27/01/2026

ARRÊT N°41/2026

N° RG 24/01206 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QEUU

PB/KM

Décision déférée du 05 Février 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 7]

( 23/03179)

GRAFFEO

[J] [W]

C/

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

Madame [J] [W]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Lyse FESCOURT, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555-2024-005337 du 03/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMEE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. BALISTA, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. BALISTA, président

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. BALISTA, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [N] a donné à bail à Mme [J] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] par contrat en date du 28 août 2018, moyennant un loyer mensuel de 430 euros et une provision pour charges de 70 euros.

La SASU Action Logement Services s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges de Mme [J] [W] auprès du bailleur par acte du 28 août 2018.

Par acte du 3 avril 2023, la SASU Action Logement Services a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1959,40 euros, lequel est resté infructueux.

Par acte du 21 juin 2023, la SASU Action Logement Services, subrogée dans les droits de M. [S] [N], à défaut d’avoir pu parvenir à une résolution amiable du litige, a fait assigner Mme [J] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [J] [W],

en conséquence,

— ordonner l’expulsion de Mme [J] [W] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

en toute hypothèse,

— condamner Mme [J] [W] à lui payer la somme de 1859,40 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 avril 2023 sur la somme de 1959,40 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner Mme [J] [W] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Mme [J] [W] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,

— condamner Mme [J] [W] en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Par jugement contradictoire en date du 5 février 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 août 2018 entre M. [S] [N] d’une part et Mme [J] [W] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 4 juin 2023,

— condamné Mme [J] [W] à verser à la SASU Action Logement Services la somme de 1877,40 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 3 avril 2023,

— autorisé Mme [J] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 52 euros chacune dont une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

— précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

— dit que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

— dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elIe soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

*que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

*que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

*qu’à défaut pour Mme [J] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de la SASU Action Logement Services,

*que Mme [J] [W] soit condamnée à verser à la SASU Action Logement Services sur présentation d’une quittance subrogative, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés,

— débouté la SASU Action Logement Services de toute demande plus ample ou contraire,

— condamné Mme [J] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 9 avril 2024, Mme [J] [W] a relevé appel de la décision en ce qu’elle a condamné Mme [J] [W] à verser à la SASU Action Logement Services la somme de 1877,40 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 3 avril 2023.

Mme [J] [W], dans ses dernières conclusions en date du 2 janvier 2025, demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

— déclarer Mme [J] [W] recevable et bien fondée en son appel du jugement rendu le 5 février 2024,

— réformer et infirmer le jugement rendu le 5 février 2024 en ce qu’il a :

*condamné Mme [J] [V] à verser à la SASU Action Logement Services la somme de 1877,40 euros (décompte arrêté à juillet 2023) avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 3 avril 2023,

— fixer le montant des sommes dues par Mme [J] [W] à la SASU Action Logement Services, selon décompte arrêté en juillet 2023, à la somme de 1396,46 euros et au besoin l’y condamner,

— débouter la SASU Action Logement Services de ses demandes,

— confirmer pour le surplus,

— juger qu’il serait inéquitable de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit sur les dépens.

La SASU Action Logement Services, dans ses dernières conclusions en date du 20 janvier 2025, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346 et suivants, et 2305 et suivants du code civil et des articles 23 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de :

— débouter Mme [J] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement rendu le 5 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a :

*constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 août 2018 entre M. [S] [N] d’une part et Mme [J] [W] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 4 juin 2023,

*condamné Mme [J] [W] à verser à la SASU Action Logement Services la somme de 1877,40 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 3 avril 2023,

*autorisé Mme [J] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 52 euros chacune dont une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

*précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

*suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

*dit que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

*dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elIe soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

**que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

**que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

**qu’à défaut pour Mme [J] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de la SASU Action Logement Services,

**que Mme [J] [W] soit condamnée à verser à la SASU Action Logement Services sur présentation d’une quittance subrogative, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés,

*condamné Mme [J] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

*rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire,

— infirmer le jugement rendu le 5 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a :

*débouté la SASU Action Logement Services de toute demande plus ample ou contraire,

statuant à nouveau,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner Mme [J] [W] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SASU Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

en statuant à nouveau et en réactualisant la créance,

— condamner Mme [J] [W] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 1546,79 euros arrêtée au 20 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 avril 2023 sur la somme de 1 959,40 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation.

y ajoutant,

— condamner Mme [J] [W] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [J] [W] en tous les dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La qualité de l’intimée pour agir en constat de la résiliation de bail, subrogée dans les droits du bailleur en vertu d’un contrat de cautionnement Visale produit aux débats (pièce n°5), n’est pas contestée en cause d’appel.

L’appelante critique le montant de la dette locative retenu par le premier juge en indiquant d’une part que des paiements effectués auprès de l’agence immobilière en charge de la gestion locative du bien loué n’ont pas été pris en compte et que, d’autre part, il n’est pas justifié des charges sollicitées, en l’absence de régularisation annuelle effectuée par le bailleur et en l’état d’une provision mensuelle de 70 euros versée par la locataire.

Elle ajoute que l’intimée ne peut solliciter l’actualisation de la dette au 2 octobre 2024 alors qu’il convient de se placer, pour apprécier son montant, à la date du jugement de première instance, indiquant respecter l’échéancier fixé par le jugement du juge des contentieux de la protection.

L’intimée, caution des engagements de l’appelante, fait valoir que les versements effectués auprès du bailleur ont été signalés par ce dernier, ainsi qu’il ressort de son relevé de compte,

Elle ajoute qu’au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, il appartenait à la locataire de solliciter dans les six mois de la mise à disposition par le bailleur, les justificatifs des charges et que les montants versés par la locataire ont été pris en compte, exposant qu’elle est en droit, en sa qualité de subrogée dans les droits du bailleur, de solliciter l’application de la clause résolutoire du bail, ce que ne conteste pas l’appelante.

Elle forme appel incident en ce que le premier juge n’a pas condamné l’appelante au paiement d’une indemnité d’occupation alors qu’en sa qualité de subrogée, elle est en droit d’obtenir condamnation de ce chef.

Sur le montant de la dette locative

Au visa de l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, la caution pouvant opposer, aux termes de l’article 2298 du même code, toutes les exceptions, personnelles ou inhérentes à la dette, qui appartiennent au débiteur, sous la réserve des dispositions du 2ème alinéa de l’article 2293.

En l’espèce, l’intimée produit une quittance subrogative (pièce n°9) datée du 9 février 2023, au titre des arriérés de loyers échus jusqu’à février 2023 inclus, pour un montant de 4158,66 euros, indiquant que le bailleur a reversé sur cette somme 2199,26 euros qui aurait été encaissée par ses soins auprès de la locataire.

Elle produit un décompte qu’elle a établi mentionnant une dette de la locataire de 1859,40 euros au 9 juin 2023 et non 1959,40 euros, étant mentionné un règlement de la locataire de 100 euros (pièce n°11).

Elle produit encore un décompte émanant du mandataire du bailleur (pièce n°14) l’agence ACTIS lequel ne débute qu’en avril 2021, ce qui ne permet pas de consulter l’historique des paiements effectués au bailleur ou à son mandataire avant cette date.

La locataire produit son propre décompte détaillé (pièce n°2) mentionnant une dette locative de 1396,46 euros, mois de juillet 2023 inclus, et de 1440,30 euros, mois de février 2024 inclus.

Ce décompte tient compte de l’indexation des loyers et est justifié par la production de tous les relevés bancaires depuis janvier 2020 attestant des versements sur la période correspondante ainsi que par les relevés de la CAF, depuis la même date, démontrant les versements d’aide au logement au bailleur (pièces n°3 et 4) ainsi que des paiements faits à Visale (pièce n°5).

En janvier 2020, l’appelante était à jour de ces paiements, le cautionnement n’ayant été actionné pour la première fois par l’agence immobilière ACTIS qu’en août 2020, pour l’échéance correspondante, ainsi qu’il ressort du courrier adressé par Visale à la locataire le 25 août 2020 (pièce n°8 de l’intimée).

L’appelante justifie en conséquence que sa dette de loyer en principal, provision pour charges comprises mais hors frais judiciaires, était de 1396,46 euros, mois de juillet 2023 inclus.

La caution, subrogée dans les droits du bailleur, est fondée, en application de l’article 566 du Code de procédure civile, à solliciter l’actualisation de la créance.

Depuis février 2024, date à laquelle la dette était de 1440,30 euros, suivant le décompte justifié de la locataire, ont été enregistrés les mouvements suivants, suivant le décompte produit en pièce 15 par la caution, non contredit par les pièces de l’appelante:

— en crédit, les sommes de [Immatriculation 5] euros (versements de la locataire à la caution),

— en débit, les sommes de 270,55 euros et 0,14 euros (loyer impayé d’août 2024).

La dette locative était donc, suivant décompte arrêté au 20 janvier 2025 par la caution aux termes du dispositif de ses conclusions, de 1440,33 + 270,55 + 0,14 – 260 = 1451,02 euros.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné l’appelante à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 1877,40 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 3 avril 2023, la locataire étant condamnée à payer la somme de 1451,02 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Il n’y a pas lieu de statuer sur l’absence de régularisation des charges par le bailleur dès lors que la locataire n’en tient pas compte dans le décompte qu’elle produit pour chiffrer sa dette et qui est repris par la cour.

Sur l’appel incident

Le premier juge a fixé une indemnité d’occupation en cas de déchéance du bénéfice de la suspension de la clause résolutoire, étant entendu que la condamnation à payer un arriéré locatif s’entend hors loyer courant qui doit être payé en sus.

Dès lors que la locataire est redevable du loyer courant, que la clause résolutoire a été suspendue, ce que ne critique pas l’intimée, et que la clause de déchéance de cette suspension fixe une indemnité d’occupation en cas de déchéance, il n’y a pas lieu de fixer une nouvelle indemnité d’occupation qui ne se conçoit qu’en présence d’une résiliation effective du bail.

La cour déboutera l’intimée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes annexes

Partie partiellement perdante, Mme [W] supportera les dépens d’appel.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles d’appel exposés en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse du 5 février 2024 sauf en ce qu’il a condamné Mme [J] [W] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 1877,40 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 3 avril 2023.

Statuant de ce seul chef,

Condamne Mme [J] [W] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 1451,02 euros arrêtée au 20 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Y ajoutant,

Déboute la SASU Action Logement Services de sa demande en fixation d’une indemnité d’occupation.

Condamne Mme [J] [W] aux dépens d’appel.

Déboute la SASU Action Logement Services et Mme [J] [W] de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI P.BALISTA