 4] appartenant aux parents de l’intimé est impossible du fait de la maison construite sur la totalité de la largeur de la parcelle par conséquent contrairement à ce que soutient M. [R], le passage des canalisations par la parcelle AE [Cadastre 4] ne peut être envisagé, il en est de même pour les autres parcelles contiguës, quand bien même la distance à la voie publique est plus courte.

La parcelle se trouve en situation d’enclavement au regard de la desserte par les réseaux et est susceptible de bénéficier d’une servitude légale de passage.

Enfin, il faut retenir que la parcelle AE [Cadastre 2] appartenant à M. [R] est pour celui-ci une voie d’accès à son autre parcelle ; que par courrier du 20 octobre 2020, il avait fait part d’un accord de principe au passage de canalisations mais avait posé des conditions qui n’avaient pas été acceptées pour ensuite refuser le passage.

Il apparaît en conséquence que le passage par la parcelle AE [Cadastre 2] de M. [R] est la solution la moins dommageable, étant précisé que la parcelle de M. [T] dispose déjà d’une servitude conventionnelle.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de M. [T].

Le jugement ne peut être que confirmé en ce qu’une servitude de passage pour les canalisations d’alimentation en eau gaz, électricité, réseaux internet et tout à l’égout a été instituée au profit de la parcelle AE [Cadastre 3] grevant la parcelle AE [Cadastre 2].

Cette servitude ainsi que l’a décidé le premier juge sera fixée en bordure de la parcelle AE [Cadastre 2] partant de la parcelle AE [Cadastre 3] jusqu’à la voir publique, sous condition que M. [T] n’utilise aucune canalisation existante et que la conduite d’eau soit mise sous fourreau.

Sur l’indemnité revenant au propriétaire du fonds servant

M. [R] maintient sa demande d’indemnité à hauteur de 10 000 euros.

Il est certain que la servitude accordée va créer une charge supplémentaire au fonds servant, toutefois eu égard à la destination à usage de passage de la parcelle AE [Cadastre 2], assiette de la servitude, le dommage est limité de sorte que le jugement sera confirmé sur le montant de l’indemnité de 2500 euros accordée.

Afin de prévenir tout différend il convient de dire que M. [T] devra faire procéder à ses frais à un constat par commissaire de justice avant et après les travaux d’enfouissement.

S’agissant de la charge des frais de mise en place des canalisations au profit du fonds dominant, les articles 697 et 698 du code civil disposent que celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver et que les ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire.

Les travaux et l’entretien des ouvrages créés étant de droit à la charge du propriétaire du fonds dominant, le tribunal n’a pas statué ultra petita ; la disposition du jugement, quant à l’entretien du passage à la charge de M. [R], résulte des dispositions de l’article 701 du code civil, les dispositions contestées n’étant qu’un rappel des textes.

En revanche, le jugement sera infirmé en ce qu’il a dit que tout travaux de réfection ou d’aménagement qui seraient exigés par les pouvoirs publics, pour permettre le maintien de la destination de la parcelle seraient à la charge du propriétaire du fonds servant, cette disposition ne ressortant pas de la réglementation.

Sur les demandes accessoires

M. [R] succombant, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’à une indemnité par application des dispositions de l’article 700 du code civil que l’équité commande de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dunkerque le 12 décembre 2023, sauf en ce qu’il a débouté M. [R] de sa demande de constat par commissaire de justice et a dit que tout travaux de réfection ou d’aménagement qui seraient exigés par les pouvoirs publics, pour permettre le maintien de la destination de la parcelle seraient à la charge du propriétaire du fonds servant

Infime le jugement de ces chefs et statuant à nouveau,

DIT que M. [Z] [T] devra faire réaliser à ses frais, avant les travaux de creusement et pose des canalisations et après réalisation de ces travaux, un constat par commissaire de justice,

Dit qu’il n’y a pas lieu de dire que tout travaux exigés par les pouvoirs publics seraient à la charge du propriétaire du fonds servant,

Y AJOUTANT,

DEBOUTE M. [G] [R] de sa demande formulée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [R] à payer à M. [Z] [T] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [R] aux entiers dépens.

Le greffier

La présidente