COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 12 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/05842 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PFDU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 19 JUILLET 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BÉZIERS

N° RG 20/02467

APPELANTS :

Monsieur [J] [T]-[S], architecte DPLG et du Patrimoine, pris en sa qualité de mandataire spécial de :

— Monsieur [E] [L]

[Adresse 1]

[Localité 1]

— Madame [Q] [F]

[Adresse 2]

[Localité 2]

— Monsieur [B] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 3]

— Monsieur [V] [R]

[Adresse 4]

[Localité 3]

— Monsieur [H] [O]

[Adresse 5]

[Localité 3]

— Monsieur [M] [N]

[Adresse 6]

[Localité 3]

' Monsieur [C] [I]

[Adresse 7]

[Localité 3]

— Monsieur [G] [U]

[Adresse 8]

[Localité 4]

— Monsieur [W] [Y]

[Adresse 9]

[Localité 3]

— Monsieur [K] [A]

[Adresse 10]

[Localité 3]

— Madame [K] née [P] [D]

[Adresse 10]

[Localité 3]

— SCI BRICORAMA – immatriculée au RCS de RODEZ sous le N° 438 557 324 – 12370 MOUNES PROHENCOUX, domicilié en cette qualité

[Adresse 11]

[Localité 5]

et

Monsieur [J] [T]-[S], architecte DPLG, en son nom personnel

[Adresse 11]

[Localité 5]

Représentés par M^e Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, substitué par M^e Célia VILANOVA et par M^e Bérangère BRIBES de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

S.A.R.L. [X] AMENAGEMENT SEAFPI

[Adresse 12]

[Localité 5]

Représentée par M^e Camille GONZALEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 19 novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 décembre 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Le 16 décembre 2008 et le 26 avril 2012, Monsieur [J] [T]-[S], architecte, a signé avec plusieurs propriétaires de parcelles sises sur la commune de [Localité 3] deux protocoles d’études préliminaires visant à déterminer la faisabilité d’une opération de construction.

Le 2 novembre 2012, Monsieur [J] [T]-[S] a publié au sein d’un journal d’annonces légales un avis d’appel à concurrence afin de désigner un aménageur et de vendre lesdites parcelles.

Le 2 décembre 2012, la société [X] Aménagement a formulé une offre d’achat au profit de la société Delos Concept représentée par Monsieur [T]-[S] et des propriétaires des parcelles pour une durée de 12 mois au prix de 40 euros/m² sous condition notamment du transfert des permis d’aménager en cours de validité et des dossiers « loi sur l’eau », ainsi que la purge des recours de tiers et du contrôle de légalité.

Suivant acte sous seing privé du 13 décembre 2012, les propriétaires des parcelles se sont engagés à les céder à Monsieur [J] [T]-[S] ou à toute personne morale qu’il lui plaira de se substituer lors de la réitération des actes authentique, les parcelles objet du lotissement en projet au prix de 36,80 euros/m².

Les arrêtés accordant les permis d’aménager ont été délivrés à la société Delos Concept, représentée par Monsieur [T]-[S] les 6 novembre et 19 décembre 2013.

Des échanges ont eu lieu entre les parties soulevant une interprétation différente quant aux conditions suspensives attachées à la vente des parcelles à la société [X] Aménagement.

Par acte de Me [IE] [GF], notaire, du 11 juin 2014, il a été constaté le défaut de comparution de la société [X] Aménagement sommée de comparaître pour signer l’acte sous seing privé de substitution.

Par actes sous seing privé du 16 janvier 2015, les propriétaires des parcelles ont prolongé les engagements consentis suivant protocoles d’études des 16 décembre 2008 et 26 avril 2012, à savoir le droit pour le prestataire de réaliser les études préliminaires visant à déterminer la faisabilité de l’opération de construction envisagée jusqu’à la fin de la date de validité des permis d’aménager et leurs prolongations.

Par acte d’huissier de justice du 3 novembre 2017, Monsieur [J] [T]-[S] agissant tant en son nom personnel qu’en qualité de représentant spécial de Monsieur [E] [L], la SCI Bricorama, Madame [F] [Q], Monsieur [Z] [B], Monsieur [R] [V], Monsieur [O] [H], Monsieur [N] [M], Monsieur [I] [C], Monsieur [U] [G], Monsieur [Y] [W], Monsieur [A] [K], Madame [D] [K] née [P] (ci-après les propriétaires des parcelles) ont assigné la société [X] Aménagement en responsabilité et indemnisation en raison de la non-réalisation de la vente des parcelles.

Par jugement du 19 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Béziers a :

Dit qu’est irrecevable à agir Monsieur [J] [T]-[S] tant en son nom personnel qu’en qualité de représentant spécial de Monsieur [E] [L], la SCI Bricorama, Madame [F] [Q], Monsieur [Z] [B], Monsieur [R] [V], Monsieur [O] [H], Monsieur [N] [M], Monsieur [I] [C], Monsieur [U] [G], Monsieur [Y] [W], Monsieur [A] [K], Madame [D] [K] née [P] ;

Débouté la société [X] Aménagement de ses demandes indemnitaires reconventionnnelles ;

Condamné Monsieur [J] [T]-[S] à payer à la société [X] Aménagement une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Monsieur [J] [T]-[S] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration au greffe du 1er octobre 2021, Monsieur [J] [T]-[S] tant en son personnel qu’en qualité de mandataire spécial des propriétaires des parcelles a interjeté appel de ce jugement.

Par ses dernières conclusions, reçues par le greffe le 13 juillet 2022, Monsieur [T] [S] tant en son nom personnel qu’en qualité de mandataire spécial des propriétaires des parcelles demande notamment à la cour d’appel de :

Infirmer le jugement dont appel sauf en ce qu’il a écarté l’exécution provisoire ;

Statuer à nouveau, et :

Juger recevable l’action portée cumulativement par les propriétaires fonciers ayant donné mandat spécial à Monsieur [T]-[S] et celle de Monsieur [T] [S] en qualité de bénéficiaire depuis le 13 décembre 2012 d’une promesse unilatérale de vente lui ayant offert le droit de chercher toute personne morale tendant à lui être in fine substituée comme c’était le cas avec le lotisseur aménageur défaillant, [X] Aménégament ;

Condamner [X] Aménagement à payer ensemble aux concluants lésés par ses manquements contractuels la somme de 154 160 euros à titre de sanction du non-respect de ses engagements contractuels et pour les préjudices causés par le comportement déloyal de la requise ;

Débouter [X] Aménagement de l’intégralité de sa demande reconventionnelle valant appel incident ;

Condamner [X] Aménagement au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions, reçues par le greffe le 31 janvier 2022, la société [X] Aménagement demande notamment à la cour d’appel de :

Confirmer le jugement dont appel en ce que la qualité et l’intérêt à agir de Monsieur [T]-[S] faisant défaut, il est irrecevable à agir ;

Débouter Monsieur [T]-[S] de l’ensemble de ses demandes ;

Infirmer le jugement en ce qu’il rejette la demande de condamnation de M. [T]-[S] à indemniser la société [X] Aménagement du préjudice qu’elle a subi ;

A titre subsidiaire :

Débouter M. [T]-[S] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre infiniment subsidiaire :

Débouter M. [T]-[S] de l’ensemble de ses demandes ;

En toute hypothèse :

Débouter M. [T]-[S] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner M. [T]-[S] à verser à la société [X] Aménagement une somme de 65 570 euros en réparation du préjudice subi ;

Condamner M. [T]-[S] à verser à la société [X] Aménagement une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 19 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

***

MOTIFS

Sur la qualité et l’intérêt à agir de M. [T]-[S]

Le tribunal a déclaré l’action de M. [T]-[S] irrecevable faute de qualité et d’intérêt à agir aux motifs que :

M. [T] [S] n’est pas partie à la promesse d’achat du 2 décembre 2012, laquelle a été consentie par la société [X] Aménagement au profit de la société Delos Concept et des propriétaires des parcelles ;

La clause stipulée dans le protocole d’études préliminaires prolongeant la durée d’engagement des propriétaires des parcelles daté du 16 janvier 2015 qui prévoit que « il conviendra de poursuivre éventuellement l’aménageur défaillant du premier appel d’offre sur la base de la proposition du conseil jointe, une fois un autre acquéreur désigne et acté » ne lui confère pas un droit non équivoque d’agir en justice pour le compte des propriétaires en raison de l’emploi du terme éventuellement et la condition posée par le fait de désigner et acter un nouvel acquéreur ;

Plusieurs propriétaires ([W], [C], [E]) indiquent par ailleurs ne jamais lui avoir confié le droit d’agir en leur nom à l’encontre de [X] Aménagement et ne pas être parties à l’action en justice.

Monsieur [T] [S] tant en son nom personnel

Le dossier de candidature en date du 27 novembre 2012 implique, certes les propriétaires des zones « Les combes 1 », « Les combes 2 » «  [Adresse 13] » mais aussi Delos Concept, M. [T] [J] et l’acte du 2 décembre 2012 (promesse d’achat valant promesse de vente) mentionne les mêmes parties et notamment Delos Concept représenté par M. [J] [T] [S]. Il sera souligné qu’il n’est pas mentionné une forme juridique Delos Concept qui n’est dès lors que le nom d’une enseigne d’exercice professionnel libéral de M. [J] [T] [S].

Cette analyse est confirmée par engagement des parties en date du 13 décembre 2012 qui vise spécifiquement M. [J] [T] [S]. Enfin le procès-verbal de carence établi par le notaire en date du 11 juin 2012 concerne bien M. [T] [S] agissant à titre personnel que pour la société Delos Realisations Architecteurs SARL, nom commercial Delos Concept.

Suite à ces constats, il apparaît que M. [T] [S] a qualité pour agir.

Quant à son intérêt pour agir, il est démontré par les actes d’achat et notamment la relance aux époux [RW] que M. [T] [S] avait organisé cette transaction en achetant les parcelles à un prix (36,80 euros/m²) aux propriétaires et en revendant à la société [X] Aménagement à un prix de (40 euros/m²). Cette différence correspondant à ses frais et rémunération 3,20 euros par m².

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Monsieur [T] [S] en qualité de mandataire des propriétaires des parcelles

Il est notable que la même juridiction, dans la même composition, a fait droit à une action à l’encontre des époux [RW] qui avaient vendu à la société [X] Aménagement au mépris des droits de M. [T] [S] (jugement définitif du 31 janvier 2022).

Dès lors cette décision confirme les autres constats soit que le dossier de candidature de [X] Aménagement qui vise les propriétaires des parcelles et M. [T]-[S] individuellement, architecte DPLG exerçant sous l’enseigne Delos Concept et la promesse unilatérale de vente qui est intervenue le 13 décembre 2012 au bénéfice exclusif de M. [T]-[S] prévoyant notamment la faculté de se substituer et les modalités de sa rémunération ;

Enfin le protocole du 16 décembre 2008 lie chacun des propriétaires fonciers à M. [T] [S] et ce contrat a été prolongé le 16 janvier 2015 et évoque le cas de poursuite du promoteur défaillant «  une fois un autre acquéreur désigné et acté ».

Cette condition étant réalisée, M. [T] [S] a donc qualité et intérêt pour agir au bénéfice des propriétaires fonciers à l’exception de M. [C], M. [W] et M. [E] qui attestent de pas avoir donné mandat à la société [X] (attestations 19 janvier 2018, 19 janvier 2018, 20 janvier 2018), dont il sera donné acte.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

Sur la nullité de la promesse d’achat

La société [X] Aménagement soutient que la promesse d’achat est nulle faute d’avoir été publiée dans le délai de 10 jours suivant son acceptation, soit au plus tard le 18 janvier 2013 (acceptation le 8 janvier 2013).

L’article 1589-2 du code civil dipose : « Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n’a pas fait l’objet d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date. »

En l’espèce, la « promesse d’achat (valant promesse de vente au sens de la loi de finances pour 2013 » du 2 décembre 2012, a été acceptée le 8 janvier 2013).

A partir de cette date, le délai de 10 jours pour enregistrer la promesse unilatérale de vente expirait au plus tard le 18 janvier 2013.

M. [T]-[S] n’a pas apporté d’éléments aux débats démontrant l’enregistrement de cet acte.

Dès lors il convient de constater la nullité de la promesse d’achat (valant promesse de vente) du 2 décembre 2012, a été acceptée le 8 janvier 2013 et en tirer toute les conséquences quant aux droits pouvant être revendiqués par M. [T] [S].

M. [T] [S] sera donc débouté de l’intégralité de ses demandes, le jugement confirmé par substitution de motifs.

Sur les demandes de [X] Aménagement

Le tribunal a rejeté la demande indemnitaire reconventionnelle de [X] Aménagement aux motifs qu’elle ne justifie pas de la réalité de ses préjudices (perte de clientèle et atteinte à l’image) et que la mainlevée de l’inscription de l’hypothèque judiciaire a été autorisée par ordonnance du juge de l’exécution du 2 janvier 2018 et ordonnée par jugement du 9 avril 2018.

[X] Aménagement sollicite l’infirmation du jugement et une indemnisation en raison du préjudice causé par l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire, faisant valoir que celle-ci a retardé la commercialisation des lots et l’évalue à 10 % du prix de vente des lots, soit 25 570 euros outre une perte de clientèle et une atteinte à l’image évaluée à 40 000 euros.

Toutefois, aucun élément ne vient accréditer ce préjudice d’image, un débouté sera prononcé de cette somme de 40 000 euros.

Concernant la somme de 25 570 euros, il sera relevé que le jugement du juge de l’exécution a explicitement statué sur cette demande estimant que «  la SARL [X] Aménagement ne justifie pas du retard prétendument pris dans la commercialisation des lots affectés par l’hypothèque judiciaire provisoire ni de la perte de clientèle que cette mesure aurait engendrée. Sa demande de réparation de ces chefs devra donc être écartée ».

Ce jugement est définitif a statué sur la demande de la SARL [X], les motivations du premier juge seront confirmées.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [J] [T] [S], succombant, sera condamné à payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme partiellement le jugement du 19 juillet 2021 du tribunal judiciaire de Béziers et dit que M. [J] [T] [S] dispose de qualité et intérêt pour agir à l’encontre de la SARL [X] Aménagement SEAFPI ;

Au fond,

Confirme, par substitution de motifs, le jugement du 19 juillet 2021 ;

Condamne M. [J] [T] [S], à payer à la SARL [X] Aménagement SEAFPI la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

le greffier le président