COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 06 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 447

N° RG 23/01858

N° Portalis DBVB-V-B7H-BKXNS

[N] [L]

C/

[V] [T]

Syndicat des copropriétaires de la résidence

« [Adresse 3] »

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Laure ATIAS

M^e Christelle ROSSI-LABORIE

M^e Virginie FONTES VICTORI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de SALON-DE-PROVENCE en date du 25 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 1121000103.

APPELANT

Monsieur [N] [L]

né le 11 janvier 1974 à [Localité 5] (41) [Adresse 2] [Localité 6]

représenté par M^e Laure ATIAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Yannick PRAT, avocat au barreau de CARPENTRAS

INTIMES

Monsieur [V] [T]

né le 09 Mai 1947 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

représenté par M^e Christelle ROSSI-LABORIE, membre de la SELARL ROSSI-LABORIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 3] » situé [Adresse 2] [Localité 6]

représenté par son syndic en exercice, la société COFIMMO, SARL dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 6], pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Virginie FONTES VICTORI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Septembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Alice BISIOU, adjoint administratif faisant fonction

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par contrat du 8 décembre 2016, M. [N] [L], Mme [K] [O] et M.[J] [Y] ont pris à bail d’habitation principale auprès de M. [V] [T] un appartement de type 4, situé [Adresse 2] à [Localité 6] en contrepartie d’un loyer de 602 € outre 60€ de provision pour charges.

L’état des lieux d’entrée, réalisé le 8 décembre 2016, ne mentionne aucun désordre.

Exposant que dès janvier 2017, des moisissures sont apparues dans le logement et après vaine mise en demeure de réaliser les travaux nécessaires de mise en conformité adressée au mandataire du bailleur suite aux divers constats du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 6], puis d’un bureau d’études mandaté par la CAF et suspension de l’allocation logement pour indécence, M. [N] [L] a fait assigner M.[V] [T] aux fins:

de le condamner à effectuer les travaux du logement sous délai d’un mois à compter de la décision, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai, à savoir procéder:

— à la réalisation d’un ravalement de façade ,

— à la réalisation d’un doublage isolant thermique des murs de façade,

— à la pose de garde-corps au niveau des fenêtres,

— au remplacement du store sur le balcon

d’être autorisé à consigner le montant des loyers sur un compte ouvert auprès de la caisse des dépôts et consignations pendant le temps des travaux,

De le condamner à lui verser:

—  17 212 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

—  5000 € au titre du préjudice moral,

—  1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

De le condamner à lui remettre les quittances de loyer, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Par assignation du 5 octobre 2021, M. [N] [L] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL CENTER IMMO CONCEPT aux fins d’obtenir la condamnation solidaire de la copropriété [Adresse 3] et de M.[V] [T] à effectuer sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir :

— le rebouchage des fissures capillaire en façade

— un ravalement de la façade

— la réalisation d’un doublage isolant thermique des murs de façade la condamnation de M. [V] [T] sous la même sanction à:

— la pose de garde-corps au niveau des fenêtres

— le remplacement du store sur le balcon

De le condamner solidairement avec M. [T] à verser la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Retenant que la responsabilité des désordres non contestés est partagée 10% pour le locataire, 60% pour le syndicat des copropriétaires et 30% pour le bailleur, que les travaux de façade ont été voté, que les gardes corps sont une partie privative dont l’installation incombe au bailleur, que ce dernier n’est tenu qu’à 30% du préjudice de jouissance, le préjudice moral n’étant pas établi, et qu’une dette de loyer existe, par jugement rendu le 25 novembre 2022, le Tribunal:

ORDONNE la jonction de l’affaire enrôlée sous le numéro RG 11-.21-265 à l’affaire enrôlée sous le numéro RG 11-21-103;

CONDAMNE M. [V] [T] à verser à M. [N] [L] la somme de 4 667,10 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

ENJOINT à M. [V] [T] de réaliser les travaux de pose de garde corps pour les fenêtres sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard qui courra pendant deux mois à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la notification de la présente décision ;

SE RESERVE le contentieux de la liquidation de l’astreinte;

REJETTE les demandes d’injonction de faire à l’encontre du syndicat des copropriétaires;

REJETTE la demande de dommages intérêts au titre du préjudice moral et la demande d’astreinte concernant la pose de la bâche du store;

CONDAMNE M. [N] [L] à verser à M. [V] [T] la somme de 4 193,81€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2022 inclus;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire;

CONDAMNE M. [V] [T] aux dépens;

CONDAMNE M. [V] [T] à verser à M. [N] [L] la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles;

DISONS que la présente décision sera transmise par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet des BOUCHES-DU-RHONE en application de l’article 20-1 al 5 de la Loi du 6juillet 1989;

REJETTE au besoin toute autre demande plus ample ou contraire .

