Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 4 DÉCEMBRE 2025

(n° , 20 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/05342 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLBFV

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Février 2025 -Président du TJ de [Localité 37] – RG n°22/57819

APPELANTE

S.A.S. SAS SOREF1 MASSENA, RCS d'[Localité 30] sous le n°905 380 168, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 22]

Représentée par Me [B] INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant M^e Grégory CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, toque : G400

Appelante dans le RG n°25/06848

Intimée dans le RG n°25/06035

INTIMÉS

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER MASSENA-IVRY [Localité 38], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 12]

[Localité 19]

Représenté par M^e Emilie TADEO-ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : C752

Ayant pour avocat plaidant M^e Sophie MAURA, avocat au barreau de PARIS, toque : D2183

S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE (DCF), RCS de [Localité 41] sous le n°428 268 023, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 14]

Représentée par M^e Raphaëlle TARDIF, avocat au barreau de PARIS, toque : C2610

Ayant pour avocat plaidant M^e Thierry BENAROUSSE, avocat au barreau de PARIS, toque : B100

S.A.S.U. L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO (IGC), RCS de [Localité 41] sous le n°428 269 856, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 14]

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

Ayant pour avocat plaidant M^e Benoît RAIMBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : P411

S.A.S. ROBIN, RCS de [Localité 37] sous le n°851 345 629, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 17]

Représentée par M^e Luca DE MARIA de la SELARL SELARL PELLERIN – DE MARIA – GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

Ayant pour avocat plaidant M^e Simon LE WITA, avocat au barreau de PARIS, toque : L0180

S.A.S. CALAO 68, RCS de [Localité 28] sous le n°924 843 709, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 26]

[Adresse 31]

[Localité 8]

Intimée dans le RG n°25/06848

Appelante dans le RG n°25/06035

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34

Ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas AYNÈS, avocat au barreau de PARIS, toque : K190

PARTIES INTERVENANTES :

S.E.L.A.R.L. THEVENOT PARTNERS, prise en la personne de Me [Z] [U], administrateur de la société DCF, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 13]

[Localité 19]

Défaillante, assignée en intervention volontaire par acte de commissaire de justice délivré le 20.08.2025 à personne morale

S.C.P. BTSG, prise en la personne de Me [E] [A], mandataire judiciaire de la société DCF, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 23]

Défaillante, assignée en intervention volontaire par acte de commissaire de justice délivré le 19.08.2025 à personne morale

S.E.L.A.F.A. MJA, prise en la personne de Me [I] [K], mandataire judiciaire de la société DCF, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 20]

Défaillante, assignée en intervention volontaire par acte de commissaire de justice délivré le 20.08.2025 à personne morale

S.E.L.A.R.L. FIDES, prise en la personne de Me [D] [M], mandataire judiciaire de la société DCF, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 15]

[Localité 18]

Défaillante, assignée en intervention volontaire par acte de commissaire de justice délivré le 20.08.2025 à étude

S.C.P. [O] & ROUSSELET, prise en la personne de Me [B] [O], commissaire du plan à l’exécution du plan de la société DCF, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Localité 19]

Défaillante, assignée en intervention volontaire par acte de commissaire de justice délivré le 20.08.2025 à étude

S.E.L.A.R.L. FHBX, prise en la personne de Me [H] [W], commissaire à l’exécution du plan de la société DCF, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 23]

Défaillante, assignée en intervention volontaire par acte de commissaire de justice délivré le 20.08.2025 à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 30 octobre 2025, en audience publique, Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— PAR DEFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 35] est situé sur un terrain d’une surface de 13 084,40 m² sur lequel sont érigées trois tours de grande hauteur, chacune des tours étant constituée en un syndicat secondaire.

Des parkings souterrains édifiés sur quatre niveaux en sous-sol dépendent également de la copropriété Masséna-Ivry.

Le centre commercial dénommé Masséna 13, dépendant d’une copropriété voisine, est situé en limite de propriété du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Massena-Ivry.

A partir du 1er juillet 2000 jusqu’au 30 avril 2024, la société Distribution Casino France a exploité, sous l’enseigne Casino, le supermarché situé dans le centre commercial, [Adresse 4] à [Localité 39]. Elle a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde accélérée ouverte par jugement de tribunal de commerce de Paris en date du 15 octobre 2023. Un plan de sauvegarde accéléré a été arrêté par jugement du 24 février 2024.

Depuis le 14 décembre 2021, la société Soref 1 Masséna est propriétaire des murs pour les avoir acquis de la société Robin, laquelle les avait acquis de la société L’Immobilière Groupe Casino qui en était propriétaire depuis le 27 avril 2009.

Depuis le 30 avril 2024, la société Calao 68 exploite le supermarché d’une surface de vente supérieure à 7 000 m² répartie sur les deux étages, sous l’enseigne Intermarché.

Une voie de circulation (dénommée [Adresse 24]) située sur la propriété du syndicat des copropriétaires Masséna-Ivry permet l’accès aux camions de pompiers et aux camions qui approvisionnent les commerces du centre commercial à partir du [Adresse 27].

L’utilisation de cette voie de desserte est réglementée par une convention de servitude de passage conclue les 29 février et 2 mars 1972 entre la SCI Masséna-Ivry, aux droits de laquelle vient le syndicat des copropriétaires Masséna-Ivry, et le propriétaire du terrain voisin sur lequel est implanté le supermarché (la SCI Masséna [Localité 29] aux droits de laquelle vient le syndicat des copropriétaires du centre commercial [Adresse 33]).

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Masséna-Ivry reproche au propriétaire et à l’exploitant du supermarché de faire un usage de la voie de circulation non conforme à la convention de servitude et d’y avoir construit des installations empiétant sur sa propriété.

Par actes des 19 et 21 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Masséna-Ivry a fait assigner la société Distribution Casino France et la société L’Immobilière Groupe Casino devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de les voir condamner à cesser sous astreinte l’utilisation de la voie de desserte routière comme zone de stockage pour leurs marchandises, et à déposer les installations réalisées sans son autorisation empiétant sur sa propriété.

Par acte du 20 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Masséna-Ivry a fait assigner en intervention forcée la société Soref 1 Masséna.

Par actes des 24 et 25 septembre 2024, la société Soref 1 Masséna a fait assigner en intervention forcée la société Calao 68 et la société Robin.

Les trois instances ont été jointes.

Par ordonnance contradictoire du 10 février 2025, le juge des référés a :

Rejeté l’exception de nullité de l’assignation en intervention forcée du 24 septembre 2024 soulevée par la société Robin ;

Rejeté la demande de mise hors de cause de la société L’Immobilière Groupe Casino ;

Rejeté les fins de non-recevoir soulevées par la société Distribution Casino France, la société L’Immobilière Groupe Casino, et la société Soref 1 Masséna ;

Ordonné in solidum à la société Soref 1 Masséna et la société Calao 68, sous astreinte de 2.000 euros par infraction constatée, le coût du procès-verbal de constat étant à la charge des débiteurs de l’obligation, de :

Faire cesser le stationnement des camions de livraison sur la voie de desserte routière, située [Adresse 24] à [Localité 39] ;

Faire cesser d’utiliser la voie de desserte routière comme une zone de chargement et de déchargement de ses marchandises ;

Faire cesser l’utilisation de la voie de desserte routière comme une zone de stockage pour ses marchandises, ses palettes vides et ses rebuts ;

Respecter et faire respecter par ses fournisseurs le poids total maximum de 30 tonnes pour les camions de livraison qui empruntent la voie de desserte routière.

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 35] ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes en garantie de la société Soref 1 Masséna et de la société Calao 68 ;

Condamné in solidum la société Soref 1 Masséna et la société Calao 68 aux dépens ;

Condamné in solidum la société Soref 1 Masséna et la société Calao 68 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 35] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclarations du 11 mars 2025 et du 7 avril 2025, la société Soref 1 Masséna a relevé appel de cette décision (la seconde déclaration d’appel intimant en sus les organes de la procédure collective de la société Distribution Casino France).

Par déclaration du 24 mars 2025, la société Calao 68 a interjeté appel de cette décision.

Les trois déclarations d’appel ont été jointes sous le numéro de RG 25/05342.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 septembre 2025, la société Soref 1 Masséna demande à la cour, sur le fondement des articles 835, 1217, 1231-1, 1240, 1603, 1604 et 2224 du code civil, de :

Infirmer l’ordonnance du 10 février 2025 en ce qu’elle a ordonné in solidum à la société Soref 1 Masséna et la société Calao 68, sous astreinte de 2 000 euros par infraction constatée, le coût du procès-verbal de constat étant à la charge des débiteurs de l’obligation, de :

faire cesser le stationnement des camions de livraison sur la voie de desserte routière, située [Adresse 24] à [Localité 39] ;

faire cesser d’utiliser la voie de desserte routière comme une zone de chargement et de déchargement de ses marchandises ;

faire cesser l’utilisation de la voie de desserte routière comme une zone de stockage pour ses marchandises, ses palettes vides et ses rebuts ;

respecter et de faire respecter par ses fournisseurs le poids total maximum de 30 tonnes pour les camions de livraison qui empruntent la voie de desserte routière.

Infirmer l’ordonnance du 10 février 2025 en ce qu’elle a débouté la société Soref 1 Masséna de sa demande visant à condamner la société Robin à garantir la société Soref 1 Masséna de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre relative aux travaux sollicités par le syndicat des copropriétaires et dont l’origine serait antérieure à la vente en date du 14 décembre 2021, de même que pour toute indemnité d’occupation qui serait sollicitée et qui résulterait de ces travaux ;

Infirmer l’ordonnance du 10 février 2025 en ce qu’elle a débouté la société Soref 1 Masséna de sa demande visant à condamner la société Distribution Casino et la société L’Immobilière Casino France à garantir la société Soref 1 Masséna de toute condamnation relative aux travaux litigieux qu’elles ont entrepris et à l’indemnité d’occupation sollicitée par le syndicat des copropriétaires qui pourrait être prononcée à son encontre ;

Infirmer l’ordonnance du 10 février 2025 en ce qu’elle a condamné in solidum la société Soref 1 Masséna et la société Calao 68 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Masséna-Ivry la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

Confirmer l’ordonnance du 10 février 2025 en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Masséna-Ivry sis à [Adresse 40] [Adresse 21] de l’ensemble de ses demandes relatives aux travaux de remise en état de la voie de desserte, de communication de documents et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

Confirmer l’ordonnance du 10 février 2025 en ce qu’elle a rejeté l’exception de nullité de l’assignation en intervention forcée du 24 septembre 2024 soulevée par la société Robin ;

Confirmer l’ordonnance du 10 février 2025 en ce qu’elle a débouté la société Calao 68 de sa demande de garantie de formulée à l’encontre de la société Soref 1 Masséna ;

Statuant à nouveau sur les chefs critiqués par la société Soref 1 Masséna,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Masséna-Ivry de sa demande de condamnation sous astreinte d’avoir à :

Faire cesser le stationnement des camions de livraison sur la voie de desserte routière, située [Adresse 24] à [Localité 39] ;

Faire cesser d’utiliser la voie de desserte routière comme une zone de chargement et de déchargement de ses marchandises ;

Faire cesser l’utilisation de la voie de desserte routière comme une zone de stockage pour ses marchandises, ses palettes vides et ses rebuts ;

Respecter et de faire respecter par ses fournisseurs le poids total maximum de 30 tonnes pour les camions de livraison qui empruntent la voie de desserte routière.

Rejeter l’intégralité des autres demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la société Soref 1 Masséna par la société calao 68, la société Distribution Casino France, la société Robin, la société L’Immobilière Groupe Casino et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Masséna-Ivry ;

Condamner la société Robin à garantir et relever indemne la société Soref 1 Masséna de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre relative aux travaux sollicités par le syndicat des copropriétaires et dont l’origine serait antérieure à la vente en date du 14 décembre 2021, de même que pour toute indemnité d’occupation qui serait sollicitée et qui résulterait de ces travaux ;

Condamner la société Distribution Casino France et la société L’Immobilière Casino France à garantir et relever indemne la société Soref 1 Masséna de toute condamnation relative aux travaux litigieux qu’elles ont entrepris et à l’indemnité d’occupation sollicitée par le syndicat des copropriétaires qui pourrait être prononcée à son encontre ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Masséna-Ivry sis à [Adresse 36] [Localité 5] [Adresse 2] et [Adresse 21], représenté par son syndic en exercice, la société Atrium Gestion, et tout autre succombant, à payer à la société Soref 1 Masséna une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 21 octobre 2025, la société Calao 68, demande à la cour, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

A titre liminaire :

Déclarer recevables les demandes, fins et prétentions de la société Calao 68 ;

Rejeter la demande d’irrecevabilité de la demande de garantie formée par la société Calao 68 à l’encontre de la société Distribution Casino France ;

A titre principal :

Juger que l’ordonnance du 10 février 2025 du président du tribunal judiciaire de Paris (RG 22/57819) est non avenue et dépourvue de tout effet ;

A titre subsidiaire :

Infirmer l’ordonnance du 10 février 2025 du président du tribunal judiciaire de Paris (RG 22/57819) en ce qu’elle a :

Ordonné in solidum à la société Soref 1 Masséna et la société Calao 68, sous astreinte de 2.000 euros par infraction constatée, le coût du procès-verbal de constat étant à la charge des débiteurs de l’obligation, de :

Faire cesser le stationnement des camions de livraison sur la voie de desserte routière, située [Adresse 24] à [Localité 39] ;

Faire cesser d’utiliser la voie de desserte routière comme une zone de chargement et de déchargement de ses marchandises ;

Faire cesser l’utilisation de la voie de desserte routière comme une zone de stockage pour ses marchandises, ses palettes vides et ses rebuts ;

Respecter et de faire respecter par ses fournisseurs le poids total maximum de 30 tonnes pour les camions de livraison qui empruntent la voie de desserte routière.

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes en garanties de la société Soref 1 Masséna et de la société Calao 68 ;

Condamné in solidum la société Soref 1 Masséna et la société Calao 68 aux dépens ;

Condamné in solidum la société Soref 1 Masséna et la société Calao 68 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 35] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires des parties.

Confirmer le surplus ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés :

Dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 35] formées à l’encontre de la société Calao 68 ;

Débouter, en conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 35] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la société Calo 68 ;

Rejeter l’intégralité des autres demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la société Calo 68 par la société Soref 1Masséna, la société Distribution Casino France, la société Robin, la société L’Immobilière Groupe Casino, la SCP B.T.S.G prise en la personne de maître [E] [A] ès-qualités mandataire judiciaire de Distribution Casino France, la SELAFA Mandataires Judiciaires Associés (MJA) prise en la personne de maître [I] [K] ès-qualités mandataire judiciaire de Distribution Casino France, la société Fides prise en la personne de maître [D] [M] ès-qualités mandataire judiciaire de Distribution Casino France, la SELARL Thevenot Partners prise en la personne de maître [Z] [U] ès-qualités d’administrateur judiciaire et de commissaire à l’exécution du plan de Distribution Casino France, la Société FHBX prise en la personne de maître [H] [W] ès-qualités de commissaire à l’exécution du plan de Distribution Casino France et la SCP d’administrateurs judiciaires [O] & Rousselet prise en la personne de maître [B] [O] ès-qualités de commissaire à l’exécution du plan de Distribution Casino France ;

A titre plus subsidiaire :

Condamner la société Soref1 Masséna à garantir et relever indemne la société Calao 68 de toute condamnation prononcée à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 35] ;

Condamner in solidum la société Immobilière Groupe Casino et la société Distribution Casino France à garantir et relever indemne la société Calao 68 de toute condamnation prononcée à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 35] ;

Rejeter les plus amples demandes contraires formées à l’encontre de la société Calao 68 ;

En tout état de cause :

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 35] et tout autre succombant à payer à la société Calao 68 la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de la présente instance et de la première instance.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 35] demande à la cour, sur le fondement des articles 834 et 835 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, de l’article 369 du code de procédure civile, des articles L.628-1 à L.628-8 du code de commerce, de l’article 1192 et des articles 544 et suivants et 702 du code civil ainsi que de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

Le recevoir en ses demandes, fins et conclusions ;

Confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

Rejeté la demande de mise hors de cause de la société l’immobilière Groupe Casino ;

Rejeté les fins de non-recevoir soulevées par la société Distribution Casino France, la société L’Immobilière Groupe Casino, et la société Soref 1 Massena ;

Ordonné in solidum à la société Soref 1 Massena et la société Calao 68, sous astreinte de 2 000 euros par infraction constatée, le coût du procès-verbal de constat étant à la charge des débiteurs de l’obligation, de :

Faire cesser le stationnement des camions de livraison sur la voie de desserte routière, située [Adresse 24] à [Localité 39] ;

Faire cesser d’utiliser la voie de desserte routière comme une zone de chargement et de déchargement de ses marchandises ;

Faire cesser l’utilisation de la voie de desserte routière comme une zone de stockage pour ses marchandises, ses palettes vides et ses rebuts ;

Respecter et de faire respecter par ses fournisseurs le poids total maximum de 30 tonnes pour les camions de livraison qui empruntent la voie de desserte routière.

L’infirmer pour le surplus.

Et statuant à nouveau :

Ordonner in solidum à la société Soref 1 Massena et à tout occupant de son chef, sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, de :

Déposer la clôture composée des plots en béton et des grillages installés sans autorisation sur la voie de desserte routière permettant de rétablir l’accès pompier ;

Déposer la dalle en béton et le deuxième compacteur de couleur blanche installés sans aucune autorisation sur la voie de desserte routière ;

Remettre en état et de nettoyer la partie de la voie de desserte et de cesser de la souiller ;

Communiquer les documents (devis, factures, études…) relatifs aux travaux réalisés sans autorisation en septembre 2022.

Dire et juger que ces travaux seront exécutés sous le contrôle des bureaux d’étude technique et de contrôle désignés par le requérant aux frais de la société Soref 1 Massena ;

A défaut d’avoir autorisé les travaux de dépose de la clôture composée des plots en béton et des grillages sous un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, autoriser le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 35] à procéder lui-même à la dépose à ses frais avancés selon devis de la société Zanier du 27 septembre 2024 ;

Condamner in solidum les sociétés Distribution Casino France, Calao 68, Immobilière Groupe Casino, Robin, et Soref 1 [Adresse 32] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 280.000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation ;

Condamner la société Soref 1 Masséna et la société Calao 68 à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 34] la somme de 4.666 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation au titre de l’occupation jusqu’à libération effective de la parcelle litigieuse ;

Débouter la société Calao 68 de toutes ses demandes ;

Condamner in solidum les sociétés Distribution Casino France, Calao 68, Immobilière Groupe Casino, Robin et Soref 1 Massena à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 35] la somme de 12.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum les sociétés Distribution Casino France, Calao 68, Immobilière Groupe Casino, Robin et Soref 1 [Adresse 32] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, remises et notifiées le 21 octobre 2025, la société Distribution Casino demande à la cour, sur le fondement des articles 564, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

A titre liminaire :

Déclarer irrecevable la prétention nouvellement invoquée par la société Calao 68 en cause d’appel tendant à appeler en garantie la société Distribution Casino France en cas de condamnation prononcée à son encontre.

A titre principal :

Confirmer l’ordonnance dont appel dans toutes ses dispositions et notamment en ce qu’elle a :

Rejeté les fins de non-recevoir,

Ordonné in solidum à la société Soref 1 Masséna et la société Calao 68, sous astreinte de 2.000 euros par infraction constatée, le coût du procès-verbal de constat étant à la charge des débiteurs de l’obligation, de :

Faire cesser le stationnement des camions de livraison sur la voie de desserte routière, située [Adresse 24] à [Localité 39] ;

Faire cesser d’utiliser la voie de desserte routière comme une zone de chargement et de déchargement de ses marchandises ;

Faire cesser l’utilisation de la voie de desserte routière comme une zone de stockage pour ses marchandises, ses palettes vides et ses rebuts ;

Respecter et de faire respecter par ses fournisseurs le poids total maximum de 30 tonnes pour les camions de livraison qui empruntent la voie de desserte routière ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 35] ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes en garantie de la société Soref 1 Masséna ;

Condamné in solidum la société Soref 1 Masséna et la société Calao 68 aux dépens ;

Condamné in solidum la société Soref 1 Masséna et la société Calao 68 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 35] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté les autres demandes de la société Soref 1 Masséna ;

Et statuant sur l’appel de la société Soref 1 Masséna (RG 25/05342 et RG 25/06848) et son appel incident (RG25/06035) :

La débouter de l’ensemble de ses réclamations, fins et conclusions.

Et statuant sur les appels incidents du syndicat des copropriétaires [Adresse 34] (RG 25/05342 et RG 25/0[Immatriculation 16]/06035) :

Le débouter de l’ensemble de ses réclamations, fins et conclusions.

Et statuant sur l’appel de la société Calao 68 (RG 25/06035) et ses appels incidents (RG 25/05342 et RG 25/06848) :

La débouter de l’ensemble de ses réclamations, fins et conclusions.

A titre subsidiaire sur les différents appels et appels incidents :

Débouter toute partie et notamment le syndicat des copropriétaires Massena Ivry représenté par son syndic en exercice, de ses réclamations tendant à voir condamner sous astreinte la société Distribution Casino France et à payer une indemnité d’occupation indue, compte tenu de l’existence de contestations sérieuses ;

A titre très subsidiaire sur les différents appels et appels incidents : appels en garantie.

Condamner tout succombant à garantir et relever indemne les concluantes de toutes éventuelles condamnations prononcées à leurs encontre.

Et en tout état de cause :

Débouter chacune des parties de toutes demandes, fins et conclusions prononcées à l’encontre de la société Distribution Casino France ;

Condamner la société Soref 1 Masséna ou toute partie succombante à verser à la société Distribution Casino France la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Raphaëlle Tardif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 22 octobre 2025, la société L’Immobilière Groupe Casino demande à la cour, sur le fondement des articles 564, 768, 834, 835 et 954 du code de procédure civile, des articles 637 et suivants, 697 et 1196 du code civil, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 et de la Convention de Servitude des 29 février et 2 mars 1972, de :

A titre principal :

Confirmer l’ordonnance de référé du 10 février 2025 du président du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a :

Ordonné in solidum à la société Soref 1 Masséna et la société Calao 68, sous astreinte de 2.000 euros par infraction constatée, le coût du procès-verbal de constat étant à la charge des débiteurs de l’obligation, de :

Faire cesser le stationnement des camions de livraison sur la voie de desserte routière, située [Adresse 24] à [Localité 39] ;

Faire cesser d’utiliser la voie de desserte routière comme une zone de chargement et de déchargement de ses marchandises ;

Faire cesser l’utilisation de la voie de desserte routière comme une zone de stockage pour ses marchandises, ses palettes vides et ses rebuts ;

Respecter et de faire respecter par ses fournisseurs le poids total maximum de 30 tonnes pour les camions de livraison qui empruntent la voie de desserte routière ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 35] ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes en garanties de la société Soref 1 Masséna et de la société Calao 68 ;

Condamné in solidum la société Soref 1 Masséna et la société Calao 68 aux dépens ;

Condamné in solidum la société Soref 1 Masséna et la société Calao 68 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 35] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Débouter les parties de toutes demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la société l’immobilière Groupe Casino en ce compris leur appel incident ;

A titre subsidiaire :

En cas de réformation totale ou partielle de l’ordonnance de référé du 10 février 2025 :

Débouter chacune des parties de leur appel en garantie dirigée à l’encontre de la société L’Immobilière Groupe Casino ;

Débouter chacune des parties de toutes demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la société L’Immobilière Groupe Casino ;

Et à défaut :

Condamner in solidum la société Soref 1 Masséna et la société Robin, et plus généralement toute partie succombante, à relever et garantir la société L’Immobilière Groupe Casino de toute condamnation prononcée à son encontre ;

En tout état de cause :

Condamner in solidum la société Soref 1 Masséna et la société Calao 68 ou toute partie succombante à verser à la société L’Immobilière Groupe Casino la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Condamner la société Soref 1 Masséna, la société Calao 68 ou toute partie succombante en tous les dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 20 octobre 2025, la société Robin, demande à la cour, sur le fondement de l’article 1104 du code civil et des articles 122, 331, 455, 458, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

In limine litis,

Annuler l’ordonnance rendue le 10 février 2025 par le président du tribunal judiciaire de Paris, en ce qu’elle n’a pas été motivée concernant la demande de la société Robin SAS, formulée ainsi :

Prononcer l’irrecevabilité des demandes formulées par la société Soref 1 Masséna à l’encontre de la société Robin pour défaut de droit d’agir ;

Statuant à nouveau :

Prononcer l’irrecevabilité des demandes formulées par la société Soref 1 Masséna à l’encontre de la société Robin pour défaut de droit d’agir ;

Si, par impossible, l’irrecevabilité des demandes de Soref 1 Masséna formées contre la société Robin n’était pas prononcée :

Confirmer l’ordonnance rendue le 10 février 2025 par le président du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a :

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes en garanties de la société Soref 1 Masséna à l’encontre de la société Robin ;

Condamné in solidum la société Soref 1 Masséna et la société Calao 68 aux dépens ;

Si par impossible la demande de la société Soref 1 Massena était admise,

Condamner toute partie succombant à garantir et relever indemne la société Robin de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre ;

En tout état de cause,

Infirmer l’ordonnance rendue le 10 février 2025 par le président du tribunal judiciaire de Paris, en ce qu’elle a rejeté la demande de la société Robin au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Condamner la société Soref 1 Massena à verser à la société Robin la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance ;

Ajoutant à l’ordonnance,

Prononcer l’irrecevabilité des demandes nouvelles formées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Masséna-Ivry et la société L’Immobilière groupe Casino à l’encontre de la société Robin ;

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions formulées par l’une quelconque des parties formées à l’encontre de la société Robin, en ce compris leur appel incident ;

Condamner toute partie succombant à garantir et relever indemne la société Robin toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre ;

Condamner, in solidum, la société Soref 1 Masséna, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Massena-Ivry, la société Calao 68 et la société L’Immobilière groupe Casino à verser à la société Robin la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de l’appel ;

Condamner, in solidum la société Soref 1 Masséna, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Masséna-Ivry, la société Calao 68 et la société L’Immobilière groupe Casino aux entiers dépens d’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 octobre 2025.

SUR CE,

Sur la demande de la société Calao 68 tendant à voir déclarer non-avenue l’ordonnance entreprise

La société Calao 68 soutient que l’ordonnance entreprise doit être réputée non-avenue faute par le premier juge d’avoir fait mettre en cause à l’instance les organes de la procédure collective de la société Distribution Casino France (société DCF).

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 35] réplique que l’instance n’a pas été interrompue par l’ouverture de la procédure de sauvegarde accélérée au fond de la société DCF par jugement du 25 octobre 2023, la mission de l’administrateur désigné étant une simple mission de surveillance et non d’assistance. Il ajoute que le syndicat des copropriétaires n’est pas une partie affectée par le plan de sauvegarde, de sorte que l’ouverture de la procédure de sauvegarde n’a pas produit effet à son égard ; il n’avait donc pas à déclarer sa créance ni à appeler dans la cause les organes de la procédure collective.

L’article 369 du code de procédure civile prévoit que l’instance est interrompue par l’effet du jugement qui prononce la sauvegarde, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur. (souligné par la cour)

Au cas présent, les administrateurs judiciaires désignés à la procédure de sauvegarde de la société DCF se sont vu confier une mission de surveillance et non d’assistance.

L’instance en référé n’a donc pas été interrompue par la procédure collective de la société DCF.

Par ailleurs, selon l’article L. 628-6 du code de commerce, « L’ouverture d’une procédure de sauvegarde accélérée ne produit d’effet qu’à l’égard des parties mentionnées à l’article L 626-30 directement affectées par le projet de plan mentionné au deuxième alinéa de l’article L.628-1. »

Or le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 35] n’est pas affecté par le plan de sauvegarde de la société Distribution Casino France, ni aucune des autres parties à la présente instance.

Il n’y avait donc pas lieu à mise en cause à l’instance des organes de la procédure collective de la société DCF.

La demande sera rejetée.

Sur la demande de la société Robin tendant à voir déclarer nulle l’ordonnance entreprise

La société Robin fait grief au premier juge de n’avoir pas statué sur la fin de non-recevoir qu’elle avait opposée à l’action en garantie formée à son encontre par la société Soref 1 Masséna.

Elle soutient que l’ordonnance, du fait de ce grave défaut de motivation, encourt la nullité en vertu de l’article 458 du code de procédure civile.

Elle demande à la cour de statuer sur cette fin de non-recevoir, qu’elle fonde sur le défaut de droit d’agir de la société Soref 1 Masséna à son encontre, faisant valoir que la société Robin est absolument étrangère aux travaux et exploitations litigieux qui sont intervenus à des dates auxquelles elle n’était pas propriétaire.

L’article 455 du code de procédure civile dispose, notamment, que le jugement doit être motivé, et cela à peine de nullité comme le prévoit l’article 458.

Au cas présent, l’ordonnance entreprise est bien motivée au sens de l’article 455, mais elle a omis de statuer sur une demande. Il ne s’agit pas d’un défaut de motivation de cette demande puisqu’il n’y a pas été répondu.

Le moyen pris de la nullité de la décision n’est donc pas fondé.

La société Robin pouvait saisir le premier juge d’une requête en omission de statuer en application de l’article 462 du code de procédure civile. Elle peut également saisir la cour de cette omission par application de ce texte qui prévoit que les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré.

Aussi, la cour statuera sur cette fin de non-recevoir dans le cadre de l’examen éventuel des appels en garantie, étant relevé que cette fin de non-recevoir s’analyse en réalité en une défense sur le fond du référé, le droit d’agir en garantie de la société Soref 1 Masséna, propriétaire actuel des locaux du supermarché, à l’encontre de son vendeur, la société Robin, n’étant pas contestable. Cet appel en garantie peut en revanche être mal fondé au regard du moyen soulevé par la société Robin.

La demande de nullité de l’ordonnance entreprise sera rejetée.

Sur le fond du référé

Sur la demande principale du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En application du même texte, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Au visa de ces textes, le syndicat des copropriétaires sollicite :

Par confirmation de l’ordonnance entreprise, qu’il soit ordonné à la société Soref 1 Masséna et à la société Calao 68, sous astreinte de 2.000 euros par infraction constatée, de :

Faire cesser le stationnement des camions de livraison sur la voie de desserte routière, située [Adresse 24] à [Localité 39] ;

Faire cesser d’utiliser la voie de desserte routière comme une zone de chargement et de déchargement de ses marchandises ;

Faire cesser l’utilisation de la voie de desserte routière comme une zone de stockage pour ses marchandises, ses palettes vides et ses rebuts ;

Respecter et faire respecter par ses fournisseurs le poids total maximum de 30 tonnes pour les camions de livraison qui empruntent la voie de desserte routière.

Par infirmation de l’ordonnance entreprise, qu’il soit ordonné à la société Soref 1 Masséna et à tout occupant de son chef, sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard, de :

Déposer la clôture composée des plots en béton et des grillages installés sans autorisation sur la voie de desserte routière permettant de rétablir l’accès pompier ;

Déposer la dalle en béton et le deuxième compacteur de couleur blanche installés sans aucune autorisation sur la voie de desserte routière ;

Remettre en état et de nettoyer la partie de la voie de desserte et de cesser de la souiller ;

Communiquer les documents (devis, factures, études…) relatifs aux travaux réalisés sans autorisation en septembre 2022.

Outre la condamnation in solidum des sociétés Distribution Casino France, Calao 68, Immobilière Groupe Casino, Robin, et Soref 1 Masséna à lui payer par provision une indemnité d’occupation sur la période non prescrite des cinq dernières années à compter de la date de la demande le 16 octobre 2023, pour avoir occupé privativement sans autorisation une surface égale à 561 m² sur la voie de desserte.

Concernant l’usage de la voie de desserte, le syndicat des copropriétaires se prévaut d’un trouble manifestement illicite, à savoir une violation manifeste de la convention de servitude, considérant que le droit de passage autorisé par cette convention a été largement outrepassé. Il se fonde sur les dispositions de l’article 702 du code civil aux termes desquelles celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans aggraver la condition du fonds servant.

Les intimés considèrent que le premier juge s’est livré à une interprétation, ce qui ne relève pas de son pouvoir, de surcroît erronée de la convention de servitude, laquelle ne se réduit pas à un simple droit de passage mais permet le stockage et le déstockage des camions de livraison, sans quoi la convention serait vidée de sa substance, la seule interdiction étant de faire un usage commercial de la voie de desserte, et que s’agissant du poids des camions qui empruntent la voie de desserte, la convention vise uniquement un poids de charge et non une capacité de charge, de sorte que seule la démonstration que le poids de charge effectif aurait dépassé la limite de 30 tonnes serait de nature à démontrer une violation de la convention de servitude, démonstration qui n’est pas faite par les procès-verbaux de constat de commissaire de justice.

L’article 1 de la convention de servitude des 29 février et 2 mars 1972 énonce qu’il est consenti à la société civile immobilière Massena [Localité 29] ou à toute personne qu’elle se substituerait une servitude de passage sur la voie principale dont il est parlé ci-dessus (la voie de desserte) destinée à la desserte routière des commerces implantés dans le centre commercial réalisé par la société civile immobilière Masséna [Localité 29].

L’article 2 stipule que « Tout exploitant des centres commerciaux aura le libre usage de cette voie pour la desserte routière des commerces implantés dans lesdits centres dans les limites ci-après fixées :

1° Circulation pour tous véhicules d’un poids total en charge maximum de trente tonnes sur la partie renforcée de la voie pour permettre le passage de véhicules d’un poids total en charge de trente tonnes (') »

L’article 4 précise que « Tout déballage ou emballage, exposition de marchandises, installation de points de vente, de machine de distribution, kiosques ou autres installations distribution de prospectus, ventes à la criée, etc’ seront interdits sur la voie. »

L’article 13 du cahier des charges de l’ensemble des îlots E1 sud, E2, E3, E4 prévoit que « la voie principale de l’ensemble immobilier desservant notamment les bâtiments A1, A2, A3, B1, B2, B3 et le centre commercial numéro un ainsi que ses accès par l'[Adresse 25] et par le [Adresse 27] pourront être ouverts aux camions de livraison et éventuellement aux taxis, dans les conditions à définir par des conventions ultérieures entre les propriétaires intéressés. Enfin, la zone comprise entre les bâtiments D1 et D2 pourra être utilisée d’une part en parking à l’air libre, d’autre part en voie d’accès pour camions aux réserves du centre commercial. »

Il ne ressort pas d’évidence de ces dispositions contractuelles que comme le soutient le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 35] et comme l’a dit le premier juge un simple droit de passage sur la voie de desserte en cause a été consenti au propriétaire de la parcelle voisine, exclusif de tout stationnement et stockage de marchandises. L’autorisation donnée d’y faire circuler des camions de livraison afin d’assurer la desserte des commerces est en effet de nature à impliquer une autorisation de stationnement pour les opérations de chargement et de déchargement nécessaires aux livraisons ainsi que des stockages de marchandises, au moins provisoires.

En outre, l’interdiction expressément édictée par la convention porte sur « Tout déballage ou emballage, exposition de marchandises, installation de points de vente, etc. » Or des opérations de déballage et d’emballage sont différentes d’opérations de chargement et déchargement.

Il en résulte que l’appréciation des mesures qui ont été sollicitées et obtenues par le syndicat des copropriétaires, tendant à faire cesser le stationnement des camions de livraison sur la voie de desserte routière, l’utilisation de cette voie de desserte comme une zone de chargement et de déchargement des marchandises et de stockage desdites marchandises, palettes et rebuts, exige une interprétation préalable des clauses de la convention de servitude afin de précisément définir les obligations du propriétaire du fonds dominant, ce que ne peut faire la juridiction des référés qui n’en a pas le pouvoir.

S’agissant du poids maximum des camions de livraison, la convention de servitude interdit la circulation sur la voie de desserte à tous véhicules d’un poids total en charge maximum de trente tonnes.

Le syndicat des copropriétaires, suivi sur ce point par le premier juge, soutient que cette interdiction a été manifestement violée par l’exploitant du supermarché, se fondant sur des procès-verbaux de constat dans lesquels le commissaire de justice a constaté la présence de deux camions de livraison dont l’un affichait un PTAC (poids total autorisé en charge) de 38 tonnes, l’autre un PTAC de 26 tonnes pour le camion et de 19 tonnes pour la remorque, soit un PTAC total de 45 tonnes.

Or, comme le soulignent à raison les intimés, le poids de charge effectif d’un camion est différent de sa capacité de charge. Là encore, il est nécessaire d’interpréter la convention de servitude pour déterminer si l’interdiction édictée s’applique à des camions affichant une capacité de charge de plus de 30 tonnes ou un poids effectif de plus de 30 tonnes, ce qui impliquerait la mise en place d’un système de pesée.

Ne se trouve donc pas établie en référé une violation manifeste de la convention de servitude quant à l’usage de la voie de desserte.

L’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle a ordonné à la société Soref 1 Masséna et à la société Calao 68 de faire cesser sous astreinte le stationnement des camions de livraison sur la voie de desserte routière, l’utilisation de cette voie comme une zone de chargement, déchargement et stockage et de respecter et faire respecter par ses fournisseurs le poids total maximum de 30 tonnes pour les camions de livraison empruntant la voie.

Statuant à nouveau, la cour déboutera le syndicat des copropriétaires de ces demandes.

S’agissant de l’occupation de la voie de desserte, le syndicat des copropriétaires se plaint de voies de fait attentatoires à son droit de propriété en ce que :

Une clôture composée de plots en béton et de grillages a été installée sans son autorisation et qui obstrue l’accès pompier ; ce faisant, 561,31 m² ont été privatisés par le propriétaire et l’exploitant du supermarché leur permettant de bénéficier d’une zone logistique de déchargement, chargement et stockage de leurs marchandises et rebuts, dans le prolongement immédiat des locaux du supermarché pris à bail ;

Une dalle en béton a été coulée sur la voie de desserte sur laquelle un compacteur à cartons et une benne ont été installés, sans autorisation du syndicat des copropriétaires ;

La voie de desserte a été dégradée du fait d’une utilisation non conforme combinée à une absence d’entretien (endommagement de la dalle béton occasionnant des infiltrations dans le parking souterrain) ;

Le propriétaire ou l’exploitant du supermarché ont fait réaliser sans autorisation des travaux de réfection de cette dalle, susceptibles de créer des désordres futurs.

Le syndicat des copropriétaires analyse en des troubles manifestement illicites ces installations et travaux non autorisés sur l’assiette de la voie de desserte. Il se prévaut en outre d’une situation d’urgence s’agissant de l’entrave à l’accès pompier.

Sur l’urgence, c’est à bon droit que le premier juge a relevé qu’elle n’est pas caractérisée. Il résulte en effet de la pièce 11 du dossier de la société L’Immobilière Groupe Casino (photographie extraite du site internet Street view, datée d’avril 2008) que les installations litigieuses qui feraient obstruction à l’accès pompier existaient déjà en 2008.

Par ailleurs, l’obstruction dénoncée n’apparaît pas caractérisée d’évidence au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, à savoir un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 26 juin 2023 qui mentionne que « les véhicules de lutte contre l’incendie ne peuvent plus a priori pénétrer sur la dalle », et un rapport de la société MJ2L Consult qui fait état « des difficultés des services de secours à cheminer ». (mots soulignés par la cour)

En outre, l’atteinte au droit de propriété qui est dénoncée du fait des installations litigieuses (clôture composée de plots en béton et de grillages, dalle en béton sur laquelle un compacteur à cartons et une benne ont été installés) n’apparaît pas manifeste au regard des dispositions de l’article 697 du code civil, invoqué par la société L’Immobilière Casino, selon lesquelles « Celui auquel est due une servitude a le droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver. »

Or, les ouvrages litigieux sont susceptibles d’entrer dans le champ d’application de ce texte, l’usage de la servitude au regard de l’interprétation à faire des clauses de la convention et la nécessité des ouvrages litigieux par rapport à cet usage relevant d’un débat au fond.

Il ne peut dans ces conditions être argué d’une violation manifeste du droit de propriété du syndicat des copropriétaires.

Quant à la dégradation de la dalle et des travaux effectués pour la réparer, la violation de son droit de propriété que le syndicat des copropriétaires impute aux propriétaires ou exploitants des locaux du supermarché n’apparaît pas non plus manifeste, alors que comme le relèvent les intimés l’obligation d’entretien de la voie de desserte incombe aux deux syndicats des copropriétaires : celui de l’ensemble immobilier Masséna-Ivry, propriétaire de la voie de desserte routière et celui du centre commercial [Adresse 33], propriétaire du terrain voisin, étant observé que ce dernier n’a pas été attrait à l’instance.

L’article 6 de la convention de servitude prévoit en effet une répartition du coût de l’entretien de la voie de desserte entre les propriétaires du fonds servant (aujourd’hui le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Masséna-Ivry et le propriétaire du fond dominant (aujourd’hui le syndicat des copropriétaires du centre commercial [Adresse 33]), ce dernier devant contribuer aux charges d’entretien, de nettoyage, de gardiennage et d’aménagement de la voie à hauteur de 75 %, le premier à hauteur de 25 %.

Aussi, faute de caractériser une violation manifeste de son droit de propriété, le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande tendant à voir ordonner sous astreinte à la société Soref 1 Massena et à tout occupant de son chef, de :

déposer la clôture composée des plots en béton et des grillages installés sans autorisation sur la voie de desserte routière permettant de rétablir l’accès pompier ;

déposer la dalle en béton et le deuxième compacteur de couleur blanche installés sans aucune autorisation sur la voie de desserte routière ;

remettre en état et de nettoyer la partie de la voie de desserte et de cesser de la souiller ;

communiquer les documents (devis, factures, études…) relatifs aux travaux réalisés sans autorisation en septembre 2022.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande en paiement par provision d’une indemnité d’occupation.

Sur les actions en garantie

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 35] étant débouté de toutes ses demandes, sont sans objet les demandes en garantie formées par les intimés, de même que les fins de non-recevoir soulevées au titre du caractère nouveau de ces demandes en garantie.

Sur les mesures accessoires

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 35] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, l’ordonnance étant infirmée de ce chef.

L’équité et la situation économique des parties commandent de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles, tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Rejette les demandes tendant à voir juger non-avenue et nulle l’ordonnance entreprise,

Infirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a :

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 35] ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes en garantie de la société Soref 1 Masséna et de la société Calao 68 ;

Rejeté les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Masséna-Ivry de toutes ses demandes ;

Dit sans objet les fins de non-recevoir et demandes relatives aux actions en garantie ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 35] aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE