COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 27 Avril 2023

N° RG 22/01127 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HAXL

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l’exécution de THONON LES BAINS en date du 21 Juin 2022, RG 21/02189

Appelante

S.A.S. IMMOBAT dont le siège social est sis [Adresse 5] – prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Grégory SEAUMAIRE, avocat au barreau d’ANNECY

Intimés

Mme [O] [M] [U] [P]

née le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 14], demeurant [Adresse 6]

M. [Z] [X] [E]

né le [Date naissance 10] 1962 à [Localité 14], demeurant [Adresse 11]

M. [G] [W] [X] [E]

né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 14], demeurant [Adresse 4]

M. [S] [W] [E]

né le [Date naissance 9] 1965 à [Localité 14], demeurant [Adresse 7]

Mme [L] [N] [E]

née le [Date naissance 3] 1964 à [Localité 14], demeurant [Adresse 8]

Représentés par la SELARL ADVOCATEM, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 21 février 2023 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Mmes [L] [E] et [O] [E], MM [S] [E], [G] [E] et [Z] [E] (ci-après les consorts [E]) sont propriétaires d’un ensemble immobilier situé [Adresse 12] à [Localité 13].

Par acte notarié du 26 février 2021, les consorts [E] ont signé, sur ce bien, une promesse unilatérale de vente avec la société Immobat pour un montant de 1 450 000 euros. La promesse expirait le 25 juin 2021 à 16 heures. Une indemnité d’immobilisation était fixée à la somme de 72 500 euros, avec dispense de versement immédiat.

Par acte d’huissier du 21 septembre 2021, les consorts [E] ont fait signifier à la société Immobat un commandement de payer aux fins de saisie-vente portant sur la somme de 72 500 euros au principal.

Par acte du 10 novembre 2021, la société Immobat a fait assigner les consorts [E] devant le juge de l’exécution aux fins, notamment, d’annulation du commandement de payer et, subsidiairement de nullité de la promesse de vente du 26 février 2021.

Par décision contradictoire du 21 juin 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :

— rejeté les demandes de la société Immobat aux fins de contestation du commandement de payer signifié le 21 septembre 2021,

— condamné la société Immobat à payer aux consorts [E] la somme globale de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Immobat aux dépens,

— rappelé que le jugement était au bénéfice de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 27 juin 2022, la société Immobat a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société Immobat demande à la cour de :

— infirmer et réformer le jugement déféré,

A titre principal, constatant que les consorts [E] ne peuvent exiger l’indemnité d’immobilisation,

— annuler le commandement de payer aux fins de saisie-vente signifié le 21 septembre 2021,

A titre subsidiaire

— prononcer la nullité de la promesse de vente du 26 février 2021,

— annuler le commandement de payer aux fins de saisie-vente signifié le 21 septembre 2021,

En tout état de cause

— condamner les consorts [E] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses conclusions adressées par voie électronique le 28 octobre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les consorts [E] demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

En conséquence,

— valider le commandement de payer aux fins de saisie vente signifié le 21septembre 2021,

— rejeter toute demande, fin et prétention de la société Immobat,

Et y ajoutant,

— condamner la société Immobat à leur verser une somme de 1 000 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la substitution du bénéficiaire

La société Immobat expose que le tribunal a dénaturé la promesse de vente et estime qu’il n’est pas requis de forme particulière pour l’exercice de la faculté de substitution dans la mesure où l’information par lettre recommandée avec avis de réception au notaire ne serait qu’une faculté.

La cour observe que la clause 'faculté de substitution’ est assez longue et dispose, dans son alinéa 6 que 'Cette faculté de substitution pourra être exercée et ce par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au notaire chargé de rédiger l’acte de vente'. Il convient de remarquer que l’analyse de cette phrase montre bien que la formalité visée constitue une condition de l’exercice de la substitution en raison de l’emploi de la location 'et ce’ qui se traduit comme le fait que cette faculté de substitution, si elle est exercée, ne pourra l’être que par lettre recommandée avec avis de réception adressée au notaire chargé de la vente. Or, comme cela a été relevé par le juge de l’exécution, aucune lettre recommandée portant substitution de la promesse de vente au profit d’un tiers, en l’espèce la société DVE immobilier, n’a été envoyée au notaire avant l’expiration du délai de la promesse.

En outre, dans un courrier en date du 25 juin 2021, soit le jour où le délai de la promesse expirait, reçu par le notaire postérieurement à ce cette date, la société Immobat précise qu’elle refuse d’acheter le bien en l’état et évoque une proposition qu’auraient formulée les vendeurs de substituer un autre acquéreur. Or la clause de substitution litigieuse concerne la possibilité pour le bénéficiaire de la promesse, c’est-à-dire la société Immobat, de désigner une personne qui la substituerait, ce qu’elle ne fait pas dans la lettre en question qui ne désigne nommément personne et qui, de surcroît, remet en question certaines conditions de la clause, puisqu’elle demande à être dégagée de toute responsabilité. La clause prévoit pourtant que le bénéficiaire reste solidairement obligé avec la personne désignée à l’exécution de toutes les charges et conditions prévues à l’acte. En aucun cas cette lettre, arrivée hors délai, ne peut valoir exercice de la faculté de substitution par la société Immobat.

Par ailleurs, la société Immobat ne démontre pas avoir levé l’option.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a considéré que la promesse de vente ne s’est pas réalisée avant le 25 juin 2021 16 heures et qu’elle est donc caduque, entraînant de ce fait la mise en oeuvre de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat au profit des consorts [E] à hauteur de 72 500 euros.

Sur l’existence d’un sinistre survenu pendant la durée de la validité de la promesse

La société Immobat expose qu’aux termes du contrat, en cas de survenance d’un sinistre pendant la durée de validité de la promesse, elle est en droit de renoncer purement et simplement à la vente. Elle précise que lors de l’état des lieux qu’elle a réalisé avec M. [J], elle a appris et constaté que le bien était affecté 'de fuites au niveau des eaux pluviales et eaux usées ainsi que d’infiltration d’eau par les façades, les châssis et la toiture'. Elle dit avoir en outre, appris que le bien faisait l’objet d’une demande d’arrêté de péril à la mairie par les locataires. Or elle n’avait, selon elle, pas constaté ces sinistres et désordres lors de ses visites préalables à la signature de la promesse. Elle ajoute que les consorts [E] se sont engagés contractuellement à entretenir le bien jusqu’à l’entrée en jouissance de l’acheteur. Elle appuie ses arguments sur le diagnostic d’un architecte (pièce n°2)

La promesse de vente stipule que : 'si un sinistre quelconque frappait le bien durant la durée de validité des présentes, les parties conviennent que le bénéficiaire aura la faculté :

soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toute somme avancée par lui le cas échéant.

Soit de maintenir l’acquisition du bien alors sinistré totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par la ou les compagnies d’assurances concernées, sans limitation de ces indemnités fussent elles supérieures au prix convenu aux présentes. Le promettant entend que dans cette hypothèse le bénéficiaire soit purement subrogé dans tous ses droits à l’égard desdites compagnies d’assurances.

Il est précisé que l’existence des présentes ne pourrait alors être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation'.

Il convient de noter que le diagnostic établi par Vasconcelos Architecture n’est pas daté. Dans sa partie 'A', il traite du quartier sans lequel se trouve l’immeuble litigieux. Dans la partie 'B’ il décrit l’immeuble et dans la partie 'C’ il évalue des 'travaux de mise en conformité'. Cette partie du diagnostic figure en réalité un état des lieux :

— de l’enveloppe du bâtiment (façades, ouvertures, couverture) : il est fait état ici du fait que 'des fuites ont été constatées dans l’atelier commercial au rdc’ et que l’étanchéité de la terrasse doit être refaite ; toutefois, la formulation particulièrement vague ne permet pas de dire qu’un sinistre est survenu pendant le délai de la promesse ; pour le reste l’architecte décrit des problèmes de vétusté ou de sécurité (manque de solins par endroit avec risque d’infiltration, couvertines abîmées, défaut d’étanchéité des velux, absence de garde-corps sur la terrasse, humidité du mur mitoyen, points de rouille sur les poutres métalliques) ;

— de l’escalier du sous-sol et des caves : il est relevé l’état de vétusté général,

— de l’escalier vers les logements : l’architecte constate là encore que des travaux doivent être faits en raison notamment de fissures, de cloques ou d’humidit ;

— du local commercial : il est relevé la nécessité de remplacer la vitrine, la présence d’humidité et la mauvaise isolation de l’atelier, la vétusté des installations électriques, des eaux et eaux usées ; l’architecte évoque encore le fait que 'des infiltrations d’eau sont visibles'; toutefois, la formule employée ne permet pas de dire qu’un sinistre est en cours mais évoque plutôt la présence de traces d’infiltrations antérieures et non datées ; il est encore relevé la nécessité de séparer les réseaux du logement de ceux du local ;

— des appartements R+1 au R+3 : à nouveau sont relevés le mauvais état général et des travaux à faire sur la ventilation, l’électricité, les réseaux d’eaux, le chauffage, les sanitaires et contre l’humidité ; il est encore noté un 'dégât des eaux ancien’ causé par une fuite importante venant des combles ; il n’est donc pas noté de sinistre en cours ;

— des appartements sous combles : il est noté la présence d’humidité importante et le fait que 'des fuites sont présentes’ ; à nouveau la formule ne permet pas, à la lumière de l’ensemble du diagnostic de dire qu’il y a un sinistre en cours ou récent, mais uniquement qu’il y a des traces de fuites ; il est conclu ici à l’insalubrité de l’appartement.

En conclusion, il est prévu des travaux urgents pour éviter de dégrader l’immeuble notamment en rapport avec les infiltrations d’eau par les façades, la toitures et les châssis.

Il résulte de l’étude de ce diagnostic que, s’il décrit un immeuble en mauvais état, il ne permet pas de démontrer qu’un sinistre, au sens de la clause litigieuse, est survenu depuis la signature de l’accord et pendant le délai de la promesse. En outre, le contrat litigieux prévoit que 'le bénéficiaire prendra le bien dans l’état où il se trouve à ce jour tel qu’il a été vu et visité (…)' et que le bénéficiaire 'déclare que la désignation du bien figurant aux présentes correspond à ce qu’il a pu constater lors de ses visites'. Il est constant que la société Immobat reconnaît avoir visité le bien avant la signature de la promesse (conclusions p. 7 où elle emploie même le pluriel : 'lors de ses visites avant la signature') et que la quasi-totalité des problèmes soulevés par l’architecte étaient manifestement détectables à l’oeil nu. La société Immobat avait alors tout loisir de ne pas s’engager et, si elle l’a fait, c’était nécessairement en connaissance de cause.

Il sera enfin relevé que dans la clause 'entretien, réparation', le promettant s’engage à 'délivrer le bien dans son état actuel'. Il ne s’est donc pas engagé à en améliorer l’état tel que le bénéficiaire de la promesse a pu le constater avant de s’engager mais à le maintenir dans son état actuel.

C’est donc à bon droit que le juge a estimé que la survenance d’un sinistre pendant le délai de la promesse n’était pas établie et que la société Immobat ne pouvait pas renoncer à la promesse pour ce motif de sorte que l’indemnité d’immobilisation est bien due aux vendeurs. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la nullité de la promesse

La société Immobat se dit victime d’un dol de la part des vendeurs en précisant qu’elle a découvert, postérieurement à la signature de la promesse, que le bien n’était pas conforme à sa destination, dans la mesure où, alors qu’il faisait l’objet de trois baux, elle a appris des locataires qu’ils avaient depuis longtemps signalé aux propriétaires la nécessité de faire des travaux, sans obtenir de réponse. Elle dit encore avoir appris que l’immeuble faisait l’objet d’une demande de mise en péril.

Elle invoque également l’erreur dans le sens où elle entendait acquérir un bâtiment habitable ce qui n’est pas le cas.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte expressément que le juge de l’exécution a écarté tout vice du consentement en ce que :

'l’examen de la procédure ne permet pas d’établir l’existence d’une erreur ou d’un dol lors de la signature du contrat litigieux. L’existence d’un arrêté de péril (ou de sa demande), allégué, n’est pas prouvé. Les impayés de loyer ont été portés à la connaissance de la société Immobat avant la signature de la promesse, par mail de Monsieur [A] en date du 15 octobre 2020. L’état du bien n’a pas été volontairement dissimulé à l’acquéreur qui a pu réaliser une visite'.

La cour ajoute que les courriers adressés par la Ville de [Localité 13] à la société DVE Immobilier, laquelle s’est portée acquéreur du bien, et au syndic de propriété, en date du 25 février 2022 et faisant état d’une visite d’un inspecteur de salubrité du 20 janvier 2022 (pièces société Immobat n°12 et 13), ne sont pas de nature à prouver l’existence d’un dol ou d’une erreur au moment de la conclusion de la promesse litigieuse entre les consorts [E] et la société Immobat.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la société Immobat tendant à la nullité de la promesse.

Il résulte de ce qui précède que la société Immobat doit déboutée de sa demande en annulation du commandement de payer aux fins de saisie vente signifié le 21 septembre 2021.

Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la société Immobat qui succombe sera tenue aux dépens de première instance et d’appel. Elle sera dans le même temps déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile comme n’en remplissant pas les conditions d’octroi.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la société Immobat la charge de tout ou partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par les consorts [E] en première instance et en appel. Le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a condamnée à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera en outre condamnée à leur payer la somme globale de 1 000 euros au même titre en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la société Immobat de sa demande d’annulation du commandement de payer aux fins de saisie vente signifié le 21 septembre 2021,

Condamne la société Immobat aux dépens d’appel,

Déboute la société Immobat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Immobat à payer à Mmes [L] [E] et [O] [E], MM [S] [E], [G] [E] et [Z] [E] la somme globale de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 27 avril 2023 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente