COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 06 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 450

N° RG 21/03194

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHBLZ

Syndicat des copropriétaires de la résidence

[6]

C/

S.A.S. BOURGEOIS IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Joëlle HELOU-MICHEL

M^e Claude LAUGA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de CANNES en date du 21 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 2020F00041.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sis à [Adresse 5]

pris en la personne de son syndic en exercice la SAS AGEFIM CONSULTANTS dont le siège social est sis [Adresse 3] elle même prise en la personne de son représentant légal domicilé ès-qualité audit siège

représentée par M^e Joëlle HELOU-MICHEL, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE

S.A.S. BOURGEOIS IMMOBILIER

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités de droit au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Claude LAUGA, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société BOURGEOIS IMMOBILIER a exercé les fonctions de syndic de l’ensemble immobilier dénommé [6], sis [Adresse 2] à [Localité 4].

Elle exerçait parallèlement les fonctions d’administrateur de l’association syndicale libre des Cardamines, dont était membre le syndicat des copropriétaires, créée par des statuts établis suivant acte notarié du 17 avril 2003.

Durant le cours de son mandat, le syndicat des copropriétaires a été partie à deux instances judiciaires :

1) Aux termes d’un arrêt rendu le 2 mars 2017 par la cour de céans, réformant partiellement un jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 31 mars 2015, le syndicat a été condamné in solidum avec la SARL CASA CALABRESE à payer aux époux [T] une somme de 9.125 euros à titre de dommages-intérêts, outre les dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire et une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la société CASA CALABRESE étant en outre condamnée à le relever et garantir intégralement.

2) Par un autre arrêt de cette même cour rendu le 12 février 2019, réformant partiellement un jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 8 novembre 2016, le syndicat a été condamné à payer à la société AZUR BRILLE la somme de 16.539,92 euros en règlement de factures d’entretien des parties communes.

L’assemblée générale des copropriétaires, réunie le 16 janvier 2019, a désigné un nouveau syndic en la personne de la société AGEFIM CONSULTANTS, laquelle a par la suite été également nommée en qualité d’administrateur de l’ASL.

Par exploit d’huissier du 13 février 2020, le syndicat des copropriétaires, agissant par son nouveau syndic susnommé, a assigné la société BOURGEOIS IMMOBILIER à comparaître devant le tribunal de commerce de Cannes pour l’entendre condamner au paiement de dommages-intérêts en réparation des fautes commises durant l’exécution de son mandat.

A l’appui de son action, il faisait grief à son ancien syndic :

1°) de n’avoir pris aucune mesure conservatoire à l’effet de garantir sa créance à l’encontre de la SARL CASA CALABRESE, alors que celle-ci avait fait l’objet d’une dissolution anticipée par décision de ses associés dès le 23 novembre 2015, puis d’une radiation du registre du commerce et des sociétés le 10 avril 2016, lui faisant ainsi perdre une somme de 27.663,40 euros,

2°) de n’avoir pas suffisamment défendu en justice l’exception d’inexécution des prestations de la société AZUR BRILLE pour s’opposer au paiement des factures antérieures à la résiliation de son contrat, lui occasionnant ainsi une perte de 17.807,54 euros,

3°) d’avoir omis de faire enregistrer en préfecture des statuts de l’ASL, lui causant de ce fait un préjudice de 10.000 euros.

Par jugement rendu le 21 janvier 2021, le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La société BOURGEOIS IMMOBILIER a été également déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision le 3 mars 2021. Aux termes de ses conclusions notifiées le 6 avril 2021, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé de ses moyens, il n’entend pas remettre en cause le rejet de sa réclamation concernant l’affaire AZUR BRILLE, mais demande en revanche à la cour d’infirmer pour le surplus le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de condamner la société BOURGEOIS IMMOBILIER à lui payer :

— la somme de 27.663,40 euros en réparation des fautes commises dans le cadre de l’affaire CASA CALABRESE,

— la somme de 10.000,00 euros en réparation du défaut d’enregistrement des statuts de l’ASL,

— outre celle de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles et ses entiers dépens.

