COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 29 JANVIER 2026

Rôle N° RG 25/05290 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOY6L

S.A.S. AU BEL AGE

C/

[W] [Y] [T] veuve [U]

S.C.P. BTSG²

[X] [U]

Copie exécutoire délivrée

le : 29 Janvier 2026

à :

M^e Gilles ALLIGIER

M^e Layla TEBIEL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] en date du 06 Mai 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03956.

APPELANTE

S.A.S. AU BEL AGE

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEES

Madame [W] [Y] [T] veuve [U]

née le 04 Juin 1940 à [Localité 9] (16), demeurant EHPAD Résidence [8] [Adresse 1]

représentée par M^e Layla TEBIEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Laure ATIAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE

S.C.P. BTSG²

prise en la personne de Me [S] [R] es qualité de liquidateur judiciaire de de la SAS AU BEL AGE désigné par jugement en date du 28 mars 2023 prononcé par le tribunal de commerce d’Antibes.

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Estelle CIUSSI de la SCP KLEIN, avocat au barreau de NICE

PARTIE INTERVENANTE

Madame [X] [U]

née en à , demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Layla TEBIEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Laure ATIAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 13 mai 1998, M. [N] [U] a donné à bail commercial à la SAS Au Bel Age un local sis [Adresse 2] sur la commune de [Localité 10] [Localité 6] aux fins d’y exploiter un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ( EHPAD). Ledit bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 1998 pour se terminer le 30 avril 2007 et moyennant un loyer annuel de 805.000 francs ( 163.571 €).

M. [N] [U] est décédé le 18 novembre 2004.

Son épouse, Mme [W] [T], a opté pour l’usufruit de l’universalité des biens et droits mobiliers et immobiliers de sa succession.

Le 26 juillet 2019, Mme [T] veuve [U] a fait signifier à la SAS Au Bel Age un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 40.392 € au titre des loyers impayés à cette date.

Suivant acte d’huissier en date du 26 août 2019, la SAS Au Bel Age a fait assigner Mme [W] [T] veuve [U] devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins principalement de voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer susvisé et, subsidiairement de se voir accorder des délais de paiement, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Par jugement en date du 6 mai 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a:

— rejeté la demande d’annulation du commandement de payer signifié par Mme [W] [T] veuve [U] à la SAS Au Bel Age par acte d’huissier du 26 juillet 2019,

— constaté la résiliation de plein droit du bail commercial, à compter du 15 octobre 2019,

— ordonné l’expulsion de la SAS Au Bel Age et de tout occupant de son chef, des locaux sis à [Adresse 11], avec en cas de besoin le concours de la force publique,

— fixé l’indemnité d’occupation due par la SAS Au Bel Age par référence au montant du loyer et des charges et taxes courantes, à compter du 16 octobre 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux, et au besoin l’y condamne,

— condamné la SAS Au Bel Age à payer à Mme [W] [T] veuve [U] la somme mensuelle de 20.196 € outre les charges et taxes récupérables, à titre d’indemnité d’occupation, soit la somme de 357.027 € arrêtée au mois de février 2020, à parfaire,

— dit que les rappels d’indemnités d’occupation porteront intérêts au taux légal à compter du jugement pour les sommes dues à cette date puis à compter de chaque échéance pour les mensualités postérieures,

— débouté la SAS Au Bel Age de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

— débouté la SAS Au Bel Age de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS Au Bel Age à payer à Mme [W] [T] veuve [U] une indemnité de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS Au Bel Age aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, qui seront distraits au profit de M^e Jean-Paul Manin, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision sur le tout.

Le tribunal a retenu, à cet effet, que:

— la demande en nullité du commandement de payer ne peut qu’être rejetée en ce que ledit commandement reproduit intégralement la clause résolutoire, précise que le bailleur entend s’en prévaloir un mois après la signification dudit commandement et rappelle les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce,

— sur la régularisation des causes du commandement:

* les parties s’accordent sur le fait que le loyer de juillet 2019 a été réglé et que Mme [U] a donné l’autorisation de régler le mois de juin en trois échéances, la dernière prévue le 15 octobre 2019 n’ayant été payée que le 28 octobre 2019,

* l’échelonnement de la dette n’avait été accepté qu’à la condition que les échéances courantes soient réglées et il ne ressort nullement de l’ accord donné par Mme [U] une quelconque renonciation de sa part au bénéfice de l’acquisition de la clause résolutoire,

— la SAS Au Bal Age considère que la mise en oeuvre de la clause résolutoire a été détournée par la bailleresse pour lui permettre d’échapper à son obligation de délivrance au regard de l’obligation de mise aux normes d’accessibilité des locaux donnés à bail,

— les articles 2 et 8 du bail mettent expressément à la charge du preneur l’ensemble des travaux de mise aux normes répondant à des exigences administratives en lien notamment avec son activité,

— la société Le Bel Age ne peut davantage invoquer la loi Pinel qui n’est pas applicable au bail litigieux étant précisé qu’il n’est pas justifié de surcroît que les travaux de mise en conformité portent sur des travaux au sens de l’article 606 du code civil.

Par déclaration en date du 14 mai 2021, la SAS Au Bel Age a interjeté appel de ce jugement.

En parallèle, une autre procédure a opposé les parties, la SAS Au Bel Age ayant été amenée, suivant acte du 21 août 2020, à notifier à Mme [U] un mémoire sollicitant la fixation du loyer annuel renouvelé à compter du 1er janvier 2019, déplafonné de la valeur locative par application de la méthode hôtelière à 40 % de l’excédent brut d’exploitation, soit la somme de 122.346 € par an hors taxes et hors charges. La bailleresse a notifié le 21 septembre 2020 un mémoire en réponse, sollicitant la fixation du loyer renouvelé à la somme de 420.000 € par an hors taxes et hors charges.

Par acte des 22 et 28 juillet 2022, la SAS Au Bel Age a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de fixation du loyer renouvelé à compter du 1er janvier 2019 à la somme de 122.346 € par an, hors taxes et hors charges.

Par jugement du 7 février 2023, le tribunal de commerce d’Antibes a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Au Bel Age, convertie en liquidation judiciaire par jugement de ce même tribunal en date du 28 mars 2023, avec désignation de la SCP BTSG², prise en la personne de Me [S] [R], en qualité de liquidateur judiciaire.

La SCP BTSG², ès qualités, a procédé à la résiliation du bail commercial suivant courrier recommandé du 4 mai 2023.

Le 1er mars 2023, Mme [U] a effectué sa déclaration de créance entre les mains de la SCP BTSG² pour la somme de 294.444,28 € à titre privilégié.

Par acte du 7 avril 2025, Mme [W] [T] veuve [U] a assigné en intervention forcée la SCP BTSG², prise en la personne de Me [S] [R], en qualité de liquidateur judiciaire, aux fins de lui voir déclarer opposable l’arrêt à intervenir.

Par jugement du 17 avril 2025, le juge des contentieux et de la protection statuant en qualité de juge des tutelles de [Localité 7] a prononcé une mesure de tutelle au bénéfice de Mme [W] [U] et nommé sa fille, Mme [X] [U], en qualité de tutrice.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 22 octobre 2025, la SCP BTSG², prise en la personne de Me [S] [R], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Au Bel Age, demande à la cour de:

Vu l’article L 145-41 du code de commerce,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

— dire et juger l’appel recevable et bien fondé,

— ordonner, au visa des articles 378 et suivants du code de procédure civile, un sursis à statuer sur la demande de fixation de créance au passif de la société Au Bel Age formulée par Mme [W] [T] veuve [U] dans l’attente d’une décision définitive du juge des loyers commerciaux sur la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2019 au 4 mai 2023,

— réformer le jugement rendu le 6 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Grasse, dans toutes ses dispositions en ce qu’il a:

* rejeté la demande d’annulation du commandement de payer signifié par Mme [W] [T] veuve [U] à la SAS Au Bel Age par acte d’huissier du 26 juillet 2019,

* constaté la résiliation de plein droit du bail commercial, à compter du 15 octobre 2019,

* ordonné l’expulsion de la SAS Au Bel Age et de tout occupant de son chef, des locaux sis à [Adresse 11], avec en cas de besoin le concours de la force publique,

* fixé l’indemnité d’occupation due par la SAS Au Bel Age par référence au montant du loyer et des charges et taxes courantes, à compter du 16 octobre 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux, et au besoin l’y condamne,

* condamné la SAS Au Bel Age à payer à Mme [W] [T] veuve [U] la somme mensuelle de 20.196 € outre les charges et taxes récupérables, à titre d’indemnité d’occupation, soit la somme de 357.027 € arrêtée au mois de février 2020, à parfaire,

* dit que les rappels d’indemnités d’occupation porteront intérêts au taux légal à compter du jugement pour les sommes dues à cette date puis à compter de chaque échéance pour les mensualités postérieures,

* débouté la SAS Au Bel Age de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

* débouté la SAS Au Bel Age de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la SAS Au Bel Age à payer à Mme [W] [T] veuve [U] une indemnité de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer;

Sur ce,

Vu l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire convertie en liquidation judiciaire de la société Au Bel Age,

Vu les articles L 622-21, L 641-3 et L 641-11-1 du code de commerce,

— prendre acte du désistement de Mme [W] [U] de ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation en paiement des loyers et charges et en une indemnité d’occupation,

— prononcer l’arrêt des poursuites à l’encontre de la société Au Bel Age se rapportant à la résiliation du bail commercial et l’absence d’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 26 juillet 2019, l’action de ce chef étant interrompue et insusceptible d’être reprise par Mme [U] en l’état de la survenance de l’ouverture de la procédure collective de la société Au Bel Age,

— prendre acte en tant que de besoin de la résiliation du bail par la SCP BTSG², prise en la personne de Me [S] [R], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Au Bel Age, conformément aux dispositions des articles L 641-11-1 et L 641-12 du code de commerce, suivant courrier RAR du 4 mai 2023,

Dans l’hypothèse, où le sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive du juge des loyers commerciaux sur la demande de fixation de créance au passif de la société Au Bel Age formulée par Mme [W] [U] ne serait pas prononcé,

Vu les articles 1240, 1719 et suivants du code civil,

Vu l’article L 622-16 du code de commerce,

— rejeter la créance de 293.867,32 € déclarée par Mme [W] [U] à titre de loyers/ indemnités d’occupation et des frais d’huissier en l’absence de décompte clair et précis et en l’état des règlements déjà effectués par la société Au Bel Age,

— rejeter la créance de 293.867,32 € déclarée par Mme [W] [U] à titre de loyers/ indemnités d’occupation et des frais d’huissier en l’état de l’exception d’inexécution pour non réalisation par le bailleur des travaux de mise aux normes ainsi que des travaux de réparation résultant de la catastrophe naturelle du 3 octobre 2015,

— prononcer l’exonération de l’obligation de paiement des loyers de la société Au Bel Age pour la période du 3 octobre 2015 jusqu’à la résiliation du bail par le liquidateur judiciaire par courrier du 4 mai 2023 sur le fondement de l’exception d’inexécution,

— condamner subséquemment Mme [W] [U] à restituer à la SCP BTSG², prise en la personne de Me [S] [R], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Au Bel Age, les loyers indûment versés pour la période du 3 octobre 2015 jusqu’au 4 mai 2023,

— rejeter toute admission de créance déclarée par Mme [W] [U] à titre privilégié, l’éventuelle créance admise au passif de la société Au Bel Age ne pouvant l’être qu’à titre chirographaire,

Concernant les demandes de la SCP BTSG², ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Au Bel Age,

— condamner Mme [W] [U] à payer à la SCP BTSG², prise en la personne de Me [S] [R], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Au Bel Age, la somme de 500.000 € à parfaire à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi par la société Au Bel Age,

— ordonner le cas échéant la compensation avec toutes éventuelles créances qui seraient fixées au passif de la société Le Bel Age au profit de Mme [W] [U] et les sommes dues par Mme [W] [U] à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi par la société Au Bel Age,

En tout état de cause,

— débouter Mme [W] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner Mme [W] [U] à payer à la SCP BTSG², prise en la personne de Me [S] [R], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Au Bel Age, la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Mme [W] [T] veuve [U] et Mme [X] [U], prise en qualité de tutrice de

Mme [W] [T] veuve [U], désignée par jugement du juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de Grasse du 17 avril 2025, intervenante volontaire, suivant leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 27 octobre 2025, demandent à la cour de:

— recevoir l’intervention en appel de Mme [X] [U] en qualité de tutrice de Mme [W] [U],

— infirmer le jugement en ce qu’il a:

* constaté la résiliation de plein droit du bail commercial, à compter du 15 octobre 2019,

* ordonné l’expulsion de la SAS Au Bel Age et de tout occupant de son chef, des locaux sis à [Adresse 11], avec en cas de besoin le concours de la force publique,

* fixé l’indemnité d’occupation due par la SAS Au Bel Age par référence au montant du loyer et des charges et taxes courantes, à compter du 16 octobre 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux, et au besoin l’y condamne,

* condamné la SAS Au Bel Age à payer à Mme [W] [T] veuve [U] la somme mensuelle de 20.196 € outre les charges et taxes récupérables, à titre d’indemnité d’occupation, soit la somme de 357.027 € arrêtée au mois de février 2020, à parfaire,

* dit que les rappels d’indemnités d’occupation porteront intérêts au taux légal à compter du jugement pour les sommes dues à cette date puis à compter de chaque échéance pour les mensualités postérieures,

Statuant à nouveau,

— débouter la BTSG² de sa demande de sursis à statuer,

— fixer la créance de Mme [W] [U] au passif de la SAS Le Bel Age à la somme de 294.444,28 € TTC au titre des loyers, charges et frais impayés au 4 mai 2023,

— dire que cette créance bénéficie en totalité du privilège de bailleur,

— débouter la société BTSG², ès qualités, de toutes ses demandes,

— condamner la société BTSG², ès qualités, à payer à Mme [U] la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— mettre les dépens à la charge de la procédure collective de la SAS Au Bel Age et qui pourront être recouvrés directement par M^e Layla Tebiel en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, dont les frais de commandement de payer.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 4 novembre 2025.

MOTIFS

Il convient de recevoir Mme [X] [U], prise en qualité de tutrice de Mme [W] [T] veuve [U], en son intervention volontaire et de la déclarer recevable et bien fondée.

Sur la demande de sursis à statuer

La SCP BTSG² demande à la cour de surseoir à statuer sur la demande de fixation de la créance de la bailleresse dans l’attente de la décision du juge des loyers commerciaux concernant la fixation du loyer du bail renouvelé. Elle soutient que la décision à intervenir du juge des loyers commerciaux sur la fixation du loyer renouvelé à compter du 1er janvier 2019 et jusqu’au 4 mai 2023, date de résiliation du bail par le liquidateur judiciaire, aura une incidence directe sur la présente procédure dans le cadre de laquelle il est demandé la fixation de la créance au passif de la société Au Bel Age au titre des loyers pour la même période.

En vertu de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient dicrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

La cour observe en premier lieu que la SCP BTSG ², dans ses conclusions devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Grasse, sollicite également un sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt à intervenir dans le cadre de la présente procédure.

En outre, il ne paraît pas opportun, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, d’ordonner un sursis à statuer dès lors que les loyers sont dus au titre du bail pendant la procédure en fixation du loyer renouvelé jusqu’au 4 mai 2023, date de résiliation du bail par le liquidateur,et que si le juge des loyers commerciaux venait à augmenter ou réduire le montant du loyer, tant la SCP BTSG² qu’à Mme [U], pourront chacune, le cas échéant, solliciter un remboursement en fonction de la décision rendue.

Ainsi, la procédure pendante devant le juge des loyers commerciaux n’empêche nullement à cette cour de statuer sur la fixation de la créance de la bailleresse au passif de la liquidation judiciaire de la preneuse.

La demande de sursis à statuer sera donc rejetée.

Sur la fixation de la créance de Mme veuve [U] au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Au Bel Age

Dans ses dernières conclusions déposées devant la cour, Mme [W] [U] rappelle que compte tenu de l’ouverture de la procédure collective de la SAS Au Bel Age et la restitution des locaux par le liquidateur judiciaire le 4 mai 2023, la demande de résiliation du bail litigieux, d’expulsion de la société Au Bel Age et de condamnation aux loyers impayés ainsi qu’à une indemnité d’occupation sont devenues sans objet et qu’en tant que de besoin, elle se désiste des prétentions formées à ce titre, de sorte qu’il a lieu d’infirmer la décision dont appel en ses dispositions relatives aux demandes abandonnées par Mme [U].

En revanche, celle-ci est fondée à solliciter la fixation de sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Au Bel Age.

Mme [U] a procédé à sa déclaration de créance au passif de cette dernière, par lettre recommandée en date du 1er mars 2023, entre les mains de Me [S] [R], pour un montant total de 294.444,28 € à titre privilégié, se décomposant comme suit:

— loyers/ indemnités d’occupation impayés/ frais d’huissier: 293.867,32 €,

— frais d’huissier 2023: 576,96 €.

Un décompte comptable de la créance et des frais d’huissier était annexé à cette déclaration de créance.

Par ordonnance en date du 3 avril 2024, le juge commissaire a renvoyé la fixation de la créance à la cour de céans.

La SCP BTSG² sollicite le rejet de cette demande de fixation, invoquant plusieurs contestations:

— l’absence de décompte détaillé et précis, sur lequel ne figure pas tous les règlements effectués par la société Au Bal Age,

— la preneuse est fondée à opposer l’exception d’inexécution pour non réalisation par le bailleur des travaux de mise aux normes ainsi que des travaux de réparation résultant de la catastrophe naturelle du 3 octobre 2015,

— en tout état de cause, le caractère privilégié de la créance doit être rejeté.

Sur le premier point, la SCP BTSG² considère que le décompte produit à l’appui de la déclaration de créance est insuffisant pour justifier de la réalité du quantum de la créance de Mme [U] en ce qu’il ne comporte, soit aucun libellé sur certains postes, soit des mentions beaucoup trop imprécises ne permettant pas au liquidateur d’apprécier le bien fondé de la créance revendiquée. En outre, elle affirme que les règlements suivants n’auraient pas été pris en compte:

—  1er septembre 2021: 17.500 € ( par suite d’une saisie-conservatoire)

—  1er septembre 2021: 209, 34 € ( par suite d’une saisie- conservatoire),

—  8 novembre 2021: 21.909,61 €, au titre de l’échéance mensuelle due,

—  8 décembre 2021: 21.909,61 €, au titre de l’échéance mensuelle due,

—  9 janvier 2021: 21.909,61 €, au titre de l’échéance mensuelle due.

En l’espèce, le décompte annexé à la déclaration de créance détaille les sommes réclamées depuis l’origine de la dette locative et ventile, à la colonne ' débit’ les montants entre les loyers impayés, les frais d’huissier ( commandement de payer, procès-verbal de saisie attribution…), les charges ( taxe foncière et ordures ménagères). Il reprend également, dans la colonne ' crédit’ les différents versements opérés par la société locataire sur l’ensemble de la période.

Il est également joint, un décompte du commissaire de justice en date du 15 février 2023 détaillant les différents frais réclamés au titre de l’année 2023.

En l’état de ces éléments, il ne peut être soutenu que le décompte annexé à la déclaration de créance est imprécis, incompréhensible et ne permet pas au liquidateur de vérifier le bien fondé de la créance revendiquée par la bailleresse.

S’agissant des règlements qui n’auraient pas été pris en compte, la SCP BTSG ² communique le justificatif des virements opérés de septembre 2021 à mai 2022, de sorte que le paiement qu’elle allègue comme étant daté du 9 janvier 2021, doit s’entendre en réalité comme celui du 9 janvier 2022.

La lecture du décompte litigieux met en évidence les versements de novembre 2021 et décembre 2021 à hauteur de 21.906,61 €, ont bien été pris en considération au titre des versements directs.

De même, celui de janvier 2022 pour un montant 21.906,61 € a également été enregistré le 11 janvier 2022, également au titre d’un versement direct.

Les sommes de 17.500 € et 209,34 € ( saisie conservatoire ) correspondent à des reversements effectués par l’huissier à Mme [U] à la suite de l’encaissement par l’huissier de la somme globale de 21.566,65 € au titre de la saisie conservatoire pratiquée le 25 août 2021. Or, cette somme, qui est justifiée par les pièces 18 et 19, à savoir les décomptes d’huissier en suite de cette mesure d’exécution, produites par Mme [U], apparaît bien dans le décompte avec mention de la date du 25 août 2021 correspondant à la date de la saisie conservatoire.

Les différents paiements allégués par la partie appelante ont bien été déduits du montant de la dette locative.

La SCP BTSG² fait, par ailleurs, grief à Mme [U] de ne pas avoir réalisé les travaux de mises aux normes d’accessibilité d’un établissement recevant du public ainsi que les travaux de réparation résultant de la catastrophe naturelle de 2015, qui contrairement à ce qu’ a retenu le premier juge, étaient à la charge de la bailleresse. Elle en tire pour conséquence qu’elle est fondée, compte tenu de ces manquements, à invoquer l’exception l’inexécution, de nature à dispenser la locataire de tout paiement des loyers.

Il convient de rappeler que pour prétendre à une suspension du paiement des loyers, le preneur doit rapporter la preuve de l’impossibilité absolue d’exploiter le fonds de commerce dans les lieux loués en raison des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance ou d’entretien empêchant une jouissance paisible.

L’exception d’inexécution n’est ainsi admise que lorsqu’il existe une impossibilité totale d’utiliser les locaux loués au regard de l’activité prévue au bail.

La SAS Le Bel Age et la SCP BTSG ² n’offrent pas une telle démonstration et ne soutiennent même pas que la preneuse s’est retrouvée à un moment donné dans l’impossibilité d’exploiter les locaux. La preneuse n’a jamais saisi le juge des référés ou le juge de mise en état d’une demande d’autorisation de consigner les loyers et n’a jamais évoqué la moindre difficulté jusqu’à la délivrance du commandement de payer à l’initiative de la bailleresse.

Celle-ci communique d’ailleurs en pièce 4 un extrait du site société.com concernant la SAS Au Bel Age qui met en évidence qu’en 2017 et 2018, elle a réalisé des chiffres d’affaires de 1.583.700 € et de 1.698.000 € et des bénéfices respectivement de 189.600 € et de 146.600 €. La locataire n’a manifestement pas été empêchée d’exploiter les lieux conformément à leur destination.

La non réalisation des travaux de mises aux normes et de remise en état suite à la catastrophe naturelle de 2015 ne sauraient motiver la possibilité pour la locataire d’invoquer d’inexécution, faute pour elle de rappeler la preuve d’une impossibilité totale d’exploiter les locaux donnés à bail conformément à leur destination.

En revanche, la non réalisation de tels travaux peut justifier l’allocation de dommages et intérêts au profit de la SAS Le Bel Age en réparation de son préjudice de jouissance, ce que celle-ci reconnaît dès lors qu’elle formule une telle demande à titre subsidiaire, laquelle sera examinée ci-après.

S’appuyant sur les dispositions de l’article L 622-16 du code de commerce, la SCP BTSG² conteste enfin le caractère privilégié de la créance déclarée par Mme [U], faute de ventilation des montants des loyers bénéficiant ou non du caractère privilégié et en l’absence de justification de l’existence d’une créance de loyer de deux années antérieures au jugement d’ouverture de la procédure collective.

En vertu de l’article L 622-16 du code de commerce, en cas de procédure de sauvegarde, le bailleur n’a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure. Si le bail est résilié, le bailleur a, en outre, privilège pour l’année courante, pour tout ce qui concerne l’exécution du bail et pour les dommages et intérêts qui pourront lui être alloués par les tribunaux. Si le bail n’est pas résilié, le bailleur ne peut exiger le paiement des loyers à échoir lorsque les sûretés qui lui ont été données lors du contrat sont maintenues ou lorsque celles qui ont été fournies depuis le jugement d’ouverture sont jugées suffisantes. Le juge-commissaire peut autoriser le débiteur ou l’administrateur, selon le cas, à vendre des meubles garnissant les lieux loués soumis à dépérissement prochain, à dépréciation imminente ou dispendieux à conserver, ou dont la réalisation ne met pas en cause, soit l’existence du fonds, soit le maintien de garanties suffisantes pour le bailleur.

En application de ces dispositions, Mme [U] bénéficie d’un privilège de bailleur au titre des loyers impayés pour les deux dernières années de loyer avant l’ouverture de la procédure collective.

En l’espèce, la SAS Au Bel Age a été mise en redressement judiciaire par jugement du 7 février 2023 et les loyers dus depuis le 7 février 2021 bénéficient donc du privilège du bailleur dans le cadre de la procédure collective de la preneuse.

Au regard des décomptes produits par les parties, le montant du loyer mensuel facturé sur les deux dernières années s’établissait à la somme de 21.906,61 €.

Comme le fait observer à juste titre Mme [U], sur deux années de bail, le montant des loyers dus s’élève à la somme de 525.758,64 € TCC ( 24x 21.906, 61 €). Le montant déclaré au passif de la procédure collective est d’un montant de 294.444,28 €, étant rappelé que les règlements effectués s’imputent sur les échéances les plus anciennes, en application de l’article 1342-10 du code civil.

La créance de Mme [U] étant inférieure à la durée maximale des deux dernières années de loyer, elle bénéficie de son privilège de bailleur pour la totalité de la somme déclarée au passif de la procédure collective de la SAS Au Bel Age.

Il convient donc de fixer la créance de Mme [W] [U] au passif de la SAS Au Bel Age à la somme de 294.444, 28 € TTC et de dire que la totalité de cette créance bénéficie du privilège de bailleur.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi par la SAS Au Bel Age

Au visa de l’article 1719 du code civil, celle-ci déplore un préjudice de jouissance qu’elle évalue à la somme de 500.000 € résultant du refus de la bailleresse de prendre en charge les travaux nécessaires à une exploitation normale des lieux loués, à savoir :

— l’absence de réalisation des travaux de mise aux normes de l’accessibilité estimés par SOCOTEC à la somme de 302.250 € qui sont pourtant nécessaires à la poursuite de l’activité du preneur,

— les travaux de remise en état suite aux désordres subis depuis les inondations du 3 octobre 2015 reconnus comme catastrophe naturelle par arrêté du 7 octobre 2015 avec la survenance de dégâts des eaux récurrents depuis cette date,

— la nécessité de faire procéder à des travaux de gros oeuvre ( ravalement des bâtiments, réfection de la clôture, réfection étanchéité de la salle de restaurant, fissures des balcons etc…).

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

Le bailleur est ainsi tenu sans qu’il soit besoin d’une obligation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il ne s’agit pas d’une exécution instantanée exécutée dès la remise matérielle des lieux. L’obligation de délivrance pèse sur le bailleur tout au long du bail et ce même si une nouvelle réglementation apparaît postérieurement à la date de la conclusion du bail.

Le bailleur doit mettre à la disposition du locataire un bien conforme à sa destination contractuelle et les travaux de mise en conformité avec les prescriptions administratives sont en principe à la charge du bailleur, à défaut d’une clause claire et précise prévoyant le contraire.

Ainsi la clause d’acceptation des locaux en l’état ne peut dispenser le bailleur de cette obligation de délivrance.

Mme [U] soutient que les travaux prescrits par l’autorité administrative doivent être à la charge du preneur en ce qu’en l’espèce, les parties sont convenues, aux termes du bail litigieux, d’un tel transfert.

L’article 1 dudit bail énonce que ' Le preneur prendra les locaux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état, ni réparation, ni aucun travail et sans pouvoir exercer aucun recours contre le bailleur pour vice de construction, dégradation, voirie, insalubrité, humidité, infiltration, cas de force majeure et toutes autres clauses quelconques intéressant l’état des lieux, le preneur se déclarant prêt à supporter tous inconvénients en résultant et à effectuer, à ses frais, toutes les réparations et remises en état que nécessitent l’état des lieux même celles nécessitées par la vétusté et l’usure'.

L’article 2 ' Entretien- Réparation’ énonce notamment que ' Si pour une cause quelconque, le remplacement des installations ou appareils dont il est parlé ci-dessus devenait nécessaire même par suite d’usure, de vétusté, de force majeure ou d’exigence administrative, il serait entièrement à la charge du preneur, sans recours contre le bailleur (…)'.

Enfin l’article 8 ' Travaux’ prévoit que ' Le preneur aura à sa charge les travaux de réparation, d’entretien, de remise en état sans aucune exception ni réserve en ce compris les travaux relatifs au clos et au couvert visés par l’article 606 du code civil, les travaux de ravalement des façades et en règle générale tous les travaux de quelque nature qu’ils soient relatifs à l’immeuble dans son entier et à ses éléments d’équipement.'

Le transfert de la charge des travaux résultant de la mise en accessibilité des locaux au preneur n’a pas été stipulé de manière expresse et sans ambiguïté à la lecture des dispositions susvisées.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, les travaux de mise aux normes d’accessibilité d’un établissement recevant du public ne peuvent pas être assimilés à des travaux de remplacement des installations ou appareils nécessités par l’activité du preneur.

La SAS Au Bel Ages communique un rapport établi par Socotec d’accessibilité des ERP aux personnes handicapées résultant des dispositions du décret 2014-1326 du 5 novembre 2014 et de l’arrêté du 8 décembre 2014 pointant, s’agissant de cet établissement, les lacunes suivantes au regard de cette nouvelle législation:

— pour les fauteuils roulants: absence de dispositif à l’entrée de l’établissement, absence de places de stationnement, accueil non conforme, présence de pentes, présence d’obstacles au sol ( trous), chambres et salles de bains non adaptées, 2 ascenseurs non conformes, largeur des portes insuffisante et escaliers non sécurisés,

— handicap visuel: parois vitrées non repérées, éclairage insuffisant, signalétique, désignation des chambres.

Il résulte de ce document que les locaux donnés à bail ne répondent pas aux normes administratives exigées dans les établissements recevant du public pour assurer leur accessibilité aux personnes handicapés depuis 2014, étant rappelé que la SAS Au Bel Age exploite un EHPAD, de sorte que ces dispositions lui sont nécessairement applicables.

Le coût des travaux de remis aux normes a été évalué par Socotec à la somme de 302.250 € HT.

Il est établi que Mme [U] n’a pas souhaité réaliser ces travaux, son conseil alléguant, dans un mail du 22 juillet 2021, qu’en tout état de cause le montant estimé ( 302.250 €) était inférieur au montant de la dette locative.

Or, l’exécution des travaux imposés par l’administration est de l’essence même de l’obligation de délivrance du bailleur, compte tenu de la destination contractuelle et de l’obligation de maintenir les lieux en état de servir à l’usage auquel ils sont destinés.

La bailleresse a donc manqué à ce titre à son obligation de délivrance et devra indemniser la preneuse de son préjudice de jouissance en résultant.

L’absence de réalisation des travaux de mise aux normes exigés par l’administration, a nécessairement occasionné un préjudice de jouissance à la société Au Bel Age constitué par une désorganisation des services coûteuse en moyens humains face à des locaux inadaptés aux personnes en fauteuil roulant et de manière générale par un impact négatif sur la situation de cet EHPAD, forcément appelé à accueillir des résidents en situation de handicap, tout en n’étant pas en mesure de répondre de façon efficace à leurs besoins et leurs attentes.

Au regard de l’ampleur des travaux à effectuer, le préjudice de jouissance de la SAS Au Bel Age qui n’est toutefois pas étayé par davantage d’éléments, sera arrêté à la somme de 65.000 €.

La SAS Au Bel Age affirme avoir été contrainte de faire procéder à des travaux de gros oeuvre mais ne produit strictement aucun élément à l’appui d’une telle prétention.

Concernant enfin l’allégation des désordres résultant des inondations du 3 octobre 2015 dont il est pour la première fois fait état en cause d’appel, les appelantes communiquent deux pièces :

— le classement de la commune de [Localité 10] [Localité 6] en état de catastrophe naturelle, ce qui ne signifie pas que toutes les habitations aient été touchées,

— un 'devis remise en état’ établi unilatéralement par les soins de la société Au Bel Age et non daté pour une somme de 93.555,50 €, document dépourvu de toute valeur probatoire.

Celle-ci sera donc déboutée du surplus de ses demandes indemnitaires.

Sur la compensation réclamée par la SCP BTSG²

En vertu de l’article L 622-7 I du code de commerce, le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnée au I de l’article L. 622-17. Ces interdictions ne sont pas applicables au paiement des créances alimentaires.

Il existe en l’espèce une connexité entre les créances des parties, celle de la bailleresse, au titre des loyers impayés et, celle de la preneuse, au titre du respect par la bailleresse de son obligation contractuelle de délivrance.

En application de l’article L 622-7 susvisé, les appelantes sont fondées à solliciter de voir ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties à concurrence de la créance la plus faible.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Reçoit Mme [X] [U], prise en qualité de tutrice de Mme [W] [T] veuve [U], désignée par jugement du juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de Grasse du 17 avril 2025, en son intervention volontaire,

Déboute la SCP BTSG² de sa demande de sursis à statuer,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Grasse déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit qu’en l’état de la procédure collective ouverte à l’égard de la SAS Au Bel Age et la restitution des locaux par le liquidateur judiciaire le 4 mai 2023, la demande de résiliation du bail litigieux, d’expulsion de la société Au Bel Age et de condamnation aux loyers impayés ainsi qu’à une indemnité d’occupation sont devenues sans objet,

Déboute la SCP BTSG² de sa demande d’exonération de l’obligation au paiement des loyers de la SAS Au Bel Age,

Fixe la créance de Mme [W] [T] veuve [U] au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Au Bel Age à la somme de 294.444,28 € TTC,

Dit que cette créance bénéficie en totalité du privilège de bailleur,

Condamne Mme [W] [T] veuve [U] à verser à la SCP BTSG², prise en la personne de Me [S] [R], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Au Bel Age, la somme de 65.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par la SAS Au Bel Age,

Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties à concurrence de la créance la plus faible,

Déboute la SCP BTSG² du surplus de des demandes,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse les dépens de la première instance et de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, à la charge de la SAS Au Bel Age et de la SCP BTSG², ès qualités.

Le Greffier, La Présidente,