Par déclaration au greffe en date du 1er février 2023, M.[L] a interjeté appel de cette décision.

Il sollicite:

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Proximité de SALON DE PROVENCE en ce qu’il a :

« CONDAMNE M. [T] à payer à M. [L] la somme de 4 667.10 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de jouissance,

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

CONDAMNE M. [N] [L] à verser à M. [V] [T] la somme de 4.193,81 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2022 inclus,

CONDAMNE M. [V] [T] à payer à M. [N] [L] la somme limitée de 500 € au titre des frais irrépétibles et rejeté toute autre demande plus ample ou contraire. »

Et statuant à nouveau :

CONDAMNER in solidum M. [T] et le Syndic de copropriété [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice, la SARL COFIMMO à payer à M.[L] la somme de 23 655 euros au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNER in solidum M. [T] et le Syndic de copropriété [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice, la SARL COFIMMO à payer à M.[L] la somme de 5000 euros au titre de son préjudice moral,

DEBOUTER M. [T] de sa demande au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2023 inclus

CONDAMNER solidairement M. [T], la SARL CENTER IMMO CONCEPT, ès qualité de syndic de copropriété de la copropriété [Adresse 3], à payer à M. [L] la somme de 3500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens dont les frais de constat d’huissier de justice.

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— qu’il a quitté le logement le 14 février 2023 de sorte qu’il ne maintient pas ses demandes au titre des travaux à réaliser,

— que les désordres qui affectent le logement sont d’une telle gravité que ce dernier est indécent puisque le clos et le couvert ne sont pas assurés,

— que le bailleur ne s’est pas présenté à l’AG qui a rejeté à l’unanimité la réalisation des travaux en façade, et n’a diligenté aucune action aux fins de faire cesser les infiltrations par la réalisation de travaux sur la façade,

— que les travaux qu’il a réalisé étaient nettement insuffisants pour remédier aux désordres,

— que tant la responsabilité du bailleur que celle du syndicat sont établies, or en matière de responsabilité délictuelle en présence de plusieurs responsables et en l’état de ce que les dommages ont été causés par une faute concurrente commise par eux, ces derniers sont responsables in solidum,

— qu’il n’a aucune responsabilité dans les dommages subis, et subit en outre un préjudice moral du fait de cette longue procédure,

— qu’il est fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution,

— que les loyers impayés correspondent aux allocations logement suspendues du fait de la non réalisation des travaux,

M.[T] conclut:

JUGER que seul le SDC [Adresse 3] est responsable des dommages causés par les parties communes;

En conséquence,

REJETER purement et simplement les demandes de réalisation des travaux sur les parties communes, formées à l’endroit de M.[T], comme irrecevables et mal fondées ;

REJETER purement et simplement les demandes d’indemnisation de préjudice de jouissance et de préjudice moral, faute de démonstration de la responsabilité de M.[T], de la réalité des quantum et de leurs calculs ;

REJETER toute condamnation solidaire sous astreinte à l’endroit de M. [T] ;

CONDAMNER le SDC [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, à relever et garantir M. [T] de toutes sommes qui seraient mises à la charge de ce dernier, aux fins d’indemniser M.[L] ;

Reconventionnellement,

CONDAMNER M. [L] à payer à M. [T], la somme de :

3.256,16 € représentant le montant des loyers et des charges impayées selon détail précisé dans le relevé de compte actualisé en date du 20 mars 2023, outre intérêts à compter de la décision à intervenir;

En tout état de cause,

CONDAMNER M. [L] à verser à M. [T] la somme de 5.000 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

REJETER toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures.

Il soutient:

— qu’il ne saurait être tenu responsable des dommages causés sur les parties communes de l’immeuble,

— qu’il est intervenu en reprise des désordres au sein de l’appartement,

— que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit à l’endroit des copropriétaires ou locataires dont les dommages ont pour origine une partie commune,

— qu’en l’espèce, les désordres trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble, précisément les façades,

— que le syndicat doit le relever et garantir de toute condamnation à son encontre,

— que le locataire en peut opposer l’exception d’inexécution,

— qu’il a procédé dès février 2019 aux travaux sollicités par le locataire,

— que c’est le locataire qui a choisi de ne pas utiliser le mode de chauffage au gaz de l’appartement et a donc contribué à son préjudice,

— qu’il a obtenu du syndicat une intervention sur les parties communes à savoir le traitement des façades en octobre 2020,

— que le locataire ne justifie ni de son préjudice de jouissance ni de son préjudice moral,

— que la dette locative est de 3 256,16€ au 20 mars 2023 malgré le règlement de l’arriéré des allocations par la CAF,

— qu’il ne peut y avoir de condamnation solidaire ou in solidum avec le syndicat des copropriétaires, sauf à établir que les fautes commises ont directement contribué à la réalisation de l’entier dommage.

Le syndicat des copropriétaires conclut:

CONFIRMER le Jugement de 1er instance en ce qu’il a rejeté les demandes formulées à l’encontre du syndicat,

DIRE ET JUGER que le Syndicat n’a commis aucune faute dans l’exercice de ses fonctions,

En tout état de cause,

DIRE ET JUGER que M. [L] et M. [T] ne justifient pas de l’existence d’un défaut d’entretien des parties communes de nature à engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires

DIRE et Juger que M. [L] ne justifie pas de sa demande de condamnation solidaire des intimés,

DIRE ET JUGER que M. [L] et M. [T] ne justifient pas du lien de causalité entre le préjudice que M. [L] prétend subir et le fait générateur

DIRE ET JUGER, en tout état de cause, que M. [L] qui a refusé les travaux et n’a pas réalisé ses propres obligations a commis une faute exonératoire de responsabilité du syndicat.

CONSTATER la validation des travaux de reprise

DIRE ET JUGER que M. [L] ne justifie pas des préjudices qu’il prétend subir

En conséquence,

Débouter M. [L] et M. [T] de toutes leurs demandes fins et conclusions

CONDAMNER tout succombant solidairement au paiement de la somme de 5000.00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile distrait au profit de M^e FONTES

Les CONDAMNER solidairement aux entiers dépens de 1er instance et appel.

Il fait valoir:

— qu’il n’existe aucune obligation contractuelle ou légale solidaire entre le syndicat et le bailleur,

— qu’aucune faute commune n’est établie,

— qu’il n’a commis aucune faute dans la gestion des travaux et d’entretien de l’immeuble,

— qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un défaut d’entretien des parties communes,

— qu’il n’est pas établi que les désordres invoqués sont à l’origine du sinistre, le locataire lui même n’ayant pas mis à exécution les préconisations de l’expert,

— que l’absence de réparation a été le fait du locataire qui a refusé l’intervention des maçons.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 août 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes du locataire

En application des articles 1720 et 1722 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toutes espèces, y faire pendant la durée du bail toutes les réparations nécessaires autres que locatives et garantir le preneur de tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêche son usage quand bien même ils ne les auraient pas connus lors du bail.

Par ailleurs, il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et dotée des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé:

— de délivrer aux locataires le logement en bon état d’usage et de réparation,

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement,

— d’entretenir les locaux en état d’usage, d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret n° 200- 120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et l’article 187 de la loi du 13 décembre 2000 dite SRU précise les caractéristiques d’un logement décent et notamment le fait qu’il doit assurer le clos et le couvert.

En outre l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice des actions récursoires.

Sur l’origine, la gravité et l’imputabilité des désordres

L’état des lieux d’entrée du 8 décembre 2016 note un logement dont les plafonds et murs sont en bon état ou assez bon état avec certaines fenêtres très vétustes.

Dès janvier 2017, le locataire informe le mandataire du bailleur de l’apparition de moisissures dans les chambres.

S’en sont suivis:

— un rapport de constat effectué par la direction de l’environnement du cadre de vie et de la santé de la ville de [Localité 6] du 11 septembre 2018,

— un rapport du 28 janvier 2019 du même service,

— une recherche de fuite par l’assureur du locataire du 19 avril 2019,

— le rapport diagnostic technique de la CAF du 25 mars 2019.

Il en résulte que l’humidité dans le logement n’a cessé de s’aggraver, s’étendant peu à peu dans le logement, rendant ce dernier indécent, puisque n’assurant plus le clos et le couvert.

Il résulte de ces rapports que le locataire, qui a utilisé un poêle à bain d’huile du fait de l’absence de chauffage suffisant imputable au bailleur, a alimenté le phénomène de condensation, ne pratiquant pas une ventilation mécanique suffisante en l’absence de VCM, imputable au bailleur.

En conséquence, c’est valablement que le premier juge a fixé la responsabilité du locataire dans la réalisation du dommage à 10%.

Il n’est pas valablement contestable que les désordres d’humidité et de moisissures ont pour origine essentielle les infiltrations en façades du fait de la mauvaise ou de l’absence d’isolation des murs extérieurs, qui sont des parties communes et la responsabilité du syndicat des copropriétaires. En effet, cette dernière est de plein droit, sans qu’il soit besoin d’établir un défaut d’entretien de la part du syndicat des copropriétaires.

Pour autant, ces dommages résultent également du défaut de VMC, de la vétusté des portes fenêtres et de l’absence de chauffage imputables au bailleur.

En outre, le bailleur, également copropriétaire, n’était pas présent lors de l’assemblée générale du 17 décembre 2019 au cours de laquelle les travaux de reprise de la façade ont été refusés.

Il a par la suite sollicité à plusieurs reprise le syndic pour obtenir ces travaux qui ont fait l’objet d’un devis accepté le 21 octobre 2020.

Le bailleur a effectué des travaux d’installation d’une VMC, de remplacement de porte fenêtres, d’installation de radiateurs et de vérification du tuyau d’évacuation des gaz fin 2020.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu un partage de responsabilité à hauteur de 30% pour le bailleur et de 60% pour le syndicat des copropriétaires.

C’est également à juste titre qu’il a retenu que ces fautes sont distinctes et ne peuvent faire l’objet d’une condamnation solidaire.

Elles ne peuvent davantage faire l’objet d’un relevé et garantie.

Sur les demandes de condamnation à effectuer des travaux sous astreinte

Ces demandes ne sont pas maintenues en cause d’appel dans la mesure où le locataire a quitté le logement de sorte que le jugement est infirmé sur ce point.

Sur le préjudice de jouissance

Il résulte des pièces versées au débat que dès janvier 2017 le locataire a informé le mandataire de son bailleur des désordres rencontrés, de sorte que le point de départ du préjudice de jouissance a été valablement fixé par le premier juge à janvier 2017.

Si en décembre 2019, le locataire a refusé l’accès du logement au maçon, il convient de noter que les travaux de reprise des façades n’ont fait l’objet d’un devis accepté qu’en octobre 2020 et le maçon n’est intervenu pour réparer les désordres et refaire les peintures qu’en janvier 2021, de sorte que le jugement a valablement fixé la fin des désordres à janvier 2021.

Le locataire ne justifie nullement que ces désordres aient persisté jusqu’en février 2023 date de son départ du logement.

Durant cette période de janvier 2017 à janvier 2021, l’état du logement s’est dégradé et la gravité de son état d’humidité, malgré certains travaux réalisés par le bailleur, justifie un préjudice de jouissance pour le locataire à hauteur de 50% du loyer, soit sur la période concernée à la somme de 15 557€.

En effet, le locataire a vécu durant plusieurs mois dans un logement extrêmement dégradé, qui, au 28 février 2022, n’était toujours pas décent comme cela résulte du courrier CAF, le privant de l’allocation logement. Ce dommage est en relation causale directe avec les manquements du bailleur et l’absence de travaux sur les parties communes de l’immeuble, dont est responsable le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, le bailleur est condamné à 30% de ce préjudice soit 4 667,10€ et le syndicat des copropriétaires à 60% soit 9 334,2€.

Sur le préjudice moral

Le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu que le principe comme le quantum de ce préjudice n’est pas établi par le locataire, ce qui justifie son rejet.

Sur les demandes du bailleur

Le locataire ne saurait opposer l’exception d’inexécution, pour justifier du non paiement du loyer, dans la mesure où les désordres ne rendaient pas le logement totalement inhabitable, de sorte qu’il restait tenu du paiement du loyer, tout en pouvant prétendre à une indemnisation de son préjudice de jouissance, comme indemnisé ci-dessus.

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment d’un arrêté de compte du 14 mars 2023, loyer arrêté au 17 février 2023, contenant les régularisations CAF après la suspension des allocations pour indécence du logement, contrairement à ce que prétend le locataire, qu’il reste dû la somme de 3 256,16€.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les autres demandes

M.[T] et le syndicat des copropriétaires sont condamnés in solidum à 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel, outre aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 novembre 2022 par le Tribunal de proximité de Salon-en-Provence,

Statuant à nouveau,

CONSTATE que M.[L] ne poursuit plus en appel ses demandes de condamnation sous astreinte à la réalisation de travaux,

CONDAMNE M.[T] à payer à M.[L] la somme de 4 667,10€ au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL COFIMMO à payer à M.[L] la somme de 9 334,20€ au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE M.[L] à payer à M.[T] la somme de 3 256,16€ au titre de l’arriéré des loyers et charges au 17 février 2023,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M.[T] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL COFIMMO à régler à M.[L] la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile, pour la procédure de première instance et d’appel

CONDAMNE in solidum M.[T] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL COFIMMO aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais de constat d’huissier.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT