COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 19 DECEMBRE 2024

N° 2024/ 447

Rôle N° RG 23/01568 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BKWK5

S.A.R.L. VINDICIS

C/

[W] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Patrick CAGNOL

M^e Hélène JOUREAU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3] en date du 25 Octobre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00540.

APPELANTE

S.A.R.L. VINDICIS immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 522 299 460 dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE,

assistée de M^e Richard DAZIN de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMÉ

Monsieur [W] [U], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Hélène JOUREAU de la SELARL TATARIAN JOUREAU, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier du 13 avril 2017, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier HOTEL ET CLUB HOUSE, représenté par son syndic, la SARL VINDICIS, a fait assigner M. [U] en paiement de charges de copropriété et de dommages et intérêts.

Par acte d’huissier du 30 janvier 2018, M. [U] a fait assigner en intervention forcée la SARL VINDICIS.

Par acte d’huissier du 09 septembre 2019, M. [U] a fait assigner la SARL HDS GRIMAUD, sa locataire commerciale, afin qu’elle le garantisse et le relève de toute condamnation prononcée à son encontre.

Les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction.

Le nouveau syndic est la SARL FIDUCIMO IMMOBILIER à la suite d’une assemblée générale du 26 octobre 2020.

Par jugement du 17 décembre 2020, le tribunal de proximité de Fréjus rejetait la demande de disjonction formulée par M. [U], et, se déclarant incompétent pour connaître de ce litige, renvoyait l’affaire devant le tribunal judiciaire de Draguignan.

Par jugement du 25 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Draguignan a statué ainsi :

— constate le désistement d’instance du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier HOTEL ET CLUB HOUSE, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL FUDUCIMMO exerçant sous l’enseigne FIDUCIMO IMMOBILIER,

— dit que l’instance se trouve éteinte par l’effet du désistement,

— condamne la SARL VINDICIS à verser à M. [U] la somme de 4000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi,

— condamne la SARL VINDICIS à verser à M. [U] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamne la SARL VINDICIS aux dépens de l’instance.

Le premier juge a relevé que la SARL VINDICIS, alors syndic de copropriété, avait imputé à tort diverses factures sur le compte de M. [U].

Il a estimé que M. [U] avait subi un préjudice moral en raison de ces imputations faites par erreur, malgré les protestations étayées de ce dernier, d’autant plus que le syndic avait proposé à l’assemblée générale des copropriétaires de voter la saisie de son bien immobilier.

Par déclaration du 25 janvier 2023, la SARL VINDICIS a relevé appel de cette décision en ce qu’elle l’ condamnée à verser les sommes de 4000 euros de dommages et intérêts et 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [U] a constitué avocat et formé un appel incident.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 07 avril 2023 auxquelles il convient de se référer, la SARL VINDICIS demande à la cour :

— de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— de débouter M.[U] de toutes se demandes,

— de condamner M.[U] reconventionnellement au paiement de la somme de 4000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du code d procédure civile outre les entiers dépens d’instance et d’appel.

Elle conteste avoir commis une faute à l’encontre de M.[U].

Elle explique qu’un arbre a chuté et dégradé la toiture de l’immeuble de la copropriété, à la suite d’une tempête.

Elle expose que M.[U] a écrit à l’assureur pour lui indiquer qu’il s’agissait d’une fausse déclaration, la dégradation de la toiture préexistant à la tempête. Elle relève que l’assureur a donc dénié sa garantie pour 'fausse déclaration et exagération du préjudice'. Elle estime que par ces agissements, M. [U] a fait supporter au syndicat un accroissement de charge correspondant au coût de la remise en état de la toiture qui aurait dû être pris en charge et indemnisé par l’assureur. Elle explique que les imputations de factures faites sur le compte de M. [U] ne sont que l’application de l’article 12 du règlement de copropriété, lié à l’aggravation des charges.

Elle conteste tout préjudice moral au détriment de M. [U].

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 juin 2023 auxquelles il convient de se référer, M.[U] demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*constaté le désistement d’instance du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier HOTEL ET CLUB HOUSE, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL FUDUCIMMO exerçant sous l’enseigne FIDUCIMO IMMOBILIER,

*condamné la SARL VINDICIS à verser à M. [U] des dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi,

*condamné la SARL VINDICIS à verser à Monsieur [U] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

*condamné SARL VINDICIS aux dépens de l’instance,

— de réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

*évalué à 4.000 euros le préjudice moral de M.[U]

statuant de nouveau sur le quantum du préjudice moral,

— de fixer le préjudice moral de M.[U] à la somme de 7.000 euros,

— de condamner la SARL VINDICIS à verser à M. [U] la somme de 7.000 euros des dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi,

y ajoutant,

— de condamner la SARL VINDICIS à verser à M. [U] la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— de condamner la SARL VINDICIS aux entiers dépens d’appel.

Il expose que la SARL VINDICIS lui a imputé à tort le coût de trois factures pour un montant total de 7464 euros, correspondant à l’enlèvement d’un chêne, à son débitage et à la réparation de la toiture. Il explique que le syndic a faussement estimé qu’il avait, par son comportement, entraîné un accroissement des charges, dans les conditions prévues par l’article 12 du règlement de copropriété.

Il fait observer que pendant le cours de la procédure, le nouveau syndic, la société FIDUCIMMO IMMOBILIER, a annulé cette somme de son décompte.

Il explique que le coût de l’enlèvement et du débitage ne l’arbre ne pouvait être pris en compte par l’assureur de la copropriété, puisque celle-ci n’était pas assurée contre les chutes d’arbres. Il explique qu’il en est de même pour le coût de la réparation de la toiture dont les dégradations ne sont pas en lien avec la tempête du 03 mars 2016.

Il conteste tout comportement fautif à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Il reproche à la SARL VINDICIS d’avoir fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 22 décembre 2016 une résolution tendant à voir diligenter une procédure de saisie de son bien immobilier, sous couvert d’un décompte inexact et sans qu’aucune condamnation n’ait été prononcée contre lui. Il estime que cette société a donc commis une faute à son encontre. Il déclare avoir subi l’acharnement de l’ancien syndic pendant trois ans. Il fait état d’un préjudice moral lié à une importante anxiété.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 mai 2024.

MOTIVATION

La responsabilité de l’ancien syndic, la SARL VINDICIS, à l’encontre de M.[U], est une responsabilité extracontractuelle.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort d’un décompte édité par la SARL VINDICIS que cette dernière avait mis à la charge de M.[U] la somme de 7464 euros, au titre de 'travaux sur sinistre tempête 2016 ; clause d’aggravation des charges'.

L’article 12 du règlement de copropriété énonce que les propriétaires qui aggraveraient les charges générales par leur fait, celui de leurs locataires ou des gens à leur service, supporteraient seuls les frais et dépenses ainsi occasionnés.

M.[U] n’est responsable, ni de la chute de l’arbre en 2016 ni des désordres occasionnés sur la toiture.

Le 09 mars 2016, la SARL VINCIDIS a déclaré le sinistre du 03 mars 2016 de la manière suivante :

'Nature : (…) Ouragan Tempête

Causes : intempérie//tempête//vent (..)

Commentaires : un fort coup de vent a fait chuter un arbre de haute tige (cf photos jointes) et a dégradé le toit de l’immeuble immobilier (tuiles envolées (…)'.

Cette déclaration était accompagnée d’un mail qui notait : (…) merci de me confirmer la bonne réception de la présente (…). L’intervention sur l’arbre (qui obstruait la route d’accès) a d’ores et déjà été effectuée, facture à suivre. J’ai par ailleurs besoin de faire intervenir un couvreur de toute urgence (…).

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 19 avril 2016 (résolution 15) que les copropriétaires ont ratifié les travaux engagés d’urgence par le syndic, relatifs à l’étanchéité de la toiture, partie commune, selon la somme de 4603, 20 euros TTC, conformément au devis de l’entreprise BUCETRA. Ce procès-verbal mentionnait que le syndic avait informé l’assemblée générale qu’un dossier d’assurance avait été ouvert en raison d’importantes infiltrations dans la toiture. Il stipulait que M.[U] avait indiqué que les dégâts étaient antérieurs à la tempête, que la déclaration de sinistre faite auprès de l’assureur était fausse et qu’il en avait informé l’assureur.

Par lettre du 03 mai 2016, le bureau de vérification de l’assureur indiquait avoir reçu le rapport de son expert et précisait à son assuré qu’il n’interviendrait pas dans le règlement des dommages. Il était noté qu’après 'investigations et enquêtes, il s’avère que certains éléments de preuve démontrent que les dommages sont antérieurs à la date du sinistre'. Il était ajouté que 'les dommages au bâtiment constatés ne sont pas tous liés aux fortes rafales de vent du 03.03.2016". L’assureur notait ainsi opposer une déchéance de garantie pour fausse déclaration et exagération du préjudice.

Par lettre du 11 juillet 2016, l’assureur indiquait maintenir sa position. Il relevait que plusieurs photos et témoignages démontraient que les dommages préexistaient avant la déclaration de sinistre et étaient sans lien avec la tempête.

M.[U] justifie, par des attestations d’autres copropriétaires et de locataires, que la toiture du bâtiment (partie Marianne) était dégradée en août 2015 (trous ; tuiles manquantes ou descellées; trous remplacés par des bâches plastiques).

Les frais d’enlèvement de l’arbre et de son débitage ne pouvaient être imputés à M.[U]. Le refus de garantie de l’assureur porte sur les dommages au bâtiment. Par ailleurs, il ne ressort pas de la police d’assurance que celle-ci garantisse, en cas de tempête, les arbres ou plantations ; bien au contraire, les dommages causés aux arbres en cas de tempête sont exclus de la garantie.

Par ailleurs, le bureau de vérification de l’assureur évoque l’existence d’investigations et d’enquêtes ainsi que le rapport d’un expert, si bien qu’il ne peut être affirmé par l’ancien syndic que la déclaration faite par M.[U] à l’assureur serait la cause du déni de garantie.

Ainsi, le syndic ne pouvait imputer à ce dernier le coût de la réparation de la toiture, sous couvert de la clause d’aggravation des charges, en raison d’un déni de garantie de l’assureur.

Ces imputations de charges au compte de M.[U], d’un montant total de 7464 euros, sont fautives. Elles ont aggravé le solde débiteur du compte de ce dernier qui s’élevait à la somme de 8520,69 euros en octobre 2019. Le syndic a également porté à l’ordre du jour une résolution tendant à être mandaté pour mettre en oeuvre la procédure de saisie immobilière du lot de ce dernier, résolution adoptée lors de l’assemblée générale du 22 décembre 2016.

Le nouveau syndic a annulé la somme de 7464 euros en avril 2021, si bien que M.[U] ne subit aucun préjudice financier du fait des agissements de la SARLVINDICIS.

Le préjudice qu’il subit est un préjudice moral résultant de l’angoisse liée au vote de la résolution sur la saisie immobilière de son bien. Ce préjudice sera intégralement réparé par l’allocation d’une somme de 2500 euros. Le jugement déféré sera infirmé sur le quantum du montant alloué à M.[U].

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

La SARL VINCIDIS est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel. Elle sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M.[U] les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné la SARL VINDICIS aux dépens et au versement de la somme de 3000 euros sera confirmé.

Elle sera également condamnée à verser à M.[U] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilité extracontractuelle de la société VINDICIS et l’a condamnée aux dépens et au versement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SARL VINDICIS au versement de la somme de 4000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi par M.[W] [U] ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE la SARL VINDICIS à verser à M.[W] [U] la somme de 2500 euros en réparation du préjudice moral de ce dernier ;

CONDAMNE la SARL VINDICIS au versement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

REJETTE la demande de la SARL VINDICIS au titre de ses frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SARL VINDICIS aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,