Par conclusions en réplique notifiées le 5 juillet 2021, auxquelles il est également renvoyé pour l’exposé des moyens, la société BOURGEOIS IMMOBILIER demande à la cour de confirmer le jugement déféré et, y ajoutant, de condamner l’appelant à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour exercice abusif de son droit d’appel, outre celle de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et ses dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2024.

DISCUSSION

La responsabilité civile du syndic à l’égard du syndicat des copropriétaires doit être appréciée selon les règles du code civil régissant le contrat de mandat. Elle ne peut être engagée que sur le fondement d’une faute commise dans le cadre de sa gestion.

Sur la responsabilité encourue au titre de la gestion de l’affaire CASA CALABRESE :

Comme l’a justement retenu le tribunal, et conformément à l’article L 237-2 du code de commerce, la SARL CASA CALABRESE n’avait pas perdu sa personnalité morale du fait de sa dissolution anticipée et de sa radiation du registre du commerce et des sociétés, et celle-ci subsistait tant que ses droits et obligations à caractère social n’avaient pas été liquidés, un mandataire ad’hoc lui ayant été désigné en la personne de Maître [V] [L] pour les besoins de la procédure judiciaire initiée par les époux [T].

La notion de droits et obligations à caractère social ne doit pas s’entendre par référence aux seules créances des salariés ou des organismes sociaux comme le soutient l’appelant, mais plus généralement comme ceux dont la société liquidée se trouve titulaire ou débitrice.

Il n’est pas établi d’autre part que le recouvrement de la créance du syndicat était en péril, la société CASA CALABRESE ayant fait l’objet d’une dissolution anticipée par décision de ses associés et non pas d’une mise en liquidation pour cessation de paiement.

En outre, la créance du syndicat n’est devenu exigible qu’à compter du paiement fait entre les mains des époux [T] le 29 mai 2019, alors que la société BOURGEOIS IMMOBILIER avait été déchargée de son mandat de syndic. Or l’appelant ne justifie pas des démarches qui ont pu être accomplies postérieurement auprès du liquidateur amiable de la société CASA CALABRESE pour actionner la garantie, alors que ce dernier encourt une responsabilité personnelle s’il clôture prématurément les comptes sans avoir apuré une dette sociale dont il connaissait l’existence.

Enfin, aucun élément du dossier ne permet de soutenir que le syndic aurait manqué à son devoir d’information vis-à-vis des copropriétaires quant à l’évolution de la procédure.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat de ce chef de demande.

Sur la responsabilité encourue pour défaut d’enregistrement des statuts de l’ASL :

En vertu de l’article 8 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, la déclaration de l’association doit être faite à la préfecture du département ou à la sous-préfecture de l’arrondissement dans lequel celle-ci a prévu d’avoir son siège. Deux exemplaires des statuts sont joints à la déclaration. Il est donné récépissé de celle-ci dans un délai de cinq jours. Un extrait des statuts doit, dans un délai d’un mois à compter de la date de délivrance du récépissé, être publié au Journal Officiel. Dans les mêmes conditions, l’association fait connaître dans les trois mois et publie toute modification apportée à ses statuts.

Selon l’article 23, le représentant légal de l’association est son président, et non pas l’administrateur ultérieurement désigné.

Le décret du 3 mai 2006 pris pour l’application de l’ordonnance prévoit en ses articles 4 et 5 que la déclaration en préfecture est faite par l’un des membres de l’association, tandis que la déclaration et la publication des modifications apportées aux statuts est faite par le président.

En l’espèce, il n’est aucunement établi ni même allégué que le président de l’association syndicale des Cardamines aurait délégué l’accomplissement de ces formalités à la société BOURGEOIS IMMOBILIER.

Le jugement sera donc également confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts :

Selon l’article 559 du code de procédure civile, l’auteur d’un appel principal dilatoire ou abusif peut être condamné à payer à la partie adverse des dommages-intérêts.

En l’espèce, le recours exercé par le syndicat des copropriétaires doit être considéré comme abusif dès lors que le caractère mal-fondé de ses prétentions était suffisamment éclairé par les motifs du jugement attaqué.

Il convient en conséquence de le condamner à payer à la société BOURGEOIS IMMOBILIER une somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions contestées,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] à payer à la société BOURGEOIS IMMOBILIER la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour appel abusif,

Condamne l’appelant aux dépens, ainsi qu’à verser à l’intimée la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT