COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 22 JANVIER 2025

N° 2025 / 008

N° RG 21/11863

N° Portalis DBVB-V-B7F-BH5QQ

[J] [Z] épouse [B]

[T] [E]

[K] [E]

C/

[G] [R]

[D] [F] épouse [R]

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 8]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Christian SCOLARI

M^e Eric VEZZANI

M^e Edith FARAUT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 11 Juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/03741.

APPELANTS

Madame [J] [Z] épouse [B]

née le 23 Septembre 1965 à [Localité 9] (06), demeurant [Adresse 6]

Monsieur [T] [E]

né le 11 Juillet 1955 à [Localité 4] (06), demeurant [Adresse 2]

Monsieur [K] [E]

né le 16 Août 1956 à [Localité 4] (06), demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Christian SCOLARI, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [G] [R]

né le 19 Septembre 1956 à [Localité 5] (59), demeurant [Adresse 10] ( ITALIE)

Madame [D] [F] épouse [R]

née le 1er Janvier 1958 à [Localité 7] (ITALIE), demeurant [Adresse 10] (ITALIE)

représentés par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sis à [Localité 11]

pris en la personne de son syndic en exercice Monsieur [C] [Y] y domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Edith FARAUT, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Novembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Mélissa NAIR.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2025, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant acte notarié du 4 septembre 1964, la villa sise [Adresse 8] et [Adresse 1] à [Localité 11] (Alpes Maritimes), construite dans les années 1930, a fait l’objet d’un règlement de copropriété et d’une division en deux lots correspondant à deux appartements respectivement situés en rez-de-jardin et au premier étage, chacun d’entre eux se voyant attribuer un nombre de millièmes équivalent des parties communes.

Le lot n°1, correspondant à l’appartement du rez-de-jardin, a été acquis en 1969 par feu [O] [L] [Z], puis, après son décès, a appartenu à sa veuve [S] [V], qui y était domiciliée, ainsi qu’à sa fille [J] [Z] épouse [B]. Au décès de [S] [V] veuve [Z] survenu le 25 mars 2012, la propriété a été dévolue en indivision à ses trois enfants [J] [Z] susnommée et [T] et [K] [E], ses deux fils nés d’une première union.

Le lot n°2, correspondant à l’appartement du premier étage, a été acquis le 15 janvier 2007 par les époux [G] [R] et [D] [F], domiciliés en Italie.

Dès leur acquisition, les époux [R] se sont inquiétés de l’état de la toiture et des façades et se sont rapprochés de leurs copropriétaires pour envisager la réalisation de travaux. Ces derniers se sont cependant opposés à une réfection complète, qu’ils considéraient inutile et exagérément onéreuse.

Aucun accord amiable n’ayant pu être trouvé, et en l’absence de syndic, les époux [R] ont obtenu le 26 août 2009 du président du tribunal de grande instance de Nice une ordonnance sur requête désignant Maître [I] [P] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété. Le 23 décembre 2009, ce même magistrat, saisi d’une requête en interprétation, a précisé que ce dernier était investi de tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus à l’article 26 a) et b) de la loi du 10 juillet 1965.

Statuant en référé sur le recours en rétractation de cette ordonnance introduit par Mmes [S] et [J] [Z], la cour de céans a rendu le 24 février 2011 un arrêt par lequel elle a restreint ainsi qu’il suit la mission de l’administrateur :

— gérer la copropriété dans les conditions prévues aux articles 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 jusqu’à la désignation d’un syndic par l’assemblée générale des copropriétaires,

— faire effectuer les travaux urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble dans le cadre du pouvoir d’initiative du syndic prévu à l’article 18.

Considérant, aux termes de son rapport adressé au président du tribunal, que les copropriétaires s’étaient systématiquement opposés à ses actions, Maître [P] a sollicité son remplacement, et Maître [A] [M] a été désigné en ses lieu et place le 20 mai 2011.

Ce dernier, écartant les avis techniques recueillis par son prédécesseur, a décidé de consulter un nouvel architecte en la personne de M. [N] [X], qui a conclu que les façades de la villa présentaient d’importantes dégradations risquant de provoquer des infiltrations d’eaux pluviales et a préconisé leur réfection totale.

Cependant, lors d’une réunion tenue le 27 janvier 2012, les copropriétaires sont tombés d’accord pour réaliser en priorité les travaux de couverture et de plomberie-zinguerie.

Considérant qu’aucune avancée concrète n’avait été réalisée, les époux [R] ont saisi le 5 août 2013 la juridiction des référés pour entendre condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Maître [M], pris en son nom personnel, à exécuter l’ensemble des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Ils se sont toutefois désistés de cette action en l’état d’un procès-verbal d’assemblée générale du 10 février 2014, aux termes duquel les copropriétaires ont voté à l’unanimité la réalisation de travaux représentant un coût total de 102.000 euros.

Le 31 août 2014, le maître d’oeuvre M. [N] [W] a alerté sur la fragilité des plafonds de l’appartement du premier étage résultant de l’absence d’entretien de la toiture et a prescrit des travaux de mise en sécurité supplémentaires.

En dépit des fonds recueillis par l’administrateur pour financer les travaux, d’autres désaccords ont continué d’opposer les parties et contribué à retarder l’ouverture du chantier.

Par actes délivrés les 15 et 16 juin 2016, les époux [R] ont assigné le syndicat des copropriétaires d’une part, pris en la personne de Maître [M], et les consorts [Z]- [E] d’autre part, à comparaître devant le tribunal de grande instance de Nice pour les entendre condamner in solidum à indemniser les divers préjudices qu’ils disaient avoir subis du fait de ce retard et qu’ils ont chiffrés à la somme totale de 331.665 euros dans leurs dernières conclusions. Ils demandaient également à être dispensés de toute contribution, ce qui revenait à faire supporter toute la charge des indemnités sur les propriétaires du lot n° 1, dont ils considéraient qu’ils avaient commis une faute de nature quasi-délictuelle en faisant obstruction aux réparations durant de nombreuses années.

Le 19 juin 2017, Maître [M] a requis un huissier de justice à l’effet de constater l’achèvement des travaux relevant de sa mission, passant outre l’opposition manifestée par les époux [R] qui faisaient valoir que leur appartement était toujours inhabitable du fait de l’absence de réfection des faux-plafonds, ce à quoi l’administrateur a répondu qu’il s’agissait d’une partie privative.

Le 1er décembre 2017, les consorts [Z]-[E] ont vendu leur lot de copropriété à Monsieur [C] [Y], lequel a été par la suite désigné en qualité de syndic bénévole de l’immeuble par délibération de l’assemblée générale du 31 août 2018.

Par jugement rendu le 11 juin 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

— écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires d’une part, et les consorts [Z]- [E] d’autre part, à payer aux époux [R] la somme totale de 113.275,78 euros en réparation de leurs préjudices,

— débouté les époux [R] de leurs demandes au titre du préjudice locatif, des frais de déménagement et réaménagement et des frais d’administration judiciaire de la copropriété,

— débouté les consorts [Z]-[E] de leurs demandes reconventionnelles en dommages-intérêts,

— condamné les consorts [Z]-[E] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations prononcées en principal et accessoires,

— dispensé les époux [R] de toute contribution au paiement des dommages-intérêts incombant au syndicat ainsi qu’aux frais de l’instance,

— débouté en revanche les époux [R] de leur demande de dispense de contribution aux frais des instances en référé antérieures,

— et condamné les défendeurs aux dépens, ainsi qu’à verser aux demandeurs une somme de 7.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [Z]-[E] ont interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 3 août 2021 au greffe de la cour.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 18 octobre 2024, Madame [J] [Z] épouse [B] et MM. [T] et [K] [E] font valoir :

— qu’ils n’ont jamais refusé le principe de réparations urgentes, mais que plusieurs avis techniques contredisaient la nécessité des travaux envisagés par les époux [R],

— qu’en réalité, ces derniers avaient pour but de s’approprier le volume des combles et ont usé de manoeuvres d’intimidation pour parvenir à leurs fins,

— qu’ils se sont acquittés des appels de fonds effectués par les administrateurs provisoires, mais que ceux-ci n’ont jamais fait usage des pouvoirs propres qu’ils tenaient de l’article 18 de la loi de 1965,

— et que ce sont les époux [R] qui ont retardé les travaux en remettant sans cesse en cause les décisions des administrateurs,

— et que les intimés n’ont subi aucun préjudice indemnisable.

Ils demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau :

— de débouter tant les époux [R] que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de leurs prétentions,

— de condamner les époux [R] à restituer la somme de 120.775,78 € perçue en exécution du jugement,

— de les condamner en outre à leur payer :

* la somme de 5.035,25 € représentant la moitié du coût des travaux supplémentaires relatifs au plancher technique et à la trappe d’accès,

* la somme de 4.454 € représentant leur quote-part des honoraires et frais versés à Maître [P],

* la somme de 150.000 € en réparation du préjudice subi du fait de l’obstruction apportée à la vente de leur lot,

* la somme de 50.000 € en réparation de leur préjudice moral et du caractère abusif de la procédure,

* la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leurs entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 21 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic bénévole Monsieur [C] [Y], demande à la cour de confirmer le jugement et de condamner les appelants à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 8 octobre 2024, les époux [R] font valoir :

— que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, tandis que celle des consorts [Z]-[E] repose sur les articles 1382 et 1383 (anciens) du code civil,

— qu’en dépit de plusieurs avis techniques indépendants concluant à la nécessité des travaux de réfection de l’immeuble, leurs adversaires y ont fait obstacle par tous les moyens possibles,

— qu’ils se sont également heurtés à l’inertie des administrateurs provisoires successifs,

— et qu’ils ont ainsi subi une privation de jouissance de leur lot durant près de 11 années, n’ayant pu réintégrer leur appartement qu’en juin 2018.

Ils demandent à la cour de confirmer partiellement le jugement en ce qu’il a :

— écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires d’une part, et les consorts [Z]- [E] d’autre part, à réparer leurs préjudices, et liquidé à 60.000 € le préjudice de jouissance avant travaux, à 27.000 € le préjudice de jouissance durant travaux et à 2.463,09 € le préjudice matériel correspondant aux frais d’huissier,

— débouté les consorts [Z]-[E] de leurs demandes reconventionnelles en dommages-intérêts,

— condamné les consorts [Z]-[E] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations prononcées en principal et accessoires,

— dispensé les époux [R] de toute contribution au paiement des dommages-intérêts incombant au syndicat ainsi qu’aux frais de l’instance,

— condamné les défendeurs aux dépens, ainsi qu’à leur verser la somme de 7.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils concluent en revanche à l’infirmation du jugement en ce qu’il a :

— rejeté leurs demandes au titre du préjudice locatif, des frais de déménagement et réaménagement et des frais d’administration judiciaire de la copropriété,

— rejeté leur demande de dispense de contribution aux frais des instances en référé antérieures,

— fixé la réparation du préjudice moral à 10.000 euros,

— fixé la réparation du préjudice tenant au surcoût des travaux à la somme de 13.812,69 euros.

Ils demandent à la cour, statuant à nouveau de ces chefs, de condamner les consorts [Z]-[E] à leur verser :

— la somme de 200.000 € au titre du préjudice locatif,

— la somme de 3.684,22 € au titre des frais de déménagement et de réaménagement,

— la somme de 8.194,78 € au titre de leur quote-part des frais d’administration judiciaire,

— la somme de 20.000 € en réparation de leur préjudice moral,

— la somme de 28.517,97 € au titre du surcoût des travaux,

— ainsi qu’à supporter l’intégralité des frais des instances en référé antérieures.

Ils réclament en outre paiement d’une somme de 10.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel, outre leurs entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 octobre 2024.

DISCUSSION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

En vertu des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Cependant, dans le cas où le syndicat est constitué uniquement par deux copropriétaires et qu’aucune décision ne peut être prise par l’assemblée générale en raison d’un partage des voix, la responsabilité encourue du fait des dommages subis par l’un d’entre eux par suite d’un défaut d’entretien des parties communes ne peut être recherchée qu’à l’encontre de celui qui s’est opposé à la réalisation des travaux, la personnalité morale du syndicat étant ici transparente.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires.

Sur la responsabilité des consorts [Z]-[E] :

Le tribunal ne pouvait, sans se contredire, faire application de la prescription de dix ans édictée par l’alinéa 1er de l’article 42 de la loi de 1965, dans sa rédaction en vigueur antérieurement au 25 novembre 2018, concernant les actions personnelles nées de l’application de ladite loi, et considérer d’autre part que la responsabilité encourue par les défendeurs était de nature quasi-délictuelle. En effet, le règlement de copropriété ayant le caractère d’un contrat, la responsabilité d’un copropriétaire à raison de son refus de participer à l’entretien des parties communes est nécessairement de nature contractuelle.

Sous cette réserve, c’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que les premiers juges ont retenu que Madame [J] [Z] épouse [B] et MM. [T] et [K] [E], venant aux droits de leur défunte mère [S] [V] veuve [Z], avaient commis une faute en s’opposant à la réalisation des travaux d’entretien de l’immeuble, dont la nécessité avait été mise en évidence par plusieurs techniciens du bâtiment consultés tant par les époux [R] que par les deux administrateurs successifs désignés en justice.

L’argument avancé par les appelants, suivant lequel les époux [R] auraient en réalité poursuivi l’objectif de s’approprier les combles, ne constitue qu’un prétexte destiné à masquer leur refus d’investir les sommes nécessaires, étant en outre observé que le caractère commun des combles est fortement discutable en l’espèce puisque ceux-ci ne sont accessibles qu’à partir du premier étage et qu’ils n’abritent aucun élément d’équipement collectif.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu le principe de leur responsabilité.

Sur la réparation des préjudices subis par les époux [R] :

— Sur le préjudice de jouissance avant travaux :

Le tribunal a indemnisé le préjudice de jouissance avant travaux sur une durée de dix années et sur la base d’une somme de 500 euros par mois correspondant au tiers de la valeur locative du lot n° 2, soit au total une somme de 60.000 euros.

Cependant, il ressort des constats d’huissier produits au dossier que les désordres affectant l’intérieur de l’appartement étaient très limités et ne rendaient pas celui-ci inhabitable. De fait, les époux [R] ont pu continuer à jouir de leur bien jusqu’au début des travaux, ayant même expressément demandé à l’administrateur le report de l’ouverture du chantier à l’automne 2016 pour leur permettre d’y passer encore un été.

Il convient en conséquence de réduire l’indemnisation de ce poste de préjudice à la somme de 10.000 euros.

— Sur le préjudice de jouissance durant les travaux :

Le tribunal a alloué aux époux [R] une indemnité de 27.000 euros en réparation de la privation de jouissance totale de leur appartement subie jusqu’au 19 juin 2017, date de la réception des travaux.

Cependant, les époux [R] ne sauraient se plaindre de l’indisponibilité de leur bien en raison de l’exécution de travaux qu’ils avaient eux-mêmes réclamés.

En revanche, il apparaît que le refus des consorts [Z]-[E] de participer au coût de la réfection des faux-plafonds du premier étage, qui était pourtant la conséquence du délabrement du plancher technique situé au-dessus par suite du défaut d’entretien de la toiture selon le maître d’oeuvre M. [W], et qui incombait donc à la copropriété, a contribué à retarder le cours des travaux, les époux [R] n’ayant pu finalement réintégrer leur appartement qu’en juin 2018, soit un an après la réception des travaux prononcée par l’administrateur provisoire.

Il convient ainsi d’indemniser la privation de jouissance subie entre le mois de juin 2017 et le mois de juin 2018 par l’allocation d’une somme de 10.000 euros.

— Sur le préjudice locatif :

C’est à bon droit que les premiers juges ont refusé d’indemniser ce chef de préjudice, en retenant que le bien acquis par les époux [R] était destiné à un usage de résidence secondaire et non pas à un investissement locatif.

Les pièces produites au dossier par les intimés, faisant état de locations saisonnières durant l’année 2019, sont postérieures à la période concernée par le litige et ne peuvent être prises en considération.

— Sur le préjudice moral :

Du fait de la résistance opposée par leurs copropriétaires les ayant contraints à introduire une procédure judiciaire et à subir tous les errements de celle-ci, les époux [R] ont incontestablement subi un préjudice moral qui sera justement réparé par l’octroi d’une indemnité de 5.000 euros.

— Sur le surcoût des travaux :

Les premiers juges ont indemnisé ce préjudice sur la base de l’écart de prix existant entre le devis de la société CAPOBAT initialement recueilli dans le cadre de l’appel d’offres effectué par l’architecte M. [U] et le coût final des travaux confiés en définitive à l’entreprise TORRISI.

Toutefois, il n’est nullement établi que ce surcoût soit imputable au retard pris dans l’exécution des réparations et l’existence d’un préjudice ne saurait être déduite de la seule comparaison entre les prix pratiqués par diverses entreprises de construction, ce d’autant qu’il est impossible de mettre en parallèle un simple devis et une facture de travaux tenant compte des sujétions particulières rencontrées au cours du chantier.

Il convient en conséquence de rejeter ce chef de demande.

— Sur les frais d’administration judiciaire :

C’est à tort que le tribunal a rejeté cette prétention, alors que c’est bien le refus des propriétaires du lot n° 1 de participer aux travaux d’entretien de l’immeuble qui a rendu nécessaire la désignation d’un administrateur provisoire.

Il convient donc de condamner les consorts [Z]-[E] à payer aux époux [R] la somme de 8.194,78 euros représentant leur quote-part des honoraires taxés au profit de Maîtres [P] et [M].

— Sur les frais divers :

Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a alloué une somme de 2.463,09 euros en dédommagement des frais de constats exposés par les époux [R].

— Sur les frais de déménagement et de réaménagement :

C’est à bon droit que le tribunal a rejeté cette demande en retenant qu’il s’agissait de frais inhérents à la réalisation des travaux, indépendamment de la faute reprochée à la partie adverse.

— Sur la charge des dépens afférents aux procédures de référé :

Les époux [R] ne sauraient obtenir le remboursement des dépens qu’ils ont exposés dans le cadre des instances en référé antérieures, alors que tant l’arrêt rendu le 24 février 2011 que l’ordonnance prononcée le 18 février 2014 ont laissé ces frais à leur charge.

— Récapitulatif :

Les consorts [Z]-[E] sont donc débiteurs des sommes suivantes :

—  10.000,00 € au titre du préjudice de jouissance avant travaux,

—  10.000,00 € au titre du préjudice de jouissance durant travaux,

—  5.000,00 € au titre du préjudice moral,

—  8.194,78 € au titre des frais d’administration judiciaire,

—  2.463,09 € au titre des frais divers,

Soit au total une somme de 35.657,87 euros.

Sur les demandes reconventionnelles en dommages-intérêts :

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que les premiers juges ont débouté les consorts [Z]-[E] de leurs demandes reconventionnelles en dommages-intérêts.

S’agissant plus particulièrement de la réfection du plancher technique et de la trappe d’accès, il convient d’ajouter qu’il s’agit de travaux portant sur des parties communes dont le coût doit être partagé entre tous les copropriétaires.

Les appelants ne peuvent d’autre part invoquer un préjudice moral alors que l’action des époux [R] a été reconnue bien fondée.

Ils ne peuvent davantage reprocher à ces derniers d’avoir alerté le notaire chargé de la vente du lot n° 1 sur l’existence de la procédure judiciaire en cours.

Sur la demande en répétition d’une partie des sommes versées en exécution du jugement:

Le présent arrêt emporte de plein droit obligation pour les intimés de restituer les sommes perçues en exécution des chefs infirmés du jugement, et constitue le titre exécutoire permettant de les y contraindre en tant que de besoin, sans qu’il y ait lieu de statuer sur la demande en répétition formée par les appelants.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription, retenu la responsabilité des consorts [Z]-[E] et rejeté leurs demandes reconventionnelles en dommages-intérêts.

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Met hors de cause le syndicat des copropriétaires.

Condamne in solidum Madame [J] [Z] épouse [B] et MM. [T] et [K] [E] à payer aux époux [R] :

— la somme de 35.657,87 euros à titre de dommages-intérêts,

— les entiers dépens de première instance et d’appel,

—  10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute les époux [R] du surplus de leurs prétentions.

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT