COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 18 DECEMBRE 2024

N° 2024/ 543

N° RG 22/15714

N° Portalis DBVB-V-B7G-BKMLR

[T] [U]

C/

S.A.R.L. GERANCE DRACENOISE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e François COUTELIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tibunal judiciaire de [Localité 3] en date du 14 Octobre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/07185.

APPELANTE

Madame [T] [U]

née le 05 Août 1967 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Angélique FERNANDES-THOMANN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉE

S.A.R.L. GERANCE DRACENOISE

représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée et assistée par M^e François COUTELIER, membre de l’association COUTELIER, avocat au barreau de TOULON substituée par M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [U] est propriétaire des lots 2, 11 et 16 d’un immeuble en copropriété situé à [Adresse 4], dont le syndic est la société GERANCE DRACENOISE.

Reprochant au syndic des manquements, suivant exploit d’huissier en date du 16 février 2018, déposée le 19 février 2018, Mme [U] a assigné la société GERANCE DRACENOISE.

Suivant Jugement en date du 14 octobre 2022, le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN a débouté Mme [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Par déclaration au greffe en date du 25 novembre 2022, Mme [U] a interjeté appel de cette décision.

Elle sollicite:

CONFIRMER le jugement entrepris en qu’il a dit non prescrit l’action engagée par Mme [T] [U]

DEBOUTER la SAS GERANCE DRACENOISE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

REFORMER le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions

Pour le surplus,

Statuant a nouveau

CONSTATER que la SAS la GERANCE DRACENOISE a commis des fautes de gestion et administrative

En conséquence,

CONDAMNER la SAS la GERANCE DRACENOISE à verser à Mme [T] [U] la somme de 81 000 € au titre de la perte de chance de vendre son bien.

CONDAMNER la SAS GERANCE DRACENOISE à verser à Mme [T] [U] la somme de 58 311.38 € pour la perte des loyers.

CONDAMNER la SAS GERANCE DRACENOISE à verser à Mme [T] [U] la somme de 10 000 € au titre du préjudice moral.

CONDAMNER la SAS GERANCE DRACENOISE à verser à Mme [T] [U] la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER la SAS GERANCE DRACENOISE aux entiers dépens

CONDAMNER la SAS GERANCE DRACENOISE ci supporter les sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 Mars 2001 portant modification du décret du 12 septembre 1996 n° 96.1080.

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

— que le sinistre du 7 décembre 2013, suite aux travaux qui se sont révélés insuffisants a fait partir un nouveau délai de prescription de 5 ans,

— que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires le 1er juillet 2013 a interrompu le délai de prescription,

— qu’elle est bien fondée à faire une action tendant à voir condamner le syndic pour faute professionnelle résultant de sa carence à engager les travaux urgents de la toiture,

— qu’alors que son appartement était inoccupé du fait du départ de sa locataire elle a continué à payer des charges d’eau calculées sur ses millièmes alors que le syndic aurait dû relever les compteurs individuels,

— que le syndic lui a demandé le paiement de deux interphones, de la location de deux compteurs alors qu’elle a un seul logement,

— que le remboursement des sommes indûment payées n’enlève en rien le caractère fautif des fautes de gestion et de comptabilité commises, quoique les comptes aient été approuvés en AG, ce qu’elle n’a personnellement pas voté,

— que depuis le 19 septembre 2009, premier dégât des eaux sous la gestion de la Gérance Dracénoise, elle a demandé une réparation de la toiture,

— que le 31 mars 2011 une réfection partielle de la toiture consistant en un changement des tuiles alors que la toiture est en plaque fibrociment a été effectuée suite au vote de l’AG du 25 octobre 2010, sans contrôle par le syndic des travaux de sorte que les infiltrations ont persisté,

— qu’ainsi malgré plusieurs constats de dégâts des eaux et les rapports d’expertise de son assurance, le syndic n’a pas pris les mesures d’urgence qui s’imposaient, ni mis à l’ordre du jour ces mesures,

— que cette situation a entraîné la dégradation de son lot privatif,

— qu’en effet, les infiltrations signalées en 2009 n’ont jamais cessé jusqu’à la réfection totale de la toiture en 2020,

— que de décembre 2013 à octobre 2014 le syndic n’a rien fait,

— que le syndic n’a pas respecté sa demande de mise à l’ordre du jour de l’AG du 30 octobre 2014 un devis de réfection de la toiture et ne l’a fait pour la première fois qu’en 2015,

— que depuis 2009 le syndic aurait faire procéder à un diagnostic amiante, ce qui a entraîné le désistement de l’entreprise choisie en 2015,

— que le diagnostic n’a été fait que le 6 septembre 2016,

— que lors de l’AG du 7 juin 2017 est choisie une entreprise en procédure de sauvegarde judiciaire, donc dont la solidité n’a pas été vérifiée par le syndic alors même qu’un maître d’oeuvre a été choisi en 2015,

— qu’encore une fois le syndic a attendu l’AG suivante,

— que plusieurs entreprises se sont désistées face à l’incompétence du syndic, entraînant une aggravation des devis,

— qu’il a été décidé en 2019 en AG que le syndic devait faire une demande de subvention pour les travaux de toiture, que s’il a initié la demande il n’a pas communiqué les pièces manquantes, ce qui a fait perdre une subvention de 6 000 €,

— qu’elle a été élue membre du conseil syndical suite à l’AG du 23 juin 2016, sans que depuis 2016 l’intégralité du conseil syndical ne soit convoquée,

— qu’il en est résulté pour elle une perte de chance de vendre son bien, outre une perte de loyers depuis 2008, et un préjudice moral,

— qu’elle ne peut toujours pas jouir de son appartement dont le plafond, partie commune, n’a pas été refait.

La SAS GERANCE DRACENOISE conclut:

REFORMER le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté le moyen d’irrecevabilité tiré de la prescription, et le CONFIRMER pour le surplus, et statuant à nouveau :

A titre principal :

JUGER que l’action de Mme [U] est prescrite à l’encontre de la société AGENCE DRACENOISE ;

DEBOUTER Mme [U] de l’ensemble de ses demandes :

A titre subsidiaire :

JUGER que la société GERANCE DRACENOISE n’a commis aucune faute dans l’exécution

de son mandat susceptible d’engager sa responsabilité ;

JUGER que Mme [U] ne justifie d’aucun préjudice ;

DEBOUTER Mme [U] de l’ensemble de ses demandes ;

En tout état de cause :

CONDAMNER Mme [U] au paiement de la somme de 6.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient:

— que l’AG du 12 février 2020 a décidé d’approuver un protocole d’accord aux termes duquel une régularisation des charges de l’appelante a été actée à hauteur de 1 703,79€, de sorte que le débat sur ce point est devenu sans objet,

— que seul le reproche tiré d’une prétendue inertie fautive est en lien de causalité avec les préjudices allégués, de sorte que les autres reproches ne sauraient prospérer,

— que son action est prescrite dans la mesure où elle n’a pas agi dans le délai de 5 ans à compter du jour où elle connaissait les faits lui permettant de l’exercer à savoir sa LRAR du 1er septembre 2010, son assignation étant du 16 février 2018, peu importe qu’elle ait été assignée par le syndicat des copropriétaires le 1er juillet 2013,

— que le désordre du 7 décembre 2013 est de l’aveu même de l’appelante le même sinistre que l’initial avec la même origine, et n’a donc pas pu faire courir un nouveau délai de prescription,

— que si le syndic doit, en cas d’urgence, faire procéder de sa propre initiative à tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’urgence n’est pas caractérisée puisque les désordres épars et d’origine diverses perdurent depuis des années et que la toiture de l’immeuble a fait l’objet à plusieurs reprises de travaux ponctuels,

— que l’appelante ne justifie ni de l’urgence des travaux sollicités ni qu’ils seraient indispensables à la conservation de l’immeuble, ni de ce que son appartement serait inhabitable, ne versant aux débats aucun constat d’huissier aucune expertise amiable,

— qu’il résulte d’un reportage photographique du maître d’oeuvre que les auréoles liées aux infiltrations sont minimes,

— que sa locataire entrée dans les lieux en 2001 y est restée jusqu’en 2008,

— qu’il aurait engagé sa responsabilité en réalisant des travaux non urgents sans autorisation de l’AG eu égard à l’important budget nécessaire,

— que l’appelante reconnaît que des travaux conservatoires ont été effectués,

— qu’aucune faute antérieure au 16 février 2013 ne peut lui être reprochée pour cause de prescription et que compte tenu du vote de rejet de l’AG du 30 octobre 2014 elle ne pouvait aller à l’encontre des copropriétaires,

— que l’appelante depuis 2009 est débitrice de charges et ne saurait en conséquence solliciter des dommages et intérêts pour défaut d’entretien de l’immeuble,

— qu’elle ne disposait pas des fonds nécessaires pour engager de tels travaux de réfection,

— que postérieurement à l’AG de 2015 désignant un maître d’oeuvre et choisissant une entreprise, elle ne pouvait plus agir sur le fondement de l’article 18 de la loi de 1965,

— que suite au dégât des eaux de 2009 des travaux ont été réalisés en 2013 y compris sur le plafond de l’appelante faisant cesser les infiltrations, et seul le changement de deux velux étaient à prévoir avant qu’un sinistre ne survienne en décembre 2013, or l’AG du 30 octobre 2014 a rejeté la résolution concernant la réfection de la toiture, y compris l’appelante,

— que le diagnostic pour recherche d’amiante visé par la résolution du 17 juillet 2009 a été réalisé en 2010, et conclut à la présence d’amiante,

— que face à un devis douteux communiqué par un copropriétaire, au regard de la vétusté de la toiture, de la technicité des travaux et de la présence d’amiante, la désignation d’un maître d’oeuvre a été soumise à l’AG,

— que la première entreprise retenue n’a pas fourni de certification de qualification amiante,

— qu’à la suite les devis ont été rejetés en AG car jugés trop onéreux,

— que les difficultés à mettre en oeuvre les travaux ne sont le fait que de la copropriété,

— qu’il convient de noter une certaine incohérence dans les demandes de l’appelante qui exige à la fois que les travaux de réfection totale soient effectués en urgence sans attendre de décision de l’AG tout en sollicitant l’AG pour être sûre que c’est l’entreprise choisie par ses soins qui soit désignée à moindre coût,

— qu’elle n’a eu de cesse de porter à l’ordre du jour des AG des travaux de réfection de la toiture et qu’elle s’est conformée aux votes de la copropriété,

— que l’appelante ne justifie pas des préjudices qu’elle invoque.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription

L’article 122 du code de procédure civile indique que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il résulte des pièces versées aux débats que suite à un problème d’étanchéité en date du 6 avril 2007, la locataire de Mme [U] a résilié son bail avec effet au 10 janvier 2008 et que la bailleresse a, le 21 janvier 2008, saisi l’administrateur judiciaire de la copropriété d’une demande d’intervention.

Le 17 juillet 2009, l’assemblée générale s’interrogeait sur l’application de la garantie décennale.

Un nouveau dégât des eaux se produisait dans l’appartement de Mme [U] le 19 septembre 2009.

Le 25 octobre 2010, l’assemblée générale votait une réfection partielle de la toiture.

Les travaux sont réalisés suivant facture du 31 mars 2011.

Les 28 novembre 2012 et 7 décembre 2013 se produisent de nouveaux dégâts des eaux.

Par exploit d’huissier du 1er juillet 2013, le syndicat des copropriétaires a assigné Mme [U] notamment en paiement des charges de copropriété, cette dernière a formé des demandes reconventionnelles et a mis en cause le 16 février 2018 le syndic, en raison de sa responsabilité professionnelle.

Ainsi, les travaux réalisés en mars 2011 se sont avérés inefficaces, ce qui a donné lieu à de nouveaux sinistres dont le dernier du 7 décembre 2013, dont il n’est pas établi qu’il aurait la même cause que les précédents, puisque suite à déclaration de sinistre, il a donné lieu à une nouvelle expertise pour en déterminer la cause et à une réfection complète du pan de mur, de sorte que comme l’a retenu le premier juge ce sinistre du 7 décembre 2013 a fait partir un nouveau délai de prescription.

En conséquence, à la date du 16 février 2018, date de l’appel en cause du syndic l’action de Mme [U] n’était pas prescrite.

Sur les demandes de Mme [U] à l’encontre du syndic de copropriété

Il résulte de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Le syndic de copropriété est responsable à l’égard de chaque copropriétaire des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission.

L’action en responsabilité des copropriétaires fondée sur la faute délictuelle du syndic est recevable par application de l’article 1240 du code civil à condition qu’ils aient subi un préjudice personnel spécifique en résultant.

Le syndic n’est que le mandataire du syndicat des copropriétaires et ne saurait aller à l’encontre des décisions prises en assemblée générale.

En l’espèce, Mme [U] ne justifie nullement ni de l’urgence des travaux, ni qu’ils seraient indispensables à la conservation de l’immeuble, ni que son appartement est inhabitable, ne versant aux débats aucun constat d’huissier ni expertise contradictoire judiciaire.

Le rapport d’expertise IRD en date du 4 juillet 2022 indique que les dommages sont des dommages aux embellissements, les infiltrations ayant séché depuis les réparations de la toiture en 2020 et qu’aucune mesure conservatoire ou urgente n’est à prévoir.

Il n’est pas contesté que des travaux conservatoires ont été faits par la copropriété, même s’ils se sont avérés insuffisants.

Le syndic de copropriété, qui n’a cessé de porter à l’ordre du jour des assemblées les travaux de réfection de la toiture, ne saurait être responsable des atermoiements de l’assemblée générale des copropriétaires, qui a voté en 2010 des travaux qui se sont révélés insuffisants, qui a rejeté en 2014 la désignation d’un maître d’oeuvre chargé d’établir un cahier des charges et de lancer un appel d’offre, pour l’accepter en 2015, qui a retenu une entreprise proposée par un copropriétaire qui s’est avérée en situation de sauvegarde de justice et qui n’a finalement voté les travaux qu’en 2020.

Il ne saurait davantage être responsable de ce que l’inspection du travail a refusé le plan de retrait de l’amiante présenté par l’entreprise mandaté par l’assemblée générale de 2018, alors même qu’il avait procédé au diagnostic amiante dès 2010.

Retenant que le syndic n’était fondé à agir seul qu’en cas d’urgence, non caractérisée en l’espèce, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande indemnitaire de Mme [U].

En outre, quant bien même des fautes de gestion et de comptabilité relative à la consommation d’eau et aux appels de fonds pourraient être retenues à l’encontre du syndic, une régularisation par protocole d’accord a été actée par l’assemblée générale du 12 février 2020 au profit de Mme [U], de sorte que le litige à ce titre est devenu sans objet puisque soldé par le protocole d’accord, qui a fait disparaître tout préjudice pour Mme [U].

Enfin, s’il résulte d’échanges de mails avec la chargée d’opération OPAH RU que le syndic, bien que non expressément mandaté par l’assemblée générale pour solliciter une subvention pour les travaux de toiture, a initié la procédure, sans transmettre les documents nécessaires au montage du dossier, Mme [U] ne justifie pas que ce comportement lui aurait occasionné une perte de chance, ne rapportant pas la preuve de ce que la transmission de ces documents aurait permis l’obtention en tout ou en partie de cette subvention.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires de Mme [U] à l’encontre du syndic de copropriété.

Sur les autres demandes

Mme [U] est condamnée à 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 octobre 2022 par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN,

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Mme [U] à régler à la société GERANCE DRACENOISE la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE Mme [U] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT