COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 16 MAI 2024

N° 2024/341

Rôle N° RG 23/06735 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLJRD

[D] [U]

[A] [F]

C/

[J] [P] épouse [O]

[X] [O]

[V] [O]

[C] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – CORINNE PERRET-VIGNERON

M^e Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 20 avril 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01825.

APPELANTS

Madame [D] [U]

née le 21 février 1977 à [Localité 15], demeurant [Adresse 6] – [Localité 2]

Monsieur [A] [F]

né le 06 janvier 1977 à [Localité 14], demeurant [Adresse 6] – [Localité 2]

représentés par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistés de M^e Kriss KRIEGER, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES

Madame [J] [P] épouse [O]

née le 13 janvier 1951 à [Localité 16] (ALGERIE), demeurant [Adresse 9] – [Localité 1]

Monsieur [X] [O]

né le 11 avril 1969 à [Localité 15], demeurant [Adresse 10] – [Localité 3] NEW JERSEY (USA)

Monsieur [V] [O]

né le 22 août 1974 à [Localité 1], demeurant [Adresse 12] – [Localité 2]

Monsieur [C] [O]

né le 04 octobre 1978 à [Localité 1], demeurant [Adresse 7] – [Localité 13]

représentés par M^e Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistés de M^e Isabelle SILVANO, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 mars 2024 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président rapporteur

M^me Sophie LEYDIER, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 mai 2009, madame [J] [P] épouse [O] a donné à bail à monsieur [A] [F] et madame [D] [U] une maison de 145 m2 agrémentée d’un terrain de 1 300 m2 et d’un garage, sis [Adresse 6] à [Localité 2].

Ce bien se trouve sur une parcelle cadastrée section BT n° [Cadastre 5], aujourd’hui propriété de Mme [J] [P] épouse [O] et de ses enfants, [X], [V] et [C], suite au décès de leur mari et père, feu [I] [O].

Sur la parcelle adjacente n° [Cadastre 4] se trouve situé un deuxième logement dont une partie a été donnée à bail à M. [W] [G], le 23 février 2015, les propriétaires s’étant réservé la jouissance de l’arrière de ce second immeuble. Mme [O] et ses enfants sont également propriétaires d’une troisième parcelle n° [Cadastre 11] dont le débouché sur le [Adresse 8] se trouve au n° [Adresse 8].

Un portail commun, situé au [Adresse 6] dessert les parcelles BT n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et donc les divers logements qui y sont situés.

Un muret surmonté d’un cache-vue délimite l’allée menant à la maison située sur la parcelle [Cadastre 4] et le terrain de la [Cadastre 5] de sorte que le logement loué à M. [F] et Mme [U], qui se situe au bout d’une contre allée, est totalement invisible depuis le portail d’accès.

Pour accéder à leur garage ces derniers empruntent un portail situé au [Adresse 8] du chemin précité et cheminent sur la parcelle n° [Cadastre 11] dont les intimés sont également propriétaires et qui permet également d’accéder au bien situé sur la parcelle [Cadastre 4].

Se plaignant de ce que leurs locataires avaient, suite à leur refus de leur vendre le bien loué, changé la serrure du portail, au mois de juillet 2022, puis refusé de leur en remettre les clés, Mme [J] [P] veuve [O], M. [X] [O], M. [V] [O] et M. [C] [O] ont par exploit en date du 24 novembre 2022, fait assigner Mme [D] [U] et M. [A] [F] devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, statuant en référé, aux fins de les entendre condamner in solidum à :

— leur remettre les clés du portail permettant l’accès à la villa dont Mme [O] s’est réservée la jouissance, située à [Localité 2], [Adresse 6] sous astreinte d’un montant de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— leur verser une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire en date du 20 avril 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a :

— rejeté la demande de nullité de l’assignation et le moyen relatif à la qualité à agir ;

— dit y avoir lieu à référé ;

— condamné Mme [D] [U] et M. [A] [F] à remettre les clefs du portail situé au [Adresse 6], permettant l’accès à la villa Sud dont Mme [J] [O] s’est réservée en partie la jouissance, sous astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard passé le délai de 72 heures suivant la signification de sa décision ;

— condamné in solidum M. [A] [F] et Mme [D] [U] à leur payer, ensemble, la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code procédure civile ;

— condamné in solidum M. [A] [F] et Mme [D] [U] aux dépens ;

— rejeté toutes autres demandes.

Il a notamment considéré :

— qu’il ressortait des pièces produites et notamment du constat d’huissier dressé le 12 décembre 2022, que le portail situé au [Adresse 6] dessert en réalité deux villas, celle louée aux consort [U]-[F] et l’arrière de la villa située au Sud dont l’adresse postale est le [Adresse 8] de la même voie ;

— que ce portail s’ouvre sur deux allées longées d’une murette, qui surmontée pour partie d’un brise vue, délimite les espaces, l’allée située dans l’axe desservant la maison dont Mme [O] s’est partiellement réservé l’usage et une contre-allée la villa louée aux consort [U]-[F] ;

— que ces derniers admettent que leur bailleresse, depuis la location de l’autre maison à M. [G], disposait des clés du portail pour pouvoir accéder à ce bien ;

— que la seule circonstance que le bail liant les parties n’ait pas prévu expressément que la bailleresse se réservait le droit d’accéder à l’arrière de sa villa située au sud de la parcelle BT [Cadastre 5] par le portail situé au [Adresse 6], et que Mme [O] dispose d’un autre accès par le [Adresse 8] était insuffisante à écarter l’existence du trouble manifestement illicite caractérisé par le changement intempestif de serrure et le refus de remettre les clés ;

— que le litige existant par ailleurs entre les bailleurs et les locataires, relativement aux désordres (infiltrations, moisissures, etc.) qui affecteraient le bien loué, est sans lien avec le différent qui lui était soumis.

Selon déclaration reçue au greffe le 17 mai 2023, M. [A] [F] et Mme [D] [U] ont interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 11 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et, statuant à nouveau :

— à titre principal, qu’elle :

' dise et juge qu’aucun trouble manifestement illicite n’est caractérisé ;

' dise et juge que les demandes des consorts [O] se heurtent à l’existence de contestations sérieuses ;

' dise et juge, en conséquence, n’y avoir lieu à référé ;

' déboute Mme [J] [P] veuve [O], M. [X] [O], M. [V] [O] et M. [C] [O] de l’intégralité de leurs demandes ;

' dise et juge qu’ils pourront procéder, dès notification de l’arrêt à venir, au changement de la serrure du portail litigieux et ce, aux frais de la bailleresse et pour un montant de 658 euros HT, soit 789,60 euros TTC ;

— à titre subsidiaire, qu’elle ordonne l’interdiction de passage par le portail litigieux situé au [Adresse 6], de toute personne autre que Mme [J] [O] et ce, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée ;

— en tout état de cause, qu’elle :

' condamne Mme [J] [P] veuve [O], M. [X] [O], M. [V] [O] et M. [C] [O] à leur payer la somme provisionnelle de 5 000 euros à valoir sur leur préjudice de jouissance ;

' condamne Mme [J] [P] veuve [O], M. [X] [O], M. [V] [O] et M. [C] [O] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamne Mme [J] [P] veuve [O], M. [X] [O], M. [V] [O] et M. [C] [O] aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions transmises le 11 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [J] [P] veuve [O], M. [X] [O], M. [V] [O] et M. [C] [O] sollicitent de la cour qu’elle confirme l’ordonnance entreprise et condamne les appelants à leur régler la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 12 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’ampleur de la dévolution

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Par application des dispositions de l’article 562 alinéa 1 du même code, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Les alinéas 3 et 4 de l’article 954 du même code disposent :

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Par application des dispositions de ces textes, l’appelant, qui poursuit la réformation de l’ordonnance dont appel, doit, dans le dispositif de ses conclusions, d’une part, mentionner qu’il en demande l’infirmation ou la réformation et, d’autre part, demander à la cour de 'statuer à nouveau’ sur les prétentions qu’il entend voir accueillies ou réévaluées, prétentions qu’il doit expressément énoncer. A défaut, il est réputé les avoir abandonnées et ce, même si dans sa déclaration d’appel, il a critiqué la décision déférée en ce qu’elle les a rejetées.

En l’espèce, alors qu’ils ont fait appel de toutes les dispositions, dument reprises, de l’ordonnance rendue le 20 avril 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, Mme [U] et M. [F] n’excipent plus, dans leurs dernières conclusions, de la nullité de l’acte introductif d’instance.

Cette exception ayant néanmoins été dévolue à la cour par la déclaration d’appel, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a rejetée.

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. L’existence de contestations, fussent-elles sérieuses, ne l’empêche pas de prendre les mesures nécessaires pour le faire cesser.

Le 'contrat de location de locaux vacants non meublés’ signé par les appelants et Mme [O] le 27 mai 2009, porte expressément sur une villa individuelle de 145 m2, un terrain de 1 300 m2 et un garage, le tout situé au [Adresse 6] à [Localité 2]. Il ne précise pas que la bailleresse se réserve un droit de passage pour accéder à son logement, sis sur la parcelle [Cadastre 5] et/ou [Cadastre 4] (au vu des plans versés aux débats), de même que n’y est pas indiqué que, pour accéder à leur garage, Mme [U] et M. [F] doivent emprunter le portail situé au [Adresse 8] du chemin précité (comme en atteste, notamment, le plan établi sur la base d’une Vue Georportail qu’il versent aux débats en pièce n° 6).

Il s’induit néanmoins des photographies incluses dans les procès-verbaux de constats d’huissiers de justice, en date des 31 août et 12 décembre 2022, et des clichées produits par les appelants (leurs pièces 17, 18 et 21), que le portail litigieux, sis [Adresse 6], ouvre sur deux allées :

— l’une menant, dans l’axe (Sud Est), à la maison don’t Mme [O] s’est réservé l’usage avant d’en louer la plus grande partie à M. [W] [G], le 23 février 2015,

— l’autre partant sur la droite (Nord Est) jusqu’à desservir la villa louée à Mme [U] et M. [F].

La première est bordée d’un muret surmonté d’un cache-vue d’environ un mètre cinquante de hauteur qui, de toute évidence, délimite la partie louée aux appelants don’t elle préserve l’intimité. En effet, alors même que le conseil des appelants a admis, dans un courrier en date du 31 mai 2023, qu’aucune délimitation du terrain loué n’a été contractualisée ni même posée par la bailleresse, il doit être relevé que le bail ne précise pas que c’est l’intégralité de la parcelle [Cadastre 5] qui est loué mais un terrain de seulement 1 300 m2 ce qui, même en l’absence d’une quelconque délimination contractuelle explicite, permet de se convaincre qu’elle se trouve constituée de la villa et des parties herbeuses et arborées, ensérées par le muret surmonté du cache-vue précitée.

En outre, on imagine mal qu’en 2009, alors qu’elle résidait toujours dans la maison positionnée au bout de cette première voie, au Sud-Est de sa propriété, Mme [O] ait pu envisager de laisser ses locataires en jouir librement jusqu’à sous ses fenêtres.

Dès lors et même si un autre accès est possible par le portail situé au [Adresse 8] du même chemin qui, bien que constituant l’adresse officielle de la villa dont Mme [O] a conservé l’usage, est également emprunté, hors de toute stipulation contractuelle, par les consorts [U]/[F] pour accéder à leur garage, il doit être déduit de la configuration des lieux et de l’intrication des différentes parcelles et tènements immobiliers que ce n’est pas l’intégralité de la parcelle [Cadastre 5] qui a été louée aux appelants, contrairement ce qu’ils soutiennent, mais la voie d’accès à leur maison ainsi que le jardin enserré par le muret à cache vue, à l’exclusion de la voie et la cour gravillonnée desservant la maison dont Mme [O] a conservé l’usage.

C’est au demeurant ce que Mme [U] et M. [F] ont admis en acceptant, nonobstant l’adresse postale du bien loué, de remettre une clé du portail sis [Adresse 6] à Mme [O] lorsque cette dernière a mis sa maison en location, comme attesté par un courrier officiel de leur conseil en date du 23 août 2022. A l’inverse et sans que cela résulte d’une quelconque stipulation contractuelle, ils détenaient celle du portail sis au [Adresse 8] de la même voie.

C’est dès lors par des motifs pertinents que le premier juge a estimé qu’en changeant la serrure du portail sis au [Adresse 6], dont ils n’étaient pas propriétaires, puis en refusant d’en remettre les clés à leur bailleresse, mettant ainsi fin, sans préavis, à un accord persistant depuis plusieurs années, Mme [U] et M. [F] ont causé aux intimés un trouble manifestement illicite, en forme de voie de fait, qu’ils ne pouvaient justifier par des passages et/ou la présence de Mme [O], de ses fils ou de tiers habilités sur l’allée desservant la villa située au Sud-Est de la parcelle [Cadastre 5] et/ou sur la parcelle [Cadastre 4].

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a dit y avoir lieu à référé et condamné Mme [D] [U] et M. [A] [F] à remettre les clefs du portail situé au [Adresse 6], permettant l’accès à la villa Sud dont Mme [J] [O] s’est réservée en partie la jouissance, sous astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard passé le délai de 72 heures suivant sa signification.

Il n’y a en outre pas lieu de diminuer l’usage que Mme [O] peut faire de ce portail et de cette allée, dont l’inclusion dans l’assiette du bail est sérieusement contestable, en interdisant à ses fils ou des tiers habilités d’y passer et/ou d’y stationner ni, a fortiori, en autorisant les appelants à changer à nouveau la serrure aux frais de leur bailleresse.

Sur la demande de provision pour préjudice moral

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable … le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence … peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de constestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, lequel n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, Mme [U] et M. [F] allèguent que, depuis la remise des clés du portail litigieux à Mme [O], en exécution de la décision entreprise, ils subissent des instrusions de tiers dans la propriété qu’ils louent. Néanmoins, les pièces qu’ils versent au dossier attestent qu’il s’agit de proches ou personnes mandatées par leur bailleresse, et notamment d’un topographe et d’un serrurier, qui, sur les clichés produits, se tiennent à l’extérieur de l’enceinte du bien loué c’est à dire soit sur la parcelle [Cadastre 11], soit sur l’allée desservant, depuis le portail, la villa Sud-Est de la parcelle [Cadastre 5] et/ou [Cadastre 4].

L’obligation de Mme [O] de les indemniser du préjudice de jouissance qu’ils allèguent est dès lors sérieusement contestable. Il ne peuvent donc qu’être déboutés de leur demande provisionnelle.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné in solidum M. [A] [F] et Mme [D] [U] à payer à Mme [J] [P] veuve [O], M. [X] [O], M. [V] [O] et M. [C] [O], ensemble, à la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code procédure civile.

M. [A] [F] et Mme [D] [U], qui succombent au litige, seront déboutés de leur demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais non compris dans les dépens, qu’ils ont exposés pour leur défense. Il leur sera donc alloué une somme de 3 500 euros en cause d’appel.

M. [A] [F] et Mme [D] [U] supporteront en outre les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [A] [F] et Mme [D] [U] visant à les autoriser à procèder au changement de la serrure du portail litigieux, sis au [Adresse 6], aux frais de la bailleresse et pour un montant de 658 euros HT soit 789,60 euros TTC ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [A] [F] et Mme [D] visant à entendre interdire le passage par le portail litigieux à toute personne autre que Mme [J] [O] et ce, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur le préjudice de jouissance allégué par M. [A] [F] et Mme [D] [U] ;

Condamne in solidum M. [A] [F] et Mme [D] [U] à payer Mme [J] [P] veuve [O], M. [X] [O], M. [V] [O] et M. [C] [O], ensemble, la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [A] [F] et Mme [D] [U] de leur demande sur ce même fondement ;

Condamne in solidum M. [A] [F] et Mme [D] [U] aux dépens d’appel.

La greffière Le président