COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 11 DECEMBRE 2024

N° 2024/ 529

N° RG 22/11514

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ4O6

S.C.I. DARLING HARBOUR

C/

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Julien SALOMON

M^e Marina POUSSIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 11 Juillet 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/02921.

APPELANTE

S.C.I. DARLING HARBOUR

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée et plaidant par M^e Julien SALOMON, membre de la SELARL JULIEN SALOMON, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] sis à [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET D.NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER, dont le siège social est à [Adresse 2], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège

représentée et plaisdant par M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte notarié du 6 avril 2012, la société civile immobilière DARLING-HARBOUR a fait l’acquisition d’un appartement et d’une cave constituant les lots n° 17 et 3 de l’état descriptif de division d’un immeuble soumis au statut de la copropriété dénommé [Adresse 3], situé [Adresse 1].

Cet immeuble était à l’origine géré par son ancien propriétaire Monsieur [P] [H] en qualité de syndic bénévole, puis après son décès par sa veuve Madame [W] [H] née [G], demeurée copropriétaire de plusieurs lots.

Le 29 août 2017, l’assemblée générale réunissant les quatre copropriétaires, qui n’avait pas été convoquée depuis plusieurs années, a désigné un syndic professionnel en la personne de la SARL CABINET NARDI et a approuvé les comptes des exercices écoulés depuis 2012. Les comptes des exercices suivants ont également été approuvés lors d’assemblées générales ultérieures.

Par acte du 20 juin 2019, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI DARLING-HARBOUR devant le tribunal de grande instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire, en paiement du solde débiteur de son compte individuel de répartition de charges, provisoirement arrêté en cours de procédure à la somme de 17.474,07 euros, lui réclamant en outre 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

La défenderesse a conclu au rejet de l’intégralité de ces demandes, en invoquant principalement l’opacité de la gestion du précédent syndic Madame [W] [H].

Par jugement rendu le 11 juillet 2022, le tribunal a condamné la SCI DARLING-HARBOUR à payer la somme de 15.684,31 euros au titre du solde débiteur de son compte de répartition de charges provisoirement arrêté au 1er novembre 2021, après avoir retranché du décompte produit par le syndic les frais et honoraires ne relevant pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, outre les dépens et une indemnité de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat a été en revanche débouté de sa demande additionnelle en dommages-intérêts.

La SCI DARLING-HARBOUR a interjeté appel de cette décision. Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 11 septembre 2024, elle soutient principalement qu’aux termes de ses dernières écritures déposées devant les premiers juges, le syndicat ne réclamait plus en définitive que les charges échues entre le 1er août 2020 et le 1er novembre 2021, pour lesquelles elle était cependant parfaitement à jour.

Subsidiairement, pour le cas où la cour viendrait à considérer qu’il s’agit de charges antérieures, elle fait valoir :

— que nonobstant l’approbation des comptes, elle demeure recevable à contester son compte individuel de répartition des charges,

— que les charges échues avant le 20 juin 2014 sont prescrites,

— que les comptes de la copropriété sont nécessairement viciés dès lors que les caves de l’immeuble ne sont pas affectées de tantièmes de parties communes en violation des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965,

— et que certains postes de charges ne sont pas dus, à savoir le nettoyage des parties communes, le combustible de chauffage, la consommation d’eau, les primes du contrat de protection juridique, la facture de l’entreprise MILLO ELECTRICITE, les honoraires variables du syndic et les frais de recouvrement.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses prétentions et de le condamner aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives du 4 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le Cabinet NARDI, soutient pour sa part :

— qu’il entend bien réclamer la totalité des charges restées impayées, les versements effectués par la débitrice ayant été affectés au règlement des charges les plus anciennes,

— qu’aucune prescription n’est acquise au regard de l’article 2222 du code civil,

— et que l’approbation des comptes rend inopérantes les multiples contestations formulées par l’appelante.

Il conclut à la confirmation de la décision déférée, sauf en ce qu’elle a retranché de son décompte de créance certains frais et honoraires de recouvrement et rejeté sa demande additionnelle en dommages-intérêts ; il demande à la cour, statuant à nouveau de ces chefs, de condamner la SCI DARLING-HARBOUR à lui payer la somme totale de 17.474,07 euros au titre du solde débiteur de son compte individuel de répartition de charges provisoirement arrêté au 1er novembre 2021 et celle de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Il réclame en sus paiement d’une somme de 3.500 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2024.

DISCUSSION

Sur l’objet de la demande en paiement :

Contrairement à ce que soutient l’appelante, le tribunal judiciaire de Nice n’était pas saisi d’une demande en paiement des seules charges échues entre le 1er août 2020 et le 1er novembre 2021, mais de l’intégralité des charges demeurées impayées depuis le 6 avril 2012, date à laquelle la SCI DARLING-HARBOUR avait fait l’acquisition de ses lots de copropriété.

Les documents produits aux débats permettent de retracer précisément l’intégralité des sommes réclamées. En particulier, les charges échues antérieurement au 1er novembre 2015, reprises sur la première ligne du relevé de compte daté du 5 novembre 2021 émanant du Cabinet NARDI sous l’intitulé 'solde à nouveau’ pour un montant de 7.429,23 euros, sont détaillées dans un précédent relevé établi par Madame [H] à l’époque où celle-ci exerçait les fonctions de syndic bénévole (cf pièce n° 18 du dossier de l’intimé).

Sur la prescription :

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a modifié l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 en réduisant de dix à cinq ans le délai de prescription des actions personnelles du syndicat à l’encontre des copropriétaires. L’article 2222 du code civil prévoit en ce cas que le nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder celle prévue par la loi antérieure.

Au cas présent, c’est à bon droit que les premiers juges ont relevé que, l’action ayant été introduite dans les cinq ans suivant l’entrée en vigueur de la loi nouvelle et ne visant pas des charges échues depuis plus de dix ans, aucune prescription ne pouvait être opposée au syndicat.

En conséquence, la discussion opposant les parties sur le mode d’imputation des paiements est sans intérêt sur la solution du litige.

Sur l’obligation au paiement des charges :

Lorsque, comme en l’espèce, les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale, les copropriétaires ne peuvent refuser de payer leur quote-part de charges, sauf à démontrer que des erreurs ont été commises dans l’établissement de leur compte individuel, ou que le mode de répartition ne correspond pas aux prévisions du règlement de copropriété.

Ainsi la SCI DARLING-HARBOUR ne peut remettre en cause sa participation :

— aux charges de nettoyage des parties communes, nonobstant l’absence de contrat écrit avec la société prestataire,

— aux charges de chauffage, y compris la consommation de combustible, qui sont dues en fonction de l’utilité objective qu’elles présentent pour chacun des lots, indépendamment de l’utilisation effective du système de chauffage collectif,

— aux charges de consommation d’eau qui, en l’absence de relevé des compteurs individuels, peuvent être réparties en fonction des millièmes de copropriété,

— à la prime annuelle du contrat de protection juridique souscrit par le syndicat,

— à la facture de l’entreprise MILLO ELECTRICITE afférente à la réparation d’un parlophone, qui constitue un élément accessoire des parties communes au sens du règlement de copropriété,

— ainsi qu’aux honoraires du syndic, qui comprennent une part forfaitaire et une part variable en fonction des diligences supplémentaires accomplies.

Sur l’irrégularité du règlement de copropriété :

Selon l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, chaque lot de copropriété doit comporter obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. Or en l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble n’attribue aucune quote-part de parties communes aux caves constituant les lots n° 1 à 6, dont il est indiqué qu’elles sont rattachées aux appartements.

Cependant, le tribunal a justement relevé qu’il n’était pas saisi d’une demande tendant à prononcer la nullité de cette clause ou à la réputer non écrite.

En outre, le copropriétaire qui entend obtenir une modification de la répartition des charges communes ne peut fonder son action sur une demande de modification des tantièmes de copropriété.

Sur les frais de recouvrement :

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que les premiers juges ont déduit de la créance du syndicat la somme de 1.685,41 euros correspondant à divers frais et honoraires qui ne relevaient pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande accessoire en dommages-intérêts :

Le défaut de paiement des charges de la part de la SCI DARLING-HARBOUR, qui a perduré durant une longue période de temps et a privé le syndicat d’une part importante de la trésorerie nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, a causé à la collectivité des copropriétaires un préjudice distinct du simple retard qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts, le jugement déféré devant être infirmé de ce seul chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande accessoire en dommages-intérêts,

Statuant à nouveau de ce chef, condamne la société DARLING-HARBOUR à payer au syndicat la somme de 1.500 euros pour résistance abusive,

Y ajoutant, condamne l’appelante aux dépens, ainsi qu’à verser à l’intimé une somme de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT