COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 19 DECEMBRE 2024

N°2024/435

Rôle N° RG 21/00528 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BGYU4

S.C.I. STEFANA

C/

[K] [U] épouse [T]

[S] [T]

[V] [E]

Etablissement CAISSE DE CREDIT MUNICIPAL DE [Localité 11]

S.C.I. MENTY

S.C.I. CAPUCCINO

Syndic. de copro. [Adresse 8]

S.C.P. [R] TINARELLI-RIPOLLMEKIOUS-DARTY

S.A.R.L. THYROCK

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain CHERFILS

M^e Eric TARLET

M^e David VARAPODIO

M^e Hervé BOULARD

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 17 Décembre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 15/06214.

APPELANTE

S.C.I. STEFANA prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Rebecca VANDONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Olivier DE FASSIO, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Madame [K] [U] épouse [T]

née le 17 Juillet 1952 à [Localité 6] (42), demeurant [Adresse 5]

Monsieur [S] [T]

né le 31 Mai 1957 à [Localité 12] (ALGERIE), demeurant [Adresse 5]

Etablissement CAISSE DE CREDIT MUNICIPAL DE [Localité 11], demeurant [Adresse 3]

S.C.I. MENTY, demeurant [Adresse 1]

Tous représentés par M^e Eric TARLET de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistés de M^e Astrid LANFRANCHI de la SELARL CAPPONI LANFRANCHI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

S.C.I. CAPUCCINO Prise en la personne de son représentant légal en exercice Monsieur [C] [A], domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e David VARAPODIO, avocat au barreau de NICE

Syndic. de copro. [Adresse 8] Représenté par son syndicat en exercice, la société CITYA MATAS ET LOTTIER à l’enseigne CITYA [Localité 9] [Adresse 7]., demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Hervé BOULARD de la SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocat au barreau de NICE

S.C.P. [R] TINARELLI-RIPOLLMEKIOUS-DARTY Titulaire d’un office notarial, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Hélène BERLINER de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE,

Maître [V] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Hélène BERLINER de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE,

S.A.R.L. THYROCK

prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant [Adresse 1]

Assignée PVR remise le 04.03.2021

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI MINTY, dont le gérant est M.[N] [T], est propriétaire depuis le 30 mai 1997 d’un local occupé par M. et Mme [T] (lot n° 11) , situé dans un immeuble en copropriété, '[Adresse 8]' à Menton.

Le premier novembre 2012, un dégât des eaux est intervenu dans ce local.

Le local adjacent (lot n°12) appartenait alors à la SCI CAPPUCINO, qui le louait à la SARL Thyrock.

Un premier rapport d’expertise amiable du 07 février 2013 a estimé que le sinistre affectant le local n° 11 était dû à une fuite de lave-mains dans la cuisine du local commercial exploité par la SARL Thyrock (lot n° 12).

Le même expert amiable a déposé un rapport le 16 janvier 2014 concluant à une aggravation des dommages.

La SCI MINTY et les époux [T] ont fait assigner en référé la SCI CAPPUCINO, la SARL Thyrock et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8]. Par décision du 22 juillet 2014, a été ordonnée une expertise confiée à M. [H] qui a déposé son rapport le 09 juillet 2015.

Par acte reçu le 30 avril 2015 par Maître [V] [E], la SCI CAPPUCINO a vendu son local à la SCI STEFANA.

Par actes des 27 octobre, 20 et 23 novembre 2015, la SCI MINTY et M. et Mme [T] ont fait assigner la SARL Thyrock, la SCI CAPPUCINO, la SCI STEFANA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] aux fins principalement d’être indemnisés de leurs troubles de jouissance et d’obtenir la mise en oeuvre de travaux pour réparer les causes des désordres affectant le local n°11.

Par acte d’huissier en intervention forcée du 04 février 2016, la SCI STEFANA a fait assigner la SCP [I] [R], Edith TINARELLI-RIPOLL, Adrien POUSSEUR et Maître [V] [E].

Par acte notarié reçu par Maître [L] le15 septembre 2017, la SCI MINTY a vendu son local à l’établissement public Caisse de crédit municipal de Nice qui est intervenu volontairement à la procédure.

La SARL THYROCK a été placée en liquidation judiciaire le 28 novembre 2018. Son liquidateur a remis les clefs du local le 29 avril 2019.

Par jugement réputé contradictoire du 17 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Nice a :

— débouté la SCI STEFANA de sa demande d’inopposabilité à son égard du rapport d’expertise de M.[H],

— condamné in solidum la SCI STEFANA et la SARL Thyrock à payer à la SCI MINTY la somme de 150 euros,

— condamné in solidum la SCI STEFANA et la SARL Thyrock à payer aux époux [T] la somme de 5800 euros à titre de préjudice de jouissance, arrêté au mois de septembre 2017,

— condamné in solidum la SCI STEFANA et la SARL Thyrock à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les époux [T] et la SCI MINTY de leurs demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriété [Adresse 8],

— condamné in solidum les époux [T] et la SCI MINTY à verser au syndicat des copropriété [Adresse 8] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI STEFANA et la SARL Thyrock à procéder aux travaux préconisés par l’expert, M.[D], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, laquelle astreinte courra au bénéfice de la Caisse de crédit Municipal, passé un délai de 5 mois après la signification du jugement, pendant un délai de 4 mois après lequel il devra être à nouveau statué,

— condamné in solidum la SCI STEFANA et la SARL Thyrock à payer à la Caisse de Crédit Municipal de Nice la somme de 3900 euros à titre de préjudice de jouissance, arrêté à la date du jugement,

— condamné in solidum la SCI STEFANA et la SARL Thyrock à payer à la Caisse de Crédit Municipal la somme de 100 euros par mois jusqu’à la réalisation complète des travaux de réparation et leur justification par la signification de la facture de réparation par voie d’huissier,

— condamné in solidum la SCI STEFANA et la SARL Thyrock à payer à la Caisse de Crédit Municipal la somme de 5802, 65 euros au titre des travaux de réparation intérieurs,

— condamné in solidum condamné in solidum la SCI STEFANA et la SARL Thyrock à payer à la Caisse de Crédit Municipal la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SCI STEFANA de son recours récusoire à l’égard de la SCI CAPPUCINO et de Maître [E],

— débouté la SCI CAPPUCINO de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la SCI STEFANA,

— condamné la SCI STEFANA à payer à Maître [E] et à la SCI [R] TINARELLI-RIPOLL POUSSEUR [E] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné in solidum la SCI STEFANA et la SARL Thyrock aux dépens de l’instance comprenant le coût de l’expertise judiciaire distraits dans les formes de l’article 699 du code de procédure civile.

.

Le premier juge a estimé opposable le rapport d’expertise à la SCI STEFANA en relevant qu’elle était avisée de l’expertise. Il a souligné que l’acte de vente précisait qu’elle déclarait faire son affaire personnelle de la procédure, qu’elle renonçait à tout recours contre son vendeur et que le prix avait été convenu en tenant compte du sinistre.

Il a jugé que la SCI STEFANA était responsable des conséquences du dégât des eaux affectant le local de la SCI MINTY sur le fondement du trouble anormal du voisinage. Il a également estimé responsable la locataire, la SARL Thyrock, au motif qu’elle n’avait procédé à aucune réparation sérieuse et qu’elle avait effectué des recherches de fuite sans aucune protection, ce qui avait aggravé la situation.

Il a écarté la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Il a souligné que le dommage avait pris naissance à l’intérieur du local appartenant désormais à la SCI STEFANA, sur des appareils et des canalisations privatives et qu’il s’était propagé dans le local voisin à travers un mur, constitué par une simple cloison, dont nul ne démontrait qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires ni qu’il aurait eu un rôle causal dans le sinistre.

Il a condamné in solidum la SCI STEFANA et la SARL Thyrock à indemniser la préjudice subi par la SCI MINTY et par les époux [T] arrêté au mois de septembre 2017, date de la vente du local à l’établissement public caisse de crédit municipal de Nice.

Il a condamné in solidum la SCI STEFANA et la SARL Thyrock à effectuer des travaux sous astreinte, au bénéfice de la caisse de crédit municipal de Nice qui avait acquis le local appartenant à la SCI MINTY; ils les a également condamnées à s’acquitter du montant des travaux de reprise des embellissements du local et à indemniser le préjudice de jouissance subi par le nouveau propriétaire du local.

Il a rejeté les recours formés par la SCI STEFANA au motif qu’elle ne démontrait, ni que la SCI CAPUCCINO, ni que Maître [E] et l’office notarial, n’auraient commis des fautes à son encontre. Il a relevé que la SCI STEFANA était avisée de la procédure en cours, avait déclaré en faire son affaire personnelle et avait bénéficié d’informations par le notaire en présence d’un interprète.

Par déclaration du 13 janvier 2021, la SCI STEFANA a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de la SCI CAPPUCINO tendant à la voir condamner une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure.

M. et Mme [T], la SCI MINTY et l’établissement public caisse de crédit municipal de Nice ont constitué avocat et formé un appel incident.

Maître [E], la SCP [R] TINARELLI-RIPOLL POUSSEUR [E] ont constitué avocat.

La SCI CAPUCCINO a constitué avocat.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a constitué avocat.

La SARL Thyrock a été intimée.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2024 auxquelles il convient de se reporter, la SCI STEFANA demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté la demande formée contre elle par la SCI CAPUCCINO sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

*statuant à nouveau

— de rejeter les demandes formées à son encontre,

— de dire et juger qu’elle est de bonne foi et qu’elle est devenue propriétaire des lieux le 30 avril 2015,

— de dire et juger qu’elle a subi un dol de la part de la SCI CAPPUCINO,

en conséquence et reconventionnellement :

— de condamner la SCI CAPPUCINO à lui verser la somme de 85.200 euros de dommages et intérêts,

— de condamner la SCI CAPPUCINO à la relever et garantir de toutes condamnations et/ou astreintes qui seraient mises à sa charge,

— de dire et juger que le rapport d’expertise de M.[H] lui est inopposable,

— de dire juger que la SCI CAPUCCINO a agi avec une particulière mauvaise foi à son encontre et qu’elle devra donc la relever et la garantir des éventuelles condamnations prononcées à son encontre,

— de dire et juger n’y avoir lieu de manière subséquente à la clause invoquée par la SCI CAPUCCINO dans ses écritures et issue de l’acte notarié du 30 avril 2015,

— de dire et juger que la SCP notariale [I] [R], Edith TINARELLI-RIPOLL, Adrien POUSSEUR et [V] [E] devront également la relever et la garantir de toute condamnation,

— de dire en toutes hypothèses n’y avoir lieu à astreinte à son encontre,

*à titre subsidiaire,

— de dire et juger que dans l’hypothèse où la SCI STEFANA serait condamnée, celle-ci devrait être intégralement relevée par la SCI CAPUCCINO, de l’ensemble des sommes mises à sa charge et que l’astreinte sollicitée ne pourrait pas courir contre elle,

— de condamner tout succombant au paiement de la somme de 3.000.00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de Maître Romain CHERFILS, membre associé de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat aux offres de droit.

Elle soutient n’avoir jamais été avisée de la réalité de la situation avant l’assignation introductive d’instance. Elle précise n’être devenue propriétaire que le 30 avril 2015 alors que le sinistre remonte au premier novembre 2012. Elle reproche à la SCI CAPPUCINO d’avoir déployé des manoeuvres pour lui vendre son local, sans l’informer de la réalité de la situation ni lui donner les informations nécessaires relatives à la procédure d’expertise. Elle précise que la SCI CAPPUCINO ne lui a communiqué que tardivement le pré-rapport d’expertise, ce qui ne lui a pas permis de se manifester pendant les opérations expertales. Elle ajoute que son gérant ne parle pas français. Elle déplore la mauvaise foi des autres parties à son égard.

Elle demande que le rapport d’expertise lui soit déclaré inopposable. Elle indique n’avoir pas été partie à l’expertise. Elle affirme n’avoir été, ni informée des opérations expertales ni informée des conclusions de l’expert avant la vente. Elle soutient n’avoir pu contradictoirement discuter du rapport. Elle note que son acte de vente n’évoque que l’assignation en référé, datant du 03 avril 2014. Elle relève n’avoir eu pour seule information que l’existence d’une fuite d’un lave-mains.

Elle considère que la clause de l’acte de vente n’est pas suffisante pour la condamner et reproche au notaire un défaut d’information et un manquement à son obligation de conseil. Elle estime que le notaire aurait dû s’enquérir de la suite de la procédure auprès du vendeur et ne pas se contenter de la seule assignation en référé. Elle soutient que cette unique assignation ne lui permettait pas d’évaluer le risque qu’elle encourait; elle affirme qu’elle n’aurait pas contracté, en tout cas pas au même prix, si elle avait été tenue informée de la réalité de la situation.

Elle déclare que la SCI CAPUCCINO a dissimulé la vérité aux parties et à l’expert. Elle estime avoir été victime d’un dol commis par sa co-contractante, puisqu’elle lui a tu l’existence d’un désordre d’une ampleur considérable. Elle note que son vendeur avait reçu le rapport d’expertise avant la vente, sans l’en informer. Elle fait état d’une erreur sur la qualité du bien qu’elle a acquis et de la réticence dolosive de son cocontractant à lui donner des informations sur la réalité des désordres. Elle demande en conséquence des dommages et intérêts à hauteur des sommes sollicitées par les parties, soit 85.200 euros outre le paiement des astreintes.

Elle s’oppose aux demandes adverses, estimant injustifiées les préjudices allégués par les consorts [T] et la caisse de crédit municipal de [Localité 11].

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 octobre 2024 auxquelles il convient de se référer, la SCI CAPPUCINO demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

En tant que de besoin,

— de constater qu’aucune demande n’est formulée par la S.C.I. MINTY et/ou les époux [T] à son encontre,

en conséquence

— de prononcer sa mise hors de cause,

— de déclarer irrecevable et infondée toute demande formée à son encontre,

— de condamner la S.C.I. STEFANA à la relever et garantir de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre,

Y ajoutant et statuant à nouveau,

— de condamner la S.C.I. STEFANA à lui payer la somme de 3.600,00 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose que la SCI STEFANA avait déclaré faire son affaire du litige dans le cadre de l’acte de vente du 30 avril 2015 et la relever et garantir des de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre, sans recours à son encontre. Elle soutient que le compromis de vente du 17 octobre 2014 faisait déjà état du procès en cours et que l’assignation qui lui avait été délivrée y était annexée. Elle précise que le prix de vente avait été convenu en fonction de ce sinistre et de l’aléa procédural.

Elle conteste toute faute commise à l’encontre de la SCI STEFANA, dont elle déplore la mauvaise foi.

Elle demande sa mise hors de cause, relevant que la SCI STEFANA est subrogée conventionnellement dans ses droits, actions et obligations.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2024 auxquelles il convient de se reporter, la SCI MINTY, M. et Mme [T] et la Caisse de crédit municipal de Nice demandent à la cour:

— de réformer la décision entreprise en ce qu’elle a mis hors de cause le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et les a condamnés à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de réformer la décision entreprise s’agissant du quantum des sommes qui leur ont été allouées,

— de leur donner acte de leur désistement d’instance et d’action à l’égard de la SARL THYROCK, en l’état de la liquidation judiciaire de cette société,

— de déclarer le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et la SCI STEFANA responsables des dommages qu’ils ont subis et des préjudices qui en résultent,

— de dire que la décision à intervenir sera opposable à la SCI CAPUCCINO,

— de condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 8] et la SCI STEFANA à verser à la SCI MINTY la somme de 150 euros,

— de les condamner in solidum à régler aux époux [T] la somme de 23 200 euros au titre de leur préjudice de jouissance arrêté au 15 septembre 2017,

— de les condamner in solidum à payer aux époux [T] ainsi qu’à la SCI MINTY la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— de condamner la SCI STEFANA sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à réaliser les travaux préconisés par M. [H] dans le cadre de son rapport d’expertise judiciaire,

— de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et la SCI STEFANA à verser à la Caisse de crédit municipal de Nice la somme de 5 802,65 euros,

— de les condamner in solidum à régler à la Caisse de crédit municipal de [Localité 11] la somme de 52 800 euros au titre de son préjudice de jouissance arrêté au 15 janvier 2022,

— de les condamner in solidum à payer à la Caisse de crédit municipal de [Localité 11] la somme mensuelle de 1 050 euros en réparation de son préjudice de jouissance à compter du 15 janvier 2022 et ce jusqu’à la réalisation des travaux de nature à faire cesser les désordres et leur justification par la production des factures y afférentes et leur signification par voie d’huissier,

— de condamner in solidum la SCI STEFANA et le syndicat des Copropriétaires [Adresse 8] à payer à la Caisse de crédit municipal de Nice la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

Ils soulignent se désister de leurs demandes à l’encontre de la SARL Thyrock en raison de la liquidation judiciaire de cette dernière.

S’appuyant sur l’expertise judiciaire, ils font état de la responsabilité :

— de la SCI STEFANA, qui, informée, a accepté de faire son affaire de la procédure alors que la responsabilité de son vendeur SCI CAPUCCINO est engagée, sur le fondement du trouble anormal de voisinage, en raison de l’installation d’un lavabo, d’une climatisation et d’un système d’alimentaire du bar en eau chaude non conformes,

— de la SARL Thyrock,

— du syndicat des copropriétaires, en raison d’un défaut de conception du mur séparatif entre les locaux de la SCI MINTY et de la SCI CAPPUCINO, partie commune, ce mur constituant un terrain favorable aux sinistres en raison notamment de l’absence d’arase étanche sur celui-ci et de son épaisseur insuffisante.

Ils soutiennent que le rapport d’expertise est opposable à la SCI STEFANA.

Ils déclarent n’avoir perçu aucune indemnité de leur assureur. Les époux [T] demandent à être indemnisés de leurs préjudices jusqu’au 15 septembre 2017, date d’acquisition du local par la caisse de crédit municipal de [Localité 11]. Ils exposent que la valeur locative du bien s’élève à 1050 euros et demandent, compte tenu des désordres subis liés à une forte humidité, la somme mensuelle de 400 euros par mois, à compter du premier novembre 2012, au titre de leur préjudice de jouissance. La SCI MINTY demande le remboursement de la somme de 150 euros exposée pour faire chiffrer la valeur locative du local.

La caisse de crédit municipal de [Localité 11] sollicite l’augmentation de l’astreinte liée à l’exécution des travaux puisque rien n’a été réalisé et que les désordres s’aggravent. Cet établissement sollicite également la condamnation in solidum de la SCI STEFANA et du syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 5802, 65 euros correspondant au montant des travaux de remise en état du local et à l’indemniser du préjudice de jouissance pour un local qu’elle ne peut utiliser, à hauteur de 1050 euros par mois.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 juin 2021 auxquelles il convient de se reporter, la SCP TINARELLI-RIPPOLL POUSSEUR [E] et Maître [E] demandent à la cour :

— de confirmer le jugement déféré,

— de condamner la SCI STEFANA à leur verser la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SCI STEFANA aux dépens d’appel, distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ-MONTERO-DAVAL GUEDJ.

Ils expliquent que les parties (SCI CAPPUCINO et SCI STEFANA) ont négocié sans leur intervention. Ils précisent que Maître [X], notaire, avait été chargé du compromis de vente, acte qui faisait état d’une procédure en cours engagée à l’encontre du vendeur par la SCI MINTY et les époux [T] en raison d’un dégât des eaux.

Ils soulignent que Maître [E] a pris la suite de Maître [X] pour l’acte authentique de vente et que la SCI STEFANA avait connaissance de la date de la première réunion d’expertise et de l’aggravation du sinistre.

Ils soutiennent qu’aucune défaut d’information ou de conseil vis à vis de la SCI STEFANA n’a été commis, ni lors de la rédaction du compromis de vente signé sous seing privé du 17 octobre 2014, ni lors de la rédaction de l’acte de vente du 30 avril 2015.

Ils exposent que les consorts [P] (auxquels s’est substituée la SCI STEFANA) ont été informés, en présence d’un interprète, de l’existence de la procédure en cours relative à un dégât des eaux provenant du local à vendre. Ils estiment que les acquéreurs, qui avaient connaissance de l’assignation en référé, bénéficiaient d’informations suffisantes pour apprécier le risque que représentait le sinistre. Ils considèrent qu’il appartenait aux acquéreurs de se renseigner davantage sur la situation et sur l’avancée de l’expertise.

Ils font valoir que l’acquéreur a déclaré faire son affaire personnelle de la procédure en cours; ils notent que les parties lui ont indiqué que le prix de vente avait été fixé en tenant compte de l’incidence financière de la procédure.

Subsidiairement, ils indiquent qu’il n’existe aucun lien de causalité entre un éventuel manquement à une obligation d’information ou de conseil et les conséquences des infiltrations. Ils déclarent que la SCI STEFANA ne démontre pas qu’elle n’aurait pas contracté si elle avait été mieux informée sur la procédure en cours, alors même que le prix de vente tenait compte de la situation.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 octobre 2024 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 9] demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré,

— de débouter la SCI STEFANA de ses demandes,

— de débouter la SCI STEFANA de sa demande tendant à voir déclarer le rapport d’expertise inopposable à son égard,

— de dire et juger que le mur séparatif entre le lot n° 11 du volume I et le lot n° 12 du même volume n’est pas une partie commune,

— de débouter la SCI MINTY, M.et Mme [T] et la Caisse de crédit municipal de Nice de leurs demandes formées à son encontre,

* si la cour considérait que le mur séparatif est une partie commune,

— de dire et juger que les dommages trouvent leur origine dans des parties privatives et ne relèvent donc pas de sa responsabilité objective,

— de dire et juger que le mur séparatif ne génère aucun dommages et subit les venues d’eaux émanant de parties communes,

— de débouter la SCI MINTY, M.et Mme [T] et la Caisse de crédit municipal de Nice de leurs demandes formées à son encontre,

*subsidiairement, si la cour considérait sa responsabilité engagée :

— de dire et juger que sa responsabilité est limitée à 10% des désordres subis sans pouvoir dépasser les 20% définis par l’expert judiciaire,

— de dire et juger que les dommages sont consécutifs au défaut de conception, d’exécution, d’utilisation et d’entretien des installations de la SCI CAPUCCINO et de la SCI STEFANA exploitées par la SARL THYROCK,

de dire et juger qu’en suite du dépôt du rapport d’expertise judiciaire de M. [H], la SCI CAPUCCINO, la SCI STEFANA et la SARL THYROCK n’ont pas procédé aux réparations privatives qui leur appartenaient, engageant ainsi leur responsabilité exclusive,

— de débouter M.et Mme [T] de 27 mois de préjudice de jouissance réclamé pour partie au syndicat des copropriétaires,

— de débouter la CAISSE DE CREDIT MUNICIPAL DE [Localité 11] de l’intégralité de sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance réclamé pour partie au syndicat des copropriétaires,

A titre très subsidiaire :

— de condamner la SCI CAPUCCINO, la SCI STEFANA et la SARL THYROCK à le relever et

garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

En tous cas :

— de condamner la SCI MINTY, Mme et M. [T] à lui payer somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SCPPETIT et BOULARD sous sa due affirmation de droit.

Il soutient que la SCI STEFANA était avisée de la procédure en cours et qu’elle aurait pu se rapprocher de l’expert judiciaire si elle l’avait souhaité.

Il estime le rapport d’expertise opposable à cette SCI puisqu’il a pu faire l’objet d’un débat contradictoire et qu’il existe des éléments de preuve extrinsèques à ce dernier.

Il conteste toute responsabilité dans la survenance du sinistre. Il estime que le mur séparant les lots n°11 et n°12, issu d’une ancienne partition, n’est pas une partie commune. Il estime en conséquence que le défaut de conception de ce mur/cloison ne peut lui être imputé et critique les conclusions expertales qui lui fait porter une responsabilité à hauteur de 20%. Il soutient que la responsabilité des désordres subis par la SCI MINTY incombe au propriétaire du local au locataire commercial de l’époque, la SARL Thyrock.

Il indique que si le mur séparatif devait être considéré comme une partie commune, sa responsabilité ne saurait être engagée, puisque les dommages n’ont pas trouvé leur origine dans ce mur. Il ajoute n’avoir pas construit cette cloison ; il conclut que sa responsabilité ne peut être engagée pour vice de construction.

Subsidiairement, il discute son pourcentage de responsabilité.

Il discute également les demandes des consorts [T] en relevant que ces derniers étaient logés gratuitement par la SCI MINTY et qu’ils ne pouvaient louer le lot puisqu’ils n’en étaient pas propriétaires. Il note qu’ils doivent produire tous éléments permettant de savoir ce que leur assurance a pu leur verser. Il estime qu’après le dépôt du rapport d’expertise du 10 juillet 2015 ni la SCI CAPUCCINO, ni la SCI STEFANA, ni la société THYROCK n’ont suivi les préconisations de l’expert pour faire cesser les venues d’eau, si bien que le dommage subi par les consorts [T] sont de leur responsabilité exclusive. Il déclare qu’il en est de même pour le préjudice évoqué par l’établissement public la caisse de crédit municipal tout en ajoutant que celui-ci ne démontre pas l’impossibilité totale d’occuper les locaux.

A titre plus subsidiaire, il demande à être relevé et garanti par la société THYROCK, la SCI CAPUCCINO et la SCI STEFANA.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 octobre 2024.

MOTIVATION

Sur l’opposabilité du rapport d’expertise à la SCI STEFANA

La SCI STEFANA n’a pas été appelée ou représentée au cours des opérations d’expertise.

Toutefois, le rapport d’expertise a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties.

Il appartiendra à la cour de rechercher s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve s’agissant de l’éventuelle responsabilité de la SCI STEFANA.

Dès lors, SCI STEFANA sera déboutée de sa demande tendant à voir déclarer le rapport d’expertise inopposable à son encontre. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les responsabilités dans la survenance des désordres affectant le local appartenant à la SCI MINTY

Le premier novembre 2012, le local appartenant à la SCI MINTY a subi un dégât des eaux provenant du local adjacent appartenant alors à la SCI CAPUCCINO, qui le louait à la SARL Thyrock.

Un premier rapport d’expertise amiable du 07 février 2013, établi par la société TEXA, mandatée par l’assureur de M.[T], gérant de la SCI MINTY, évoque une fuite sur la canalisation du lave-mains de la cuisine du restaurant situé dans le local voisin (lot n°12), occasionnant, par infiltrations, des dommages sur un pan du mur du local de la SCI MINTY et sur un meuble de rangement. L’expert note que les causes de la fuite n’ont pas été supprimées.

Un deuxième rapport d’expertise amiable du 16 janvier 2014, du même expert, indique que la fuite provient d’une canalisation d’évacuation des sanitaires, encastrée au sol de la cuisine du café, locataire commercial (dans le lot n° 12) et que la cause a été supprimée. Il relève que des dommages ont été causés aux agencements du local mitoyen. Il observe que la recherche de fuite a révélé une non-conformité du réseau rénové en 2008 par la SCI CAPPUCINO. Il note que de nouvelles fuites se sont déclarées et provoquent une aggravation constante des dommages.

L’expert judiciaire, dans son rapport déposé le 10 juillet 2015, explique que les désordres subis dans le local appartenant à la SCI MINTY trouvent leur origine au niveau du local appartenant à la SCI CAPUCCINO, se trouvant de l’autre côté du mur mitoyen, dans la cuisine du bar exploité par la SARL Thyrock.

Il fait état d’une multiplicité de causes :

— fuite sur canalisation du lave mains fixé sur le mur

— fuite sur le réseau d’eau chaude alimentant le bar

— fuite sur les canalisations des eaux usées venant de l’évier du bar et des toilettes

L’expert relève que les canalisations d’alimentation et d’évacuation du lave mains sont encastrées dans le mur mitoyen, sans précaution ni isolation particulières, ce qui n’est pas sans conséquence sur l’état du mur qui est de très faible épaisseur.

L’expert fait observer que le mur séparatif entre les deux locaux n’en est pas un et ressemble plus à une simple cloison de quelques centimètres à peine d’épaisseur ; il note qu’il n’existe pas d’arase étanche sur ce dernier, si bien qu’il n’empêche pas les remontées par capillarité des eaux se trouvant dans le sol ou dans le ravoirage. Il ajoute que les installations d’équipements et en particulier les réseaux d’alimentation et d’évacuation sont inadaptés et non conformes.

Il fait en outre état d’une nouvelle source d’humidité liée aux recherches de fuites elles-mêmes. Il souligne que le sol carrelé de la cuisine exploitée par la SARL Thyrock a été refait mais que la base du mur, au droit du lave main, n’a pas été redressée et ne comporte pas de plinthes, si bien que l’eau s’infiltre dans cette zone à chaque nettoyage du sol.

Il considère que les désordres survenus dans le local appartenant à la SCI MINTY résultent intégralement du sinistre survenu dans le local appartenant à la SCI CAPUCCINO exploité par la SARL Thyrock. Il mentionne que ce sinistre trouve principalement sa cause dans la vétusté de certains équipements et dans la non-conformité des travaux.

Il précise pouvoir 'cependant’ considérer, 'certes dans une part moindre', qu’un effet aggravant provient de la non-conformité de conception et de la réalisation du mur séparatif entre les deux lots de copropriété.

L’expert résume ainsi les responsabilités de chacun :

— responsabilité du propriétaire du local (SCI CAPUCCINO) en raison d’une installation de lavabo non conforme, d’une installation de climatisation avec canalisations incorporées, d’une alimentation du bar en eau chaude incorporé en dallage et du défaut du réseau d’évacuation d’eaux usées incorporé au dallage,

— responsabilité de la SARL Thyrock en raison de l’absence de reconstitution des plinthes après la recherche de fuite,

— responsabilité du syndicat des copropriétaires en raison d’un mur séparatif non conforme (dont l’expert note qu’il entraîne un effet aggravant)

L’expert évalue la part des responsabilités de la manière suivante : 70% pour la SCI CAPPUCINO, 10% pour la SARL Thyrock et 20% pour le syndicat des copropriétaires.

Les conclusions de l’expert judiciaire et celles de l’expert amiable, soumises à la discussion contradictoire entre les parties se corroborent mutuellement. Dès lors, il est possible de tenir compte de cette expertise judiciairedans le cadre du débat portant sur la responsabilité de la SCI STEFANA.

La responsabilité de la SCI CAPPUCINO dans la survenance des désordres, fondée sur un trouble anormal du voisinage, résulte clairement tant des expertises amiables que de l’expertise judiciaire (installation de lavabo non conforme, installation de climatisation avec canalisations incorporées, alimentation du bar en eau chaude incorporé en dallage, défaut du réseau d’évacuation d’eaux usées incorporé au dallage).

Le compromis de vente sous conditions suspensives du 17 octobre 2014, passé entre la SCI CAPUCCINO d’une part, M. et Mme [P], d’autre part, tous deux assistés par une interprète italienne (expert auprès de la cour d’appel), mentionne :

— que l’acquéreur est informé qu’une assignation a été délivrée à l’encontre du vendeur (la SCI CAPUCCINO) par la SCI MINTY et M. et Mme [T], pour 'un dégât des eaux consistant en une fuite d’un lave mains(…)'.

— 'Une copie de l’assignation est ci-jointe. L’ACQUEREUR est informé de la situation, en fait son affaire personnelle sans recours contre le VENDEUR, le prix ayant été convenu en fonction du sinistre.'

— 'Le VENDEUR et l’ACQUEREUR conviennent de ce qui suit concernant le procès :

1°/ Toutes les conséquences à venir concernant le procès, qu’elles donnent naissance à une dette (appel de fonds pour la poursuite de la procédure, perte du procès, etc…) ou à une créance (gain du procès, remboursement des frais de procédure par l’adversaire défaillant, etc…) feront la perte ou le profit de l’ACQUEREUR.

L’ACQUEREUR sera subrogé dans tous les droits et obligations du VENDEUR, en ce qui concerne cette procédure (…).

L’assignation en référé diligentée par la SCI MINTY et les consorts [T] du 03 avril 2014, qui était annexée au compromis de vente évoque :

— l’existence d’un important dégât des eaux du premier novembre 2012,

— un rapport d’expertise amiable du cabinet TEXA du 07 février 2013 qui indiquait que le sinistre était dû à l’existence d’une fuite du lave-mains de la cuisine du local commercial voisin, propriété de la SCI CAPPUCINO, loué à la SARL Thyrock,

— la persistance des fuites et l’aggravation des désordres, 'de mois en mois', en dépit de l’absence alléguée d’utilisation du lave mains par la SARL Thyrock ,

— le caractère vain des démarches effectuées par la SCI MINTY et les consorts [T],

— l’existence d’un nouveau rendez-vous d’expertise amiable lors duquel avait été constaté un taux d’humidité très important,

— un nouveau rapport d’expertise amiable du cabinet TEXA du 16 janvier 2014 concluant à une aggravation constante des dommages,

— un procès-verbal de constat du 16 janvier 2014 'éloquent quant à l’ampleur des dommages'

Cette assignation avait pour objet d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire afin que soient déterminées les causes du sinistre, les responsabilités encourues et la détermination des travaux nécessaires à faire cesser les désordres et l’évaluation des préjudices.

L’acte de vente du 30 avril 2015 comporte les mêmes éléments concernant l’assignation en référé et la clauses relatives aux conséquences du procès. Il y est noté (page 16 de l’acte de vente), qu’il existe une procédure en cours pour la désignation d’un expert afin de déterminer les causes du sinistre dont sont victimes La SCI MINTY et les consorts [T] depuis novembre 2012 et les travaux pour y remédier. Il y est ajouté que la première réunion d’expertise a eu lieu le 31 octobre 2014.

Il est donc établi que la SCI STEFANA, qui s’est substituée à M. et Mme [P], connaissait, dès le compromis de vente, l’existence d’une procédure en cours et la description des désordres évoqués par la SCI MINTY et les consorts [T], dont l’ampleur, la persistance et l’aggravation étaient relevées; il est mentionné que le prix de 234.150 euros avait été convenu en fonction de ce sinistre ; enfin, au moment de la signature de l’acte authentique de vente, la SCI STEFANA connaissait l’existence d’une expertise et la date de la première réunion d’expertise.

La SCI STEFANA, nouveau propriétaire des locaux appartenant à la SCI CAPUCCINO dont la responsabilité est engagée dans les désordres subis par la SCI MINTY et les consorts [T], est responsable, sur le fondement du trouble anormal de voisinage, de la persistance des désordres dans le local adjacent tels qu’ils ont été analysés par l’expert judiciaire. Elle est également responsable des conséquences du sinistre qui a débuté le premier novembre 2012 puisqu’elle a accepté, par le biais de l’acte de vente, s’assumer toutes les conséquences à venir concernant le procès. Elle a accepté d’être subrogée dans tous les droits et obligations de la SCI CAPUCCINO en ce qui concerne la procédure. Elle a accepté de faire son affaire de la situation, sans recours contre la SCI CAPUCCINO.

Il lui appartenait de s’enquérir des suites de la procédure.

Le jugement déféré, qui a retenu sa responsabilité, sera confirmé.

Le règlement de copropriété mentionne que les parties commune générales comprennent toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un lot ou d’un groupe de lots déterminés.

Le règlement de copropriété évoque les parties communes spéciales du bâtiment A (dont font partie les lots n° 11 et 12). Le mur/cloison séparant ces deux lots ne fait pas partie des parties communes spéciales, puisqu’il ressort de la description de ce mur/cloison faite par l’expert judiciaire qu’il ne s’agit pas d’un mur porteur. En effet, l’expert évoque (page 18) le 'mur séparatif entre les deux locaux, qui n’en est pas un et ressemble plus à une simple cloison de quelques centimètres à peine d’épaisseur au lieu d’un minimum de 16 cms voir même 18 à 20 cms aujourd’hui'.

Selon l’article 7 de la loi du 10 juillet 1965, les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros 'uvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu’ils séparent.

Compte tenu de la description faite par l’expert judiciaire de la cloison séparant les deux lots, il apparaît que cette dernière est mitoyenne, la SCI MINTY et les consorts [T] ne démontrant pas qu’il s’agirait d’une partie commune.

Dès lors, il convient de mettre hors de cause le syndicat des copropriétaires dans la survenue et les conséquences des désordres subis par la SCI MINTY, par les consorts [T] puis par l’établissement public caisse de crédit municipal de Nice. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Il convient de prendre acte que SCI MINTY, les consorts [T] et l’établissement public caisse de crédit municipal de Nice indiquent se désister de toutes leurs demandes à l’égard de la SARL Thyrock, compte tenu de la liquidation judiciaire de cette société. Dès lors, le jugement déféré qui a condamné cette société sera infirmé.

Sur les demandes de travaux et d’indemnisation formées par la SCI MINTY, les consorts [T] et l’établissement caisse de crédit municipal de Nice

Compte tenu de la responsabilité de la SCI STEFANA dans les conséquences du dégât des eaux subi, il convient de confirmer le jugement déféré qui l’a condamnée à procéder aux travaux préconisés par l’expert sous astreinte (dans le local lui appartenant), sans qu’il soit nécessaire d’augmenter le montant de l’astreinte.

Le bien appartenant à la SCI MINTY puis à l’établissement caisse de crédit municipal de Nice consiste en local en rez-de-chaussée, avec une mezzanine. Il a une surface de 59,40 m² (pièce 26 des intimés SCI MINTY-[T]-Etablissement public caisse de crédit municipal de Nice). L’expert judiciaire explique que l’on rentre dans ce local depuis la rue, dans une première pièce qui se prolonge, après une porte, par une deuxième pièce constituée par une cuisine équipée. Il expose que la cuisine se poursuit elle-même par un WC. Il explique que c’est depuis la première pièce que l’on accède à un petit étage en mezzanine situé au-dessus de la cuisine et du WC.

C’est le mur mitoyen au local appartenant désormais à la SCI STEFANA, qui est principalement affecté, celui-ci se trouvant dans la cuisine du local de la SCI MINTY.

Le premier rapport d’expertise amiable du 07 février 2013 évoque la nécessité de remettre en peinture les murs. Il y est noté que les meubles de rangement sont à remplacer ou remettre en état.

Le deuxième rapport d’expertise amiable du 16 janvier 2014 relève que les dommages s’aggravent progressivement.

Un procès-verbal d’huissier du 16 janvier 2014 fait état des désordres dans la cuisine située dans le local de la SCI MINTY : dégradations de l’enduit sur le mur (décrouté sur une hauteur de 70 cms environ), traces de moisissures et odeur prégnante d’humidité à l’intérieur même des meubles de cuisine.

L’expert judiciaire, qui s’est déplacé le 31 octobre 2014, indique que la première pièce ne fait pas l’objet de désordres ; il souligne qu’une atmosphère 'lourde', humide et chaude se dégage lorsque l’on entre dans la deuxième pièce (cuisine). Il relève l’existence des cloquages de peinture sur toute la longueur du mur de droite, avec des décollements d’enduits, de la moisissure et du salpêtre depuis le sol jusqu’à une hauteur de 80 cms environ et un trou rebouché approximativement au ciment. Il estime qu’une phase d’assèchement est en cours mais que certaines zones restent humides. Il fait valoir qu le côté gauche (de la même pièce) est également atteint avec des traces internes de moisissures dans un placard. Il ne constate pas de désordres dans le WC qui est dans le prolongement de la cuisine.

Aucune pièce n’est versée au débat témoignant d’une dégradation de la situation depuis l’intervention de l’expert judiciaire, le 31 octobre 2014, qui indiquait que le mur était en phase d’assèchement.

L’établissement caisse de crédit municipal de [Localité 11] produit au débat une attestation de M. [B], gérant de la société LSI (tous corps d’état) qui note avoir constaté que la cuisine était sinistrée. L’artisan mentionne que ' l’état déplorable et le taux d’humidité extrêmement important présents dans le local affecté à la salle de pause et de restauration des agents rendent son occupation impossible et empêchent que soient entrepris tous travaux. J’ai donc préconisé à la Caisse de crédit municipal de bloquer l’accès de cette partie du local aux agents travaillant sur place jusqu’à rétablissement des désordres. Les travaux d’aménagement réellement prévus ne seront réalisés qu’après réparation'.

Il ressort de cette attestation qu’en dépit d’une humidité évoquée par le gérant de cette société, cette pièce est toutefois utilisée par les agents travaillant pour l’établissement caisse de crédit municipal de [Localité 11].

L’avis de valeur locative du bien, effectué par une agence immobilière, le 12 décembre 2014, sans visite du local par celle-ci, s’élève à une fourchette comprise entre 1000 et 1100 euros.

Les consorts [T], occupants des lieux du bien appartenant à la SCI MINTY dont ils étaient les seuls associés (comme en témoigne l’acte notarié d’achat du local du 30 mai 1997), ont subi un préjudice de jouissance lié au dégât des eaux affectant la partie cuisine du local.

Compte tenu de ces éléments, alors que de nouveaux dégâts n’ont pas été signalés depuis la venue de l’expert judiciaire qui évoquait une phase d’assèchement du mur dans la cuisine, que cette pièce, bien que sinistrée, est restée utilisable et que les autres pièces du local ne sont pas touchée par les désordres, il convient de fixer le montant de l’indemnisation due par la SCI STEFANA aux consorts [T] à la somme de 11.700 euros (correspondant à un trouble de jouissance d’un montant de 20% de la valeur locative du bien fixée à 1000 euros), pour la période de novembre 2012 jusqu’au 15 septembre 2017 inclus, date de la vente du bien à l’établissement public caisse municipal de Nice. Le jugement sera infirmé sur ce point.

La demande tendant à voir condamner la SCI STEFANA au versement de la somme de 150 euros au bénéfice de la SCI MINTY, correspondant au coût de l’avis de la valeur vénale du bien, doit être intégrée dans les sommes sollicitées au titre des frais irrépétibles, s’agissant d’une dépense exposée dans le cadre du procès, au soutien d’une demande d’indemnisation. Le jugement déféré qui a condamné spécifiquement la SCI STEFANA au versement de la somme de 150 euros sera infirmé.

L’établissement caisse de crédit municipal de [Localité 11] emploie des agents qui utilisent ponctuellement la pièce dédiée à la cuisine. Le reste du local ne souffre d’aucun désordre.

Le préjudice de jouissance subi par cet établissement, pour la période du 16 septembre 2017 au 16 janvier 2022, sera intégralement réparé par la somme de 5200 euros (correspondant à 10% de la valeur locative du bien fixée à 1000 euros par mois).

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la SCI STEFANA à verser à cet établissement la somme de 100 euros par mois jusqu’à la réalisation complète des travaux de réparation et leur justification par la signification de la facture de réparation par voie d’huissier, étant précisé que cette somme courra à compter du 17 janvier 2022.

Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a condamné la SCI STEFANA à verser à l’établissement public de la caisse de crédit municipal de Nice la somme de 5802, 65 euros correspondant au coût de la remise en état des désordres générés par le dégât des eaux.

Sur les demandes de la SCI STEFANA à l’égard de la SCI CAPPUCINO

Le contrat entre la SCI STEFANA et la SCI CAPPUCINO a été conclu avant la date d’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 si bien qu’il demeure soumis à la loi ancienne.

Selon l’article 1116 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Aux termes de l’article 1117 du même code, dans sa même version, la convention contractée par erreur, violence ou dol, n’est point nulle de plein droit ; elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision, dans les cas et de la manière expliqués à la section VII du chapitre V du présent titre.

La SCI STEFANA ne sollicite, ni une action en nullité de la vente du bien, ni une action en rescision. Elle sollicite uniquement des dommages et intérêts.

Ainsi qu’il l’a été précédemment développé (paragraphe sur les responsabilités), il est établi que la SCI STEFANA connaissait, dès le compromis de vente, l’existence d’une procédure en cours et la description des désordres évoqués par la SCI MINTY et les consorts [T], dont l’ampleur , la persistance et l’aggravation étaient relevées ; il est d’ailleurs mentionné que le prix de 234.150 euros avait été convenu en fonction de ce sinistre. Au moment de la signature de l’acte authentique de vente, la SCI STEFANA connaissait l’existence d’une expertise et la date de la première réunion d’expertise. La SCI STEFANA ne démontre, ni l’existence d’une erreur sur le local qu’elle a acquis, ni l’existence de manoeuvres dolosives commises à son encontre par la SCI CAPPUCINO. Elle sera déboutée de ses demandes à l’encontre de la SCI CAPPUCINO, qu’il s’agisse de sa demande tendant à la voir condamner à lui verser la somme de 85.200 euros ou de celle tendant à la voir condamner à la relever et à la garantir de toute condamnation prononcée contre elle puisqu’elle ne peut prétendre à voir écarter la clause selon laquelle elle n’exercera aucun recours contre son vendeur. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de la SCI STEFANA à l’égard de la SCP [R]-TINARELLI-RIPOLL-POUSSEUR et de Maître [E]

L’article 1382 du code civil, dans sa version applicable, stipule que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Maître [E] et son prédécesseur ont procédé aux vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de la vente du lot n° 11.

Ainsi qu’il l’a été précédemment développé (paragraphe sur les responsabilités), il est établi que la SCI STEFANA connaissait, dès le compromis de vente, l’existence d’une procédure en cours et la description des désordres évoqués par la SCI MINTY et les consorts [T], dont l’ampleur, la persistance et l’aggravation étaient relevées ; il est d’ailleurs mentionné que le prix de 234.150 euros avait été convenu en fonction de ce sinistre.

Il n’appartenait pas au notaire de s’enquérir de la suite de la procédure, qui n’avait pas d’incidence sur l’utilité et l’efficacité de la vente, compte tenu des éléments dont disposait la SCI STEFANA et du fait que le prix avait été négocié en fonction du sinistre; il convient d’ajouter que la SCI STEFANA connaisait la date de la première réunion d’expertise judiciaire.

Dès lors, aucune faute n’ayant été commise par les notaires, il convient de confirmer le jugement déféré qui a rejeté la demande de la SCI STEFANA à l’égard de la SCP [R]-TINARELLI-RIPOLL-POUSSEUR et de Maître [E].

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

La SCI STEFANA est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance (comprenant le coût de l’expertise judiciaire) et d’appel, ceux-ci pouvant être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SCI MINTY des consorts [T], de la SCP [R]-TINARELLI-RIPOLL-POUSSEUR, de Maître [E] et du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu’ils ont exposés en première instance et en appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SCI CAPUCCINO les frais irrépétibles qu’elle a exposés en appel.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné la SCI STEFANA aux entiers dépens (comprenant les frais d’expertise judiciaire) qui seront distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile ; le jugement sera également confirmé en ce qu’il a condamné la SCI STEFANA à verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 3000 euros aux consorts [T] et à la SCI MINTY

— la somme de 2000 euros à l’établissement public la caisse de crédit municipal de [Localité 11]

— la somme de 2000 euros à la SCP [R]-TINARELLI-RIPOLL-POUSSEUR et à Maître [E].

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande faite au titre des frais irrépétibles par la SCI CAPUCCINO à l’encontre de la SCI STEFANA, étant précisé que la SCI CAPUCCINO sollicite la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions.

La SCI MINTY et les consorts [T] sont succombants à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il les a condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI STEFANA sera en outre condamnée, au titre des frais irrépétibles d’appel à verser :

— la somme de 2000 euros à la SCI MINTY et aux consorts [T],

— la somme de 2000 euros à l’établissement public la caisse de crédit municipal de [Localité 11],

— la somme de 1500 euros à la SCP [R]-TINARELLI-RIPOLL-POUSSEUR et à Maître [E],

— la somme de 1000 euros à la SCI CAPUCCINO.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt par défaut, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la SCI MINTY, Mme [K] [U] épouse [T], M. [N] [T] et l’établissement public la caisse de crédit municipal de Nice se désistent de leurs demandes à l’encontre de la SARL Thyrock,

CONFIRME le jugement déféré, étant précisé que la condamnation de la SCI STEFANA à verser à l’établissement de la caisse de crédit municipal de Nice la somme de 100 euros par mois jusqu’à la réalisation complète des travaux de réparation et leur justification par la signification de la facture de réparation par voie d’huissier courra à compter du 17 janvier 2022, sauf :

— en ce qu’il a prononcé des condamnations à l’encontre de la SARL Thyrock,

— en ce qu’il a condamné la SCI STEFANA à verser à la SCI MINTY la somme de 150 euros,

— en ce qu’il a condamné la SCI STEFANA à verser aux époux [T] la somme de 5800 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

— en ce qu’il a condamné la SCI STEFANA à verser à l’établissement public la caisse de crédit municipal de Nice la somme de 3900 euros arrêté au jour du prononcé jugement,

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

CONDAMNE la SCI STEFANA à verser :

— la somme de 11.700 euros au titre du trouble de jouissance subi par Mme [K] [U] épouse [T] et M. [N] [T], pour la période de novembre 2012 jusqu’au 15 septembre 2017 inclus,

— la somme de 5200 euros au titre du trouble de jouissance subi par l’établissement public de la caisse de crédit municipal de [Localité 11] pour la période courant jusqu’au 16 janvier 2022,

REJETTE les demandes de la SCI STEFANA au motif d’un dol commis par la SCI CAPUCCINO et/ou d’une erreur sur le bien acquis,

REJETTE la demande de la SCI STEFANA tendant à voir condamner la SCI CAPUCCINO à lui verser la somme de 85.200 euros de dommages et intérêts,

REJETTE la demande de la SCI MINTY tendant à voir condamner la SCI STEFANA à lui verser la somme de 150 euros au titre du remboursement du coût de la demande de l’avis de la valeur vénale de son bien,

CONDAMNE la SCI STEFANA à verser, au titre des frais irrépétibles d’appel :

— la somme de 2000 euros à la SCI MINTY et aux consorts [T]

— la somme de 2000 euros à l’établissement public la caisse de crédit municipal de [Localité 11]

— la somme de 1500 euros à la SCP [R]-TINARELLI-RIPOLL-POUSSEUR et à Maître [E]

— la somme de 1000 euros à la SCI CAPUCCINO,

CONDAMNE la SCI STEFANA aux dépens de la présente procédure qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

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