COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 14 NOVEMBRE 2024

N°2024/418

Rôle N° RG 24/03500 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMX6J

[Y] [X]

C/

[P] [V]

S.A.S. IMMOBILIER2NICE MAISON2NICE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alexis ZAKARIAN

M^e Laurent DENIS-PERALDI

M^e Bernard SIVAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 20 Février 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/01348.

APPELANT

Monsieur [Y] [X]

né le [Date naissance 4] 1958 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]/FRANCE

représenté par M^e Alexis ZAKARIAN, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES

Madame [P] [V]

né le [Date naissance 2] 1945 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Bernard SIVAN de la SELARL DSP AVOCATS, avocat au barreau de NICE

S.A.S. IMMOBILIER2NICE MAISON2NICE Société par actions simplifiée représentée par son représentant légal en exercice domicilié de droit audit siège., demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent DENIS-PERALDI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [V] est propriétaire d’un bien immobilier (appartement et cave) situé [Adresse 3].

Le 04 juin 2020, elle a conclu avec l’agence immobilière IMMOBILIER2NICE MAISON 2 [Localité 7] un mandat exclusif aux fins de vendre son bien.

Le 08 juillet 2020, a été signée une promesse de vente entre Mme [V] et M.[X].

Ce dernier occupe le bien.

Soulignant que l’acte de vente n’avait pas été régularisé dans les délais impartis, Mme [V] a fait délivrer à M.[X], le 21 juillet 2021, une sommation d’avoir à quitter les lieux.

De son côté, M.[X] a fait délivrer à Mme [V] une sommation d’avoir à régulariser un bail écrit.

Se prévalant de l’existence d’un bail, M.[X] a fait assigner Mme [V] par acte du 12 août 2021 aux fins principalement de voir constater l’existence d’un tel contrat. Il a également fait citer l’agence immobilière par acte du 31 mai 2023, afin qu’elle produise le bail allégué.

Par jugement réputé contradictoire du 20 février 2024, le juge des contentieux de la protection de Nice a :

— ordonné la jonction des instance 11° 23.01348 et 23.02920 sous le numéro unique 23.01348,

— débouté M. [Y] [X] de sa demande dirigée contre l’agence immobilière La SASIMOBILIERE2NICE MAISON2NICE d’avoir à produire tout document,

— débouté M. [Y] [X] de sa demande dirigée contre Mme [P] [V] tendant à ce que soit constaté l’existence d’un bail portant sur un bien immobilier sis [Adresse 3] avec prise de possession au 08 juillet 2020,

— débouté M. [Y] [X] de sa demande dirigée contre Mme [P] [V] tendant à la condamnation de cette dernière à établir un bail écrit portant sur un bien immobilier sis [Adresse 3] avec prise de possession

au 08 juillet 2020 pour un loyer mensuel de 1.000 euros, le tout sous astreinte,

— constaté que M. [Y] [X] occupe sans droit ni titre, depuis le 1er octobre 2020, le bien immobilier sis [Adresse 3] appartenant à Mme [P] [V],

— ordonné en conséquence à M. [Y] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente décision,

— dit qu’à défaut pour M. [Y] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [P] [V] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de

tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force

publique,

— dit que le délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion des occupants ne s’appliquera pas,

— dit que le sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque

année jusqu’au 31 mars de l’année suivante ne s’appliquera pas,

— dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera

régi par les dispositions de l’article L 433-l du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. [Y] [X] à payer à Mme [P] [V] une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 1.000 euros, à compter du 1er octobre 2020 et jusqu’à complète libération des lieux, les sommes échues portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— condamné M. [Y] [X] aux dépens,

— condamné M. [Y] [X] à payer à Mme [P] [V] la somme de l.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— débouté M. [Y] [X] de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Le premier juge a estimé qu’aucun bail n’avait été conclu entre les parties. Il a rejeté les demandes de M.[X] à l’encontre de l’agence immobilière. Il indiqué que M.[X] ne démontrait pas qu’il occupait le bien depuis le 04 juillet 2020. Relevant que la promesse de vente n’avait pas été réalisée alors que M. [X] avait été autorisé à résider dans le logement de façon anticipée, il a déclaré ce dernier occupant sans droit ni titre.

Le 19 mars 2024, M.[X] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu’elle a rejeté le surplus des demandes de Mme [V].

Mme [V] et la SAS IMMOBILIER2NICE MAISON 2 [Localité 7] ont constitué avocat.

Par conclusions notifiées le 02 septembre 2024 par voie électronique auxquelles il convient de se reporter, M.[X] demande à la cour :

— d’infirmer tous les chefs du jugement déféré, sauf en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes de Mme [V]

— de condamner la S.A.S. IMMOBILIER2NICE MAISON2NICE à produire le bail signé par le locataire sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision avant dire droit à intervenir.

— de voir juger l’existence d’un bail entre Monsieur [X] et Madame [V] portant sur un appartement et une cave sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1.000 euros et une date prise de possession du 04 juillet 2020,

— de condamner Mme [V] à établir un bail par écrit conformément aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 portant sur un appartement et une cave sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1.000 euros et date de prise de possession du 04 juillet 2020, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du mois de la signification de la décision à intervenir,

— de débouter Mme [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— de débouter la S.A.S. IMMOBILIER2NICE MAISON2NICE de l’ensemble de ses demandes,

— de condamner Mme [V] au paiement de la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens tant de première instance que d’appel au profit de M^e Alexis ZAKARIAN sur son offre de droit.

Il soutient bénéficier d’un bail moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1000 euros. Il en sollicite la régularisation par écrit. Il expose avoir signé un tel contrat avec l’agence immobilière représentant Mme [V]. Il déclare avoir pris possession du bien dès le 04 juillet 2020.

Il indique avoir payé les loyers directement entre les mains du notaire et précise que Mme [V], qui fait état d’une location dans un courriel du 15 mars 2021, a déclaré comme loyers, auprès de l’administration fiscale, les versements qu’il a effectués.

Il explique que la vente n’a pu être conclue en raison de la demande de Mme [V] de le voir payer le montant d’une astreinte à hauteur de 970.000 euros, soit une somme trois fois supérieure au prix de vente du bien.

Il conteste être responsable d’un préjudice subi par l’agence immobilière.

Par conclusions notifiées le 21 mai 2024 par voie électronique auxquelles il convient de se référer, Mme [V] demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré,

— de condamner M.[X] à lui verser 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle conteste l’existence d’un bail conclu entre elle-même et M. [X].

Elle explique avoir accepté que M.[X] s’installe dans le bien de façon anticipée, le 08 juillet 2020, dans le cadre d’une promesse notariée de vente avec M.[X] signée le même jour.

Elle indique qu’il était convenu que si le bénéficiaire de la promesse ne régularisait pas l’acte définitif dans les délai, il devait libérer les lieux de toute occupation et remettre les clés au vendeur, sous peine d’une astreinte de 1000 euros par jour de retard.

Elle soutient que M.[X] est occupant sans droit ni titre depuis le premier octobre 2020 puisque le bien n’a pas été vendu. Elle explique que les sommes versées par M.[X] (trois fois mille euros) correspondent à l’occupation anticipée du bien. Elle estime qu’il ne s’agit pas de loyers. Elle déclare avoir désigné ces sommes sous cette appellation auprès de l’administration fiscale, sur les conseils de l’agence immobilière.

Par conclusions notifiées le 21 mai 2024 par voie électronique auxquelles il convient de se reporter, la SAS IMMOBILIER2NICE MAISON2 [Localité 7] demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré,

— de débouter M.[X] de ses demandes,

— de condamner M.[X] à lui verser la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— de condamner M.[X] à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M.[X] aux dépens.

Elle rappelle avoir été mandatée par Mme [V] aux fins de vendre son bien.

Elle relève que M.[X], qui avait visité le bien, souhaitait en priorité le louer, proposition communiquée à son mandant.

Elle explique que M.[X] ne présentait pas de garantie en matière de solvabilité. Elle expose que ce dernier a manifesté son souhait d’acheter le bien, raison pour laquelle une promesse de vente a été conclue.

Elle précise que M.[X] a obtenu l’accord de Mme [V] pour une entrée anticipée dans les lieux.

Elle conteste toute signature de bail et tout accord de son mandant pour la conclusion d’un tel contrat. Elle conteste également l’existence d’un bail verbal.

Elle sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive. Elle fait état du comportement de M.[X] qui l’a obligée à travailler, sans rémunération, pour s’occuper de la situation de Mme [V].

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 septembre 2024.

MOTIVATION

Sur l’existence d’un bail

M.[X] ne démontre pas qu’il occupait le bien dès le 04 juillet 2020, avant la conclusion de la promesse de vente notariée.

Cette promesse, signée le 08 juillet 2020 par M. [X] et Mme [V], énonce que 'le promettant autorise expressément le bénéficiaire à prendre possession de l’immeuble objet de la présente promesse de vente à compter de ce jour, sans pouvoir effectuer aucun travaux pas même d’embellissement (…). Etant précisé que si pour une raison quelconque le bénéficiaire ne régularisait pas l’acte de vente définitif dont s’agit dans le délai prévu, il devrait libérer les lieux de toute occupation ou encombrement et remettre les clés au vendeur dès le premier octobre 2020 à 18h au plus tard, sous astreinte de mille euros (1000, 00) par jour de retard'.

Cette promesse mentionne également, au chapitre 'indemnité d’occupation’ : 'dans tous les cas, la somme de trois mille euros (3000, 00 EUR) versée par la comptabilité du notaire rédacteur des présentes, dès avant ce jour par le bénéficiaire, outre le dépôt de garantie ci-après prévu, restera acquise au promettant à titre d’indemnité d’occupation sans que le versement de cette somme ne puisse être considéré comme le paiement d’un loyer et que le bénéficiaire ne puisse se prévaloir d’un quelconque bail sur ledit immeuble ou titre d’occupation quelconque, ainsi qu’il le reconnaît expressément ici (…)'.

C’est dans ce cadre que M. [X] était autorisé à occuper les lieux appartenant à Mme [V].

Selon l’article 1359 du code civil, l’acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique.

Il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique, même si la somme ou la valeur n’excède pas ce montant, que par un autre écrit sous signature privée ou authentique.

M.[X] ne démontre pas l’existence d’un bail écrit conclu entre Mme [V] et lui-même.

Il ressort uniquement des pièces produites qu’avait été évoquée la possibilité d’un bail, avant la signature de la promesse de vente. M. [V] veuve [K], indiquait ainsi à l’agence immobilière, par courriel du 03 juin 2020, (soit la veille de la signature du mandat exclusif de vente et plus d’un mois avant la promesse de vente) qu’il vallait mieux qu’elle vende son appartement et demandait la marche à suivre pour régulariser le contrat de mise en vente.

M. [X] justifie avoir fait cinq versements (mars, avril, mai, juin et juillet 2021), entre les mains du notaire. Il soutenait que ces derniers seraient des loyers. Il convient de relever qu’il désigne ces cinq versements sous le libellé de 'dépôts dans le cadre d’une vente'. Par ailleurs, la promesse conclue entre les parties prévoyait, à défaut de régularisation de la vente et de l’absence de libération des lieux par M. [X] une astreinte de 1000 euros par jour.

Le fait que Mme [V] veuve [K] déclare fiscalement, sous l’intitulé de 'loyers', l’indemnité d’occupation de 3000 euros mentionnée dans la promesse de vente, ne permet pas de conclure que les parties, tenues par cette promesse, seraient en réalité liées par un bail qui s’y serait substitué.

Le fait que Mme [V], le 15 mars 2021, indique que sans règlement de location, ses revenus ne lui permettront pas de payer entre les longtemps [les charges de l’appartement] ne signifie nullement qu’un bail aurait été noué entre les parties. Dans ce courriel, produit par M. [X], Mme [V] se plaint d’avoir patienté depuis 'tous ces mois avec M.[X]' ; elle indique espérer mettre un terme à la situation et note que M. [X] aurait pu lui payer les mensualités comme il l’a fait les trois premiers mois. Ce courriel, qui fait suite à un mail de l’agence immobilière indiquant que M. [X] est toujours acheteur, témoigne uniquement que Mme [V] veuve [K] souhaitait qu’une solution se dessine (puisque M. [X] est encore dans les lieux).

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré qui a :

— rejeté la demande de M.[X] formée à l’encontre de l’agence immobilière tendant à obtenir la production d’un bail,

— constaté que M [X] était occupant sans droit ni titre depuis le premier octobre 2020,

— ordonné l’expulsion de m.[X] et l’a condamné au versement d’une indemnité d’occupation de 1000 euros par mois.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par l’agence immobilière pour procédure abusive

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La société IMMOBILIER2NICE MAISON2 [Localité 7] sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive. Elle ne justifie pas que l’action intentée par M. [X] à son encontre, même si elle n’a pas abouti, aurait dégénéré en abus de droit. Ses explications relatives au travail qu’elle aurait effectué sans rémunération pour faire aboutir la vente est sans lien avec sa demande au titre d’une procédure abusive. Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.[X] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel. Ses demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Mme [V] et de la société IMMOBILIER2NICE MAISON2NICE les frais irrépétibles qu’elles ont exposés.

Le jugement déféré qui a mis les dépens à la charge de M.[X] et qui a condamné ce dernier à verser à Mme [V] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

En outre, M. [X] sera condamné à verser, au titre des frais irrépétibles d’appel, la somme de 3500 euros à Mme [V] et celle de 2000 euros à la société IMMOBILIER2NICE MAISON2NICE.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE M.[Y] [X] à verser à Mme [P] [V] veuve [K] la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

CONDAMNE M.[Y] [X] à verser à la société IMMOBILIER2NICE MAISON2NICE la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

CONDAMNE M.[Y] [X] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,