COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 18 DECEMBRE 2024

N° 2024/ 541

N° RG 22/08428

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJRVA

[F] [D]

[B] [D]

C/

Syndicat secondaire de l’ensemble immobilier

[Adresse 9]

[Adresse 9]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Martin EIGLIER

M^e Dorothée SOULAS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribuna Judiciaire de MARSEILLE en date du 04 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/10751.

APPELANTS

Monsieur [F] [D]

né le 07 Janvier 1950 en ALGERIE, demeurant [Adresse 5] [Localité 4]

Madame [B] [D] née [L]

née le 10 Août 1955 en ISRAEL, demeurant [Adresse 5] [Localité 4]

Tous deux représentés et assistés par M^e Martin EIGLIER, membre de l’AARPI EIGLIER FRANZIS TAXIL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

Syndicat secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9]

représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, dont le siège est sis [Adresse 1] [Localité 7], prise en son établissement de [Localité 8], sis [Adresse 6] – [Localité 3], lui-même pris en la personne de son représentant légal y domicilié, désignée à cette fonction par ordonnance en date du 31/08/2018.

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006177 du 22/07/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représenté et assisté par M^e Dorothée SOULAS, membre de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Maeva LAWSON – CHROCO, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] et Mme [B] [D] sont propriétaires des lots n°112 et 153 au sein du bâtiment A de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 2] ' [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.

Débiteurs d’un arriéré de charges de copropriété, une mise en demeure leur a été adressée le 1er juin 2021, sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 03 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, a fait assigner M. et Mme [D] devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE afin d’obtenir leur condamnation au paiement des sommes :

de 8.478,07 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 15 septembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er juin 2021 ;

de 2.000 euros de dommages et intérêts ;

de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens.

M. [F] [D], régulièrement cité à étude, n’a pas constitué avocat.

Mme [B] [D], régulièrement citée à étude, n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 04 avril 2022, le tribunal judiciaire de MARSEILLE a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Condamné solidairement M. et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9] la somme de 8.478,07 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2021, date de la mise en demeure ;

Rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamné solidairement M. et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens.

Le premier juge a estimé qu’à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9] apportait tous les éléments nécessaires à justifier sa créance et l’a débouté de sa demande en dommages et intérêts pour défaut de preuve d’un préjudice autre que ceux déjà indemnisés.

Par déclaration au greffe du 13 juin 2022, M. et Mme [D] ont interjeté appel de cette décision sauf en ce qu’elle a rejeté la demande du syndicat en dommages et intérêts.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 03 octobre 2024, M. et Mme [D] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

Les a condamné solidairement à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9] la somme de 8.478,07 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2021, date de la mise en demeure ;

Les a condamné solidairement à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Les a condamné solidairement aux entiers dépens d’instance.

Confirmer le jugement déféré pour le surplus ;

Et statuant à nouveau, :

Débouter le syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner le syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9] à la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs demandes, M. et Mme [D] font valoir que :

Le bien immobilier n’est plus occupé depuis plusieurs années et a été squatté à plusieurs reprises ainsi qu’en atteste les dépôts de plaintes des 29 avril et 19 juillet 2018 ;

Ils ont été victime d’une mauvaise gestion de la copropriété ;

Ils ont constaté que certains copropriétaires pourtant solvables ont très tôt suspendus tout paiement des charges, en étant régulièrement absents aux assemblées générales de la copropriété tout en procédant à des locations non déclarées à des occupants peu concernés par le respect du règlement de copropriété ;

Les différents syndics qui se sont succédés n’ont rien fait pour remédier à la défaillance de ces copropriétaires et à la présence de squatteurs, de dissuader les casseurs, les responsables de déchets à ciel ouvert ou autre ;

Aucune proposition de mise en sécurité n’a été proposée par les différents syndics ;

Ils ont toujours payé leurs charges de copropriété jusqu’au jour où ils ont compris qu’ils payaient pour le compte des copropriétaires malhonnêtes tout en faisant face à une inflation des charges dont le corollaire était pourtant la dégradation incessante de la copropriété caractérisée par la présence de déchets, d’ascenseurs en panne, d’appartement squattés et de trafic de toute nature, rendant impossible la mise en location des biens et une perte de revenus pour les propriétaires ;

Le 21 octobre 2022, par acte reçu par Me [E], Notaire à [Localité 8], ils ont cédé à la société CDC Habitat Actions Copropriétés leurs lots ;

La demande de paiement de charges de copropriété antérieures au 03 décembre 2016 se trouve prescrite pour avoir été assignés le 03 décembre 2021 ;

L’article 2222 alinéa 2 du Code civil dispose que le nouveau délai résultant de la loi ELAN court à compter du jour de l’entrée de la nouvelle loi (29 novembre 2018) ;

Le décompte comprend des montants au débit injustifiés et qui ne sont donc pas dus ;

Aucun élément relatif aux appels de charges et au décompte ne permettent de connaitre précisément les dépenses engagées, leur nature, leur objet ;

Les appels de fonds ne sont pas justifiés puisque des frais d’ascenseur sont mentionnés alors qu’ils sont hors service depuis des années et qu’un arrêté d’insécurité des équipements communs pris par la ville de [Localité 8] le 23 novembre 2018 a ordonné la neutralisation des accès de l’immeuble et l’interdiction d’occuper certains lots ;

Il n’est pas démontré le préjudice subi par les autres copropriétaires tendant à faire l’avance des fonds manquants et causant à la collectivité un préjudice.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9] demande à la cour de :

Débouter M. et Mme [D] de leur voie de recours ;

Rejeter leurs diverses fins et conclusions ;

Confirmer le jugement déféré en ses dispositions non remises en cause par le syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9] ;

Recevoir le syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9] en son appel incident et y Faire droit ;

Infirmer le jugement précité dans ses dispositions contestées par le syndicat concluant ;

Ce faisant, :

Condamner solidairement M. et Mme [D] au paiement de la somme de 10.345,18 euros au titre des charges dues comptes arrêtés au 19 octobre 2022 ;

Condamner solidairement M. et Mme [D] au paiement de la somme de 2.000 euros pour la réparation du préjudice subi par le syndicat intimé ;

Débouter M. et Mme [D] de leurs diverses fins et prétentions ;

Reconventionnellement, Condamner solidairement M. et Mme [D] à payer au syndicat intimé 2.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens incluant ceux de première instance.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9] fait valoir que :

La Loi ELAN du 23 novembre 2018 est venue modifier l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et à présent les dispositions de l’article 2224 du Code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ;

Il a été jugé à plusieurs reprises que les dispositions de l’article 2222 alinéa 2 du Code civil étaient parfaitement applicables à la réduction du délai de prescription prévue à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Le relevé de compte fait état d’une dette portant sur la période 1er janvier 2015 à ce jour et avant l’entrée en vigueur de la loi ELAN, le délai de prescription prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 était de 10 ans, pour expirer donc le 1er décembre 2025 ;

Le nouveau délai qui court à compter de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle n’a pas pour effet de permettre que la durée excède la durée prévue par la loi antérieure ;

L’exploit à l’origine de la procédure ayant été signifié aux appelants le 1er juin 2021, les sommes contestées ne sont donc pas prescrites ;

Toutes les sommes appelées sont tant fondées que justifiées ;

Par leur comportement, les époux [D] ont participé à la mise sous administration judiciaire de l’ensemble immobilier ;

Il est de jurisprudence constante qu’est abusif le refus d’un copropriétaire d’acquitter ses charges, ses contestations étant en majeure partie injustifiées et son arriéré important et ancien, ce comportement mettant la gestion de la copropriété en danger.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 08 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

Qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ;

Que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ;

Que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l’article 24 de cette même loi ;

Que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ;

Attendu que les M. et Mme [D] n’ayant pas contesté, dans les délais impartis par l’article 42 de la même loi, la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété, ne sont ainsi pas fondés à refuser de payer les sommes qui leur sont réclamées ;

Attendu que ce même article, dans sa version applicable au litige, prévoit que sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ;

Que la Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite ELAN, est venue modifier l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 en réduisant le délai de prescription à cinq ans ;

Qu’en application de l’article 2222 du Code civil, une dette trouvant son origine antérieurement à la loi ELAN entrée en vigueur le 25 septembre 2018, continue de se prescrire par dix ans, à condition d’introduire une action en recouvrement des charges de copropriété dans un délai de cinq ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi, et sans que cela conduise à proroger le délai de dix ans antérieurement applicable ;

Qu’il convient ainsi de constater que les charges de copropriété exigibles entre le 1er janvier 2015 et le 19 octobre 2022 ne sont pas prescrites, le syndicat des copropriétaires pouvait agir jusqu’au 24 novembre 2023 et a introduit son action le 03 décembre 2021 ;

Attendu qu’il appartient au syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9] de prouver que M. et Mme [D] sont redevables de la somme réclamée dans sa totalité ;

Que réciproquement, il appartient à ces derniers de prouver s’en être acquittée ;

Que le syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sollicite la condamnation solidaire de M. et Mme [D] au paiement de la somme de 10.345,18 euros au titre de charges de copropriété impayées, compte arrêté au 19 octobre 2022 ;

Que le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

Le règlement de copropriété ;

Le relevé de propriété ;

Le décompte des sommes dues au 15 septembre 2021 ;

La lettre de mise en demeure du 1er juin 2021 ;

Le procès-verbal d’approbation des comptes et des budgets prévisionnels ;

Les dossiers comptables ;

Les appels de fonds ;

L’extrait de relevé de compte propriétaire au 12 janvier 2022 ;

L’extrait du Grand Livre du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016 ;

L’extrait du Grand Livre du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015 ;

Que le syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9] a inscrit dans son bordereau de pièces, la pièce n°15 correspondant au décompte actualisé des sommes dues au 19 octobre 2022 et sur lequel il fonde sa demande en paiement des charges, alors que cette pièce est absente du dossier déposé à l’audience ;

Qu’il sera ainsi statué sur la base du seul décompte de charges figurant au dossier, celui produit en première instance et arrêté au 15 septembre 2021 ;

Que ce décompte fait apparaître un solde débiteur de 8.478,07 euros ;

Que M. et Mme [D] contestent les sommes de 45,05 euros (frais de mise en demeure) du 31 décembre 2016, de 2.969,95 euros (« répart reprise GL2016 ») du 31 décembre 2016, de 640,34 euros (« apurement colonne EU ») du 31 décembre 2016 et de 137,14 euros (« travaux bâtiment GSM RENOV ») du 31 décembre 2017, sans plus d’arguments ;

Qu’en effet, les frais de mise en demeure ne peuvent figurer au décompte des charges puisqu’ils sont considérés comme des frais nécessaires exposés par le syndicat afin de pouvoir recouvrer sa créance au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Que le débit à hauteur de 2.969,95 euros a été annulé, et figure ainsi aussi au crédit du compte ;

Que les deux autres débits à hauteur de 640,34 euros et de 137,14 euros sont justifiés par les relevés du Grand Livre de la copropriété, le relevé de propriété et les listes des dépenses ;

Qu’il convient donc de déduire du solde débiteur la somme de 45,05 euros ;

Que la somme de 8.433,02 euros qu’il convient de retenir comme étant un arriéré de charges de copropriété imputable à M. et Mme [D] apparaît dûment justifiée ;

Qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9] est fondé en sa demande ;

Qu’il y a donc lieu de condamner M. et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9] la somme de 8.433,02 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 15 septembre 2021 ;

Attendu que M. et Mme [D] font valoir que certaines charges sont injustifiées comme celles appelées en 2016, 2017 et 2018 concernant les ascenseurs qui sont hors service depuis 2014, ce qui a conduit à ce que soit pris par la ville de [Localité 8] un arrêté d’insécurité des équipements communs le 23 novembre 2018 ordonnant la neutralisation des accès à l’immeuble et l’interdiction d’occuper les différents lots privatifs ;

Qu’ils ne produisent cependant aucun élément de nature à objectiver leurs allégations ;

Que leur demande en infirmation du jugement entrepris sera donc rejetée ;

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ;

Que les dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ;

Que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ;

Qu’il n’est possible d’allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ;

Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ;

Attendu qu’en l’espèce, les manquements répétés de M. et Mme [D] à leurs obligations essentielles à l’égard du syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9] de régler les charges de copropriété génèrent nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur les autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard de paiement ;

Qu’il convient donc, par voie de réformation du jugement entrepris sur ce chef, de condamner M. et Mme [D] à verser au syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Qu’en l’espèce, il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de M. et Mme [D] aux entiers dépens en cause d’appel ;

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point et de condamner M. et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9] la somme de 2.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

REFORME le jugement réputé contradictoire rendu le 04 avril 2022 par le tribunal judiciaire de MARSEILLE en ce qu’il a :

Condamné solidairement M. et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9] la somme de 8.478,07 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2021, date de la mise en demeure ;

Rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONFIRME le jugement dont appel pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement réformés et y ajoutant,

CONDAMNE solidairement M. et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9], pris en la personne de son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, la somme de 8.433,02 euros au titre des charges de copropriété impayées, décompte arrêté au 15 septembre 2021 ;

CONDAMNE solidairement M. et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9], pris en la personne de son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9], pris en la personne de son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, la somme de 2.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. et Mme [D] aux entiers dépens.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT