COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 16 MAI 2024

N° 2024/340

Rôle N° RG 23/06733 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLJQ7

S.A.S. EAU ZONE

C/

Syndicat LE [Adresse 5]

S.A. AXA FRANCE IARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Frédéric CHAMBONNAUD de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER

M^e Eric VEZZANI

M^e Hervé ZUELGARAY

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 14 avril 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01833.

APPELANTE

S.A.S. EAU ZONE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric CHAMBONNAUD de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Syndicat des copropriétaires LE [Adresse 5] sis [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice la société FRANCE AZUR SYNDIC,

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE, plaidant

S.A. AXA FRANCE IARD

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 mars 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me PERRAUT, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Sophie LEYDIER, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble 'Le [Adresse 5]', sis [Adresse 1] à [Localité 4] (06) est en copropriété.

Le 6 avril 2019, un dégât des eaux a eu lieu dans le local commercial du rez-de-chaussée, appartenant à la société Tamaris et exploité par société par actions simplifiées (SAS) Eau Zone. Une partie du plafond du local s’est effondré.

Par exploit des 3 et 4 décembre 2020, la SAS Eau Zone a fait assigner le syndicat des copropriétaires 'Le [Adresse 5]' et la société anonyme (SA) AXA France IARD, devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé aux fins d’obtenir la désignation d’un expert.

Par ordonnance contradictoire du 9 février 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a ordonné une expertise et commis M. [X] [B] avec mission habituelle en la matière, afin d’évaluer les désordres allégués par la SAS Eau Zone, estimant que cette dernière justifiait d’un motif légitime.

Par acte d’huissier en date du 5 octobre 2022, la SAS Eau Zone a fait assigner le syndicat des copropriétaires 'Le [Adresse 5]' et la SA AXA France IARD, devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins d’entendre :

— ordonner avant dire droit, un complément d’expertise, confié à un expert-comptable afin de déterminer les préjudices économiques, de perte d’image et de clientèle, liés au sinistre du 6 avril 2019, jusqu’à leur réparation survenue le 11 mai 2022 ;

— condamner solidairement la copropriété 'Le [Adresse 5]' et son assureur la SA AXA France IARD, à payer une provision de 100 000 euros, correspondant au remboursement des frais de réparation avancée par elle (6 316,51 euros) et à la perte de son chiffre d’affaires pendant la période de fermeture liée aux travaux (90 000 euros) ;

— en toutes hypothèses, condamner solidairement la copropriété 'Le [Adresse 5]' et son assureur, la SA AXA IARD, à lui payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens en ce compris les frais d’expertise.

Par ordonnance contradictoire du 14 avril 2023, le juge des référés, a :

— déclaré recevable les demandes de la SAS Eau Zone à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'Le [Adresse 5]' ;

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'Le [Adresse 5]' et la SA AXA France IARD, à payer à la SAS Eau zone la somme provisionnelle de 6 316,51 euros ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— laissé aux parties la charge des dépens par elles exposés, dans la procédure de référé.

Ce magistrat a considéré :

Sur la recevabilité des demandes de la SAS Eau zone à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'Le [Adresse 5]' :

— que, les demandes du preneur de locaux commerciaux, situés dans la copropriété 'Le [Adresse 5]', en raison des désordres dont l’origine se situerait dans l’étanchéité de la courette Nord du bâtiment, dont il n’était pas sérieusement contestable ni même contesté, qu’elle constitue une partie commune, étaient recevables ;

Sur la demande d’expertise complémentaire :

— qu’il ressortait de la lecture de l’ordonnance de référé en date du 9 février 2021 ayant désigné Monsieur [X] [B] en qualité d’expert, que celui-ci avait notamment pour mission de donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par la SAS Eau Zone, avec la possibilité, s’il l’estimait utile de s’adjoindre les services d’un sapiteur et notamment un expert-comptable ;

— que dans son rapport d’expertise, l’expert avait répondu à l’ensemble des questions comprises dans sa mission et notamment celle relative au préjudice économique invoqué par la SAS Eau zone ;

— que sous couvert d’un complément d’expertise, la demanderesse ne pouvait obtenir en réalité, une contre-expertise suite au dépôt d’un rapport dont elle critiquait les conclusions sur ce point ;

— qu’il appartiendrait à la demanderesse de fournir au juge du fond éventuellement saisi, les éléments permettant d’évaluer son préjudice économique étant observé que jusqu’à maintenant, elle n’avait pas jugé utile d’associer son assureur et/ou son bailleur de sorte que l’on ignorait si la SAS Eau Zone avait bénéficié ou non d’une indemnisation de la part de sa compagnie d’assurance pour perte d’exploitation et/ou diminution de son loyer, en raison de l’impossibilité de jouir des lieux loués, durant notamment la durée des travaux de réparation ;

— que la demande d’expertise complémentaire s’analysait en une demande de contre-expertise et devait être rejetée ;

Sur la demande de provision :

— que l’expert avait retenu en page 26 et 27 de son rapport que la demanderesse avait effectué des achats de déshumidificateurs et fait réparer la VMC pour un montant total de 6 316,51 euros ;

— que pour le surplus, à savoir la perte de son chiffre d’affaires, la demande de la SAS Eau Zone se heurtait à des contestations sérieuses, l’expert n’ayant pas retenu ce poste de préjudice et les pièces produites par la demanderesse qui sollicitait par ailleurs une expertise complémentaire sur ce point, ne permettant pas à l’évidence de conclure à l’existence d’un tel préjudice ;

— qu’il n’était pas sérieusement contestable que le dégât des eaux subi par la demanderesse était survenu durant la période de validité du contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'Le [Adresse 5]' auprès de la SA AXA France IARD, l’assureur étant donc tenu à garantie ;

— qu’en conclusion, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'Le [Adresse 5]' et la Sa AXA France IARD seraient condamnés in solidum à payer à la SAS Eau zone la somme provisionnelle de 6 316,51 euros.

Selon déclaration reçue au greffe le 17 mai 2023, la SAS Eau Zone a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes les dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 15 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a été déboutée :

— de sa demande d’expertise complémentaire ;

— de sa demande de provision de 100 000 euros, correspondant aux postes de remboursement des frais de réparation avancée par elle et à la perte de son chiffre d’affaires pendant la période de fermeture liée aux travaux ;

— de sa demande d’article 700 du code de procédure civile d’un montant de 5 000 euros, outre les dépens en ce compris les frais d’expertise ;

statuant à nouveau, qu’elle :

— ordonne, avant dire droit, un complément d’expertise confié à un expert- comptable afin de déterminer les préjudices économiques, de perte d’image et de clientèle liés au sinistre du 6 avril 2019, jusqu’à sa réparation survenue le 11 mai 2022 :

— condamne solidairement la copropriété 'Le [Adresse 5]' et son assureur la SA AXA France IARD, à lui payer une provision de 100 000 euros correspondant aux postes de préjudice de remboursement des frais de réparation avancée par elle (6 316.51 euros) et à la perte de chiffre d’affaires pendant la période de fermeture liés aux travaux (90 000 euros) ;

— en toutes hypothèses, qu’elle :

— condamne solidairement la copropriété 'Le [Adresse 5]' et son assureur la SA AXA France IARD à payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 ainsi que les dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— qu’il n’est pas contesté que la responsabilité de la copropriété et son assurance est engagée ;

— qu’elle a subi un préjudice de 3 ordres :

* les frais avancés pour remédier aux désordres ;

* le préjudice d’exploitation pendant les mois de fermeture de réfection des travaux ;

* le préjudice lié à la perte de clientèle et d’image en raison des fermetures successives, de l’état du délabrement des douches et vestiaires et la présence d’étais pendant 2 ans ;

— que sur les frais avancés de réparation ont été chiffrés à 6 316,51 euros ;

— que le préjudice lié à la fermeture du centre pendant la durée des travaux peut être chiffré à 90 000 euros, soit 3 mois (du 27 juillet au 11 aout 2021, pour la pose des étais puis du 11 mars au 9 mai 2022 pour le remplacement du plancher) ;

— que le préjudice lié à la perte de clientèle et d’image en raison de la pose d’étais, des fermetures successives, et de l’état des délabrements des douches et vestiaires pendant deux ans ;

* que l’expert a reconnu l’existence de ce préjudice mais a refusé de le chiffrer, contrairement à sa mission

* que l’expert n’a pas respecté le principe du contradictoire et qu’aucun débat n’a pu avoir lieu ;

* qu’elle verse aux débats une analyse faite par un cabinet d’expertise comptable, après la fin des travaux qui n’ont pas duré 4 semaines mais 2 mois.

Par dernières conclusions transmises le 17 juillet 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires 'Le [Adresse 5], sollicite de la cour qu’elle confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, statue de droit sur l’appel incident de la SA AXA France IARD ;

en conséquence, qu’elle :

— déboute la SAS Eau Zone de l’intégralité de ses demandes ;

— condamne la SA AXA France IARD à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— condamne la SAS Eau Zone à lui payer la somme de 3 000 euros, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions il fait valoir que :

Sur la demande d’expertise complémentaire :

— que l’expert a bien répondu à tous les chefs de missions pour apprécier le préjudice de la SAS Eau Zone ;

— que l’expert judiciaire critique en réalité les bases de calcul retenu par l’expert-comptable de la SAS Eau Zone ;

— qu’il appartenait à la SAS Eau Zone de fournir à l’expert judiciaire une évaluation de son préjudice qui ne soit pas contestable et qui fasse état d’un préjudice réel et non supposé ;

— qu’une nouvelle expertise ne peut pallier une absence de preuve quant à la fixation des préjudices ;

Sur la demande de provision

— que les travaux d’aménagement dans le local de la SAS Eau Zone afin de transformer un local de concession automobile, en un centre d’aqua fitness avec installation de deux piscines et vestiaires avec douches et sanitaires n’ont jamais été portés à sa connaissance ;

— qu’aucun dossier technique ne lui a été fourni ;

— que la provision allouée en première instance doit être considérée comme suffisante ;

— que pour solliciter la somme de 90 000 euros, la SAS Eau Zone se base sur un chiffre d’affaires de 2018 (30 000 euros par mois sur 3 mois) ;

— que la perte de son chiffre d’affaires pendant la durée des travaux ne peut pas à ce niveau n’est pas démontré ;

— qu’il convient de distinguer la perte de chiffre d’affaires d’une perte de résultats ;

Sur l’appel incident d’AXA France IARD

— que la compagnie AXA doit le garantir au titre du contrat multirisque habitation immeuble souscrit le 17 avril 2017, ce dernier couvrant le dégât des eaux ;

— que le sinistre date d’avril 2019 ;

Par dernières conclusions transmises le 13 juillet 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA AXA France IARD, sollicite de la cour qu’elle confirme l’ordonnance entreprise en en ce qu’elle a débouté la SAS Eau Zone, de ses demandes :

d’expertise complémentaire,

de condamnation à une provision de 100 000 euros correspondant aux postes de préjudice de remboursement des frais de réparation avancée par elle et à la perte de son chiffre d’affaires pendant la période de fermeture liée aux travaux,

de condamnation à une indemnité au titre de l’article 700 d’un montant de 5 000 euros,

de condamnation aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

réforme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— dit que la garantie la SA AXA France IARD était acquise ;

— condamné la SA AXA France IARD qu’au règlement d’une provision de 6 316,51 euros ;

statuant à nouveau, qu’elle :

— à titre principal, rejette la demande de provision de la Société Eau Zone à hauteur de 6 316,51 euros en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la SA AXA France IARD ;

— à titre subsidiaire, lui donne acte de ses protestations et réserves d’usage quant au complément d’expertise sollicité par la Société Eau Zone ;

— limite la provision à allouer à la Société Eau Zone, à la somme de 6 316,51 euros

en tout état de cause, qu’elle :

— déboute la Société Eau Zone, de sa demande provisionnelle au titre de sa perte d’exploitation ;

— déboute la Société Eau Zone de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la Société Eau Zone au paiement d’une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamne la Société Eau Zone aux dépens de l’instance.

Sur la demande d’expertise complémentaire :

Elle fait valoir :

— que cette demande s’analyse en une contre-expertise ;

— qu’elle est tardive et incomplète ;

sur la demande de provision :

Elle fait valoir :

— que sa garantie n’est pas susceptible d’être mobilisée ;

— que son contrat n’a pris effet qu’au 1er avril 2017 ;

— que les désordres affectant les locaux ne sont pas la conséquence d’un évènement soudain ou accidentel mais d’infiltrations très anciennes ;

— que le montant de la demande n’est fondé sur aucune évaluation contradictoire ;

— que seule une perte de marge brute serait susceptible d’être indemnisée.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 12 mars 2024.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise complémentaire :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La demande doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter le litige futur, qui peut n’être qu’éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc à l’appelant de rapporter la preuve d’éléments suffisants à rendre crédibles ses allégations et démontrer que le résultat de l’expertise à ordonner présente un intérêt probatoire.

La SAS Eau Zone soutient que l’expert judiciaire dans son rapport déposé le 11 mars 2022, n’a pas répondu à tous les chefs de missions et notamment au point 8 qui était de 'donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par la SAS Eau Zone du fait des désordres puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé'.

Ainsi il s’évince du rapport déposé par l’expert judiciaire M. [B], en page 31 et suivants, les réponses aux chefs de mission 7 et 8.

Il distingue deux périodes :

— le première période : à partir du 6 avril 2019 (date du sinistre) jusqu’au 10 juin 2021

L’expert relève une gêne esthétique localisée à une zone du plafond des douches, ne gênant pas l’utilisation de celles-ci, vestiaires et piscines du centre d’aqua sport.

Il fait valoir, qu’au vu des éléments présents dans l’assignation et les pièces diffusées par le conseil de la SAS Eau Zone, cette dernière a fermé son activité du 29 juillet 2019 au 11 août 2019, effectué des achats de déshumidificateurs, et fait réparer la VMC pour un montant total de 6 316,51 euros TTC.

— la deuxième période : à partir du 10 juin 2021 jusqu’à l’exécution des travaux :

L’expert indique qu’un étaiement complet de la structure de la salle des douches a été effectué à sa demande, terminé et contrôlé le 10 juin 2021.

Il précise qu’un tiers des sanitaires était devenu inexploitable dans cette partie de l’établissement depuis cette date, que la salle des douches était encombrée par des étais et lambourdes disposées au sol pour répartir le poids du confortement de la structure.

Il ajoute que l’étaiement ne pourrait être retiré qu’au cours des travaux de réparation de la structure et de manière progressive sous le contrôle d’un maître d’oeuvre.

Il conclut que l’étaiement mis en place pendant l’expertise limitait de manière conséquente l’usage des sanitaires et douches.

— dans la rubrique appréciation des préjudices, l’expert fait état de son examen des éléments diffusés par le conseil de la SAS Eau Zone, le 17 janvier 2022, soit :

* les courriels de quatre clients de la SAS Eau Zone datés des 29 novembre 2021, 3 décembre 2021, 5 décembre 2021 et 31 décembre 2021, démontrant clairement leur insatisfaction depuis quelques mois, à la suite de la mise en place des étais, nécessaires pour la sécurité mais créant une gêne d’usage et esthétique au niveau des sanitaires des douches ;

* l’attestation ARES du 9 janvier 2022 : l’expert-comptable de la SAS Eau Zone indiquait au regard de ces éléments un manque à gagner pour les années 2019, 2020 et 2021 estimé à 273 989,76 euros HT ;

L’expert constate, au vu des éléments utilisés par le comptable de la SAS Eau Zone, pour estimer le manque à gagner :

— que la fréquentation des mois de l’année 2019 (hormis le mois d’aout 2019) a été supérieure à celle de l’année 2018 ;

— que, pour calculer le taux de croissance moyen de fréquentation, l’expert-comptable a comparé la fréquentation du 1er trimestre 2018 à celui du 1er trimestre 2019 (avant effondrement du plafond), et obtenu un taux de croissance moyen de 41,55 % entre les deux trimestres et a ensuite retenu et appliqué le taux de croissance moyen de 40% aux années suivantes.

Or l’expert souligne qu’avant le sinistre du mois d’avril 2019, on peut observer que le taux de croissance était déjà fluctuant passant de 52,37%, 39,04% et 33,25 % de janvier à mars 2019.

Il en conclut qu’il est impossible d’affirmer que le taux de croissance ne s’est pas maintenu à une moyenne de 40 %, en raison de l’effondrement partiel du plafond dans les douches, d’autant qu’il constate que malgré les désordres d’avril 2019, le taux de fréquentation 2019 est resté supérieur à celui de 2018, sauf pour le mois d’aout 2019, expliqué par la fermeture de l’établissement.

L’expert rappelle également que durant les années 2020 et 2021, en raison du COVID 19, le contexte sanitaire était défavorable au bon développement de la SAS Eau Zone, et que cela peut être également à l’origine d’une fréquentation moins importante que prévu dans un centre d’aquasport, le centre Eau Zone ayant été contraint de mettre en place un protocole sanitaire renforcé qui imposait la limitation du nombre de personnes au sein des bassins.

* l’attestation ARES du 9 janvier 2021 dépense marketing : les frais dévoués à la communication sont de 22 579 euros en 2019, 12 377,90 euros en 2020 et 9 769,15 euros en 2021, soit un total de 44 726,05 euros HT pour les trois années.

L’expert indique que les clients d’Eau Zone ont continué de fréquenter l’établissement malgré l’effondrement du plafond survenu dans les douches en avril 2019. Il ajoute que la pose d’étais dans les douches crée une réelle et incontestable gêne esthétique et d’usage au niveau des douches : ces aléas sont inévitablement source de mécontentement chez 'certains clients'.

Par ailleurs il ressort de la mission d’expertise, que l’expert pouvait s’adjoindre s’il estimait utile, les services d’un sapiteur et notamment un expert-comptable.

Par conséquent, il est établi que l’expert, M. [B], a répondu à l’ensemble des questions comprises dans sa mission et notamment celle relative au préjudice économique, et plus précisément le préjudice d’exploitation pendant les mois de fermeture de réfection des travaux, et le préjudice lié à la perte de clientèle et d’image en raison des fermetures successives, de l’état du délabrement des douches et vestiaires et la présence d’étais pendant les travaux.

Il a examiné l’ensemble des pièces fournies par la SAS Eau Zone et a fourni tous les éléments d’appréciation concernant les préjudices allégués par celle-ci.

C’est donc par des motifs pertinents que le premier juge a rejeté la demande d’expertise complémentaire et estimé que la demande de la SAS Eau Zone s’analysait en une demande de contre-expertise, suite à un dépôt de rapport dont elle critiquait les conclusions.

Il appartiendra à la SAS Eau Zone de fournir au juge du fond éventuellement saisi, les éléments permettant d’évaluer son préjudice économique, étant précisé que comme l’a relevé le premier juge, on ignore si la SAS Eau Zone a bénéficié, ou non, d’une indemnisation de la part de sa compagnie d’assurance pour perte d’exploitation et/ou d’une diminution de son loyer en raison de l’impossibilité de jouir des lieux loués durant notamment les travaux de réparation.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a rejetée la demande de la SAS Eau Zone de complément d’expertise.

Sur la demande provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable … le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence … peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

A l’inverse, sera écartée une contestation que serait à l’évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le principe de la responsabilité de la copropriété n’est pas contesté.

Sur le quantum de la provision

* sur les frais de réparation :

En l’espèce, l’expert a retenu en page 31 de son rapport, suivant justificatifs fournis, que la SAS Eau Zone a effectué des achats de déshumidificateurs et a fait réparer la VMC pour un montant de 6 316,15 euros TTC.

Ces frais justifiés, ne se heurtent à aucune contestation sérieuse et il conviendra de confirmer l’ordonnance entrerprise en ce que le syndicat des copropriétaires a été condamné à payer à la SAS Eau Zone la somme de 6 316,15 euros, à titre provisionnel.

* sur la perte de chiffres d’affaires pendant la période de fermeture:

La SAS Eau Zone sollicite une somme de 90 000 euros au titre de la perte du chiffres d’affaires pendant la durée des travaux, qu’elle évalue à trois mois (30 000 euros/mois).

Elle se base sur le montant retenu par l’expert dans son rapport en page 35, se référant au chiffre d’affaires de 2018 diffusé par le comptable de la SAS Eau Zone.

Or la SAS Eau zone ne verse aucun élément permettant de déterminer avec précision le montant de la perte de son chiffres d’affaires pendant la durée des travaux, les attestations de l’expert comptable étant des caculs théoriques et non réels. Elle ne distingue pas la perte de chiffres d’affaires, d’une perte de résultats.

De plus, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un extrait du site internet de la SAS Eau Zone dont il ressort la possibilité de suspension de l’abonnement pendant un mois.

Ainsi les abonnements réellement en cours ont pu être reportés, en partie, pendant la durée des travaux.

En outre, au vu du contexte sanitaire, la crise de COVID 2019 peut avoir eu un impact sur le renouvellement des abonnements des clients de la SAS Eau Zone, et sur une partie de la perte de fréquentation ou de clientèle.

Aucun élément ne permet de déterminer avec certitude, si la fermeture liée aux travaux est en lien de causalité exclusif et certain, avec la perte de chiffres d’affaires.

Par ailleurs, s’il n’est pas contesté que la SAS Eau Zone a fermé du 29 juillet 2019 au 11 aout 2019, pour la mise en place de déshumidificateurs et réparation de la VMC, soit 13 jours, l’expert dans son rapport en page 35, ayant estimé la durée des travaux à 4 semaines et non trois mois.

La SAS Eau Zone soutient avoir été fermée du 11 mars au 9 mai 2022 mais ne le justifie pas.

La durée de fermeture de l’établissement pour exécution des travaux, n’est donc pas établie avec l’évidence requise en référé.

De même, la SAS Eau Zone ne verse aucun élément permettant d’établir si elle a été indemnisée par son assureur et/ou son bailleur. Ils n’ont pas été attraits dans la cause.

Or aux termes du contrat de bail commercial, son bailleur doit lui garantir une jouissance paisible des lieux loués et a une obligation de délivrance.

Par conséquent, l’obligation d’indemnisation du préjudice commercial à hauteur de 90 000 euros, du syndicat des copropriétaires, se heurte à une obligation sérieusement contestable.

Il conviendra de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de provision de la SAS Eau Zone, au titre de la perte de chiffre d’affaire.

Sur la garantie de la SA Axa France IARD

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

L’article L. 124-5, alinéa 1er du code des assurances prévoit que la garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. Toutefois, lorsqu’elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable. Un décret en Conseil d’Etat peut également imposer l’un de ces modes de déclenchement pour d’autres garanties.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires 'Le [Adresse 5]' a souscrit auprès de la SA AXA France IARD un contrat multirisque immeuble, à effet au 2 avril 2017 jusqu’ au 1er juillet 2017. Il est stipulé aux conditions particulières, page 3, que sont garantis les dégâts des eaux.

La SA AXA France IARD soutient que sa garantie ne serait pas mobilisable en raison de l’ancienneté des désordres affectant les locaux.

Ainsi, en page 27 de son rapport l’expert indique que 'l’effondrement du faux-plafond des vestiaires et sanitaires de l’établissement Eau Zone est lié à la vétusté de l’étanchéité d’origine de la cour située au Nord du bâtiment. Les stigmates laissés par ces infiltrations indiquent clairement que l’étanchéité d’origine était défectueuse depuis de nombreuses années comme le confirme l’importante dégradation des poutres de béton de cette partie du bâtiment. Les infiltrations récurrentes ont occasionné une lente oxydation des fers à béton de ces poutres dont le niveau de défectuosité ne permet plus d’envisager une rénovation légère de la strucutre située au-dessus des vestaires. A force de s’infiltrer à travers la dalle, les eaux de pluie ont progressivement alourdi les plaques de BA 13 du faux-plafond qui a fini par s’éffonder en entrainant l’arrachage des conduits VMS sité dans le plenum'.

Or si l’expert relève effectivement une vétusté de l’étanchéité d’origine de la cour située au Nord du bâtiment, il est établi avec l’évidence requise en référé, que le fait dommageable, en l’espèce le dégât des eaux, qui constitue la cause génératrice du dommage subi par la SAS Eau Zone, l’effondrement d’une partie du plafond, est survenu le 6 avril 2019.

Il est donc intervenu pendant la période de validité du contrat d’assurance souscrit.

Contrairement à ce que soutient la SA AXA France IARD, son obligation de garantie ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Au vu de ces éléments, il conviendra de condamner SA AXA France IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre, étant précisé que le premier juge avait indiqué dans les motifs de sa décision que l’assureur était tenu à garantie mais a omis de le reprendre dans le dispositif.

Il conviendra de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamnés in solidum le syndicat des copropriétaires et la SA AXA France IARD, à payer à la SAS Eau Zone la somme de 6 316,51 euros à titre provisionnel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’ordonnance déférée étant, pour les raisons sus-indiquées, confirmée, il convient de la confirmer également en ce qu’elle a laissé à chacune des parties la charge de ses dépens et n’a pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Eau Zone qui succombe au litige, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte.

Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires et de la SA AXA France IARD les frais non compris dans les dépens, qu’ils ont exposés pour leur défense. Il leur sera alloué la somme de 2 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Eau Zone supportera en outre, les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne la SA AXA France IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'Le [Adresse 5]' de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

Condamne la SAS Eau Zone à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'Le [Adresse 5]' et à la SA AXA France IARD, la somme de 2 000 euros chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS Eau Zone de sa demande sur ce même fondement ;

Condamne la SAS Eau Zone aux dépens d’appel.

La greffière Le président