Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre civile, 30 avril 2025, n° 23/04701

TGI Montpellier 8 septembre 2023

CA Montpellier
Confirmation 30 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Irregularité de la signification de l'assignation
La cour a estimé que toutes les formalités de signification avaient été respectées et que l'assignation était régulière.
Rejeté
Difficultés financières
La cour a rejeté cette demande en raison de l'absence de preuve de la bonne foi et des capacités financières de l'Association.
Rejeté
Suspension de la clause résolutoire
La cour a rejeté cette demande, considérant que l'Association n'avait pas justifié d'une situation permettant de suspendre la clause résolutoire.
Accepté
Validité des commandements de payer
La cour a confirmé la validité des commandements et la résiliation des baux, ainsi que l'expulsion de l'Association.
Accepté
Indemnités d'occupation dues
La cour a jugé que les indemnités d'occupation étaient dues et a confirmé leur montant.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné l'Association aux dépens, considérant qu'elle avait succombé dans ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 2e ch. civ., 30 avr. 2025, n° 23/04701
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	23/04701
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 8 septembre 2023, N° 23/30944
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	16 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marlène SOULIS ALIBERTMaxime MARTINEZRenaud FRANCINClément BERMOND
Cabinet(s) :	VERBATEAM AVOCATS
Parties :	Association, L' ASSOCIATION TOUT A FOND ( TAF ) c/ La SCI ACCM

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 30 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/04701 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P6X7

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 08 SEPTEMBRE 2023

PRESIDENT DU TJ DE MONTPELLIER

N° RG 23/30944

APPELANTE :

L’ASSOCIATION TOUT A FOND (TAF), Association déclarée et soumise à la loi de 1901, dont le siège est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice (NRA n° W343001903).

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marlène SOULIS ALIBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER substituée par Maître MARTINEZ Maxime

INTIMEE :

La SCI ACCM, Société civile immobilière au capital de 1 000 ', Immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 902 679 604, Dont le siège social est [Adresse 6], Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par Maître FRANCIN

INTERVENANT :

METROPOLE [Localité 4] MEDITERRANEE

[Adresse 3]

[Localité 4]

Assignée à étude le 24 avril 2024

Ordonnance de clôture du 18 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Février 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— Rendu par défaut;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

* *

Suivant acte sous seing privé (bail civil de droit commun et avenant 1 et 2) M [Y] [L] et Mme [J] [L] ont donné à bail à l’Association TOUT A FOND un local situé [Adresse 2] à [Localité 5] Comprenant une mezzanine de 90 m², une partie à usage d’entrepôt, deux bureaux et un bloc sanitaire jusqu’au 31 mars 2025, moyennant un loyer annuel de 18'310,22 euros payables mensuellement, outre une provision sur charges de 25 ' mensuels et 160 et 10 ' sur la taxe foncière.

Selon acte sous seing privé du 18 février 2021, M [Y] [L] et Mme [J] [L] ont donné à bail à l’Association TOUT A FOND un local à usage commercial d’une surface de 374 m² comprenant une mezzanine de 287 m², une partie à usage d’entrepôts, des bureaux, un bloc sanitaire et une terrasse située [Adresse 2] à [Localité 5] pour une durée de neuf formé moyennant la somme mensuelle de 25 ' à titre de provision sur charge, 170 ' à titre de provision sur les taxe foncière et un loyer annuel progressif ainsi détaillé':

du 1er janvier au 31 décembre 2021': 13'300 '

du 1er janvier au 31 décembre 2022 14'800 '

du 1er janvier au 31 décembre 2023': 16'300 '

du 1er janvier au 31 décembre 2024': 17'800 '

du 1er janvier au 31 décembre 2022 : 20'800 '

du 1er janvier au 31 décembre 2021 : 22'300 '

Selon acte sous seing privé du 18 février 2021 M [Y] [L] et Mme [J] [L] ont donné à bail à l’Association TOUT A FOND un terrain situé [Adresse 2] à [Localité 5] sur la parcelle cadastréeAC numéro [Cadastre 1] pour une durée de trois ans sans tacite reconduction moyennant un loyer annuel de 7200 ' payables mensuellement.

Les baux précités prévoient qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer notamment provision, frais, taxes, imposition, charges en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du bail, ceux-ci seront résiliés de plein droit un mois après en commandement de payer d’exécuter demeuré infructueux.

Selon acte authentique des 20 et 30 octobre 2021 M [Y] [L] et Mme [J] [L] ont effectué un apport en capital au bénéfice de la société ACCM, cet apport étant constitué du bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 5] et objet des contrats précités.

Cet apport en capital à été signifié à l’Association TOUT A FOND le 12 avril 2023.

Le même jour la société ACCM a fait délivrer à l’Association TOUT A FOND un commandement visant la clause résolutoire de justifier d’une assurance locative et de payer la somme de 28'870,41 euros correspondent aux loyers restant dus au titre du bail prenant effet le 1er février 2021 et des deux avenants prolongeant la durée du bail.

Le 26 avril 2023 la société ACCM a fait délivrer à l’Association TOUT A FOND un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 10'454 ' correspondant aux loyers restant dus au titre du bail commercial du 18 septembre 2021 et un troisième commandement visant la clause résolutoire de justifier d’une assurance locative et de payer la somme de 3600 ' correspondant aux loyers restant dus au titre du bail du 18 février 2021 (terrain)

Faisant état du caractère infructueux des dits commandements la société ACCM a par exploit de commissaire de justice du 22 juin 2023 fait assigner l’Association TOUT A FOND devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de voir constater l’acquisition des trois clauses résolutoires et ordonner l’expulsion de l’Association TOUT A FOND bailleresse.

Par ordonnance de référé du 8 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a':

— Constaté à compter des 12 et 26 mai 2023 la résiliation des baux liant les parties de plein droit par l’effet des commandements en date du 12 et 26 avril 2020

— Ordonné l’expulsion de l’Association TOUT A FOND qui devra laisser les lieux loués libres de sa personne de ses biens et de tous occupants de son chef, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et dit qu’à défaut il pourra être procédé à son expulsion avec assistance de la force publique si besoin est.

— Dit n’y avoir lieu au prononé d’une astreinte.

— Condamné l’Association TOUT A FOND à payer à la société ACCM les indemnités provisionnelles d’occupation mensuelle suivantes

2230,13 euros au titre du bail prenant effet le 1er février 2021 et des deux avenants prolongeant la durée du bail (Hangar) à compter du 12 mai 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux

1864 ' au titre du bail commercial du 18 septembre 2021 (salle de spectacle) à compter du 26 mai 2023 et ce jusqu’à libération effective des lieux

720 ' au titre du bail du 18 février 2021 (terrain) à compter du 26 mai 2023 et ce jusqu’à libération effective des lieux.

— Condamné l’Association TOUT A FOND à payer à la société ACCM les provisions suivantes':

29'742,69 euros en deniers et quittances à valoir sur les loyers dus au titre du bail prenant effet le 1er février 2021 est des deux avenants prolongeant la durée du bail ( hangars).

21'017 35 ' en deniers et quittances à valoir sur les loyers dus au titre du bail commercial du 18 septembre 2021 (salle de spectacle).

4203,87 en deniers et quittances à valoir sur les loyers dus au titre du bail du 18 février 2021 (terrain).

— Dit n’y avoir lieu à statuer en référé sur la majoration de l’indemnité d’occupation et sur les intérêts.

— Condamné l’Association TOUT A FOND à payer à la société ACCM 1000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamné l’Association TOUT A FOND aux dépens en ce compris le coût des commandements des 12 et 26 avril 2023.

Par déclaration du 22 septembre 2023 l’Association TOUT A FOND a interjeté appel de toutes les dispositions de cette ordonnance.

Par exploit de commissaire de justice du 24 avril 2024, la métropole de [Localité 4] Méditerranée a été assignée en intervention forcée.

Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, l’Association TOUT A FOND demande à la cour de':

A titre principal.

— Déclarer nulle l’assignation que faisait délivrer l’intimée à l’audience du juge des référés faute pour l’huissier instrumentaire d’avoir procédé aux diligences propres à permettre la remise en main propre de l’acte.

Ce faisant.

Annuler le jugement dont appel en ce qu’il déclarait contradictoire.

Renvoyer la procédure devant le juge des référés afin qu’il soit à nouveau statué.

À titre subsidiaire.

Accorder des délais de paiement sur une période de 24 mois.

Suspendre les effets de la condition résolutoire.

Rejeter la demande de réformation formulée en défense consistant à ce que la cour majore les indemnités mensuelles d’occupation dues par l’Association TOUT A FOND.

Rejeter la demande d’astreinte formulée en défense.

En tout éttat de cause.

Laisser à la charge de chacune des parties ses frais irépetibles .

Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société ACCM demande la cour de':

Confirmer l’ordonnance du 8 septembre 2023 en ce qu’elle a':

constaté à compter du 12 et 26 mai 2023 la résiliation des baux liant les parties de plein droit par l’effet des commandements en date du 12 et 26 avril 2023

ordonné l’expulsion de l’Association TOUT A FOND qui devra laisser les lieux loués libres de sa personne, de ses liens, et de tous occupants de son chef dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance

dit qu’à défaut il pourra être procédé à son expulsion avec assistance de la force publique si besoin est

condamné l’Association TOUT A FOND à payer à la société ACCM les provisions suivantes':

une provision de 29'742,69 euros en deniers et quittances à valoir sur les loyers dus au titre du bail prenant effet le 1er février 2021 et de deux avenants prolongeant la durée du bail (hangar)

une provision de 21'017,35 ' en deniers et quittances à valoir sur les loyers dus au titre du bail commercial en date du 18 septembre 2021 (salle de spectacle)

— une provision de 4203,87 euros en deniers et quittances à valoir sur les loyers dus au titre du bail du 18 février 2021.

condamné l’Association TOUT A FOND à payer à la société ACCM 1000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure.

condamné l’Association TOUT A FOND aux dépens en ce compris le coût des commandements des 12 et 26 avril 2023.

Mais réformer ladite ordonnance en ce qu’elle a':

dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte

condamné l’Association TOUT A FOND à payer à la société ACCM les indemnités d’occupation mensuelles suivantes

2230,13 euros au titre du bail prenant effet le 1er février 2021 et des deux avenants prolongeant la durée du bail (hangard) à compter du 12 mai 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux

1864 ' au titre du bail commercial du 18 septembre 2021 (salle de spectacle) à compter du 26 mai 2023 et ce jusqu’à libération effective des lieux

720 ' au titre du bail du 18 février 2021 (terrain) à compter du 26 mai 2023 et ce jusqu’à libération effective des lieux..

Puis statuant à nouveau

Condamner l’Association TOUT A FOND à libérer les lieux sous astreinte d’une somme de 200 ' par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Condamner l’Association TOUT A FOND à supporter un intérêt de retard de plein droit de 10% des sommes dues jusqu’à la résiliation des beaux par mois de retard jusqu’à complet paiement.

Condamner par provision l’Association TOUT A FOND au paiement à la société ACCM de la somme de

-107,91 euros par jour pour la partie hangar à compter du 13 mai 2023

-48,20 euros par jour pour la partie terrain à compter du 27 mai 2023

-90,10 neuf euros par jour pour la partie salle de spectacle à compter du 27 mai 2023

à titre d’indemnité d’occupation jusqu’au terme de l’occupation irrégulière des lieux

Dire que la cour se réserve le droit de liquider l’astreinte.

Condamner l’Association TOUT A FOND à verser à la société ACCM 3000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner l’Association TOUT A FOND aux entiers dépens.

Rejeter toutes demandes contraires.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’appel.

L’appel interjeté dans les formes et délais de la loi est recevable.

Sur la nullité de l’assignation introductive d’instance.

L’assignation en date du 22 juin 2023 a été , selon les modalités de remise de l’acte déposée à l’étude la signification à personne s’étant avéré impossible en raison de la fermeture du siège social.

L’Association TOUT A FOND n’apporte aucune preuve de ses affirmations contraires à celles de l’huissier instrumentaire quant à l’impossibilité de cette signification à personne.

Toutes les formalités prévues aux articles 655,656,657 et 658 du code de procédure civile ont bien été respectés par le commissaire de justice qui a effectué toutes les diligences prescrites.

En conséquence la nullité alléguée sera écartée et l’assignation jugée régulière.

Sur les autres demandes.

Sur la résiliation des baux et ses conséquences.

L’article 834 du Code de procédure civile stipule que «' dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend »

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce «' toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit ses effets qu’un mois après un commandement demeué infructueux.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes les conditions de l’article 1343 ' 5 du Code civil peuvent en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcer par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans des conditions fixées par le juge'»

En l’espèce, la société ACCM produit les baux contenant une clause résolutoire, et les différents commandements signifiés à l’Association TOUT A FOND

Il est constant que l’Association TOUT A FOND a laissé les commandements demeurer infructueux ne réglant pas les loyers dus dans le délai contractuellement prévu et ne justifiant pas des assurances.

En conséquence c’est à bon droit que le premier juge a constaté le jeu de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion de l’Association TOUT A FOND avec au besoin le concours de la force publique.

Au vu des justificatifs fournis et en l’absence de critiques justifiées sur ce point la décision entreprise sera également confirmée en ce qui concerne les provisions allouées à valoir sur les loyers dus.

Concernant les indemnités d’occupation provisionnellement allouées , c’est à bon droit que le premier juge a considéré que les clauses contractuelles fixant une indemnité d’occupation égale à 1,5 fois le montant journalier du loyer par jour pour le bail du hangar et le bail de la salle de spectacles et à 2 % du montant du loyer trimestriel par jour pour le bail du terrain devait s’analyser en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond.

En conséquence c’est à bon droit qu’il a fixé provisionnellement le montant des indemnités d’occupation au montant des loyers qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée sur ce point.

Sur les autres demandes.

L’Association TOUT A FOND n’apporte pas la preuve d’une situation financière et de ressources lui permettant de régler les sommes dues dans le délai qu’elle sollicite.

S’il est exact qu’elle a effectué certains versements, les plus importants de ceux dont elle fait état correspondent à des procédures d’exécution forcée mises en 'uvre par la bailleresse.

Dès lors, tenant l’absence de bonne foi de l’appelante et l’absence de justificatifs et de preuve quant à la réalité ses possibilités financières, la demande de délai de paiement et de suspension du jeu de la clause résolutoire sera rejetée.

Ordonnant l’expulsion avec au besoin l’aide de la force publique, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande d’astreinte qui lui était soumise.

Il n’y a pas lieu d’allouer d’autres intérêts que ceux au taux légal pouvant être encourus, la demande à ce titre visant une clause pénale susceptible de modération par le juge.

La société ACCM à du exposer pour la défense de ses intérêts des frais irrepetibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

L’Association TOUT A FOND sera condamnée à lui payer la somme de 2500 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’Association TOUT A FOND qui succombe sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Reçoit l’Association TOUT A FOND en son appel.

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

Y ajoutant

Déboute l’Association TOUT A FOND de sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension du jeu de la clause résolutoire.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Condamne l’Association TOUT A FOND à payer à la société ACCM 2500 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne l’Association TOUT A FOND aux dépens d’appel.