Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 18 septembre 2025, n° 22/07858

CA Aix-en-Provence
Confirmation 18 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Application de l'article 14 du règlement de copropriété
La cour a estimé que la vétusté de la toiture n'était pas imputable à la SCI et que les travaux étaient nécessaires pour la conservation des parties communes, donc à la charge du syndicat.
Rejeté
Frais irrépétibles exposés par le syndicat
La cour a jugé qu'il n'était pas équitable de laisser à la charge de la SCI les frais irrépétibles qu'elle a exposés pour faire valoir ses droits.
Rejeté
Demande de remboursement des dépens
La cour a confirmé que le syndicat, étant essentiellement succombant, devait supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 18 sept. 2025, n° 22/07858
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/07858
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric RACHLINJean DE VALON
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ) c/ S.C.I. PRADO BORELY

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 18 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/ 326

Rôle N° RG 22/07858 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJPVS

Syndic. de copro. [Adresse 12]

S.C.I. PRADO BORELY

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean DE VALON

M^e Frédéric RACHLIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en date du 03 Mai 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/09986.

APPELANT

Syndic. de copro. [Adresse 11] [Adresse 6] SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES), prise en la personne de son syndic en exercice la société Coulange Immobilier dont le siège est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal , demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Jean DE VALON de l’ASSOCIATION DE VALON / PONTIER DE VALON, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Mélanie ROBIN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.C.I. PRADO BORELY, Société civile immobilière enregistrée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 433 648 615 demeurant chez son gérant, Monsieur [C] [H] [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Juin 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI PRADO BORELY est propriétaire de lots situés dans le bâtiment B d’une copropriété de Marseille qui comporte trois bâtiments.

Des travaux de rénovation ont été entrepris dans le bâtiment B. Les locataires se sont plaints d’infiltrations d’eau.

La SCI PRADO BORELY a demandé à ce que des travaux de réfection de la toiture du bâtiment B soient pris en charge par la copropriété, demande refusée lors d’une assemblée générale qui s’est tenue le 09 juillet 2019.

Par acte d’huissier du 11 septembre 2019, la SCI PRADO BORELY a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins de voir prononcer l’annulation de cette assemblée générale.

Par jugement contradictoire du premier mars 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— ordonné l’annulation de l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 9] [Adresse 4] du 09 juillet 2019,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] [Adresse 4] de sa demande de condamnation de la SCI PRADO BORELY à supporter seule les frais relatifs aux travaux de réfection de la toiture du bâtiment B;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] [Adresse 4] à payer à la SCI PRADO BORELY la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] [Adresse 4] aux dépens.

Le premier juge a ordonné l’annulation de l’assemblée générale du 09 juillet 2019 en relevant qu’un copropriétaire avait disposé de délégations de vote de quatre autres copropriétaires, excédant le seuil légal de 10% des voix du syndicat, si bien qu’étaient violées les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Il a estimé n’être pas saisi de la demande faite par la SCI PRADO BORELY qui sollicitait de voir 'dire et juger’ que les travaux d’étanchéité réalisés en toiture d’un bâtiment de la copropriété constituaient une charge commune.

Il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner la SCI PRADO BORELY à supporter seule les frais relatifs aux travaux de réfection de la toiture du bâtiment B; il a considéré qu’il s’agissait d’une charge commune générale puisqu’elle portait sur l’entretien du gros oeuvre ; il a précisé que le règlement de copropriété stipulait que les charges générales comprenaient notamment les frais de réparations de toute nature à faire à la toiture.

Par déclaration du 31 mai 2022, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision en ce qu’elle l’a débouté de sa demande tendant à voir condamner la SCI PRADO BORELY à supporter seule les frais relatifs aux travaux de réfection de la toiture et à verser une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2000 euros et en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens et à une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI PRADO BORELY a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la SCI PRADO BORELY à supporter seule les frais relatifs aux travaux de réfection de la toiture du bâtiment B,

*condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI PRADO BORELY la somme de 1000

euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Statuant à nouveau

— de condamner la SCI PRADO BORELY à conserver à sa seule charge les frais relatifs aux travaux de réfection de la toiture du bâtiment B objets de la résolution 6 de l’assemblée du 13 juin 2017,

— de condamner la SCI PRADO BORELYau paiement d’une somme de 2000 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance de 3000 euros en cause d’appel,

— de condamner la SCI PRADO BORELY au paiement des entiers dépens de première instance comme l’appel.

Il soutient que les travaux de réfection de la toiture n’étaient pas justifiés. Il sollicite l’applicationde l’article 14 du règlement de copropriété aux termes duquel les copropriétaires qui aggravent les charges générales par leur fait doivent supporter seuls les frais et dépenses occasionnés.

Il conteste l’idée selon laquelle la résolution 6 de l’assemblée générale du 13 juin 2017 avait mis à la charge du syndicat des copropriétaires les frais de réfection de la toiture.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2022 auxquelles il convient de se référer, la SCI PRADO BORELY demande à la cour :

— de confirmer le jugement du 3 mai 2022 en ce qu’il a :

*ordonné l’annulation de l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 9] [Adresse 3]

[Adresse 7] en date du 9 juillet 2019,

*débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] de sa demande de condamnation de la SCI PRADO BORELY à supporter seule les frais relatifs aux travaux de réfection de la toiture du bâtiment B,

*condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] à payer à la SCI PRADO BORELY la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

*condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] aux dépens.

— de débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] de sa demande de condamnation de la SCI PRADO BORELY à conserver à sa seule charge les frais relatifs aux travaux de réfection de la toiture du bâtiment B,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] de sa demande de condamnation de la SCI PRADO BORELY au paiement d’une somme de 2000 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et de 3000 euros en cause d’appel,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] de sa demande de condamnation de la SCI PRADO BORELY au paiement des entiers dépens de première instance comme l’appel,

— de constater que les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture du bâtiment B constituent

une charge commune relative à la conservation et à l’entretien des parties communes, devant être

répartie proportionnellement entre tous les copropriétaires selon les modalités de l’article 10 de

la loi du 10 juillet 1965,

— de condamner le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE PRADO BORELY à verser à la SCI PRADO BORELY la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens exposés en cause d’appel.

Elle soutient que l’étanchéité de la toiture était vétuste. Elle déclare que la toiture est une partie commune. Elle en conclut que la réfection de l’étanchéité incombe au syndicat des copropriétaires.

Elle précise avoir fait l’avance de la dépense qui incombe au syndicat des copropriétaires.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 mai 2025.

MOTIVATION

Aucune partie n’a relevé appel de l’annulation de l’assemblée générale du 09 juillet 2019. La cour n’est pas saisie de cette question.

****

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes visant à 'constater’ qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

L’article 3 du chapitre II du règlement de copropriété énonce que les parties communes comprennent notamment la toiture. L’article 13 c du chapitre II du même règlement stipule que les charges générales comprennent, dans les bâtiments, les charges d’entretien et de réparation telles que les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues, à faire à la toiture, et, d’une manière générale, tous frais directs ou indirects d’entretien, de réparation ou de reconstruction du bâtiment.

L’expertise amiable du 04 avril 2017 diligentée par l’assureur du syndicat des copropriétaires afin de connaître la provenance des infiltrations au sein du bâtiment B, bâtiment en rez-de-chaussée, relève que l’étanchéité de la terrasse [toiture] présente des décollements localisés. Il est mentionné que le fait que l’étanchéité d’origine ait été conservée et qu’elle ait été protégée par une deuxième étanchéité soudée à chaud rend peu vraisemblable la survenance d’infiltrations. Il est noté que la demande de réfection de l’étanchéité n’est pas justifiée par des infiltrations qui n’ont ni été identifiées, ni recherchées, mais à titre préventif, par son état de vétusté, non contestable.

L’assemblée générale du 13 juin 2017 avait mandaté le syndic pour initier des travaux d’étanchéité sur la base du devis de la société SGF. M.[H], gérant de la SCI PRADO BORELY, avait proposer de régler ces travaux en frais avancés, proposition acceptée lors de cette assemblée générale.

Il est établi que la terrasse-toiture du bâtiment B, partie commune, était vétuste. Or, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et le règlement de copropriété met à sa charge les frais d’entretien des parties communes.

L’article 14 du règlement de copropriété qui énonce, s’agissant de la répartition des charges générales, que les copropriétaires qui aggraveraient les charges générales par leur fait, celui de leurs locataires ou des gens à leur service, supporteraient seuls les frais et dépenses ainsi occasionnés, ne trouve pas application. En effet, la vétusté de la terrasse-toiture n’est pas imputable à la SCI [Adresse 9]. L’absence d’infiltration constatée par le biais de l’expertise amiable n’a pas pour corollaire le bon état de l’étanchéité dont l’expertise amiable a relevé le caractère vétuste et l’existence de décollements localisés. Le fait que la SCI PRADO BORELY ait décidé, en accord avec l’assemblée générale qui a missionné le syndic pour initier les travaux, de prendre à sa charge les travaux, en frais avancés, ne s’analyse pas comme une action qui a aggravé les charges générales par son fait.

En conséquence, il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner la SCI PRADO BORELY à supporter seule les frais relatifs aux travaux de réfection de la toiture du bâtiment B. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel. Il sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SCI PRADO BORELY les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et au versement de la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de la SCI PRADO BORELY sera confirmé.

Le syndicat des copropriétaires sera également condamné à verser à la SCI PRADO BORELY la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré ;

Y AJOUTANT ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à verser à la SCI PRADO BORELY la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel exposés par cette dernière ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,