COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 04 DECEMBRE 2024

N° 2024/ 517

N° RG 23/04919

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLCFK

[J] [M] épouse [O]

C/

[C] [N]

[H] [G] épouse [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Michèle CIRILLO

M^e Sarah GUILLET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 17 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/04365.

APPELANTE

Madame [J] [M] épouse [O]

née le 30 Septembre 1935 à [Localité 4] (49), demeurant [Adresse 3], ayant pour mandataire la Société NEXITY LAMY, SAS dont le siège social est à [Adresse 1]

représentée par M^e Michèle CIRILLO, membre de la SELARL SC AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Julie FAIZENDE, membre de la SELAS IMPLID AVOCATS, avocat au barreau de LYON

INTIMÉS

Monsieur [C] [N]

né le 09 Octobre 1985 à [Localité 5] (06), demeurant [Adresse 2]

Madame [H] [G] épouse [N]

née le 26 Septembre 1986 à [Localité 5] (06), demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Sarah GUILLET, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 1er mars 2014, Madame [J] [O] née [M], représentée par son mandataire la société NEXITY LAMY, a donné à bail d’habitation aux époux [C] [N] et [H] [G] un appartement de type 2 au sein de la résidence Azur Plaisance, située [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 655 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l’indice de référence et une provision pour charges de 135 euros.

Entre le 18 février 2015 et le 11 juin 2020, la bailleresse a fait signifier à ses locataires pas moins de sept commandements de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par acte du 9 novembre 2021, elle les a assignés à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nice pour voir prononcer la résiliation du bail à leurs torts exclusifs et les entendre condamner au paiement de leur dette locative.

Les époux [N] ont donné congé durant le cours de l’instance et ont effectivement libéré les lieux le 14 février 2022.

Madame [O] a maintenu sa demande principale en paiement à hauteur de la somme de 1.990,64 euros, déduction faite du dépôt de garantie, suivant décompte de fin de location arrêté le 1er mars 2022.

Les locataires sortants ont contesté l’existence d’une dette locative et ont formulé reconventionnellement diverses demandes en paiement.

Par jugement rendu le 17 février 2023, le tribunal a :

— débouté Madame [O] de sa demande principale,

— condamné la bailleresse à restituer aux locataires sortants le dépôt de garantie, soit 655 euros, ainsi que la somme de 4.860 euros représentant les provisions pour charges non régularisées au cours des trois dernières années,

— débouté les époux [N] du surplus de leurs prétentions afférentes au remboursement du dernier mois de loyer et à la réparation d’un préjudice de jouissance,

— condamné Madame [O] aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [J] [O] née [M] a interjeté appel le 4 avril 2023.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 20 octobre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé de ses moyens, elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions qui lui sont défavorables et statuant à nouveau :

— de condamner solidairement les époux [N] à lui payer la somme de 1.990,64 euros au titre du solde de leur dette locative, déduction faite du dépôt de garantie, outre intérêts moratoires capitalisés dans les conditions prévues à l’article 1154 du code civil,

— de débouter les intimés de l’ensemble de leurs prétentions,

— et de mettre à leur charge les entiers dépens de première instance et d’appel, outre le paiement d’une somme de 2.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 21 juillet 2023, auxquelles il est également renvoyé pour le détail de l’argumentation, les époux [N] demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la bailleresse de sa demande en paiement et l’a condamnée à restituer le dépôt de garantie ainsi que les provisions pour charges perçues au cours des trois dernières années, mais de l’infirmer en ce qu’il les a déboutés du surplus de leurs prétentions et, statuant à nouveau de ces chefs, de condamner Madame [O] à leur payer :

— la somme de 834,85 euros en remboursement du loyer pour la période du 13 janvier au 14 février 2022, durant laquelle ils soutiennent avoir été totalement privés de la jouissance des lieux,

— la somme de 7.584 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi durant toute la période de location en raison des désordres affectant le logement.

Ils réclament accessoirement une somme de 2.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel, outre leurs dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2024.

DISCUSSION

Sur l’existence d’une dette locative :

Suivant l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les désordres mineurs qui affectaient le logement lors de sa prise à bail, dont il est fait état dans les courriers adressés les 21 mars et 15 avril 2014 à l’agence NEXITY LAMY, n’autorisaient pas les locataires à se prévaloir de l’exception d’inexécution contractuelle pour refuser de régler le loyer, de sorte que la bailleresse était en droit de leur signifier un premier commandement de payer le 18 février 2015.

Par la suite, les époux [N] n’ont jamais régularisé l’arriéré locatif, et ils ne sauraient invoquer la prescription triennale édictée par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour s’opposer à la demande en paiement formée à leur encontre, alors qu’ils n’ont jamais notifié de manière formelle leur refus de s’acquitter du loyer d’avril 2014 et que tous leurs versements ont été imputés sur les dettes les plus anciennes conformément à l’article 1342-10 du code civil (anciennement l’article 1256).

La dette locative doit également inclure les frais de tous les commandements délivrés par la bailleresse du fait de la défaillance récurrente des locataires, incluant le coût de leur dénonce au représentant de l’Etat en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, aucune disposition légale ou stipulation contractuelle n’imposant de faire précéder l’acte d’huissier d’une lettre de mise en demeure.

D’autre part, la clause d’indexation du loyer doit produire effet sans qu’il soit besoin d’une notification particulière, les appels de fonds adressés aux locataires par le mandataire de la bailleresse constituant une manifestation de volonté suffisante de la part de cette dernière d’appliquer la révision stipulée au contrat.

Enfin, il n’est pas établi que les époux [N] aient été totalement privés de la jouissance du logement durant le mois ayant précédé leur départ des lieux, de sorte qu’ils n’y a pas lieu de les exonérer du dernier terme de loyer.

Sur la régularisation des charges :

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Il est admis en jurisprudence que l’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et que le bailleur peut encore y procéder en fin de bail dans la limite du délai de prescription.

En l’espèce, Madame [O] produit le décompte individuel des charges locatives échues au cours des trois derniers exercices annuels couvrant la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2021, dont le détail est conforme aux exigences de la loi, mentionnant que le solde existant en faveur des locataires après régularisation a été reporté sur les avis d’échéance des mois d’octobre 2021, décembre 2021 et mars 2022. Les époux [N], qui n’ont pas demandé à consulter les pièces justificatives des charges correspondantes, ne sont pas fondés à contester cette régularisation.

En revanche, il n’est justifié d’aucune régularisation pour la période postérieure, de sorte que les provisions pour charges appelées entre le 1er octobre 2021 et le 31 janvier 2022, totalisant 540 euros, doivent être déduites du montant de la dette locative.

Sur le préjudice de jouissance allégué :

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les lieux en état de servir à leur usage et d’y faire toutes les réparations nécessaires, autres que locatives.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’est communiqué aux débats, la pièce n° 3 du dossier des intimés étant un formulaire vierge dépourvu de toute annotation ; aucun constat des désordres allégués n’a été établi en cours de bail ; enfin aucun état des lieux de sortie n’est produit par l’une ou l’autre des parties.

Madame [O] communique en revanche un courrier de l’agence NEXITY LAMY récapitulant l’ensemble de ses interventions pour remédier aux désordres invoqués par les locataires et faisant état de plusieurs rendez-vous non honorés par ces derniers.

Faute d’éléments probants soumis à l’appréciation de la cour, il n’apparaît pas que la bailleresse ait manqué à ses obligations de délivrance ou d’entretien.

Sur le compte entre les parties :

En conséquence de l’ensemble des motifs qui précèdent, et sur la foi du décompte de fin de location duquel doivent être retranchées les provisions pour charges appelées postérieurement au 30 septembre 2021, il convient d’infirmer le jugement entrepris et de condamner les époux [N] à payer à Madame [O] la somme principale de 1.450,64 euros, déduction faite du dépôt de garantie conservé par la bailleresse, outre les intérêts légaux à compter du 1er mars 2022 capitalisés dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil, les parties étant déboutées de toutes prétentions plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :

Condamne solidairement les époux [N] à payer à Madame [J] [O] née [M] la somme de 1.450,64 euros au titre du solde de leur dette locative, outre intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2022 capitalisés dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne les intimés aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser à l’appelante une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes prétentions plus amples ou contraires.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT