COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/316

Rôle N° RG 24/05723 N° Portalis DBVB-V-B7I-BM7FC

[P] [U]

[W] [U]

C/

[J] [I] VEUVE [E]

S.E.L.A.R.L. SELARL [M] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Patrick GIOVANNANGELI

M^e Florent LADOUCE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de [Localité 9] en date du 09 Avril 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/04518.

APPELANTS

Madame [P] [D] épouse [U]

née le [Date naissance 3] 1973 à [Localité 11]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [W] [U]

né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 13]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]

Tous deux représentés et assistés par M^e Patrick GIOVANNANGELI de l’AARPI GIOVANNANGELI COLAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉES

Madame [J] [I] veuve [S] [L]

née le [Date naissance 2] 1976 à [Localité 10],

demeurant Chez Mme [C] [I] [Adresse 6]

SELARL [M] [F]

prise en la personne de Maître [G] [F], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS SBDF

siège social [Adresse 7]

Toutes deux représentées et assistées par M^e Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substitué par M^e Cécile MARINO, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Juin 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller (rédactrice)

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025,

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et M^me Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte notarié du 11 août 1982, M. [Z] [E] a acquis de Mme [N] [O], un bail emphytéotique sur un terrain composé de plusieurs parcelles, situé sur la commune de [Localité 10] (Var) pour la création et l’exploitation d’un camping caravaning et d’un village de chalets de vacances, dénommé [Adresse 8].

Par acte authentique du 29 avril 2004, M. [E] a consenti à Mme [P] [D] et son époux [W] [U] un bail sur une parcelle de ce terrain pour l’implantation d’une habitation légère de loisirs, moyennant paiement d’une redevance exigible annuellement d’un montant de 2758,50 euros, charges et taxes comprises pour l’année 2006, ce loyer étant indexé sur l’indice national du coût de la construction établi par l’Insee.

M. [Z] [E], marié à Mme [J] [I] sous le régime de la communauté universelle de biens avec attribution de ladite communauté lors du décès du prémourant, est décédé le [Date décès 4] 2007 laissant pour lui succéder son épouse.

Le 23 décembre 2009 celle-ci a conclu un contrat de location-gérance du fonds de commerce « Parc de vacances village de chalet de vacances » avec la Sasu SBDF dont elle est la présidente.

Par un arrêt infirmatif du 17 janvier 2019, la cour de ce siège a prononcé la résiliation du bail emphytéotique consenti par Mme [O] à Mme [E] venant aux droits de son défunt époux. Cet arrêt a été cassé et annulé en toutes ses dispositions par arrêt de la Cour de cassation en date du 3 décembre 2020 qui a renvoyé l’affaire et les parties devant la cour d’appel de Lyon laquelle par arrêt du 22 septembre 2022 a prononcé la résiliation du bail emphytéotique du 11 août 1982 et ordonné l’expulsion de Mme [E] et de tous occupants de son chef.

Par jugement du 6 décembre 2022 la société SBDF a été placée en redressement judiciaire, converti en liquidation judiciaire par jugement du 4 avril 2023 désignant Me [G] [F] membre de la Selarl [M] [F], en qualité de liquidateur.

Par procès-verbal du 14 avril 2023 déclarant agir en vertu de l’acte notarié de bail du 29 avril 2004 et du contrat de location gérance en date du 23 décembre 2009, Mme [E] et la société SBDF « représentée par sa présidente », ont fait pratiquer une saisie-attribution des comptes bancaires des époux [U] pour le recouvrement de la somme de 14 437,10 euros au titre d’un solde de loyers et de charges impayés, outre frais, saisie qui s’est avérée intégralement fructueuse.

Dans le mois de la dénonce et par assignations délivrées le 19 mai 2023 à Mme [E] et à Me [F] ès-qualités de liquidateur de la société SBDF, M. et Mme [U] ont saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Draguignan à l’effet principalement d’annuler ladite saisie ainsi que sa dénonce et de condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour saisie abusive, demandes auxquelles ceux-ci se sont opposés en réclamant la validation de la saisie contestée.

Par jugement contradictoire du 9 avril 2024 le juge de l’exécution a :

' débouté M. et Mme [U] de leur demande de nullité de la saisie-attribution querellée ;

' cantonné ladite saisie à la somme de 10 917,96 euros au titre du solde de loyers impayés pour les années 2019, 2020, 2021 et 2022, outre frais de procédure et droit proportionnel calculé en fonction du principal nouvellement retenu ;

' débouté M .et Mme [U] de leur demande indemnitaire pour abus de saisie ;

' les a condamnés aux dépens ;

' dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

' rejeté toutes autres demandes.

M. et Mme [U] qui n’ont pas retiré les lettres recommandées de notification de cette décision, en ont relevé appel par déclaration du 2 mai 2024.

Par écritures notifiées le 30 octobre 2025 les appelants demandent à la cour :

— de déclarer leur appel recevable ;

— d’infirmer partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau :

— prononcer la nullité du procès-verbal de saisie-attribution du 14 avril 2023 et le procès-verbal de dénonciation du 18 avril 2023 en raison du défaut de qualité à agir de Mme [E] et de la société SBDF ;

— dire et juger M. et Mme [U] bien fondés en leur moyen tiré de l’inexécution par Mme [E] et la société SBDF de leurs obligations contractuelles ;

— dire et juger la créance alléguée non certaine en l’état de cette exception d’inexécution ;

— dire et juger sur le moyen tiré de l’inexécution des obligations contractuelles des défenderesses que M. et Mme [U] ne seraient recevables que d’un tiers au maximum du montant de la redevance au titre des exercices 2019 à 2022 ;

— ordonner la mainlevée de la saisie-attribution ;

— déclarer commune et opposable la décision à intervenir à Me [R] [A] ès-qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la Sasu SDBF ;

— débouter Mme [E] et Me [F] ès-qualités de l’ensemble de leurs demandes ;

— confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a dit et jugé que les charges impayées réclamées n’étaient pas justifiées donc non exigibles, et a ordonné la mainlevée sur le montant de 1781,21 euros ;

— condamner Mme [E] et Me [F] ès-qualités au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;

— les condamner en outre au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens y compris ceux afférents aux procédures de saisies-attribution du 14 avril 2023 et au procès-verbal de dénonciation du 20 avril 2023.

A l’appui de leur demande de nullité de la saisie-attribution, reprenant leurs moyens de première instance, M. et Mme [U] indiquent que la société SBDF a agi sans l’intervention de son liquidateur contrevenant ainsi aux dispositions de l’article L.641-9 du code de commerce et ils font grief au premier juge d’avoir retenu en se fondant sur un arrêt de la Cour de cassation du 2 mars 2022, que seul le liquidateur pouvait se prévaloir de la règle du dessaisissement, alors que cette décision de la Cour suprême n’est pas transposable à l’espèce, puisque concernant des contrats ou actes juridiques qui pouvaient être ratifiés même si au moment de leur établissement l’une des parties était dessaisie de ses droits.

En outre la saisie en cause a été effectuée pour le recouvrement de loyers et charges qui ne sont dus contractuellement qu’à Mme [E] et non à la société SBDF avec laquelle ils n’ont aucun lien contractuel.

Ils soulèvent en outre le défaut de qualité à agir de Mme [E] en recouvrement forcé des loyers alors qu’en vertu du contrat de location gérance elle percevait de la société SBDF une redevance de 3000 euros et ne pouvait prétendre au règlement des loyers et charges.

Ils s’étonnent de la position procédurale du liquidateur de cette société identique à celle de Mme [E], alors que leurs intérêts sont contraires.

Ils se prévalent d’une exception d’inexécution, retenue par plusieurs juridictions, puisque depuis l’année 2019 les services prévus au contrat et inclus dans le montant de la redevance, ne sont plus rendus et les résidents ont été contraints d’assurer une auto gestion du parc résidentiel. Ils ont d’ailleurs obtenu par une ordonnance de référé du 18 mai 2022 la condamnation sous astreinte de Mme [E], à reprendre à son nom les contrats d’abonnement d’eau et d’électricité alimentant ce domaine.

Ils soutiennent que l’intéressée ne peut s’abriter ni derrière une décision de justice qui ne constitue pas un cas de force majeure, ni derrière une prétendue inexécution préalable des demandeurs à compter du 3 décembre 2020 alors que ce qui était réclamé aux résidents en début d’année 2021 correspondait à l’intégralité de la redevance au titre des années 2019 et 2020 bien que l’ensemble des charges et services devant être assumé par la bailleresse ne l’a pas été durant ces exercices en l’état de l’arrêt de la présente cour rendu le 17 janvier 2019.

