CA Aix-en-Provence, 3 octobre 2024, n° 21/14966

CA Aix-en-Provence
Confirmation 3 octobre 2024

Arguments

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Accepté
Violation des règles de vote
La cour a confirmé que la résolution modifiait les stipulations du règlement de copropriété et aurait dû être soumise à un vote unanime, ce qui n'a pas été le cas.
Accepté
Frais irrépétibles exposés en première instance et en appel
La cour a jugé qu'il n'était pas équitable de laisser à la charge de Madame [E] les frais irrépétibles qu'elle a exposés, condamnant ainsi le syndicat des copropriétaires à verser des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 3 oct. 2024, n° 21/14966
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/14966
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	9 octobre 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alice ZIADEMarie-Pierre HEINTZE LE DONNEJérôme PASCHAL
Parties :	son syndic en exercice La SARL CABINET HAK, Syndic. de copro. [ Adresse 2 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 03 OCTOBRE 2024

N°2024/349

Rôle N° RG 21/14966 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIIXD

Syndic. de copro. [Adresse 2]

[B] [U] épouse [E]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-pierre HEINTZE LE DONNE

M^e Jérôme PASCHAL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 06 Septembre 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/04194.

APPELANTE

Syndic. de copro. [Adresse 2] Représenté par son syndic en exercice La SARL CABINET HAK, Société à responsabilité limitée au capital de 458 250,00 € immatriculée au RCS de CANNES sous le n° B 533 836 611, dont le siège social [Adresse 1]

[Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-pierre HEINTZE LE DONNE de l’ASSOCIATION LE DONNE – HEINTZE LE DONNE, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

Madame [B] [U] épouse [E]

née le 22 Juin 1962 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jérôme PASCHAL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

M^e Alice ZIADE, avocat au barreau de PARIS, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Juin 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport.

Madame Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [B] [U] épouse [E] est propriétaire des lots 8, 9, 10, 11 et 12 dépendants d’un immeuble en copropriété situé à [Localité 4].

Le 14 septembre 2020, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la résolution n° 10 interdisant les locations saisonnières meublées dans l’immeuble.

Par acte d’huissier du 19 octobre 2020, Mme [U] épouse [E] a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins principalement de voir annuler la résolution n° 10 de l’assemblée générale du 14 septembre 2020.

Par jugement réputé contradictoire du 06 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— annulé la résolution n° 10 de l’assemblée générale du 14 septembre 2020 du syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 2]' à [Localité 4]

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 2]' à [Localité 4] à verser à Mme [U] épouse [E] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 2]' à [Localité 4] aux dépens

— rappelé que Mme [U] épouse [E] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le premier juge a annulé la résolution n° 10 interdisant les locations saisonnières meublées pour violation des règles de vote en indiquant qu’elle modifiait les stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble qui est mixte et n’émet aucune restriction quant à la jouissance des lots de Mme [U] épouse [E]. Il a également estimé que cette résolution imposait une modification des modalités de jouissance de la propriété de cette dernière. Il en a conclu que le vote de cette résolution aurait dû être soumis aux dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, prévoyant un vote unanime de tous les copropriétaires.

Par déclaration du 21 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 2]'à [Localité 4] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Mme [U] épouse [E] a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 janvier 2022 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 2]' à [Localité 4] demande à la cour:

— de réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau

— de débouter Mme [E] de sa demande d’annulation de la résolution numéro 10.

— de condamner Mme [E] à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ces derniers étant distraits au profit de M^e HEINTZE LE DONNE aux offres de droit.

Il souligne que la résolution critiquée a été adoptée conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Il soutient que la location de courte durée des lots Mme [U] épouse [E] est incompatible avec la destination de l’immeuble.

Il conteste le fait que la résolution n° 10 aurait modifié le règlement de copropriété.

Il souligne que les étages de l’immeuble sont à usage d’habitation exclusivement. Il fait observer que le règlement de copropriété pose le principe d’une interdiction d’exploiter un hôtel ou une pension de famille ainsi qu’un commerce ou quoi que ce soit pouvant incommoder les voisins et les copropriétaires par le bruit ou les odeurs. Il conclut que ce règlement comporte ainsi des restrictions à la jouissance des lots. Il déclare que la location via la plate forme Airbnb est contraire au règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble, puisqu’elle génère des va et vient ainsi que des nuisances.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le premier avril 2022 auxquelles il convient de se reporter, M.[U] épouse [E] demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

*statuant à nouveau

— de débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 2] » sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet HAK, de l’ensemble de ses demandes,

— de la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

— de condamner le Syndicat des copropriétaires la résidence « [Adresse 2] » sis [Adresse 2] aux dépens et à lui régler la somme de 4.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle soulève l’annulation de la résolution n° 10 en raison d’une violation des règles de vote. Elle estime que cette résolution ne pouvait être votée selon les règles de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Elle estime que cette résolution modifie manifestement les dispositions du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble si bien qu’elle aurait dû faire l’objet d’un vote à l’unanimité. Elle soutient que la résolution ajoute au règlement de copropriété une nouvelle interdiction et restreint son droit de propriété. Elle expose en effet que le règlement de copropriété autorise les locations vides ou meublées.

Elle affirme que la destination de l’immeuble ne l’empêche pas de procéder à la location saisonnière en meublé. Elle note que la clause de 'bonne tenue’ ne l’empêche pas plus de procéder à de telles locations. Elle ajoute que le règlement de copropriété autorise des activités commerciales puisqu’il y est mentionné que l’immeuble est une maison à usage d’habitation et de commerce.

Elle fait observer que l’adoption de cette résolution porte atteinte aux conditions de jouissance de ses parties privatives. Elle précise que ses lots ne sont loués que quelques semaines dans l’année à des proches ou à des tiers, dans le respect de la réglementation en vigueur. Elle note y séjourner elle-même plusieurs mois par an. Elle relève que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’éventuels désordres liés à la location de son bien.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 juin 2024.

MOTIVATION

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose de ses parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Le règlement de copropriété, dans son paragraphe VIII, énonce que les appartements 'devront être occupés par des personnes de bonne vie et moeurs et sans pouvoir nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble. Les locations vides ou meublées sont permises, mais seulement à des personnes de bonne et paisible vie et moeurs. Il sera de tout temps interdit d’exploiter un hôtel ou pension de famille. Dans toutes les parties de l’immeuble, il ne pourra être exercé d’établissement ou commerce ou quoi que ce soit pouvant incommoder les voisins et les co-propriétaires par le bruit, les odeurs, les émanations ou les trépidations des moteurs'.

Le règlement de copropriété n’interdit donc pas expressément la location de meublés de courtes durées ou saisonnières; il ne contient pas une clause d’habitation exclusive. Il permet la location en meublées sans restriction. L’immeuble est désigné comme une 'maison à usage d’habitation et de commerce'. Les lots appartenant à Mme [U] épouse [E], situés au troisième étage, sont décrits comme des pièces, sans autre précision.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’une infraction par Mme [U] épouse [E] au règlement de copropriété. La résolution n° 10 modifiait donc les stipulations du règlement de copropriété et imposait une modification des modalités de jouissance à Mme [U] épouse [E] de ses lots. C’est par des motifs pertinents que le premier juge a estimé que la résolution aurait dû être mise au vote selon les règles de l’article 26 de la loi du 10 juillet 2015 et a donc annulé la résolution n° 10 adopté selon les règles de vote de l’article 25 de cette même loi.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel et sera débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Mme [U] épouse [E] les frais irrépétibles qu’elle a exposés en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et à verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, tout en rappelant que Mme [U] épouse [E] serait dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure sera confirmé.

Il y a lieu également de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [U] épouse [E] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel. Cette dernière sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 4] au versement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 4] aux dépens de la présente instance,

DISPENSE Mme [B] [U] épouse [E] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel. Cette dernière sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,