COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 29 OCTOBRE 2025

N° 2025 / 269

N° RG 23/04654

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLBGF

[R] [Y]

[P]

[I] épouse [Y]

C/

S.A.S. LE [Localité 7]

S.C.I. O BASTIDES [Localité 7]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Frédéric CASANOVA

M^e Charles TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juridiction de proximité de BRIGNOLES en date du 10 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00179.

APPELANTS

Monsieur [R] [Y]

né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 8] (83), demeurant [Adresse 3]

Madame [P] [I] épouse [Y]

née le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 8] (83), demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Frédéric CASANOVA, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉES

S.A.S. LE [Localité 7]

prise en la personne de son représentant légal en exercice, M. [V] [W], demeurant [Adresse 3]

S.C.I. O BASTIDES [Localité 7]

prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [V] [W] domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentées par M^e Charles TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat M^e Christine BALENCI, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Le Domaine [Localité 7], situé [Adresse 6] à [Localité 4] (Var), constitue une copropriété horizontale comportant plusieurs corps de bâtiments répartis sur 21 hectares.

Le corps de bâtiment 'Les Bastides', correspondant au lot n° 12, est la propriété d’une société civile immobilière dénommée O BASTIDES [Localité 7].

Suivant acte conclu le 1er août 2015, ce lot a été donné à bail à la société anonyme simplifiée LE [Localité 7], ayant pour objet l’exercice d’une activité commerciale d’hébergement touristique.

Cette convention s’inscrivait dans le cadre d’un projet familial de remise en valeur de l’entier domaine réunissant les époux [U] [Y] et [A] [M], leurs deux enfants [R] et [D] [Y] et leurs conjoints respectifs [P] [I] et [V] [W].

Toutes ces personnes habitaient et travaillaient sur le domaine, les époux [R] [Y] et [P] [I] ayant emménagé pour leur part dans une partie du lot n° 12 dénommée 'Maison [J]'.

Le 1er septembre 2021, le conseil de [R] [Y] a écrit à [V] [W], président de la société LE [Localité 7], pour se plaindre de l’opacité de sa gestion et lui demander de lui racheter ses parts sociales, les parties n’ayant pu cependant s’entendre sur un prix de cession.

Par acte du 28 octobre 2021, la société LE [Localité 7] a fait signifier aux époux [R] [Y] et [P] [I] une sommation de quitter leur logement, considérant qu’ils étaient occupants sans droit ni titre.

Les époux [Y] ont refusé d’y déférer, invoquant le bénéfice d’un prêt à usage.

Par actes du 4 avril 2022, la SCI O BASTIDES [Localité 7] et la SAS LE [Localité 7] ont assigné les époux [Y] à comparaître devant le tribunal de proximité de Brigoles pour voir ordonner leur expulsion et les entendre condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.750 euros à compter du 28 octobre 2016.

Les défendeurs ont conclu à l’irrecevabilité de ces demandes pour défaut de qualité à agir, et subsidiairement à leur rejet. A titre reconventionnel, ils ont réclamé la condamnation de la société LE [Localité 7] à payer la somme de 77.700 euros à titre de loyer du lot n° 13 dit '[Adresse 5]'.

Par jugement rendu le 10 février 2023, le tribunal a :

— déclaré recevables les demandes principales,

— ordonné l’expulsion des époux [Y] et de toutes personnes de leur chef des lieux occupés sans droit ni titre au sein du lot n° 12,

— condamné in solidum les époux [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.200 euros à compter du 28 octobre 2021 jusqu’à la libération effective des lieux,

— déclaré leur demande reconventionnelle irrecevable pour défaut d’intérêt à agir,

— et condamné les défendeurs aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a considéré d’une part que les époux [Y] ne rapportaient pas la preuve de l’existence d’un contrat de prêt à usage portant sur le lot n° 12, et d’autre part qu’ils n’étaient pas propriétaires du lot n° 13.

Les époux [Y] ont interjeté appel de cette décision le 28 mars 2023.

Ils ont quitté les lieux en cours de procédure le 11 septembre 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions d’appel notifiées le 27 juin 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, les époux [R] [Y] et [P] [I] demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— de déclarer irrecevables les demandes formées par les sociétés O BASTIDES [Localité 7] et LE [Localité 7] pour défaut de qualité à agir,

— subsidiairement de les rejeter,

— reconventionnellement, de condamner in solidum les parties intimées à leur verser un loyer mensuel de 1.050 euros au titre de l’occupation du lot n° 13, ainsi qu’une somme de 50.000 euros pour enrichissement injustifié,

— et de mettre à leur charge les entiers dépens, outre une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs écritures en réplique notifiées le 27 septembre 2023, auxquelles il est également renvoyé, la SCI O BASTIDES [Localité 7] et la SAS LE [Localité 7] concluent pour leur part à la confirmation de la décision déférée, sauf en ce qui concerne le point de départ et le montant de l’indemnité d’occupation, qu’elles demandent à la cour de faire courir à compter du 28 octobre 2016, compte tenu de la prescription, jusqu’au 11 septembre 2023, date de la libération des lieux, à hauteur de 1.750 euros par mois correspondant à un avis de valeur locative produit aux débats.

Elles concluent d’autre part à l’irrecevabilité de la demande en paiement fondée sur l’enrichissement injustifié, comme étant nouvelle en cause d’appel.

Elles réclament accessoirement paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leurs entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 septembre 2025.

DISCUSSION

Sur la fin de non-recevoir tirée d’un défaut d’intérêt à agir :

Il est produit aux débats :

— l’acte notarié reçu le 11 août 2014 par lequel la SCI O BASTIDES [Localité 7] a fait l’acquisition du lot n° 12 du Domaine Saint Martin, consistant en une maison d’habitation scindée en deux parties, la première dénommée 'maison mère’ et la seconde dénommée 'maison [J]', avec les 300/1010 èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

— l’acte sous seing privé daté du 1er août 2015, par lequel la SCI O BASTIDES [Localité 7] a donné ce lot à bail à la SAS LE [Localité 7].

Ces deux sociétés ont donc incontestablement qualité à agir en vertu de l’article 31 du code de procédure civile.

Sur l’existence d’un prêt à usage :

En vertu des articles 1875 et suivants du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties met gratuitement à la disposition de l’autre un bien mobilier ou immobilier, à charge pour le preneur de la rendre après s’en être servi.

Lorsqu’aucun terme n’a été convenu pour le prêt d’une chose d’un usage permanent, sans qu’aucun terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d’y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable.

La preuve d’un tel contrat peut être rapportée par tous moyens.

En l’espèce, à l’occasion d’un contrôle fiscal effectué dans le courant de l’année 2021, le président de la SAS LE [Localité 7] a lui-même reconnu qu’il existait un accord tacite avec chacun des associés (au rang desquels figure M. [R] [Y]) suivant lequel ces derniers s’étaient engagés à réaliser bénévolement des travaux de rénovation du domaine en contrepartie de la mise à disposition gratuite d’un logement (cf. la pièce n° 6 du dossier des intimées).

La circonstance que ce montage n’ait pas été validé par l’administration fiscale ne remet pas en cause, sur le plan civil, l’existence d’un contrat de prêt à usage entre les parties.

Si la société LE [Localité 7] était en droit d’y mettre un terme à tout moment, elle se devait néanmoins de respecter un délai de préavis raisonnable.

Il convient en conséquence de considérer que le prêt a pris fin trois mois après la signification de la sommation de quitter les lieux, soit le 28 janvier 2022.

Les époux [Y] sont donc redevables d’une indemnité d’occupation à compter de ce jour jusqu’au 11 septembre 2023, date à laquelle ils ont effectivement libéré les lieux.

Le montant de celle-ci a été justement fixé par le premier juge à la somme de 1.200 euros par mois pour une surface habitable de 176 m² (cf. le certificat de mesurage produit aux débats), l’avis de valeur émis le 4 avril 2022 par l’agence immobilière NEW AGENCY étant dépourvu de valeur probante suffisante en raison de l’absence d’indication de références précises.

Sur la demande reconventionnelle en paiement d’un loyer pour le lot n° 13 :

C’est à bon droit que le tribunal a déclaré cette demande irrecevable pour défaut de qualité à agir en relevant que ce lot n’est pas la propriété des époux [R] [Y] et [P] [I], mais celle des époux [U] [Y] et [A] [M].

Sur la demande reconventionnelle fondée sur un enrichissement injustifié :

Cette demande doit être déclarée irrecevable comme nouvelle en cause d’appel, en application de l’article 564 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevables les demandes principales et irrecevable la demande reconventionnelle en paiement d’un loyer pour le lot n° 13,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Juge que les époux [Y] bénéficiaient d’un prêt à usage consenti par la société LE [Localité 7] pour l’occupation de la maison [J],

Juge qu’il a été mis fin à ce contrat à compter du 28 janvier 2022,

Condamne in solidum les époux [R] [Y] et [P] [I] à payer à la société LE [Localité 7] une indemnité d’occupation d’un montant de 1.200 euros par mois à compter du 28 janvier 2022 jusqu’au 11 septembre 2023, date de la libération des lieux,

Y ajoutant, déclare irrecevable la demande en paiement des époux [Y] fondée sur un enrichissement injustifié,

Condamne les époux [Y] aux entiers dépens de première instance et d’appel, non compris le coût de la sommation de quitter les lieux,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT