N° RG 24/00003 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QC7P

Minute N° :

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l’expropriation

ARRET DU 21 FEVRIER 2025

Débats du 20 Décembre 2024

APPELANTE :

d’un jugement du juge de l’expropriation du département de l’Hérault en date du 05 Avril 2023 (RG 22/00081)

Commune [Localité 17] prise en la personne de son maire en exercice

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e VALETTE BERTHELSEN de la SELARL VALETTE BERTHELSEN ERIC, avocats au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE

S.C.I. [Adresse 13] prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Guillaume BONNET de la AARPI HORTUS AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

EN PRESENCE DU :

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représenté par M. [X] [P], inspecteur divisionnaire, délégué par Monsieur le directeur département des finances publiques de l’Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame FERRANET, conseillère, faisant fonction de présidente, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame FERRANET, conseillère, faisant fonction de présidente de chambre,

Monsieur GRAFFIN, conseiller,

Monsieur VETU, conseiller,

GREFFIER :

M^me Audrey VALERO, greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 20 Décembre 2024 où l’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 21 Février 2025.

ARRET :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseillère, faisant fonction de présidente de chambre et Audrey VALERO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

La présidente entendue en son rapport, les avocats des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations,

EXPOSE DU LITIGE :

Par délibération du 24 juin 2019, la commune de [Localité 17] a décidé d’engager un projet de requalification urbaine pour des terrains réservés situés [Adresse 9] en vue de permettre la réalisation d’un ensemble immobilier. Par arrêté préfectoral du 27 juillet 2021, la constitution d’une réserve foncière nécessaire à la réalisation du projet était déclarée d’utilité publique. Le 13 septembre 2021, M. le Préfet de l’Hérault déclarait cessibles pour cause d’utilité publique les biens compris dans le périmètre de l’opération.

Parmi les parcelles à exproprier figure la parcelle appartenant à la société [Adresse 13] située sur la commune [Localité 17] secteur [Adresse 14] cadastrées AH [Cadastre 4] (anciennement pour partie AH [Cadastre 3]) supportant trois appartements d’une superficie de 160 m², seuls ces biens étant dans l’emprise.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 03 janvier 2022. La commune de [Localité 17] a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité judiciaire faisant une offre de 83 500 €, l’indemnité de remploi étant calculée au taux usuel. Le transport sur les lieux a été fixé au 28 novembre 2022 par ordonnance du 11 octobre 2022. La partie expropriée était présente et assistée.

Par jugement rendu le 5 avril 2023 le juge de l’expropriation du département de l’Hérault a :

— Accueilli le moyen tiré de l’intention dolosive de l’autorité expropriante ;

— Fixé au 18 décembre 2019 la date de référence ;

— Ecarté le zonage UB au profit des zonages UA et Ucg sur l’ensemble des parcelles ;

— [Localité 8] à la société [Adresse 13] pour l’expropriation de la parcelle située sur la commune de [Localité 17] cadastrée AH [Cadastre 4] une indemnité globale de dépossession de 408400 € ;

— Rejeté le surplus des demandes ;

— Condamné la commune de [Localité 17] à payer à la société [Adresse 13] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelé que les dépens sont à la charge de l’expropriante.

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La commune de [Localité 17] a interjeté appel de ce jugement le 17 janvier 2024. Dans son mémoire déposé au greffe le 11 avril 2024, elle demande à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et de fixer le montant de l’indemnité due à la société [Adresse 13] pour la parcelle cadastrée section AH numéro [Cadastre 4] d’une emprise à exproprier de 163 m² à la somme de 16 598 euros (7'432,80 euros d’indemnité principale et 1'365 euros d’indemnité de remploi et 7'800 euros d’indemnité pour perte de loyer).

Elle conclut au rejet de l’intention dolosive, à ce que la date de référence soit fixée au 12 octobre 2020, les parcelles étant en zone UB. Elle soutient que la classification de terrain à bâtir ne peut qu’être écartée, qu’il y a lieu de faire application de la méthode de la récupération foncière car la parcelle comprend une construction qui a vocation à être démolie, que la valeur de 57 euros par mètre carré doit être retenue avec un abattement de 20 %, les trois appartements étant occupés, qu’il n’y a pas lieu à indemnité pour dépréciation du surplus.

