COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-11 référés

ORDONNANCE DE REFERE

du 22 Avril 2024

N° 2024/141

Rôle N° RG 23/06302 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMG57

S.A.R.L. SP’OC

C/

S.C.I. CAP IMMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Guillaume ISOUARD

M^e Stéphane DAGHERO

Prononcée à la suite d’une assignation en référé en date du 23 Novembre 2023.

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SP’OC, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Guillaume ISOUARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Agnès ERMENEUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Renaud GIULIERI avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE

S.C.I. CAP IMMO, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphane DAGHERO de l’ASSOCIATION DAGHERO – DUBOIS, avocat au barreau de GRASSE

PARTIE(S) INTERVENANTE(S)

* * * *

DÉBATS ET DÉLIBÉRÉ

L’affaire a été débattue le 22 Janvier 2024 en audience publique devant

Véronique NOCLAIN, Président,

déléguée par ordonnance du premier président.

En application des articles 957 et 965 du code de procédure civile

Greffier lors des débats : Cécilia AOUADI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2024 prorogée au 22 avril 2024.

ORDONNANCE

Contradictoire,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2024 prorogée au 22 avril 2024.

Signée par Véronique NOCLAIN, Président et Cécilia AOUADI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Les parties sont liées par un bail commercial conclu le 12/11/1998 à effet au 1er janvier 1999 portant sur des locaux sis à [Adresse 1], un acte sous seing privé de renouvellement du bail du 27/11/2006 et un avenant portant extension de locaux du 09/09/2015 avec ajustement du loyer en conséquence désormais d’un montant de 69 386 euros HT outre une provision annuelle pour charges de 12 192,25 euros HT et un complément de dépôt de garantie de 3000euros.

Par acte d’huissier du 09/11/2021 la SNC ALTAIR, bailleresse, a fait délivrer à la SARL SP’OC un commandement de payer les loyers commerciaux à hauteur de 52 942,94 euros TTC déclaré nul par le tribunal judiciaire de Grasse.

Par acte d’huissier du 25/08/2022 la SCI CAP IMMO a fait délivrer à la SARL SP’OC un commandement de payer les loyers commerciaux à hauteur de 107 822,01 euros TTC

Par acte d’huissier du 21/09/2022, la SARL SP’OC a fait assigner la SCI CAP IMMO devant le tribunal judiciaire de Grasse en opposition à commandement de payer précité. (RG : n°22/5004)

Par acte d’huissier du 19/10/2022, la SARL SP’OC a fait assigner à nouveau la SCI CAP IMMO devant le tribunal judiciaire de Grasse en opposition à commandement de payer précité à la demande du greffe en raison d’un dysfonctionnement informatique. (RG n°22/5365)

Par jugement du 25 septembre 2023 le tribunal judiciaire de Grasse a notamment :

Ordonné la jonction des procédures RG n°22/5004 et RG n°22/5365

Déclare la SARL SP’OC recevable en son opposition au commandement de payer délivré à, son encontre le 25 août 2022 par la SCI CAP IMMO.

Déboute la SARL SP’OC de sa demande de nullité du dit commandement.

Fait droit à la demande de mise en 'uvre de la clause résolutoire prévue au contrat de bail du 12/11/1998 formée par la SCI CAP IMMO ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail du 12/11/1998 à effet au 26/09/2022.

Condamne la SARL SP’OC à payer à la SCI CAP IMMO la somme de 85 970,74 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus à la date de la résolution du bail le 26/09/2022.

Dit que les sommes dues par la SARL SP’OC produiront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25/08/2022.

Ordonne l’expulsion de la SARL SP’OC ainsi que tout occupant de son chef des lieux occupés sis à [Adresse 1] dans le délai d’un mois à compter du présent jugement et ce au besoin avec le concours de la force publique ;

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle en contrepartie de l’occupation des locaux précités à la somme de 292,30 euros par jour à compter du 26/09/2022 et jusqu’à la libération effective des lieux , sous déduction de toutes les sommes versées par la SARL SP’OC à titre de loyer et provision pour charges depuis le 26/09/2022.

Par acte d’huissier du 23/11/2023, la SARL SP’OC a assigné la SCI CAP IMMO en référé devant le premier président de la Cour afin d’obtenir l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement de première instance du 25 septembre 2023 au visa de l’article 514-3 du code de procédure civile.

Elle expose avoir sollicité du premier juge dans l’hypothèse selon laquelle il entrait en voie de condamnation de ne pas ordonné l’exécution provisoire, qu’il n’a pas été fait droit à cette demande alors qu’il existe des moyens sérieux de réformation du jugement entrepris , que l’article 12 du bail prévoit que le locataire devra rembourser à la bailleresse sa quote-part de l’ensemble des charges de l’immeuble sans définir cette quote-part , que si l’article 22 détaille la nature des charges remboursables par la locataire , il ne précise pas à quoi correspond la quote-part à la charge des locaux loués , que la doctrine et la jurisprudence confirment qu’en l’absence de précision dans le bail sur la clef de répartition des charges entre les différents occupants de l’immeuble, le bailleur est irrecevable à demander le remboursement de la part de son locataire, qu’elle ne peut se voir réclamer sa quote-part de la taxe foncière dans la mesure où la bailleresse ne justifie pas davantage de la quote-part due par le preneur basée sur le montant des surfaces occupées dans l’ensemble immobilier , qu’une fois déduites les sommes contestées, la dette locative était à la date du commandement de payer d’un montant de 8771,68 euros hors frais d’huissier , que cette dette a été apurée par le versement de la somme de 23 384,02 euros le 1ER septembre 2022 soit dans un délai inférieur à un mois depuis la date du commandement.

A titre subsidiaire, elle avait sollicité des délais de paiement sur 24 mois, demande également rejetée.

Enfin, la mise en 'uvre de l’exécution du jugement aurait des conséquences manifestement excessives en termes de trésorerie et social (licenciements)compte tenu de l’expulsion prononcée et de l’absence de disponibilité de locaux équivalents.

La société SC’OP conclut à la condamnation de la partie adverse à lui payer la somme de 4000e en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont distraction au profit de son conseil.

La SCI CAP IMMO fait valoir que la jurisprudence rappelle régulièrement que même si la clé de répartition ne figure pas au bail ,un locataire ne peut contester en la validité alors qu’elle s’en est acquittée sur appels de fonds accompagnés des justificatifs comptables , poste par poste et d’un mode de calcul de répartition permettant au locataire de s’assurer de l’exactitude du calcul et des montants réclamés , que la locataire s’est acquittée des provisions et régularisations des charges pendant plusieurs années sans les contester , que la clé de répartition des charges entre les différents preneurs n’a pas variée depuis 2015 et a donné lieu à des paiements réguliers y compris de la société SPOC jusqu’en 2020.

La société SP’OC ne justifiant pas de sa bonne foi, à l’appui de la demande de délais de paiement dont elle entend se prévaloir, ce moyen n’est pas de nature à justifier une réformation de la décision de première instance a lors qu’au surplus la bailleresse invoque plusieurs autres infractions au bail.

Enfin, la société SP’OC ne communique pas les éléments de fait et comptables de nature à justifier du caractère manifestement excessif des effets du maintien de l’exécution provisoire de la décision de première instance.

La bailleresse conclut à la condamnation de la partie adverse à lui payer la somme de 4000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 18 décembre 2023, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 22/01/2024.

A cette audience des plaidoiries, les parties ont pu présenter leurs observations.

MOTIVATION

L’article 514-3 du code de procédure civile dispose qu’en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décis ion de première instance.

En l’espèce, il ressort du jugement de première instance que dans ses conclusions du 10/05/2023, la requérante a expressément demandé au cas où il serait fait droit à la demande de résolution du contrat de bail, la suspension des effets de la clause résolutoire et un échéancier d’une durée de 24 mois d’une part et que l’exécution provisoire soit écartée en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

Elle s’est prévalue du caractère infondé et irrégulier de l’appel des charges du commandement de payer et a demandé au tribunal qu’il soit enjoint au bailleur d’édicter une ventilation des charges de copropriété en fonction des dispositions de la loi Pinel.

En fait, le bail comporte un paragraphe spécifique relatif aux charges.

L’article 22 en fixe le montant soit l’intégralité de la quote-part à la charge des locaux loués des prestations communes , assurances, taxes locatives, fournitures individuelles , dépenses nécessaires au fonctionnement , à la propreté , à l’entretien et aux réparations de l’immeuble et notamment tout frais d’entretien des cours et jardins, et de tout aménagement , mobilier , matériel d’exploitation des parties communes ainsi que la quote-part des salaires et toute charge concernant le personnel affecté à l’immeuble tels que les gardiens s’il en existe, personnel de nettoyage, d’administration et également les avances permanentes de trésorerie réclamées par le syndic , les honoraires du gestionnaire de l’immeuble etc. le tout de telle sorte que le loyer ci-dessus soit net de toute charge quelconque pour le bailleur.

De cette clause, il résulte que le bailleur a voulu que le loyer versé par le preneur soit net de toute charge générale de copropriété.

L’article 23 en fixe les modalités de paiement.

Celui-ci doit intervenir en même temps que chaque terme de loyer par acomptes trimestriels égaux au quart du montant des charges HT de l’année précédente.

Pour tenir compte de toute augmentation des charges ne dépendant pas du bailleur, en cours de bail, le preneur réglera la première année la provision trimestrielle fixée dans le bail puis chaque année (N+1, N+2') suivante à titre de provision trimestrielle une somme correspondant au quart des charges effectivement supportées par le local l’année précédente et ainsi de suite chaque année.

La formule de calcul est mentionnée.

Il est précisé que les acomptes feront l’objet d’une régularisation annuelle après communication au bailleur des comptes annuels de la copropriété arrêtés.

Le preneur est taisant sur les modalités de calcul des charges et des régularisations des comptes de charges effectivement pratiquées en début de contrat au regard des articles 22 et 23 du bail qui font la loi des parties.

Le preneur ne justifie pas notamment pour attester de sa bonne foi, de la stabilisation du solde de retard de paiement permettant d’établir le caractère sérieux de la demande d’annulation ou de réformation portant sur le rejet par le premier juge de la demande de délais de paiement puisque le solde est de 84832,78€ au 01/09/2022, de 85 970,74€ au 25/09/2023 et de 181265,09€ à la date du 01/04/2024 et croît ainsi régulièrement depuis la date de la délivrance du commandement de payer en août 2022.

Enfin, le résultat net comptable pour l’exercice 2022/2023 est bénéficiaire à hauteur de 47 638,08€ même s’il a diminué par rapport à l’exercice précédent.

Il résulte des éléments qui précèdent que les conditions de l’arrêt de l’exécution provisoire de l’article 514-3 du code de procédure civile ne sont pas suffisamment démontrées et qu’il y a lieu de rejeter la demande de ce chef.

Partie perdante, la société SP’OC doit être condamnée aux dépens et au paiement d’une somme de 1000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en référé, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Rejette la demande de la société SP’OC d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement du 25 septembre 2023 rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Grasse.

Condamne la SARL SP’OC à payer à la SCI CAP IMMO une somme de 1000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SARL SP’OC aux dépens dont distraction au profit des avocats qui en ont fait l’avance.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE