COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 19 DECEMBRE 2024

N°2024/ 451

Rôle N° RG 24/03977 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMZOZ

[A] [L]

[T] [X]

C/

[J] [N]

[B] [F] épouse [N]

[D] [F]

[Z] [C] épouse [F]

[U] [K]

A.S.L. L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU LOTISSEMENT [Adresse 10]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN

M^e Paul DRAGON

M^e Anna TRIQUI

M^e Nicolas MERGER

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’AIX-EN-PROVENCE en date du 15 Février 2024 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 22/01520.

APPELANTS

Maître [A] [L], demeurant [Adresse 2]

Maître [T] [X], demeurant [Adresse 5]

Tous deux représentés par M^e Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Pascale KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMES

Monsieur [J] [N]

né le 01 Avril 1980 à [Localité 13], demeurant [Adresse 6]

Madame [B] [F] épouse [N]

née le 14 Juin 1982 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [D] [F]

né le 14 Mai 1947 à [Localité 12] ALGERIE, demeurant [Adresse 3]

Madame [Z] [C] épouse [F]

née le 26 Mars 1947 à [Localité 12] ALGERIE, demeurant [Adresse 3]

Tous représentés par M^e Paul DRAGON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur [U] [K]

né le 12 Août 1935 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Anna TRIQUI de la SELARL TRIQUI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

A.S.L. L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU LOTISSEMENT [Adresse 10] Représenté par son Président en exercice domicilié audit siège en cette qualité., demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport.

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le lotissement [Adresse 10] sis à [Localité 7] est organisé sous forme d’association syndicale libre dont le gestionnaire est le Cabinet [E].

Suivant arrêté préfectoral du 16 juillet 1968, déposé au rang des minutes de Maître [Y], Notaire à [Localité 14], le 14 avril 1971, le lotissement [Adresse 10] a été autorisé à créer 82 lots destinés à la construction de villas, nombre de lots ayant été porté à 100 selon arrêté du 06 juin 1974.

Un cahier des charges régissait le lotissement.

Monsieur [K] était propriétaire au sein de ce lotissement d’une villa qui constituait le lot n°8 et dont l’assiette était la parcelle AB [Cadastre 1] d’une superficie de 1.773m².

Maître [X], Notaire à [Localité 7], a régularisé le 17 novembre 2020 une promesse unilatérale de vente portant sur le bien appartenant à Monsieur [K] désigné comme une maison à usage d’habitation, un studio attenant avec entrée indépendante et un garage, formant le lot n°8 d’un lotissement sis à [Localité 7] organisé en Association Syndicale Libre.

Le 02 décembre 2020, le Cabinet [E] recevait une demande de renseignements de Maître [X] l’informant d’une vente à venir de la parcelle de Monsieur [K].

Le 22 avril 2021, le Cabinet [E] recevait de Maître [L], Notaire à [Localité 8], deux avis de mutation, l’une pour la vente des lots n°1, 2 et 3 (issus du lot n°8 divisé en cinq lots) par Monsieur [K] aux époux [N] et l’autre pour la vente des lots n°4 et 5 de Monsieur . [K] aux époux [F] (parents de Mme [N]), toutes deux intervenues le 16 avril 2021.

Le dernier avis du 22 avril 2021 portait à la connaissance de l’ Association Syndicale Libre [Adresse 10] le fait que la villa édifiée sur le lot n°8 était soumise au régime de la copropriété et divisée en cinq lots privatifs, selon un règlement de copropriété contenant état descriptif de division établi par Maître [L] le même jour, constitué des lots suivants :

— Lot n°1 : « Une bastide élevée d’un étage sur rez-de-jardin comprenant : au rez-de-jardin : auvent, entrée, dégagement, placard, cuisine, séjour, à l’étage : dégagement, placard, salle d’eau, WC, deux chambres, avec la jouissance exclusive et privative d’un jardin d’une superficie totale de 677m² avec le lot n°3 et les 597/1315èmes de la propriété du sol et des parties communes générales » ;