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La société Le Parc de JAC dans son mémoire déposé au greffe le 9 juillet 2024 demande à la cour':

— D’infirmer le jugement en ce qui lui leur a alloué une indemnité globale de dépossession de 408 400 € ;

Statuant à nouveau de :

— Fixer à la somme de 487 600 € l’indemnité d’expropriation lui revenant pour la parcelle cadastrées section AH n° [Cadastre 4] sise sur la commune de [Localité 17] ;

— Condamner la commune de [Localité 17] à lui verser la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle demande à la cour de retenir l’intention dolosive, de fixer la date de référence au 18 décembre 2019, de retenir la qualification juridique de terrain à bâtir, de fixer la valeur des trois appartements à 2 500 €/m², soit une somme totale de 400'000 euros à laquelle un abattement de 10 % pour occupation peut être appliqué, soit une indemnité de dépossession de 360'000 euros, une indemnité de remploi de 37'000 euros, une indemnité pour perte de loyers de 43'000 euros et une indemnité pour dépréciation du surplus de 47'600 euros.

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Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe le 10 juillet 2024 demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à la somme de 320 000 euros, l’indemnité de remploi à la somme de 33 000 euros et les indemnités accessoires à 7'800 et 47'600 euros.

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Pour l’exposé complet des moyens il est renvoyé aux conclusions précitées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS':

Sur l’intention dolosive':

La commune de [Localité 17] soutient que l’inscription d’un emplacement réservé pour «'création d’un ensemble bâti de qualité intégrant des logements sociaux nécessaires à la mixité sociale et à la valorisation de l’entrée de ville'» était prévue sur la totalité du secteur dans le cadre du plan local d’urbanisme (PLU) dont la révision a été approuvée le 6 juin 2019 puis le 18 décembre 2019, que la modification du 12 octobre 2020 n’a emporté aucune restriction par rapport à la situation antérieure, qu’en outre l’instauration d’un emplacement réservé n’a aucune incidence sur la valeur du terrain'; que les servitudes d’urbanisme instaurées plusieurs mois avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique (DUP) ne caractérisent pas une intention dolosive et qu’en l’espèce, l’arrêté de la DUP (27 juillet 2021) est intervenu plus de deux ans après la révision du PLU ; que la société civile n’a pas contesté la classification ; que la parcelle expropriée ne forme pas avec les parcelles attenantes situées dans l’emprise de l’emplacement réservé une unité foncière car elles appartiennent à des sociétés différentes, peu important qu’elles aient le même gérant.

L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose en son alinéa 3 qu’il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive. L’intention ne se présume pas et il appartient à celui qui la soutient d’en rapporter la preuve par tout moyen.

Il ressort des pièces produites et notamment du règlement issu de la révision approuvée le 18 décembre 2019 que les parcelles situées dans les zone UA et UCg étaient constructibles sans nécessité de réaliser une opération d’ensemble, il est donc inexact, comme le soutient la commune de [Localité 17], d’affirmer que la modification du 12 octobre 2020 n’a emporté aucune restriction par rapport à la situation antérieure, dès lors que la nouvelle règlementation impose dans la nouvelle zone UB que les constructions s’inscrivent dans une opération d’aménagement d’ensemble.

Il est donc établi que la modification intervenue le 12 octobre 2020 qui a classé les parcelles auparavant classées en zone UA et Ucg, en zone UB du PLU de la commune, zone dans laquelle la constructibilité est soumise à une seule opération d’aménagement couvrant l’ensemble de cette zone, a réduit la constructibilité desdites parcelles. Cette modification intervenue le 12 octobre 2020 est postérieure à la date d’ouverture de l’enquête publique et parcellaire du 11 août 2020, et non antérieure comme le soutient la commune de [Localité 17].

Le fait que la société [Adresse 13] n’ait pas contesté la révision du PLU approuvée le 18 décembre 2019 instaurant l’emplacement réservé n°2 est sans incidence dès lors qu’en application des dispositions de l’article L.322-6 du code de l’expropriation, les terrains doivent être considérés pour leur évaluation comme ayant cessé d’être compris dans l’emplacement réservé.

Enfin, s’il est exact que les parcelles attenantes à la parcelle objet du présent dossier appartiennent soit à M. [G] et son épouse, soit à des sociétés civiles tierces, le gérant de ces sociétés civiles est M. [G], il en résulte que ces parcelles constituent une unité foncière qui se situe au sein de l’enveloppe urbaine de la commune, directement desservie par l'[Adresse 9] et la [Adresse 16] à proximité immédiate du centre de la ville.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a considéré que la restriction à l’urbanisation, imposant un aménagement d’ensemble intervenue le 12 octobre 2020 relève manifestement d’une intention dolosive de la commune, dès lors que cette condition n’était pas nécessaire à la réalisation du projet et avait pour seule finalité de ne pas voir appliquée la qualification de terrain à bâtir aux terrains en cause et de les acquérir à moindre prix. Le zonage UB sera donc écarté au profit des zonages UA et Ucg sur l’ensemble des parcelles.

Sur la date de référence':

En application des dispositions de l’article L.322-6 déjà cité et de l’article [12]-2 du code de l’expropriation, l’intention dolosive de la commune étant retenue, il y a lieu de retenir comme date de référence la date du transfert pour contrôle de légalité et d’affichage de la délibération du conseil municipal 18 décembre 2019 ayant approuvé la révision générale du PLU, soit le 20 décembre 2019.

Sur la qualification du bien':

L’article L.322-3 du code de l’expropriation prévoit que la qualification de terrains à bâtir, est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

A la date de référence, la parcelle se situe donc en zone UA du PLU, zone qui se caractérise par une constructibilité immédiate et non restreinte.

En ce qui concerne la desserte, dès lors que la parcelle n’est pas située à la date de référence dans une zone devant faire l’objet d’un aménagement d’ensemble, il convient eu égard aux pièces produites aux débats, de constater la desserte effective de la parcelle par des voie d’accès et l’ensemble des réseaux. La qualification de terrain à bâtir sera donc retenue.

Sur l’indemnité principale de dépossession':

Sur la méthode d’évaluation':

La commune de [Localité 17] soutient qu’en raison du mauvais état des trois appartements dont les travaux d’aménagement ont été réalisés sans autorisation, il convient d’utiliser la méthode d’évaluation par la valeur de récupération foncière, les appartements étant voués à la démolition, que le prix du terrain nu pour l’ensemble des parcelles ne saurait excéder 57 € le mètre carré et qu’après application d’un abattement de 20 % pour occupation, l’indemnité doit être fixée à': 163 x 57 x 80 % = 7 432,80 euros.

La société [Adresse 13] répond que les appartements sont dans un état général satisfaisant, qu’ils sont connus des administrations comme étant des locaux d’habitation, qu’ils sont évalués à plusieurs centaines de milliers d’euros et n’ont pas vocation à être démolis, qu’il n’y a donc pas lieu d’utiliser la méthode d’évaluation par la valeur de récupération foncière mais la méthode d’évaluation par termes de comparaison.

Le juge de l’expropriation, hors dispositif Vivien, ne doit recourir à la méthode de la récupération foncière que si les constructions ont une valeur négligeable ou inférieure à la valeur du terrain et il appartient à l’expropriant qui se prévaut de cette méthode d’en rapporter la preuve. Or, en l’espèce, il ressort de la description des trois appartements, faite par l’expert des expropriés que ces logements sont dans un état tout à fait normal et ont donc une valeur conséquente. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu la méthode par comparaison et non la méthode par la valeur de récupération foncière.

Sur l’indemnité de dépossession':

La valeur de 57 €/m² proposée par la commune ne peut qu’être écartée, s’agissant d’un terrain à bâtir évalué selon la méthode de comparaison.

Le commissaire du gouvernement produit huit termes de comparaison d’appartements cédés sur les communes de [Localité 17], [Localité 18] et [Localité 19], qui font ressortir une valeur moyenne de 2 208 €/m² et une valeur médiane de 2 478 €/m² pour des biens équivalents et voisins de la parcelle.

L’expropriée se basant sur les termes de référence retenus par son expert demande à la cour de retenir une évaluation à 2'500 €/m², cette valeur sera retenue.

La société Le Parc de JAC qui sollicite une indemnité de 360'000 euros dans ses conclusions, ce qui correspond à un abattement de 10 %, indique dans les mêmes conclusions qu’il n’y a pas lieu à abattement que dès lors que la commune ne justifie pas avoir entrepris ses obligations en matière de relogement et de réinstallation, et qu’elle ne peut en application des articles L.314-1 et suivants du code de l’urbanisme et R.423-9 du code de l’expropriation appliquer un abattement pour occupation ou encombrement.

En tout état de cause, les dispositions susvisées ne sont pas applicables au présent litige, par contre seuls deux des appartements bénéficiaient de baux à la date de l’ordonnance d’expropriation (cf fixation de l’indemnité pour perte de loyers) et il a été constaté lors du transport sur les lieux que seuls deux appartements étaient occupés, par conséquent l’abattement retenu par le premier juge à hauteur de 20 % est justifié sur la superficie de 110 m², l’indemnité pour les trois appartements sera donc fixée à la somme de (2'500 x 110 m² x 80%) + (2500 x 50 m²) = 345 000 euros, le jugement sera infirmé de ce chef.

L’indemnité de remploi':

Le mode de calcul de l’indemnité de remploi n’est pas contesté. L’indemnité sera donc fixée à la somme de 35 500 €. Le jugement sera infirmé de ce chef.

Les indemnités accessoires':

L’article L.321-1 du code de l’expropriation prévoit que pour être indemnisé le préjudice revendiqué par la partie expropriée doit être direct, matériel et certain.

L’indemnité pour perte de loyers':

La société [Adresse 13] soutient que dès lors qu’elle produit aux débats les trois baux signés par les locataires des appartements, elle doit être indemnisée pour les trois appartements et que le temps nécessaire pour prospecter, acquérir, et relouer ces appartements doit être évalué à 24 mois ; qu’elle est donc fondée à solliciter une indemnité de 42'720 € arrondie à 43'000 €.

La commune de [Localité 17] sollicite la confirmation du jugement au motif que lors du transport sur les lieux, il a été constaté que seuls deux appartements étaient occupés et que seul le bail conclu le 9 mai 2010 avec M. [D] peut être pris en compte.

La société [Adresse 13] produit aux débats les photocopies de trois contrats de bail. Le contrat de location sur 3 ans tacitement renouvelable signé le 9 mai 2010 portant sur l’appartement n°3, le contrat d’un an signé le 16 février 2022 portant sur l’appartement n°2 et le contrat d’un an tacitement renouvelable signé le 19 mai 2020 portant sur l’appartement n°1.

Le contrat du 16 février 2022 postérieur à l’ordonnance d’expropriation ne peut donner lieu à indemnisation. Toutefois, les deux autres contrats étaient bien en cours au jour du transfert de propriété. La société Le Parc de JAC produit aux débats sa déclaration de revenus qui fait état au titre des fermages et loyers encaissés d’une recette de 50'170 euros. Les deux contrats de location valables donneront lieu à indemnisation.

Par contre, la durée d’un an retenue par le premier juge est conforme à la pratique résultant de l’état du marché local, il sera donc alloué à la société [Adresse 13] au titre de la perte de loyer la somme de 650 x 12 x 2 = 15'600 euros, le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus':

La société Le Parc de JAC sollicite la confirmation du jugement qui a retenu une indemnité de 47'600 euros au motif que les réseaux qui se trouvent sur la partie expropriée sont communiquant avec la partie de la parcelle non expropriée et que la commune n’offre aucune garantie de la reconstitution des réseaux, que l’emprise a pour effet de supprimer un élément de valorisation du reliquat bâti non exproprié et que l’exproprié a donc droit à une indemnité pour dépréciation du surplus.

La commune de [Localité 17] soutient en cause d’appel que cette indemnisation n’est pas justifiée au motif que la présence des réseaux sur la parcelle attenante n’est pas justifiée, qu’il n’est pas justifié d’une servitude de canalisation sur les parcelles voisines, que la parcelle AH331 n’est pas enclavée et qu’elle a toujours indiqué dans le cadre de la réalisation de l’opération immobilière «'[Adresse 15]'» qu’en cas de présence de réseaux révélés par les diagnostics à réaliser au sein du périmètre de l’opération, elle sera tenue d’assurer le maintien d’un raccordement.

Le litige se présente dans les mêmes termes et sur la base des mêmes pièces que devant le premier juge, c’est par une exacte appréciation des faits que le juge de l’expropriation a retenu le principe d’une indemnité pour dépréciation du surplus et fixé cette indemnité à 47'600 euros, le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les autres demandes':

La commune de [Localité 17] qui succombe principalement sera tenue aux dépens et condamnée en équité à verser à la société [Adresse 13] la somme de 2'000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS':

La cour,

Confirme le jugement (RG 22/00081) rendu par le juge de l’expropriation de l’Hérault le 5 avril 2023 en ce qu’il a écarté le zonage UB au profit du zonage UA de la parcelle, fixé à 47'600 euros l’indemnité pour dépréciation du surplus et alloué à la société Le Parc de JAC la somme de 2'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et l’infirme pour le surplus';

Statuant à nouveau':

Fixe la date de référence au 20 décembre 2019';

Alloue à la société [Adresse 13] pour l’expropriation de la parcelle cadastrée sur la commune de [Localité 17] secteur [Adresse 14] AH [Cadastre 4]':

— Une indemnité de dépossession de 345'000 euros';

— Une indemnité de remploi de 35'500 euros';

— Une indemnité pour perte de revenus locatifs de 15'600 euros

Y ajoutant';

Condamne la commune de [Localité 17] à verser à la société [Adresse 13] la somme de 2'000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamne la commune de [Localité 17] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,