REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 24 OCTOBRE 2024

(n° 261/2024, 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 20/17277 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCXD4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 octobre 2020 – Tribunal judiciaire de Bobigny (chambre 5/section 3) RG n° 19/00022

APPELANTS

M. [J] [K]

né le 18 avril 1989 à [Localité 14] (Alger-Algérie)

[Adresse 5]

[Localité 7]

M. [E] [K]

né le 15 juin 1987 à [Localité 14] (Alger-Algérie)

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentés par M^e Adeline MELI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0422

INTIMES

M. [I] [P]

né le 25 juillet 1944 à [Localité 12] (93)

[Adresse 2]

[Localité 8]

M. [L] [T]

[Adresse 1]

[Localité 11]

M. [O] [B]

né le 25 mars 1969 à [Localité 13] (Egypte)

[Adresse 6]

[Localité 10]

Défaillants, déclaration d’appel non signifiée aux parties

S.A. SEQUANO AMENAGEMENT

Immatriculée au R.C.S. de Bobigny sous le n° 301 852 042

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 15]

[Adresse 15]

[Localité 9]

Représentée par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque T0 700, substitué à l’audience par M^e Cédric BORTOLUSSI de la SELAS DS AVOCATS

S.A.S. IMMOTOP

Immatriculée au R.C.S. de Bobigny sous le n° 498 936 392

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentée par M^e Fariha FADOUL, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis, toque : BOB 69

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 mai 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Sandra Leroy, conseillère

M^me Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions

juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte du 15 mars 2012, M. [I] [P] a donné à bail commercial à MM. [O] [T] et [L] [B], moyennant un loyer mensuel de 3.000 € hors taxes, outre les charges, des locaux situés [Adresse 4] (93), le tout d’une contenance de 408 m² cadastré section J numéro 31, composés d’un entrepôt nu d’une surface totale de 259 m², un bâtiment sur trois niveaux et une cour intérieure.

MM. [T] et [B] ont cédé leur bail commercial à MM. [E] et [J] [K] selon acte sous seing privé du 20 novembre 2017, avec le concours de la société Immotop.

Par actes des 13 et 17 décembre 2018, M. [I] [P] a fait assigner M. [L] [T], M. [O] [B], M. [J] [K] et M. [E] [K] devant le tribunal de grande instance de Bobigny, pour :

— obtenir la résiliation du bail aux torts de M. [L] [T] et M. [O] [B] ;

— lui voir déclaré inopposable la cession de bail intervenue le 20 novembre 2017 ;

— voir ordonner l’expulsion de MM. [T], [B] et [K] ou de tous occupants de leur chef ;

— les voir condamnés à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges jusqu’à libération des locaux ;

— lui voir acquis le dépôt de garantie ;

— les voir condamnés au paiement d’une somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens avec recouvrement direct par M^e Christophe Mounet ;

— voir ordonné l’exécution provisoire.

Par acte du 5 avril 2019, MM. [J] et [E] [K] ont fait assigner la société Immotop en intervention forcée devant le tribunal de grande instance de Bobigny, aux fins de :

— les voir relevés indemnes de toute condamnation au titre de la jouissance irrégulière du droit au bail qui leur a été cédé par M. [L] [T] et M. [O] [B] ;

— la voir condamnée en raison de la violation de son devoir de conseil et d’information au paiement de la somme de 20.000 euros au titre du remboursement du prix de a cession du bail, la somme de 20.000 euros au titre du préjudice financier et moral et celle de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

La jonction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 29 mai 2019.

M. [L] [T] et M. [O] [B] n’ont pas constitué avocat.

Par jugement du 14 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— déclaré l’intervention volontaire de la société Sequano aménagement recevable ;

— déclaré l’intervention forcée de la société Immotop recevable ;

— prononcé la résiliation judiciaire, à compter du jugement, du bail commercial conclu le 15 mars 2012 entre M. [I] [P], aux droits duquel vient la société Sequano aménagement, et MM. [L] [T] et [O] [B] ;

— déclaré la cession de bail commercial intervenue entre MM. [L] [T] et [O] [B] et MM. [J] et [E] [K] le 20 novembre 2017 inopposable à M. [I] [P] et à la société Sequano aménagement qui vient à ses droits ;

— ordonné en conséquence à MM. [J] [K] et [E] [K] de libérer lesdits locaux ;

— dit qu’à défaut de départ volontaire, MM. [J] [K] et [E] [K] pourront être expulsés avec toutes conséquences de droit ;

— condamné solidairement MM. [L] [T], [O] [B], [J] [K] et [E] [K] à payer en deniers ou quittances à la société Sequano aménagement le loyer et toutes les taxes et charges exigibles dus en vertu du bail résilié, pour la période du 22 mai 2019 jusqu’au présent jugement prononçant la résiliation du bail ;

— condamné solidairement MM. [L] [T], [O] [B], [J] [K] et [E] [K] à payer à la société Sequano aménagement une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer au jour du présent jugement, outre toutes les taxes et charges exigibles en vertu du bail résilié, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs ;

— dit que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, aux droits duquel vient la société Sequano aménagement ;

— condamné in solidum la société Immotop, M. [L] [T] et M. [O] [B] à payer à MM. [J] [K] et [E] [K] la somme de 35.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamné in solidum la société Immotop, M. [L] [T] et M. [O] [B] à payer à M. [I] [P] une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la société Immotop, M. [L] [T] et M. [O] [B] à payer à MM. [J] [K] et [E] [K] une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société Immotop de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné in solidum la société Immotop, M. [L] [T] et M. [O] [B] aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.

Par déclaration du 27 novembre 2020, M. [J] [K] et M. [E] [K] ont interjeté appel partiel du jugement.

Par conclusions déposées le 3 mai 2021, la société Immotop a interjeté appel incident partiel du jugement.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 10 janvier 2021, M. [J] [K] et M. [E] [K], appelants à titre principal et intimés à titre incident, demandent à la cour de :

I -Sur l’irrecevabilité de l’assignation de M. [P] et de société Sequano aménagement,

— juger irrecevable l’assignation en intervention volontaire, au motif qu’elle ne respecte pas les conditions de publication de l’article 30-5 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;

— débouter M. [P] et la société Sequano aménagement de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— juger l’assignation de M. [P] intervenue en date du 13 décembre 2019 irrecevable ;

— condamner M. [P] et la société Sequano aménagement au versement d’une indemnité de 5.000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner M. [P] et la société Sequano aménagement au versement d’une indemnité de 5.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure ;

II- Sur la déclaration d’inopposabilité de la cession de bail commercial,

— condamner la société Immotop et les MM. [T] et [B] au paiement de dommages et intérêts pour le préjudice financier et moral lié à la perte de leur droit au bail, à leur expulsion, à la perte des montants investis pour la réalisation de travaux, au coût du déménagement et réinstallation, et leur allouer un montant de 100.000 euros, et ce, en sus des 35.000 euros qui ont été fixés par les premiers juges ;

aloué, au vu des éléments évoqués supra, le coût du préjudice subi par les consorts [K] ;

— relever indemnes, en infirmant le jugement de première instance qui condamne solidairement des Consorts [K] avec les cédants au versement en deniers ou quittances à la société Sequano aménagement, le loyer et toutes les taxes et charges exigibles dus en vertu du bail résilié, pour la période du 22 mai 2019 jusqu’au présent jugement prononçant la résiliation du bail ;

— dire et juger, que le dépôt de garantie de 9.000 euros sera reversé aux cessionnaires les consorts [K] ;

— condamner la société Immotop, les MM. [T] et [B] au versement d’une indemnité de 5.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Au besoin et subsidiairement, si par extraordinaire le litige devait être regardé comme portant sur la réparation de dommages au titre de la réparation délictuelle uniquement, il sera demandé à la cour de :

— prononcer la résolution de la cession avec effet rétroactif ;

— relever indemnes les consorts [K] de tout engagement les liant aux cédants ainsi que de l’ensemble des chefs de leurs condamnations solidaires ;

— condamner solidairement la société Immotop avec les MM. [T] et [B] au versement de dommages et intérêts de 100.000 euros ;

— dire et juger, que le dépôt de garantie de 9.000 euros sera reversé aux cessionnaires les consorts [K] ;

— condamner la société Immotop, les MM. [T] et [B] au versement d’une indemnité de 5.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

3-Sur la résiliation pour faute et l’expulsion,

— débouter M. [P] et la société Sequano aménagement de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— juger l’assignation de M. [P] intervenue en date du 13 décembre 2019 irrecevable en la forme et sur le fond ;

— dire et juger en vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, le droit aux derniers occupants à une indemnisation au titre du dommage lié à la perte du droit d’occuper, de l’éviction forcée, des frais de déménagement, de relogement ;

— ordonner la condamnation in solidum de M. [P] et la société Sequano aménagement au versement d’une indemnité de 100.000 euros d’indemnités ;

— condamner M. [P] et la société Sequano aménagement au versement d’une indemnité de 5.000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner M. [P] et la société Sequano aménagement au versement d’une amende de 5.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure.

Au soutien de leurs prétentions, M. [J] [K] et M. [E] [K] exposent :

— sur l’irrecevabilité de la demande en intervention volontaire de Sequano Amenagement, qu’aucune publication de jugement d’expropriation ou d’acte de transfert de propriété portant sur le bien litigieux n’a été communiquée en violation de l’article 30 5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;

— sur la déclaration d’inopposabilité de la cession de bail commercial, sur le fondement des articles 1699 et 1700 du code civil que la société Immotop avait perçu une rémunération de 1.000 euros à l’effet de s’assurer de la bonne exécution de la cession de bail ; qu’elle n’a cependant pas accompli les diligences nécessaires dont elle avait pourtant la responsabilité ; que M. [I] [P] a affirmé que la cession ne lui avait pas été signifiée par la société Immotop ; que l’ensemble des manquements de la société Immotop portent pre’judice aux inte’rêts commerciaux et financiers des cessionnaires concluants ; que le droit au versement de cet arrie’re’ locatif et d’indemnite’s d’occupation pre’tendus par la société Sequano Amenagement, est oppose’ aux appelants par l’objet d’une ne’gation ou d’une remise en cause, de sorte que le droit au retrait doit pouvoir être caracte’rise’ (Civ. 1re, 12 nov. 2015, n° 14-23.401) ; que les concluants sont « victimes de malversations et de fraude à la loi » et soulignent une « dénaturation de l’objet du litige » ; qu’à titre subsidiaire, leur consentement a été vicié lors de leur acquisition du bail, étant précisé que le dol a causé la perte du droit au bail ainsi que « de nombreux préjudices » ;

— sur la demande de résiliation pour faute et d’expulsion, que l’application de la clause re’solutoire est subordonne’e a’ la signification pre’alable d’une mise en demeure ou de commandement de proce’der a’ l’exe’cution des obligations de’coulant du bail commercial ; que la preuve d’un acte préalable n’est pas rapportée par le bailleur ; que le bailleur invoquant la faute doit être de bonne foi, ce qu’il n’est pas en l’espèce en ce que M. [P] ne pouvait ignorer l’infraction commise par les cédants avec la complicité de la société Immotop, avec laquelle le propriétaire entretenait une relation depuis des années ; qu’en l’absence de re’siliation pour faute et face a’ des cessionnaires re’guliers au moment du rachat du bien par la société Sequano aménagement, cette dernie’re e’tait tenue d’indemniser les appelants ; que les effets de la re’siliation prennent effet a’ la date a’ laquelle les premiers juges ont statue’ a’ de’faut au 27 mai 2019 ; qu’aucune notification, ni publication du jugement et arrêt du juge de l’expropriation n’a eu lieu conforme’ment aux dispositions des articles 675 et suivants du code de proce’dure civile, ainsi qu’a' l’article R. 13-42 ; que la société Sequano aménagements s’est gardée de faire mention d’une vente par expropriation dans ces premie’res demandes et e’critures en intervention volontaire et a viole’ ainsi le principe du contradictoire pose’ par les articles 15 et 16 du nouveau code de proce’dure civile dont les dispositions sont aussi d’ordre public ; que le tribunal judiciaire, en accordant la demande de re’siliation pour faute a’ la société Sequano aménagement, et en refusant la demande des appelants a’ être indemnise’s, alors que la re’siliation du bail e’tait pre’ce’demment intervenue par l’effet de l’expropriation a de’nature’ les termes du litige en violation des principes directeurs du proce’s, pose’s par les dispositions de l’article 4 du code de proce’dure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 2 mai 2021, la société Immotop, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— recevoir la société Immotop en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et les déclarer bien fondées ;

— débouter MM. [K] [J] et [E] de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la société Immotop ;

De statuer de nouveau :

— dire que la société Immotop n’a pas failli à ses obligations ;

— condamner solidairement MM. [J] et [E] [K] à verser à la société Immotop la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laisser les dépens à la charge de MM. [J] et [E] [K].

Au soutien de ses prétentions, la société Immotop oppose :

— sur l’appel formé par les appelants, que les appelants ne rapportent pas la preuve de leur préjudice financier et moral, seul le coût de la cession de 20.000 euros étant justifié ;

— sur l’appel incident,

sur la régularité de la cession du bail, que la signification de l’acte de cession n’est pas une condition de validité de l’acte en ce qu’aucune clause ne requiert la participation ou l’intervention à l’acte de cession du droit au bail du propriétaire ; qu’aux termes de la clause 7 du bail commercial, la cession du droit au bail est régulière si elle porte sur l’ensemble du lot et qu’elle est transmise au bailleur dans le mois de sa signature ;

sur l’absence de responsabilité, que « les parties signataires de la cession du droit au bail ont été informées des dispositions de l’article 1112-1 du code civil » ; que la concluante n’est liée par aucun mandat avec les appelants, de sorte qu’aucune responsabilité contractuelle ne peut être recherchée ; qu’elle a satisfait à son obligation d’information et de conseil dès lors que les termes de l’acte ont été clairement énoncés (Cass. 3ème Civ. 3 janvier 1980, n° 78-13524).

Aux termes de ses conclusions notifiées le 9 avril 2021, la société Sequano amenagement, intimée, demande à la cour de :

— confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 14 octobre 2020 (RG 19/00022) ;

En conséquence,

— débouter MM. [K] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause :

— condamner solidairement MM. [K] à verser à Sequano aménagement la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la Sequano oppose que ;

— sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la concluante, sur le fondement des articles 325 et 330 du code de procédure civile, qu’elle est devenue propriétaire du bien litigieux en cours d’instance ; que l’issue du litige a nécessairement des conséquences sur la prise de possession des lieux et sur le projet immobilier concerné, de sorte que la société Sequano aménagement avait intérêt à intervenir ; que l’acte de vente du 27 mai 2019 a promptement et re’gulie’rement fait l’objet d’une publication foncie’re aupre’s du service de publicité foncière de Bobigny 2, enregistre’ le 14 juin 2019 sous les re’fe’rences suivantes : volume 2019P, n° 3582 ;

— sur le paiement des loyers impayés et indemnités d’occupation, que la cession du droit au bail n’a pas été signifiée conformément à l’article 1690 du code civil ; que la circonstance selon laquelle la cession de bail est devenue inopposable au bailleur, en raison de son irre’gularite', ne saurait remettre en cause la pre’sence et l’utilisation des lieux, encore a’ ce jour, par les consorts [K], lesquels n’ont jamais acquitté de loyer depuis le 1er juin 2019 ; que la dette locative s’élevait à la date du jugement à la somme de 54.172,87 euros ;

— sur les demandes de dommages et intérêts formulées par les appelants,

sur la perte du droit d’occuper, que les fondements juridiques et les éléments justifiant tant le principe que le quantum des demandes ne sont pas rapportés ;

sur la procédure abusive, que les appelants ne rapportent pas la preuve d’une intention de nuire imputable à la concluante.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'donner acte’ ou de 'constater', lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [P]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l’espèce, au jour de l’introduction de l’instance au fond les 13 et 17 décembre 2018, M. [P], en sa qualité de propriétaire du bien immobilier litigieux, était recevable à agir, la cession au profit de la société Sequano Aménagement étant intervenue ultérieurement, soit le 27 mai 2019.

La fin de non-recevoir soulevée sera rejetée.

Sur l’intervention volontaire de la société Sequano Aménagement

L’article 30-5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 dispose que « Les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité. »

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, ces dispositions ne s’appliquent pas aux conventions relatives aux demandes tendant à voir prononcer la résiliation d’un bail commercial.

En revanche, la cour relève que l’acte de transfert de propriété de l’immeuble au profit de la société Sequano Aménagement a fait l’objet d’une publicité légale.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré recevable l’intervention volontaire de la société Sequano Aménagement.

Sur la résiliation judiciaire du bail

A titre liminaire, la cour relève que la résiliation judiciaire du bail commercial prononcée par le premier juge n’est pas discutée. Au demeurant, c’est par motifs pertinents que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le tribunal a relevé les fautes contractuelles graves commises par MM. [T] et [B], à savoir la signature de plusieurs baux d’habitation au sein des locaux pris à bail, ce au mépris des termes du contrat n’autorisant la sous-location qu’à des sociétés commerciales, limitant l’usage des locaux aux activités de commerce et prohibant expressément la location à usage d’habitation, et qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts des preneurs avec toutes conséquences de droit et, notamment, leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur l’inopposabilité de la cession du bail

Il résulte des dispositions de l’article 1690 du code civil que la signification de la cession du bail doit être faite au bailleur pour lui rendre cet acte opposable.

En outre, l’article 7 du bail liant M. [P] à M. [T] et M. [B] prévoit, d’une part, que le locataire est autorisé à céder son droit au bail à son successeur dans son commerce mais demeure garant solidaire avec le cessionnaire et ses successeurs du paiement des loyers et accessoires et de l’exécution des conditions du bail, d’autre part, qu’une copie enregistrée de la cession portant signature manuscrite de chaque partie devra être remise au bailleur à peine de nullité de la cession.

En cause d’appel, M. [J] [K] et M. [E] [K] ne contestent pas l’absence de signification de la cession du bail, intervenue entre eux et M. [T] et M. [B] le 20 novembre 2017, mais objectent que cette formalité incombait à la société Immotop et qu’en déclarant la cession inopposable aux tiers, le premier juge n’avait plus de fondement pour les tenir solidairement responsable du paiement des arriérés locatifs et d’occupation.

Au cas d’espèce, les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer sans justification complémentaire utile ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts, considérant que les formalités de l’article 1690 du code civil étant impératives, il était inopérant de rechercher l’existence et le contenu du mandat qui aurait été confié à la société Immotop, dont il n’est au demeurant pas davantage justifié en cause d’appel, et en a déduit de ce fait que la cession intervenue devait être déclarée inopposable au bailleur, aux droits duquel est venue la société Séquano Aménagement le 27 mai 2019 et a prononcé l’expulsion des cessionnaires.

Contrairement à ce que soutient la société Immotop, l’article 7 susvisé prévoit, non seulement que l’absence de transmission au bailleur de la copie de l’acte de cession rend celle-ci irrégulière, mais encore que la cession du droit au bail n’est possible qu’à « son successeur dans son fonds de commerce » ce qui n’était pas le cas en l’espèce, le contrat de cession du droit au bail mentionnant que « les parties se sont entendues sur le fait que la présente cession n’entraîne pas le transfert de la clientèle exploitée par le cédant au profit du cessionnaire et ne peut en aucun cas être caractérisée ou qualifiée comme une cession du fonds de commerce », affectant d’autant plus la régularité de l’acte.

Aussi c’est à bon droit que le premier juge a déclaré la cession irrégulière et inopposable au bailleur. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur les demandes indemnitaires des consorts [K]

Sur la demande au titre de la perte du droit au bail

Il résulte de la combinaison des articles 1991 et 1992 du code civil que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat ['] et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ou des fautes commises pendant sa gestion.

Le professionnel rédacteur et négociateur d’un acte est tenu de s’assurer que toutes les conditions nécessaires à garantir l’efficacité de la convention sont réunies.

C’est par motifs pertinents, auxquels la cour renvoie et qu’elle adopte que le premier juge a considéré que le concours apporté par la société Immotop à la convention de cession de bail signée par les parties amène à la considérer comme rédacteur de l’acte, ce qu’elle ne conteste d’ailleurs pas, et qu’elle a commis une faute faisant perdre son efficacité à l’acte en contrevenant aux dispositions de l’article 1690 du code civil et à l’article 7 du bail, faute de communication d’une copie de l’acte au bailleur.

De surcroît, comme vu précédemment, la société Immotop n’a pas plus appelé l’attention du cessionnaire sur l’irrégularité de la convention, laquelle ne portait que sur la cession du droit au bail et non du fonds de commerce au mépris des dispositions du bail.

Par ces manquements, la société Immotop a commis des fautes engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard des appelants.

De même, les cédants ne pouvaient ignorer être en contradiction avec les termes du bail les engageant auprès de M. [P], d’une part, en consentant des sous-locations au titre de baux d’habitation, d’autre part, en cédant le seul droit au bail et non à leur successeur dans le commerce. Par ces manquements, les cédants ont commis une faute engageant leur responsabilité délictuelle à l’égard des appelants.

Cependant, les appelants ne rapportent pas la preuve du montant du coût des travaux d’aménagement engagés à hauteur de la somme alléguée de 14.350 euros et ne versent aucune autre pièce permettant à la cour d’évaluer les préjudices liés aux frais de déménagement et aux frais de réinstallation.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné in solidum les cédants et la société Immotop à payer aux consorts [K] la somme de 35.000 euros.

Sur la demande au titre de se voir déclarer indemne des condamnations au titre du paiement des loyers et indemnités d’occupation

L’article 1699 du code civil prévoit que « Celui contre lequel on a cédé un droit litigieux peut s’en faire tenir quitte par le cessionnaire, en lui remboursant le prix réel de la cession avec les frais et loyaux coûts, et avec les intérêts à compter du jour où le cessionnaire a payé le prix de la cession faite ».

Le retrait litigieux est un mécanisme juridique d’exception qui requiert une interprétation stricte de ses conditions d’application et ne peut être exercé que par un défendeur à l’instance qui conteste le droit litigieux.

Outre qu’au cas d’espèce, les appelants sollicitent uniquement de se voir déclarer indemnes des condamnations en paiement des loyers et indemnités d’occupation et non que la cour tire toutes les conséquences de droit du retrait en les condamnant au remboursement du prix payé aux cédants, force est de constater les cessionnaires n’ont jamais contesté l’illicéité du droit concédé, ayant par ailleurs joui du bail à compter du 20 novembre 2017.

C’est ainsi que le premier juge a pertinemment relevé, par motifs auxquels la cour renvoie et qu’elle adopte, que les consorts [K] sont occupants sans droit ni titre des locaux litigieux et, de ce seul fait, tenus au paiement des indemnités d’occupation.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de ce chef et a condamné in solidium les consorts [K] au paiement des arriérés locatifs et indemnités d’occupation.

Sur la demande au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle en raison de sa nature mixte, à la fois indemnitaire et compensatoire, a vocation à indemniser la poursuite de l’occupation des locaux par l’occupant sans droit ni titre et à compenser le préjudice résultant pour le bailleur de l’impossibilité à disposer librement des lieux.

Le montant de l’indemnité d’occupation est usuellement fixé au montant du dernier loyer acquitté.

En l’espèce c’est par motifs pertinents auxquels elle renvoie et que la cour adopte que le premier juge a rappelé que, du fait de la résiliation judiciaire du bail et de l’irrégularité de la cession du droit au bail, M. [T] et [B] restaient redevables des indemnités d’occupation et que les consorts [K] étaient occupants sans droit ni titre des locaux depuis le 20 novembre 2017 et, de ce fait, redevables, à compter de cette date, in solidum du paiement de ces mêmes indemnités.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de condamnation in solidum au paiement à la société Sequano Aménagement des indemnités d’occupation dues depuis le du 22 mai 2019, date de l’acquisition qu’elle a faite de l’immeuble.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Succombant en leurs prétentions, les consorts [K] seront condamnés in solidum à payer à la société Séquano Aménagement la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en ses prétentions, la demande de la société Immotop au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Constate l’absence de signification de la déclaration d’appel à MM [L] [T], [O] [B], et [I] [P] ;

Déboute M. [J] [K] et M. [E] [K] de leur fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [I] [P] ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 14 octobre 2020 sous le numéro de RG 19/00022 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [J] [K] et M. [E] [K] à payer à la société Séquano Aménagement la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne in solidum M. [J] [K] et M. [E] [K] à supporter la charge des dépens d’appel.

La greffière, La présidente