— Lot n°2 : « Un garage d’une superficie de 35,67m² et les 46/1315èmes de la propriété du sol et des parties communes générales » ;

— Lot n°3 : « Le droit de construire une suite parentale, deux chambres et un dégagement ayant vocation à être réuni au lot n°1, avec la jouissance exclusive et privative d’un jardin d’une superficie totale de 677m² avec le lot n°1, et les 179/1315èmes de la propriété du sol et des parties communes générales » ;

— Lot n°4 : « Une dépendance sur simple rez-de-jardin comprenant : cuisine, salle d’eau, salle d’eau avec WC, chambre, séjour avec mezzanine, avec la jouissance exclusive et privative d’un jardin d’une superficie totale de 587m² avec le lot n°5, et les 357/1315èmes de la propriété du sol et des parties communes générales » ;

— Lot n°5 : « Le droit de construire un séjour cathédral ayant vocation à être réuni au lot n°4, avec la jouissance exclusive et privative d’un jardin d’une superficie totale de 587m² avec le lot n°4, et les 136/1315èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ».

Le règlement de copropriété précisait que les époux [N] étaient à l’origine de cette opération et avaient préalablement obtenu le 16 mars 2021 un permis de construire n°PC0130152000070 pour des travaux sur construction existante : extension, surélévation et modifications des façades pour une surface de plancher créée de 127m².

Le 04 mai 2021, le Cabinet [E] écrivait à Maître [L] pour lui faire part que cette création de copropriété et les deux ventes posaient deux problèmes pour l’ Association Syndicale Libre, l’un d’ordre juridique par rapport au cahier des charges du lotissement qui interdit le morcellement de lot, l’autre d’ordre plus pratique en ce que le représentant de la copropriété ne lui était pas désigné.

Malgré plusieurs échanges entre le Président de l’ Association Syndicale Libre , Monsieur [I], et les époux [N], aucune solution amiable n’a été trouvée.

Suivant acte de commissaire de justice du 18 octobre 2021, plusieurs copropriétaires assignaient les époux [N] et les époux [F] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence afin de voir ordonner l’arrêt du chantier et la remise en état des lieux.

Par ordonnance rendue le 11 janvier 2022, le juge des référés disait n’y avoir lieu d’accueillir leurs prétentions et les déboutait de leurs demandes.

Par actes de commissaire de justice du 05 avril 2022, l’ Association [Adresse 10] assignait devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence Monsieur [K], les époux [N], les époux [F], Maître [L] et Maître [X] aux fins de voir prononcer la nullité du règlement de copropriété et des deux ventes intervenues le 16 avril 2021 au motif que cette opération de division du lot était contraire aux dispositions du cahier des charges du lotissement qui interdit de morceler les lots et subsidiairement déclarer inopposables à l’Association Syndicale Libre le règlement de copropriété et les deux ventes intervenus le 16 avril 2021.

En tout état de cause , elle sollicitait la condamnation in solidum de l’ensemble des défendeurs à lui payer la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice moral, outre 5.000 euros de frais irrépétibles.

Par voie d’incident, Maître [L] et Maître [X] ont soulevé l’irrecevabilité des demandes adverses pour défaut de qualité à agir.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 15 février 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a , sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*rejeté le moyen tiré du défaut de qualité à agir de l’ Association Syndicale Libre [Adresse 10] ;

*dit n’y avoir lieu d’examiner la question de la validité du cahier des charges, qui relève de l’office du juge du fond ;

*dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamné Maître [L] et Maître [X] aux dépens de l’incident ;

*renvoyé l’affaire à une audience de plaidoirie avec calendrier de procédure.

Par déclaration au greffe en date du 27 mars 2024, Maître [L] et Maître [X] ont relevé appel de cette décision en ce qu’elle a dit :

— rejette le moyen tiré du défaut de qualité à agir de l’ Association Syndicale Libre [Adresse 10] ;

— condamne Maître [L] et Maître [X] aux dépens de l’incident.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, les époux [N] et les époux [F] demandent à la cour de :

*infirmer l’ordonnance déférée ;

*déclarer irrecevable pour défaut de qualité à agir la demande de nullité du règlement de copropriété et des deux actes de vente du 16 avril 2021 ;

*condamner l’ Association [Adresse 10] aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, les époux [N] et les époux [F] reprennent les arguments avancés par les appelantes et ajoutent qu’en cas de nullité absolue, l’article 480-15 du Code de l’urbanisme ne donne pouvoir pour solliciter l’annulation des ventes intervenues en méconnaissance de ses dispositions qu’à l’acquéreur, au maire ou au représentant de l’Etat En effet, la loi ne donne aucun pouvoir à l’ Association Syndicale Libre de poursuivre l’annulation des actes illégaux.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [K] demande à la cour de :

*déclarer irrecevable pour défaut de qualité à agir la demande de nullité du règlement de copropriété du 16 avril 2021 et des deux actes de vente du 16 avril 2021

*infirmer l’ordonnance déférée ;

*condamner l’ Association [Adresse 10] aux dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [K] s’associe aux conclusions des appelantes et rappelle que les actions « attitrées » sont présentes en matière contractuelle dans laquelle le principe est que seuls les cocontractants ont qualité à agir pour demander l’exécution ou la nullité des conventions.

Il maintient que l’ Association Syndicale Libre n’a pas qualité pour solliciter la nullité des actes auxquels elle n’est pas partie puisque la violation éventuelle d’un cahier des charges d’un lotissement préservant uniquement les intérêts privés ne peut être sanctionnée que par une nullité relative.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 07 juin 2024 , auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Maître [L] et Maître [X] demandent à la cour de :

*infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a rejeté le moyen tiré du défaut de qualité à agir de l’ Association [Adresse 10] et condamné Maître [L] et Maître [X] aux dépens de l’incident ;

Statuant à nouveau, :

*déclarer irrecevable pour défaut de qualité à agir la demande de nullité du règlement de copropriété et des deux actes de vente en date du 16 avril 2021 ;

*déclarer la cour, saisie de l’appel, incompétente pour statuer sur la contravention des actes reçus aux dispositions du cahier des charges ;

*débouter l’ Association Syndicale Libre [Adresse 10] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

*condamner l’ Association [Adresse 10] au paiement d’une somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner l’Association Syndicale Libre [Adresse 10] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, Maître [L] et Maître [X] font valoir que l’ Association Syndicale Libre du lotissement [Adresse 10] n’a pas qualité pour solliciter la nullité de contrats auxquels elle n’est pas partie, en vertu du principe de l’effet relatif des contrats.

Elles exposent que le cahier des charges d’un lotissement est un contrat de droit privé qui protège des intérêts privés de colotis, et non pas un intérêt général, de sorte que la violation éventuelle des règles édictées par le cahier des charges ne peut être sanctionnée que par une nullité relative.

Elles précisent que l’ Association Syndicale Libre du lotissement [Adresse 10] a effectivement un intérêt à agir pour faire respecter les dispositions du cahier des charges, mais elle n’a pas pour autant qualité pour solliciter la nullité de contrats privés auxquels elle n’est pas partie.

Par ailleurs, elles indiquent que la violation d’une règle du cahier des charges peut être sanctionnée autrement que par le seul anéantissement des actes à l’origine de la violation.

En effet, l’ Association Syndicale Libre peut solliciter une remise en état des lieux conforme aux dispositions du cahier des charges, ou encore s’opposer à l’exécution de mesures contraires aux dispositions du cahier des charges.

Enfin elles soutiennent que l’ Association [Adresse 10] demande à la cour de statuer sur le fond du dossier ce qui ne relève pas de la compétence du juge de la mise en état, car l’examen des actes litigieux afin de savoir s’ils contreviennent ou non aux dispositions du cahier des charges ne constitue ni une exception de procédure, ni une fin de non-recevoir, et relève de la compétence exclusive du juge du fond

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 31 juillet 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, l’ Association Syndicale Libre [Adresse 10] demande à la cour de :

*confirmer l’ordonnance d’incident du 15 février de 2024 en ce qu’elle a rejeté les demandes de Maître [L] et de Maître [X] et les a condamnés aux dépens ;

Statuant à nouveau, :

*dire et juger que le règlement de copropriété et les deux ventes dressés par Maître [L] et Maître [X] le 16 avril 2021 au profit des époux [N] et des époux [F] contreviennent aux stipulations des articles 3, 5 et 13 du cahier des charges du lotissement [Adresse 10] ;

*dire et juger que l’ Association Syndicale Libre LE [Adresse 10] est fondée à contester la validité du règlement de copropriété et les deux ventes intervenues le 16 avril 2021 en ce qu’ils violent les intérêts dudit lotissement ;

En conséquence :

*déclarer recevables les demandes en annulation du règlement de copropriété et des deux ventes intervenues le 16 avril 2021 formulées par l’ Association Syndicale Libre [Adresse 10];

*rejeter les moyens d’irrecevabilité soulevés par Maître [L] et Maître [X] ;

*condamner in solidum Maître [L] et Maître [X] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner in solidum Maître [L] et Maître [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de Maître Nicolas MERGER, Avocat, qui affirme y avoir pourvu.

Au soutien de ses demandes, l’ Association [Adresse 10] fait valoir, s’appuyant sur les articles 1179 et 1180 du Code civil, que le régime de nullité applicable est déterminé au regard de la nature de l’intérêt, privé ou général, protégé par la règle transgressée et qu’en l’espèce, elle a, de par son objet, pour principales prérogatives, celle notamment de faire respecter les règles du cahier des charges du lotissement qu’elle administre, comme mentionné à l’article 3 des statuts.

Elle expose que poursuivre la nullité des actes litigieux ne vise ni plus ni moins qu’à sauvegarder les intérêts du lotissement dont elle a la responsabilité de gérer et que dans ces conditions, elle est recevable à agir en nullité quand bien même elle n’en serait pas partie.

Elle indique que l’article L.480-15 auquel il est fait allusion, ne traite pas des ventes passées entre particuliers en violation des règles des cahiers des charges des lotissements, mais de celles de terrains intervenues à la diligence d’un lotisseur en méconnaissance des dispositions relatives aux règles d’aménagement, soit une réglementation de droit public et non de droit privé.

Elle souligne que d’ailleurs, si ce texte n’exclut pas expressément la possibilité pour une Association Syndicale Libre d’agir en nullité d’une vente, il permet à certaines autorités, tels que le Maire ou le Préfet, d’agir alors qu’elles ne sont pas non plus parties auxdites ventes, ce qui est bien la preuve que la qualité à agir s’apprécie au regard de l’intérêt à protéger.

Elle soutient que la position des autres parties est contraire à la jurisprudence de la cour de céans et notamment celle de la chambre 1-1, qui, dans un arrêt du 12 décembre 2023 (n°19/19687), a jugé qu’une Association Syndicale Libre avait tout à la fois intérêt et qualité à agir pour solliciter la nullité d’actes de division de lot et de ventes subséquents en précisant que l’objet de l’ Association Syndicale Libre étant de veiller au respect des prescriptions du règlement qui fixe les règles et servitudes d’intérêt général imposées aux propriétaires des terrains, elle pouvait donc agir en qualité de tiers alors qu’elle n’était pas partie aux contrats de vente dès lors que la division de lots, en principe interdite, avait été réalisée sans son intervention qui était requise par le règlement du groupe d’habitations.

Elle expose en outre que manifestement, les ventes intervenues au profit des consorts [O] ainsi que les travaux entrepris par eux ne respectent pas les stipulations du cahier des charges du lotissement [Adresse 10], qui interdisent strictement le morcellement ou la subdivision des lots, ce qui signifie qu’il ne peut y avoir qu’une seule villa par lot.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2024 et mise en délibéré au 19 décembre 2024.

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SUR CE

1°) Sur la qualité à agir de l’Association Syndicale Libre LE [Adresse 10]

Attendu que le droit d’agir en justice suppose notamment que le demandeur à l’action ait :

— une qualité pour agir : la qualité pour agir nécessite de posséder un titre ou un droit particulier pour pouvoir intenter l’action ;

— et un intérêt pour agir : l’intérêt légitime peut être matériel ou moral ou ressortir de la loi.

Que l’existence de ces deux éléments est essentielle pour qu’il existe un droit d’agir en justice.

Attendu qu’en l’état, il est acquis que l’ Association Syndicale Libre [Adresse 10] à un intérêt à agir pour faire respecter les dispositions du cahier des charges.

Que le premier juge l’a parfaitement analysé dans le corps de son ordonnance puisqu’il indique qu’ « elle dispose d’un intérêt à agir » mais ajoute à tort « qu’elle est donc recevable en ses prétentions », l’intérêt à agir n’entrainant pas ipso facto la qualité à agir.

Qu’il convient en effet de rappeler que le cahier des charges d’un lotissement est un contrat de droit privé qui protège des intérêts privés et non pas un intérêt général.

Que le cahier des charges d’un lotissement ne préserve donc que l’intérêt privé des colotis.

Qu’ainsi la violation éventuelle des règles édictées par le cahier des charges ne peut être sanctionnée que par une nullité relative conformément aux dispositions de l’article 1181 du code civile lequel énonce que « la nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger.

Elle peut être couverte par la confirmation.

Si l’action en nullité relative a plusieurs titulaires, la renonciation de l’un n’empêche pas les autres d’agir »

Qu’il s’en suit que l’ Association [Adresse 10] n’a pas qualité à solliciter la nullité de contrats privés auxquels elle n’est pas partie.

Que cette dernière aura la possibilité d’obtenir la remise en état des lieux en conformité avec le cahier des charges ou de s’opposer à l’exécution de mesures contraire aux dispositions du cahier des charges mais en aucun cas n’a la qualité pour solliciter la nullité d’un règlement de copropriété du 16 avril 2021 et des deux actes de vente du 16 avril 2021compte tenu de l’effet relatif des contrats

Qu’il y a lieu par conséquent d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté le moyen tiré du défaut de qualité à agir de l’ Association Syndicale Libre [Adresse 10] et de dire et juger que l’ Association [Adresse 10] n’a pas qualité à contester la validité du règlement de copropriété et les deux ventes intervenues le 16 avril 2021

2°) Sur les demandes en annulation du règlement de copropriété et des deux ventes intervenues le 16 avril 2021

Attendu que l’Association Syndicale Libre [Adresse 10] demande à la Cour de statuer sur la contravention des actes reçus aux dispositions du cahier des charges ;

Que ce débat relève de la compétence exclusive du juge du fond et en aucun cas de celle du juge de la mise en état.

Qu’il convient par conséquent de confirmer l’ordonnance déféré en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu d’examiner la question de la validité du cahier des charges, qui relève de l’office du juge du fond

3°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient d’infirmer l’ordonnance querellée sur ce point et de condamner l’ Association [Adresse 10] aux entiers dépens de première instance et en cause d’appel .

Attendu qu’il convient de confirmer l’ordonnance déférée sur ce point et de dire qu’il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en date du 15 février 2024 en toutes ses dispositions sauf ce qu’elle a rejeté le moyen tiré du défaut de qualité à agir de l’Association Syndicale Libre [Adresse 10] et condamné Maître [L] et Maître [X] aux dépens de l’incident ;

STATUANT A NOUVEAU,

DÉCLARE irrecevable pour défaut de qualité à agir la demande de l’ Association Syndicale Libre [Adresse 10] tendant à voir prononcer la nullité du règlement de copropriété du 16 avril 2021 et des deux actes de vente du 16 avril 2021 ;

CONDAMNE l’Association Syndicale Libre [Adresse 10] aux dépens de première instance ;

Y AJOUTANT,

LAISSE à la charge de chacune des parties ses propres frais irrépétibles ;

CONDAMNE l’ Association Syndicale Libre [Adresse 10] aux dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,