Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 2, 7 novembre 2024, n° 23/14800

TGI Toulon 28 novembre 2023

CA Aix-en-Provence
Confirmation 7 novembre 2024

CASS 16 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Droit d'accès au parking selon le cahier des charges
La cour a jugé que le refus d'accès au parking, en raison de la barrière, constitue un trouble manifestement illicite, et a confirmé l'ordonnance de référé en faveur de Madame [T].
Rejeté
Demande de provision pour préjudice de jouissance
La cour a déclaré la demande de provision irrecevable car elle a été formée pour la première fois en appel.
Accepté
Frais irrépétibles en raison de la défense
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [T] les frais non compris dans les dépens, et a accordé une somme pour couvrir ses frais de défense.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 2, 7 nov. 2024, n° 23/14800
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/14800
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Toulon, 28 novembre 2023, N° 23/00937
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie MARCHESEFrançois COUTELIERNoémie BONDIL
Cabinet(s) :	IMAVOCATSCOUTELIER LAURENT COUTELIER FRANCOIS
Parties :	son syndic en exercice, Syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 2 ] sis [ Adresse 2 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 07 NOVEMBRE 2024

N° 2024/638

Rôle N° RG 23/14800 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMHLK

Syndic. de copro. [Adresse 2]

[N] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sophie MARCHESE de la SCP IMAVOCATS

M^e François COUTELIER de l’ASSOCIATION COUTELIER

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de TOULON en date du 28 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00937.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS ANTIGONE IMMOBILIER

dont le siège social est situé [Adresse 6]

représenté par M^e Sophie MARCHESE de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON substituée par M^e Noémie BONDIL, avocat au barreau de TOULON, plaidant

INTIMEE

Madame [N] [T]

née le 19 octobre 1955 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e François COUTELIER de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 01 octobre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me TARIN-TESTOT, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère rapporteur

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 novembre 2024,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [T] a acquis en 2022 deux appartements au sein de la copropriété [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 9]. Cette copropriété jouxte celle [Adresse 2] sise [Adresse 2].

Ces deux copropriétés sont issues d’une même parcelle à savoir le lot n°44, lui-même tiré d’un ancien lotissement, le « lotissement [Adresse 2] », constitué en association syndicale libre (ci-après ASL). Ce lotissement comprenait 69 lots, dont deux (43 et 44) destinés à la construction d’ensembles immobiliers.

Le cahier des charges du lotissement [Adresse 2] établi le 22 février 1961 prévoyait en son article VII « aménagement des sols » : « l’acquisition des lots 43 et 44 comporte pour le ou les acquéreurs l’obligation d’aménager les parkings prévus au plan de masse. Le parking prévu sur le lot n°44 au niveau du chemin départemental sera accessible à quiconque ; son entretien incombera cependant aux propriétaires du lot n°44 sauf classement dans la voirie communale de [Localité 8] ».

De la division du lot n°44 ont été constitués :

— en 1971, le lot n°1, devenu la copropriété "[Adresse 2]", constituée en 138 lots comportant 5 280 m² soit 768/1000 ; régie par un règlement de copropriété en date du 15 novembre 1971 ;

— en 1973, le lot n°100 : ce lot est devenu la copropriété "[Adresse 1]", constituée en 78 lots de 1595 m² soit 232/1000, régie par un règlement de copropriété de 1973.

La copropriété [Adresse 2] dispose d’un parking.

L’accès à la copropriété [Adresse 2] est fermée par une barrière levante.

Se fondant sur le cahier des charges établi le 22 février 1961, mentionnant que « le parking prévu sur le lot n°44 au niveau du chemin départemental sera accessible à quiconque ['] », madame [T] a fait citer, par acte de commissaire de justice en date 28 avril 2023, devant le président du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société A Bis (dont la dénomination sociale est désormais Antigone Immobilier) aux fins notamment de le voir condamner à lui remettre une télécommande de la barrière fermant ladite copropriété et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Par ordonnance contradictoire, en date du 28 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a :

— ordonné au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, de remettre à madame [T] une télécommande de la barrière fermant le parking sis en face de [Adresse 5] à [Localité 9] contre le paiement des frais correspondants, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision pendant deux mois ;

— ordonné que « madame [T] [pourrait] se présenter au bureau du syndic A Bis, à l’expiration dès le premier jour ouvré à compter de la signification de la décision » ;

— condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic A Bis au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux dépens.

Ce magistrat a notamment retenu que le cahier des charges de l’ancien lot dont sont issues les deux copropriétés [Adresse 1] et [Adresse 2] fait partie des règles applicables pour l’ensemble des copropriétaires des dites copropriétés.

Il a considéré que le cahier des charges du lotissement, approuvé par le préfet du Var, avait été intégré aux règlements de copropriété de "[Adresse 2]« et »[Adresse 1]", et faisait donc partie intégrante des règles applicables à l’ensemble des copropriétaires. Il notait qu’il se trouvait en annexe de l’acte d’acquisition de madame [T].

Il relevait que l’article 7 du cahier des charges stipulait que le parking litigieux devait être « accessible à quiconque » et, partant, il considérait que l’interdiction de l’accès au parking sis sur la copropriété [Adresse 2] par la présence d’une barrière constituait un trouble manifestement illicite portant atteinte aux droits de propriété de madame [T].

Selon déclaration reçue au greffe le 04 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société Antigone Immobilier, a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 13 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l’appelant sollicite de la cour qu’elle :

— le reçoive en son appel et le dise bien fondé ;

— juge irrecevable la demande formulée par madame [T] tendant à sa condamnation au paiement d’une provision de 4 750 euros, au titre de son prétendu préjudice de jouissance subi jusqu’au mois de décembre 2023 ;

— infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé déférée ;

statuant à nouveau,

— déboute madame [T] de l’intégralité de ses demandes :

— condamne madame [T] à lui payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens exposés lors de la première instance et de l’appel.

Par dernières conclusions transmises le 16 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l’intimé sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

y ajoutant,

— condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] au paiement d’une provision de 4.750 euros, au titre du préjudice de son préjudice de jouissance subi jusqu’au mois de décembre 2023 ;

— condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] au paiement de la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 17 septembre 2024.

MOTIVATION

Sur la demande visant à condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à remettre, sous astreinte, une télécommande de la barrière fermant le parking :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également résulter d’une voie de fait, entendue comme un comportement s’écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu’il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d’urgence afin de le faire cesser.

Il doit nécessairement être apprécié, à la date à laquelle le premier juge a statué, sachant que l’existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n’empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour le faire cesser.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le premier juge a statué, et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage ou d’un préjudice sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines, un dommage purement éventuel ne pouvant être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Il appartient à celui qui l’invoque de démontrer l’existence d’un dommage imminent, ou d’un trouble manifestement illicite liés à la présence des éléments litigieux.

En l’espèce, madame [T] prétend que constitue un trouble manifestement illicite l’impossibilité d’exercer le droit qu’elle tire de son titre de propriété et des documents annexés à celui-ci, en l’état de la fermeture du parking sis sur la copropriété [Adresse 2] par le moyen d’une barrière et du refus du syndicat de lui remettre une télécommande lui en permettant l’accès.

Pour en justifier, elle se fonde sur le cahier des charges du lotissement [Adresse 2], intégralement retranscrit dans le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 2] et dans celui de la copropriété [Adresse 1], lequel est annexé à son acte d’acquisition signé en 2022 et qui stipule en son article 7 alinéa 4 « aménagement des sols » : « l’acquisition des lots 43 et 44 comporte pour le ou les acquéreurs l’obligation d’aménager les parkings prévus au plan de masse. Le parking prévu sur le lot 44 au niveau du chemin départemental sera accessible à quiconque, son entretien incombera cependant au propriétaire du lot 44 sauf classement dans la voierie communal de [Localité 8] ».

Il n’est pas contesté que l’assiette de la copropriété [Adresse 2], cadastrée BI n°[Cadastre 4], est située sur la parcelle du lot n°44 de l’ancien lotissement dénommé [Adresse 2], devenu inactif.

Ce lot n°44 a été divisé par acte notarié en date du 10 avril 1970 en deux lots, lot n°1 et lot n°100, lot n°1 lui-même subdivisé en 138 lots par acte notarié en date du 15 novembre 1971 formant la copropriété [Adresse 2] et le lot n°100 ayant conduit à la création de la copropriété [Adresse 1].

Il est également admis que le parking prévu sur le lot 44 se trouve à la suite de cette division sur le terrain de la copropriété [Adresse 2], que son accès est fermé par une barrière levante, réservant ainsi son usage aux seuls copropriétaires de la résidence.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] ne conteste pas la retranscription littérale des dispositions du cahier des charges du lotissement [Adresse 2] dans la partie préliminaire de l’acte notarié du 15 novembre 1971 portant l’état descriptif de division et de règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 2].

Il considère néanmoins que ces clauses n’ont pas un caractère contractuel à son égard, en ce qu’elles ne seraient pas intégrées aux dispositions relatives au règlement de copropriété mais feraient l’objet de titres distincts et, en l’absence d’enregistrement des statuts de l’association syndicale libre du lotissement [Adresse 2], elles ne concerneraient que les colotis les incluant expressément dans leur titre de propriété.

Le document dénommé règlement de copropriété « [Adresse 2] » présente un exposé préalable à l’établissement de l’état descriptif de division et au règlement de copropriété, aux termes duquel il est expressément mentionné « ceci exposé ['] établi ainsi qu’il suit, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété objet des présentes ».

Il est immédiatement suivi de la partie dite « préliminaire », comprenant notamment les clauses du cahier des charges du lotissement [Adresse 2], puis d’une première partie dénommée « parties privatives » et « parties communes », d’une deuxième partie dénommée « état descriptif de division de l’immeuble charmettes résidence », puis d’une troisième et dernière partie intitulée « règlement de copropriété ».

Il est précisé dans la partie préliminaire : « le lot n°1 de l’état descriptif de division du 10 avril 1970 publié au bureau des hypothèques de Toulon le 16 avril de la même année ['] est supprimé. Ce lot est ainsi remplacé par les lots composant l’immeuble [Adresse 2] et il est divisé en 138 lots numérotés de 101 à 238, ainsi que cela est précisé sous le titre état descriptif de division ['] ».

Ainsi la partie préliminaire comprend en sus des dispositions relatives au cahier des charges de l’ancien lotissement dont est issu, par subdivision, la copropriété [Adresse 2], celles relatives à la création de la résidence, la désignation et la description de l’immeuble.

Il s’ensuit que les clauses figurant sous la partie préliminaire, sont, à l’instar de celles énoncées sous la partie règlement de copropriété, intégrées au corpus juridique de la copropriété [Adresse 2].

Le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.

Ces clauses devenues composantes à part entière du règlement de copropriété sont donc opposables à tous les copropriétaires, et partant au syndicat des copropriétaires qui n’en est que leur émanation, peu important, à cet égard, que les statuts de l’association libre à l’origine de la création du lotissement [Adresse 2] n’aient jamais été enregistrés auprès des services de préfecture.

Ainsi sans qu’il soit besoin de statuer sur la nature du droit attaché aux biens des colotis, ni de recourir à une quelconque interprétation du règlement de copropriété, il convient de relever l’opposabilité de l’article litigieux au syndicat des copropriétaires [Adresse 2].

L’appelant, invoquant l’état descriptif de division ainsi que les dispositions des règlements de copropriété de chacune des copropriétés en la cause, identifie respectivement pour [Adresse 2] et [Adresse 1], un terrain de 5 280 m² et de 1595 m² dont les copropriétés ont l’usage exclusif dans les termes de l’article 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il en déduit que par leur acquisition, les propriétaires des lots de copropriété de l’immeuble [Adresse 1] ont renoncé, pour eux-mêmes et leur ayant droit au bénéfice des dispositions de l’article 7 précité.

Cependant la répartition des terrains au sein du lot n°44 et l’attribution au titre des parties communes, à chacune des copropriétés, de la propriété du sol formant leur assiette, n’est pas exclusive de l’autorisation donnée à un tiers de bénéficier de l’usage de ce terrain.

Ainsi, sans avoir à comparer la valeur normative des dispositions susvisées et considérant que les copropriétés [Adresse 1] et [Adresse 2] ne justifient pas de nouvelles règles particulières d’organisation, il sera constaté que les règles fixées à l’article 7 précité demeurent opposables à la copropriété sur laquelle se trouve le parking initialement prévu sur le lot n°44 soit la résidence [Adresse 2].

A cet égard, le moyen tiré de l’usucapion sur le sol constituant l’assiette du parking, revendiqué par le syndicat des copropriétaires appelant, afin de l’opposer à quiconque se prévaut des dispositions de l’article litigieux, est inopérant, en ce que le droit de propriété de la copropriété [Adresse 2] sur ce terrain, est établi et non contesté.

Si la difficulté alléguée, tenant à l’identification de l’ensemble des personnes susceptibles d’exercer ce droit d’accès au parking, en ce que l’article 7 mentionne « le parking prévu sur le lot 44 au niveau du chemin départemental sera accessible à quiconque », existe et ne relève pas de la compétence de la cour statuant en référé, elle n’est pas opposable à l’intimée, qui, par son titre de propriété attestant de son acquisition de lots de copropriété sur le terrain du lot n°44 du lotissement dénommé « [Adresse 2]», justifie en être bénéficiaire.

Il s’ensuit que le droit d’accès dont dispose madame [T] sur le parking litigieux ne souffre d’aucune contestation sérieuse, de sorte que le refus opposé par le syndicat des copropriétaires appelant de lui remettre une télécommande lui en permettant l’exercice est constitutif d’un trouble manifestement illicite.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires à lui remettre, sous astreinte, une télécommande permettant l’ouverture de la barrière fermant l’accès au parking litigieux.

Sur la demande de provision formée par madame [T] :

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. ».

La demande de provision est formée pour la première fois en appel.

S’agissant d’une demande nouvelle, elle sera donc déclarée irrecevable.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

1Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à verser à madame [T] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] qui succombe en son appel, sera débouté de sa demande formulée sur le fondement de ce texte.

Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 2000 euros en cause d’appel.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] supportera en outre les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en l’ensemble de ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Déclare irrecevable la demande de provision formée par madame [N] [T] ;

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à payer à madame [T] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le condamne aux dépens d’appel ;

La greffière Le président