Ils ajoutent que dans le cadre d’un litige opposant Mme [E] à une association de ces résidents, le tribunal judiciaire de Draguignan par un jugement du 6 mai 2021 a décidé au vu notamment d’un rapport d’expertise judiciaire, que celle-ci « serait condamnée à fournir à cette association des comptes de charges des occupants du [Adresse 12] comprenant toutes les factures d’eau y compris celles de la piscine et d’électricité et ce, suivant compteurs divisionnaires de chaque installation commune ».Or en dépit de cette décision Mme [E] continue à réclamer des charges qui n’ont fait l’objet d’aucun décompte et ne sont pas justifiées.

Par dernières écritures en réponse notifiées le 27 février 2025 Mme [E] et Me [F], ès-qualités, formant appel incident, demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a partiellement fait droit aux demandes des époux [U] et a ordonné la mainlevée de la saisie s’agissant des «charges impayées» et en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile;

— le confirmer pour le surplus.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— de juger que Mme [E] et Me [F] ès-qualités sont bien fondés en leur exception d’inexécution.

— de débouter M. et Mme [U] de leur prétention en exception d’inexécution ;

A titre subsidiaire,

— de les débouter de leur prétention en exception d’inexécution au motif qu’ils ne justifient pas d’une impossibilité totale d’utiliser la parcelle de terre ;

A titre infiniment subsidiaire,

— de juger la force majeure caractérisée au bénéfice de Me [F] ès-qualités et de Mme [E] justifiant leur inexécution.

En tout état de cause,

— débouter M. et Mme [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— confirmer la saisie-attribution réalisée ;

— condamner solidairement M. et Mme [U] à payer à Me [F] ès-qualités et à Mme [E] la somme de 4000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A cet effet et sur la qualité de la Sasu SBDF représentée par sa présidente, à pratiquer une saisie-attribution, les intimés soutiennent que seul le liquidateur peut se prévaloir de l’inopposabilité d’un acte juridique accompli par le débiteur au mépris de la règle du dessaisissement édictée dans le seul intérêt des créanciers, peu important que l’acte en question porte sur un contrat ou une mesure d’exécution forcée. Il ajoutent qu’en tout état de cause la saisie est valide puisque Mme [E], détentrice du titre exécutoire, est partie à l’acte et il a été convenu entre elle et le liquidateur la restitution à la procédure collective, des sommes saisies.

Ils indiquent par ailleurs que la société SBDF en vertu du contrat de location gérance, est créancière du montant des loyers en sorte que son intérêt à agir est incontestable et sa présence à la saisie garantit le respect des différents contrats qui régissent les relations entre M .et Mme [U], Mme [E] et cette locataire-gérante.

Sur la qualité à agir de Mme [E] les intimés rappellent qu’elle vient aux droits de son époux et qu’elle est donc titulaire du titre exécutoire et créancière des créances nées de ce titre et les appelants ne démontrent pas que la SBDF s’est effectivement acquitté de la redevance entre ses mains. Ils indiquent d’ailleurs eux-mêmes qu’ils n’ont de lien contractuel qu’avec Mme [E]. Par ailleurs le contrat de location gérance concédé à la société SBDF est un contrat de louage permettant au locataire gérant d’exploiter le fonds et n’a pas pour effet de lui transférer la propriété du titre exécutoire.

Ils soulignent que compte tenu du rétablissement rétroactif dans leurs droits résultant de l’arrêt de la Cour de cassation du 3 décembre 2020 Mme [E] et la société SBDF étaient fondées à solliciter le paiement des loyers et charges des années 2019 à 2022.

Ils contestent l’exception d’inexécution soulevée par les appelants alors que le bail porte sur une parcelle de terre qu’ils n’ont pas été dans l’impossibilité d’utiliser alors qu’ils refusent de payer les loyers. Le bail prévoit clairement que cette parcelle ne peut être utilisée à l’usage d’habitation en sorte qu’il n’y pas lieu de se référer à la jurisprudence en matière de bail d’habitation.

Subsidiairement les intimés font valoir que par l’effet de l’arrêt de cette cour du 17 janvier 2019 qui a prononcé la résiliation du bail emphytéotique et l’expulsion de Mme [E], celle-ci et la société SDBF ne pouvaient plus intervenir sur le parc, aucune inexécution ne peut donc leur être reprochée. Il s’agit d’un cas de force majeure. Ils affirment que lorsque Mme [E] a été replacée dans ses droits par l’effet de l’arrêt de la Cour de cassation du 3 décembre 2020, elle a immédiatement repris l’entretien du domaine par l’intermédiaire de la société SBDF.

Ils ajoutent que le comportement des appelants et des autres locataires en refus de règlement des loyers caractérise un cas de force majeure puisque eux-mêmes se trouvaient dans l’impossibilité d’entretenir le Parc.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures précitées pour l’exposé complet des prétentions et moyens respectifs des parties.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs complets et pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en écartant la demande de nullité de la saisie-attribution après avoir retenu en premier lieu qu’ il est jugé que la règle du dessaisissement de l’article L. 641-9 du code de commerce étant édictée dans l’intérêt des créanciers, seul le liquidateur peut se prévaloir de l’inopposabilité d’un acte juridique accompli par le débiteur au mépris de cette règle, à condition que l’acte concerne les droits et actions inhérents à l’administration et à la disposition des biens dont le débiteur est dessaisi par l’effet du jugement de liquidation judiciaire (3e Civ., 2 mars 2022, pourvoi n° 20-16.787), de sorte que les époux [U] sont irrecevables à soulever ce moyen à l’appui de leur demande de nullité ;

Il sera ajouté sur ce point que Me [F] ès-qualités ratifie la saisie-attribution contestée qui est un acte de procédure d’exécution forcée et non un acte de procédure ;

Le premier juge doit encore être approuvé en ce qu’il a rappelé que Mme [E] dispose avec le bail notarié du 29 avril 2004 revêtu de la formule exécutoire, d’un titre exécutoire à l’encontre des époux [U] que le contrat de location gérance conclu avec la société SBDF n’a pas transféré à celle-ci en sorte que seule la première pouvait pratiquer une saisie sur le fondement de cet acte authentique ;

Il sera ajouté, comme le souligne les intimées, que M. et Mme [U] eux-mêmes précisent dans leurs écritures n’avoir de lien contractuel qu’avec Mme [E] ;

Cette dernière, propriétaire du fonds de commerce, demeure créancière des loyers et charges et avait donc qualité à procéder à leur recouvrement forcé ;

C’est encore exactement que le premier juge a écarté l’exception d’inexécution soulevée par M. et Mme [U] dès lors qu’en dépit du manquement avéré à l’obligation d’entretien du domaine incombant à Mme [E] et la société SBDF, M. et Mme [U] ne démontrent pas avoir été privés de la jouissance de la parcelle louée qui aux termes du bail ne peut être utilisée «que pour l’implantation d’une habitation légère de loisirs», «la parcelle et l’habitation légère de loisirs ne pouvant être utilisées à l’usage d’habitation, de commerce, industrie ou d’une profession quelconque»;

La créance de loyers pour la période du 1er janvier 2019 au 22 septembre 2022, date de l’arrêt de la cour d’appel de renvoi, telle que chiffrée par le premier juge est donc exigible, il n’en est pas de même des charges réclamées qui, pas plus qu’en première instance, ne sont justifiées. C’est en conséquence à juste titre que le premier juge a cantonné la saisie ainsi qu’il l’a fait et il sera rappelé que la saisie-attribution pratiquée pour un montant erroné n’est pas affectée dans sa régularité mais seulement validée à concurrence des sommes dues.

La demande indemnitaire présentée par M. et Mme [U] a été à juste titre rejetée dès lors que la saisie qui est valide ne peut être considérée comme abusive et qu’aucun paiement volontaire n’est intervenu.

Il résulte des développements qui précèdent la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions appelées.

Les appelants qui succombent dans leur recours seront tenus aux dépens d’appel et déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont l’équité commande de faire application en faveur des intimés à hauteur de la somme totale de 1500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions appelées ;

Y AJOUTANT,

CONDAMNE in solidum Mme [P] [D] épouse [U] et M. [W] [U] à payer à Mme [J] [I] veuve [E] et Me [G] [F] ès-qualités de liquidateur de la société SBDF, ensemble, la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE Mme [P] [D] épouse [U] et M. [W] [U] de leur demande à ce titre;

LES CONDAMNE in solidum aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE