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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section AO1

ARRÊT DU 24 MARS 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/08525

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 OCTOBRE 2013

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 13602

APPELANT :

Monsieur B-C X

né le XXX à XXX

de nationalité belge

XXX

XXX

représenté par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP Gilles ARGELLIES, Emily APOLLIS – avocats associés, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assisté de M^e Bernadette LLADOS-HERAIL, avocat plaidant au barreau de BEZIERS

INTIME :

Monsieur Z Y

né le XXX à XXX

de nationalité belge

XXX

XXX

représenté par M^e Xavier LAFON de la SCP LAFON PORTES, avocat postulant et plaidant au barreau de BEZIERS

ORDONNANCE de CLOTURE du 29 JANVIER 2016

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure civile, l’affaire a été débattue le VENDREDI 19 FEVRIER 2016 à 8H45 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Georges TORREGROSA, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Georges TORREGROSA, Président de chambre

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

Monsieur Thierry JOUVE, Conseiller

Greffier, lors des débats : Marie-Françoise COMTE

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par Monsieur Georges TORREGROSA, Président, et par Marie-Françoise COMTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

LES FAITS, LA PROCÉDURE ET LES PRÉTENTIONS :

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Béziers en date du 14 octobre 2013';

Vu l’appel régulier et non contesté de Monsieur X, en date du 25 novembre 2013';

Vu les conclusions de l’appelant en date du 26 janvier 2016';

Vu les conclusions de l’intimé en date du 25 janvier 2016 ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 29 janvier 2016 ;

SUR CE :

Attendu que le contrat fait la loi des parties';

Attendu que le compromis de vente en date du 17 juillet 2007 porte sur un bien immobilier à hauteur de 430'000 €, et sur des objets mobiliers à hauteur de 20'000 € ;

Attendu que l’acte contient en page sept une clause d’exclusion de garantie du vendeur, s’agissant de l’état du bien dans l’état où il se trouvera au moment de la réitération de la vente, sauf si le vendeur peut être considéré comme professionnel de l’immobilier ou sauf s’il y a lieu à application de l’article 1792 du Code civil';

Attendu que Monsieur Y n’est pas professionnel de l’immobilier, que l’article 1792 du Code civil n’est pas invoqué, pas plus qu’il ne peut être considéré que la profession de Monsieur X ait une quelconque influence juridique sur la présente action ;

Attendu que le même compromis oblige le vendeur à laisser dans le bien vendu tout ce qui est immeuble par destination, avec une liste non limitative, cette précision étant essentielle, qui suit, dont les supports de tringles à rideau s’ils sont scellés dans le mur, les motorisations de portail et de porte de garage s’il en existe', l’adoucisseur d’eau ;

Attendu que le même compromis oblige le vendeur à maintenir en bon état de fonctionnement les équipements du bien vendu indispensables pour y habiter : chaudière, chauffe-eau, ventilation mécanique, évier de cuisine, pompe de relevage ;

Attendu que s’agissant des fils électriques d’éclairage, le vendeur s’oblige à les laisser suffisamment longs et équipés de leurs douilles et ampoules ;

Attendu que l’acte authentique du 14 décembre 2007 contient la même clause d’exclusion de garantie du vendeur, oblige l’acquéreur à prendre les biens mobiliers article par article, tels qu’ils figurent dans la liste visée aux présentes, dans l’état où ils se trouvent, sans pouvoir élever aucune réclamation, notamment en raison du mauvais fonctionnement, de mauvais état, défaut d’entretien ou de vétusté ;

Attendu que le vendeur a déclaré que l’immeuble vendu n’est pas desservi par l’assainissement communal, mais par un assainissement individuel installé au cours de l’année, qui n’a pas fait l’objet d’un contrôle de conformité par le service d’assainissement communal, l’acquéreur déclarant en faire son affaire personnelle, sans recours contre quiconque ;

Attendu qu’est annexée à l’acte la liste du mobilier vendu, dont quatre tringles à rideau en fer forgé MHZ';

Attendu que le 14 janvier 2008, l’acheteur a fait dresser un constat d’huissier, où Monsieur X se plaint de ne pas disposer de toutes les brochures de mise en marche et de fonctionnement de tous les appareils électriques qui se trouvent dans la maison, en faisant constater :

à l’extérieur, le détecteur à l’entrée ne fonctionne pas ;

appliques en façade absentes, trace de crépi en dessous ;

applique terrasse absente ;

absence lanterne au-dessus porte-fenêtre living été ;

absence lanterne porte arrière ;

plafonnier entrée jardin absent ;

trace de deux réverbères enlevés scellés dans le sol, l’une sur descente garage, une sur plage piscine ; au sol sur la pierre sont bien visibles les contours du socle desdites lampes, avec arrivée électrique par le centre, fils entourés de chatterton noir et deux chevilles ;

une lanterne absente, à droite de l’entrée du portail, installée en façade ;

bacs à fleurs récemment vidés de leur végétation ;

radars sur portail garage côté gauche arraché ainsi que le gyrophare de prévention ;

le robot manta de la piscine ne fonctionne pas ;

la pompe du puits ne fonctionne pas ;

la pompe de la fontaine sous escalier ne fonctionne pas, n’est pas hors gel, n’est pas protégée';

dans l’atelier, quatre fils coupés suralimentation propre aux programmateurs, deux plafonniers disparus, un système d’arrosage entièrement déprogrammé ;

dans le garage, pompe de transfert surpresseur dans garage ne fonctionne pas, programmateur déréglé, interrupteur proche portail fenêtre dépourvu de fils ;

dans la buanderie, nombreux trous de chevilles dans pavés faïence, au-dessus du bac de l’évier applique disparue, absence tringle support rideau, séparation avec salle de billard ;

dans la salle de billard, deux néons enlevés ;

dans le local avant cave, un plafonnier déposé ;

dans la cave, une douille de chantier, sans autre précision de l’huissier';

dans la chambre à coucher des parents, tringles et rideaux absents, appareil clim réversible ne fonctionne pas, convecteur électrique alimenté incorrectement, fils non scellés, rallonge électrique trop courte ;

dans la chambre du rez-de-chaussée, l’appareil réversible de climatisation ne fonctionne pas, les tringles et rideaux à fenêtre disparus, deux appliques en tête de lit absentes';

dans la salle de bains deux tringles et rideaux sur ouverture PVC absents, plafonnier absent ;

dans le couloir, l’absence des deux éclairages automatiques à l’ouverture des portes des deux armoires ;

dans le WC, miroir assorti avec accessoires disparu ;

dans le rangement sur l’escalier, absence de lumière ;

dans la cuisine, une lampe absente, une sortie au-dessus de la hotte aspirante sans explication, un appareil sanSong de climatisation qui ne fonctionne pas, un micro-ondes qui ne fonctionne pas, une table de cuisson entre les deux friteuses qui ne fonctionne pas, une absence des tringles à rideau, alors que quatre en fer forgé ont été laissées dans le salon';

dans le salon numéro un, absence de cinq appliques aux murs, une prise avec deux fils vert à nu, de nombreux fils au passage du deuxième salon dénudés, sans raccord, sans sucre, supposés pour le son d’enceintes de chaînes hi-fi ;

dans le salon numéro deux, un raccord chauffage électrique non conforme, une prise avec fils de couleur verte à nu, quatre appliques au mur disparues ;

au premier étage, applique absente à l’entrée, chambre, absence de tringles et rideaux, absence de deux appliques, absence tringle et rideau dans la salle de bains ;

dans l’escalier garage, absence d’une applique dans la montée';

Attendu qu’il est significatif de relever que dans son courrier du 14 janvier 2008, adressé à son vendeur à l’évidence sur le fondement du constat précité, Monsieur X se plaint avant tout de l’absence des réverbères (deux pièces), des lanternes extérieures (quatre pièces), des appliques intérieures et extérieures (47 pièces), des tringleries, douilles et autres ;

Attendu qu’il demande la remise en service des pompes, des systèmes de climatisation, du chauffage, du système d’arrosage, que son vendeur « aurait volontairement dégradé » avant la dernière visite du 13 décembre 2007, le bien laissé n’étant pas dans l’état dans lequel il se trouvait lorsqu’il a été visité, état « qui justifiait le prix que vous en demandiez » ;

Attendu que Monsieur Y a répondu point par point le 30 janvier 2008 au notaire qui lui avait fait part du mécontentement de l’acheteur';

que le vendeur réfute toutes les plaintes, en estimant que tous les biens vendus selon la liste annexée ont été livrés, qu’il n’avait pas vendu les éléments emportés, et qu’en réalité Monsieur X a été incapable de faire fonctionner les équipements sophistiqués de la maison qui fonctionnaient parfaitement lors de la vente';

Attendu qu’à ce stade, force est de constater que l’action est fondée sur l’obligation de délivrance et qu’ainsi, l’acheteur, demandeur initial, a l’obligation de rapporter la preuve que les éléments qu’il estime manquants ont été vendus, ou constituaient des immeubles par destination';

Attendu que par définition, cela ne saurait concerner les dysfonctionnements allégués du robot de la piscine, de la pompe du puits (dont l’appelant indique lui-même qu’il l’a changée suite à l’aspiration de sable), de la pompe de la fontaine qui n’ aurait jamais fonctionné, du système d’arrosage dont la pompe de transfert ne fonctionne plus, de la remise en état de ce système d’arrosage, des dysfonctionnements affectant la piscine qui ont amené au remplacement de l’ensemble filtre, pompe et vannes, de la cave à vin dont l’expert a indiqué que le local serait insuffisamment ventilé, du non fonctionnement de la pompe à chaleur du salon ainsi que du deuxième salon, pas plus que des dysfonctionnements allégués du système d’assainissement ;

Attendu que tout autre analyse revient en droit à outrepasser le fondement juridique choisi de l’obligation de délivrance, pour verser dans la garantie des vices cachés, en ignorant dans ce cas la clause d’exclusion de garantie générale, et même particulière s’agissant par exemple du systéme d’assainissement, dont l’expert a d’ailleurs noté qu’il ne provoquait aucune nuisance';

Attendu que l’impossibilité juridique de pallier la garantie des vices, qui seraient cachés et qui affecteraient les éléments d’équipement susvisés, par le recours à l’obligation de délivrance est corroborée en fait par les conclusions de l’expert faisant état :

— pour le bac à fleurs, de ce que « la matérialité n’est plus » ;

— pour le robot de la piscine, d’aucun élément probant puisqu’il a été remplacé ;

— pour la pompe du puits, de ce que « la matérialité n’est plus », le dysfonctionnement étant dû à l’horloge analogique gestion du temps de la pompe ;

— pour la pompe de la fontaine, que l’ensemble du bassin d’agrément a été supprimé ;

— pour le système d’arrosage, là aussi « la matérialité n’est plus » ;

— pour la clim réversible de la chambre à coucher, pas d’anomalies ;

— pour la chambre du rez-de-chaussée, l’appareil réversible de climatisation ne présente pas d’anomalies ;

— pour l’appareil de climatisation de la cuisine, micro-ondes, table de cuisson, aucune matérialité n’est constatée';

Attendu que restent donc les meubles vendus, selon la liste annexée à l’acte authentique qui comporte, ainsi que l’a relevé l’expert, quatre tringles à rideaux, sachant que l’huissier a constaté le 14 janvier 2008 (page trois) que quatre tringles en fer forgé ont été laissées dans le salon ;

Attendu que s’agissant des autres meubles de la liste annexée à l’acte authentique, l’on cherchera vainement la démonstration d’un manquement à l’obligation de délivrance stricto sensu, c’est-à-dire de l’absence de l’un de ces éléments lors de la prise de possession par l’acheteur ;

Attendu que reste la notion d’immeuble par destination, dont le premier juge a rappelé avec pertinence que des objets de décoration ne sont réputés immeubles par destination qu’à la seule condition qu’il soit démontré que l’intention du propriétaire était de les attacher au fonds à perpétuelle demeure';

Attendu qu’il n’est nullement évident de qualifier d’objets de décoration à tout le moins les éclairages externes qui ont pour objet d’éclairer les abords de la maison et d’éclairer la piscine';

Attendu que reste en toute hypothèse la question préalable à celle de la nature des meubles, à savoir la question de la commune volonté des parties, même s’il a été précisé en annexe de l’acte authentique la liste des meubles expliquant le prix de 20'000 € consenti pour ces meubles, dés lors que le prix global faisait état d’un prix distinct pour l’immobilier et pour les meubles';

Et attendu que s’agissant de la commune volonté des parties, il n’est pas contesté que les visites préalables à l’achat ont eu lieu alors que les éclairages externes notamment étaient en place, dont ceux qui avaient pour fonction d’éclairer, en parfaite harmonie, les façades et la piscine';

Attendu que dans son courrier du 30 janvier 2008, Monsieur Y a indiqué que ces éclairages « restent ma propriété et j’ai le droit de les emporter. Je me suis fait confirmer la chose par le service juridique de la revue le particulier » , en ne faisant nullement état de ce que ces éclairages pouvaient être enlevés, parce que non compris dans la liste annexée à l’acte authentique, ou suite à un accord des parties ;

Attendu que la cour estime pour sa part, dans ce contexte, que ces éclairages externes, à tout le moins, ont fait partie de la rencontre des volontés réciproques pour vendre et pour acheter, tant il est établi qu’ils ont participé des caractéristiques inhérentes à la spécificité du bien vendu à savoir une maison de campagne en parfait état, ouverte sur l’extérieur, avec un éclairage adapté des abords et de la piscine';

Attendu que la cour estime, au vu des photos produites et des éléments d’évaluation de l’expertise, qu’une somme de 1 200 € est due à ce titre';

Attendu que la cour adopte les motifs pertinents du premier juge sur l’absence de délivrance relative aux tableaux de repérage des circuits électriques, l’intimé se bornant à affirmer sur ce point qu’il aurait imprimé ce tableau si on le lui avait demandé avant l’assignation, ce qui est une reconnaissance par là même de la nécessité de ce tableau pour pourvoir utiliser correctement les repérages électriques ;

Attendu qu’en revanche, et au vu des motivations retenues ci-dessus, il n’est nullement justifié d’un préjudice de jouissance concret, a fortiori ouvrant droit à une somme de 76'800 €, pas plus que d’un préjudice moral à hauteur de 10'000 €';

Attendu que chaque partie succombant, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, que ce soit en premier ressort ou en appel';

Attendu que l’intimé supportera les dépens, à l’exception de ceux d’expertise qui seront partagés ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant contradictoirement :

Déclare l’appel partiellement fondé';

Statuant à nouveau de ces seuls chefs,

Condamne Monsieur Y à payer à Monsieur X une somme de 1 200 € au titre des éclairages extérieurs';

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en premier ressort ;

Confirme pour le surplus le jugement de premier ressort, sauf à statuer ainsi qu’il suit sur les dépens';

Condamne Monsieur Y aux entiers dépens à l’exception de ceux d’expertise, qui seront partagés et recouvrés au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile';

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

G.T.