COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 27 NOVEMBRE 2024

N° 2024 / 510

N° RG 23/05409

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLD4I

[C] [D]

[M] [S] épouse [D]

C/

[Z] [V]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Radost VELEVA-REINAUD

M^e Charles TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire (Pôle de proximité) de CANNES en date du 10 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-22-397.

APPELANTS

Monsieur [C] [D]

né le 23 Juin 1953 à [Localité 3] (MADAGASCAR), demeurant [Adresse 1]

Madame [M] [S] épouse [D]

née le 4 Avril 1967 à [Localité 5] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Radost VELEVA-REINAUD, substitué par M^e Lauriane BUONOMANO, membre de la SELEURL LAURIANE BUONOMANO, avocates au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistés de M^e Anouk DELMAR, avocate au barreau de GRASSE

INTIMÉ

Monsieur [Z] [V]

né le 1er Juin 1956 à [Localité 6] (83), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Charles TOLLINCHI substitué par M^e Karine TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI – CORINNE PERRET-VIGNERON, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistés de M^e Franck BANERE, membre de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière lors du prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant contrat de location du 16 avril 2007, M. [V] [Z] a donné à bail à M.et Mme [D] [C] et [M] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4]

[Localité 4], moyennant paiement d’un loyer initialement fixé à 630 € par mois hors charges.

Par acte d’huissier du 23 juillet 2021, le bailleur a fait délivrer à un congé aux fins de vente à effet du 15 avril 2022.

Par acte d’huissier du 9 mai 2022, M.[V] a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de CANNES, en demandant à cette juridiction de:

— constater la validité du congé

— dire et juger que les locataires sont sans droit ni titre depuis le 15 juin 2021,

— ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec le concours de la force-publique,

— condamner solidairement les locataires à verser jusqu’au jour de la complète libération des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges,

— condamner solidairement les locataires au paiement de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement rendu le10 février 2023, le Tribunal:

CONSTATONS la validité du congé donné par M.[V] [Z] suivant acte d’huissier du 23 juillet 2021;

CONSTATONS en conséquence la résiliation de plein droit du bail régularisé entre les parties à compter du 15 avril 2022;

DISONS qu’à défaut par M.et Mme [D] [C] et [M] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble désigné par ces dernières ou à défaut par le bailleur;

CONDAMNONS M.et Mme [D] [C] et [M] à payer à M. [V] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNONS M.et Mme [D] [C] et [M] à payer à M. [V] [Z] la somme de 400 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS M.et Mme [D] [C] et [M] aux entiers dépens comme visés dans la motivation, y compris les frais d’assignation, le droit de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision;

RAPPELONS que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement;

REJETONS les autres demandes des parties;

Par déclaration au greffe en date du 15 avril 2023, M.et Mme [D] ont interjeté appel de cette décision.

Ils sollicitent:

RECEVOIR les présentes écritures d’appel et les dires bien fondées ;

DEBOUTER M.[V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

INFIRMER le jugement rendu le 10 février 2023 par le Tribunal de proximité de CANNES en ce qu’il a :

— Constaté la validité du congé donné par M. [V] suivant acte du 23 juillet 2021,

— Constaté en conséquence la résiliation de plein droit du bail régularisé entre les parties à compter du 15 avril 2023,

— Dit qu’à défaut par M.et Mme [D] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, 06/09/2024 il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

— Condamné M.et Mme [D] à payer à M. [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamné M.et Mme [D] à payer à M. [V] la somme de 400 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamné M.et Mme [D] aux entiers dépens.

ET STATUANT A NOUVEAU :

VU la nullité du congés pour vente du 23 juillet 2023 ;

VU l’absence de reconduction tacite du bail du 16 avril 2007 ;

VU l’irrecevabilité des demandes de M. [V] fondé sur un bail résilié ;

VU l’absence de volonté de vendre de M. [V] ;

VU l’irrégularité de l’attestation de diagnostic technique ;

VU le faux mandat de vente présenté en pièce n° 5 ;

VU la présence d’informations fausses et trompeuses contenues dans le diagnostic de performance énergétique ;

VU le prix manifestement excessif fixé par le bailleur dans le congé pour vente ;

PRONONCER la nullité du congé donné par M.[V] suivant acte d’huissier du 23 juillet 2021;

CONDAMNER M. [V] à régler à M.et Mme [D] la somme de 15 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNER M. [V] à régler à M.et Mme [D] la somme de 5 600 euros au titre la remise en état du système électrique et du cumulus ;

CONDAMNER M. [V] à régler à M.et Mme [D] la somme de 10 000 euros au titre du trouble de jouissance paisible et au manquement du bailleur à son obligation de livrer un logement décent ;

CONDAMNER M. [V] à régler à M.et Mme [D] la somme de 36 865 euros en application des dispositions de l’article 1745 du Code civil ;

DEBOUTER M. [V] de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires ;

CONDAMNER M. [V] à payer à M.et Mme [D] la somme de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 de Code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

CONDAMNER M. [V] aux entiers dépens de première instance au profit de M.et Mme [D] outre les dépens de la présente instance d’appel.

A l’appui de leur recours, ils font valoir:

— que le bail conclu le 16 avril 2007 a pris fin le 15 avril 2016 suivant congé délivré le 10 septembre 2015 sans qu’aucune tacite reconduction ne puisse être évoquée, de sorte qu’en l’absence d’un bail valide, toute procédure d’expulsion fondée sur un bail reconduit tacitement est nécessairement caduque,

— que s’en sont suivis des échanges et tentatives de règlement amiable jusqu’au 9 juin 2019, l’occupation des lieux étant souhaitée par le bailleur,

— que le 31 mai 2016 un second congé était délivré pour le 16 avril 2019,

— que la commission de conciliation a été saisie en juillet 2019,

— que le mandat de vente du 18 janvier 2016 n’est pas valide faute de répondre aux exigences légales d’un mandat de vente immobilier,

— que deux mois après la prétendue offre de vente un nouveau congé est délivré le 31 mai 2016, ce qui démontre l’absence d’intention de vendre l’appartement, et le réel objectif qui est d’obtenir leur expulsion,

— que les deux autres mandats produits en 2021 ne sont pas plus valides,

— qu’ils ont répondu à l’annonce concernant le bien objet du litige pour des informations sans obtenir de réponse pendant 15 jours alors que pour une autre annonce la réponse a été immédiate ce qui établit l’absence d’intention de vendre,

— qu’aucune visite du bien n’a eu lieu ni aucune démarche concrète pour la vente,

— que le DPE ne reflète pas la réalité et a été fait par le mandataire chargé de la vente du bien,

— que le bailleur prévoit des travaux de rénovation à leur départ de sorte que s’ils avaient acquis le bien à la valeur demandée ils auraient payé un prix supérieur à la valeur réelle du bien, eu égard à son état de dégradation,

— que ce prix est excessif par rapport aux prix pratiqués,

— qu’ils n’ont pu exercer leur droit de préemption dans des conditions normales,

— qu’ils ont subi un préjudice moral,

— qu’il convient de leur rembourser des frais d’électricité en raison de la surconsommation d’eau chaude du cumulus,

— qu’ils subissent un trouble de jouissance paisible du fait d’infiltrations d’eau, de problème de chauffage et d’équipements défectueux,

— qu’il y a lieu de faire application de l’article 1745 du code civil.

M.[V] conclut:

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de proximité de CANNES en date du 10 février 2023 en ce qu’il a :

« Constatons la validité du congé donné par M. [V] [Z] suivant acte d’huissier du 23 juillet 2021,

Constatons, en conséquence, la résiliation de plein droit du bail régularisé entre les parties à compter du 15 avril 2022,

Disons, qu’à défaut par Madame [D] [C] et [M] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meubles désigné par ces dernières ou, à défaut, par le bailleur,

Condamnons Madame [D] [C] et [M] à payer à Monsieur [V] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamnons Madame [D] [C] et [M] à payer à Monsieur [V] [Z] la somme de 400 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons Madame [D] [C] et [M] aux entiers dépens comme visés dans la motivation, y compris les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision,

Rejetons les autres demandes des parties. »

En tout état de cause,

DEBOUTER les époux [D] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [D] au paiement d’une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens, au titre de l’appel.

Il soutient:

— que le bail s’est renouvelé par tacite reconduction pour se terminer le 15 avril 2022, après congé pour vente délivré le 23 juillet 2021,

— que plusieurs congés pour vente ont été délivrés auxquels il n’a pas été donné suite eu égard à l’âge du locataire,

— que depuis 2021 lui même est âgé de 65 ans de sorte que la protection du locataire est éteinte,

— que les locataires étant restés dans les lieux malgré les congés et le bailleur n’ayant pas engagé d’action en validité, cette action étant désormais prescrite, le bail n’a pas été résilié,

— que n’est soumis à la juridiction que la validité du congé du 23 juillet 2021 suite auquel un mandat de vente a été signé le 20 avril 2022 dès la fin du délai donné aux locataires pour quitter les lieux, avec établissement d’un diagnostic technique le 28 avril 2022 et choix du notaire le 6 mai 2022,

— que les locataires étant toujours dans les lieux il était difficile d’organiser des visites ou d’envisager des travaux,

— que le prix n’est pas manifestement excessif,

— que la surconsommation d’électricité n’est pas établie.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé du 23 juillet 2021

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de 6 mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du local.

Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitées et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

S’il n’est pas contesté que deux congés pour vendre en date des 10 septembre 2015 et 31 mai 2016 ont été donnés, préalablement à celui objet de la procédure, force est de constater que ces congés n’ont pas produit leurs effets, puisque les locataires sont toujours dans les lieux, sans que le bailleur n’ait agi en validité de ces congés, action d’ailleurs prescrite, de sorte que le bail s’est tacitement reconduit jusqu’au 15 avril 2022.

Le congé du 23 juillet 2021 respecte les conditions de forme prescrite par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, en effet il a été délivré plus de 6 mois avant l’échange du bail, par huissier de justice, avec indication du prix de vente et des conditions de la vente projetée.

L’intention de vente du bailleur est établie par un mandat de vente, qui a été signé le 20 avril 2022, dès la fin du délai donné aux locataires pour quitter les lieux, par l’établissement d’un diagnostic technique le 28 avril 2022 et par le choix du notaire le 6 mai 2022.

Il importe peu que les locataires aient fait constater par huissier de justice qu’aucune réponse n’était donnée, après un délai de 15 jours, à une demande d’information, concernant la vente du bien en question, auprès du mandataire, le mandant ne pouvant être tenu pour responsable de la diligence à géométrie variable de son mandataire.

Les locataires, étant toujours dans les lieux et opposés à leur départ, il ne peut être reproché au bailleur de n’avoir organisé aucune visite ou encore d’envisager des travaux avant toute visite.

En outre, quand bien même le diagnostic serait entaché d’irrégularité, cela n’établit pas l’absence d’intention de vendre du bailleur.

Il résulte du congé pour vendre du 23 juillet 2021 que le prix de vente est de 180 000€ pour cet appartement de type T2 de 43,8 m² [Adresse 1], en l’état.

Les locataires ne sauraient établir un prix de vente excessif en produisant une estimation immobilière, sollicitée en ligne, auprès de Foncia, indiquant un prix de 129 900€ à 158 700€ pour une surface 42 m² et datant de 2019, cette estimation étant ancienne et relative à un bien plus petit.

L’excessivité du prix ne saurait davantage résulter d’une attestation notariée du 4 juin 2007, soit très ancienne, relative à un appartement équivalent, sans précision ni sur la surface ni sur l’état du bien.

Un simple échange de mail non circonstancié de 2019 n’est pas davantage de nature à établir un prix excessif.

Si les locataires justifient qu’une vente a eu lieu le 11 février 2021 de 3 appartements dans un immeuble voisin pour 385 000€, rien n’indique l’état de ces appartements et donc rien ne permet d’en déduire un prix au m² applicable au bien objet des présentes

Ainsi, le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu la validité du congé, a dit que les époux [D] étaient occupants sans droit ni titre à compter du 15 avril 2022, a ordonné leur expulsion et les a condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer mensuel, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur le préjudice moral

Retenant que la faute du bailleur dans la délivrance d’un congé prétendument irrégulier n’est pas établie, c’est à juste titre que le premier juge a débouté les époux [D] de leur demande relative à un préjudice moral.

Sur le remboursement des frais d’électricité en raison de la surconsommation d’eau chaude du cumulus

Si le DPE du 28 avril 2022 précise que l’installation d’électricité comporte une ou des anomalies pour laquelle ou lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elle (s) représente (nt), cela n’établit pas pour autant la surconsommation alléguée, de sorte que les époux [D] sont également déboutés de leur demande à ce titre.

En outre, les époux [D] ne justifient pas d’avoir procédé à la remise en état du système électrique et du cumulus et ne saurait sollicité dans le dispositif de leurs conclusions la somme de 5600€ à ce titre, étant occupant sans droit ni titre depuis le 15 avril 2021.

Sur le trouble de jouissance paisible

S’il résulte d’un courrier de la société BAAGI en date du 25 juillet 2014 et d’un constat amiable de dégât des eaux signé le 11 mars 2019 entre le locataire et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en raison d’infiltrations en toiture, rien n’établit que ces infiltrations n’auraient pas été prises en compte ni qu’elles auraient perduré, aucune réclamation des locataires à leur bailleur n’étant versée aux débats à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts en qualité de locataire évincés

Le congé du 23 juillet 2021 ayant été reconnu valide, cette demande ne saurait prospérer.

Sur les autres demandes

Les époux [D] sont condamnés in solidum à 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 février 2023 par le Tribunal de proximité de CANNES,

Y ajoutant

CONDAMNE in solidum M.et Mme [D] à régler à M.[V] la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE in solidum M.et Mme [D] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT