Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 27 MARS 2025

(n° , 18 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/12487 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJXMZ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 Mai 2024 -Président du TJ de PARIS – RG n° 24/52410

APPELANTE

S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER PECORARI, RCS de Paris sous le n°411 301 039, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant M^e Antoine SKRZYNSKI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0436

INTIMÉE

LA FONDATION 30 MILLIONS D’AMIS, inscrite sous le SIRET 325 215 085 00029, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Victoire DOSSIN de la SELARL ALTEM, avocat au barreau de PARIS, toque : R022

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 février 2025 en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre chargée du rapport et Laurent NAJEM, Conseiller, conformément aux articles 804 et 905 du code de procédure civile, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Anne-Gaël BLANC, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Mme [DT] est décédée le 24 mai 2023 à [Localité 9] où elle résidait.

Aux termes d’un testament reçu devant notaire le 20 juillet 2021, elle a désigné la fondation 30 millions d’amis légataire universelle de sa succession dans laquelle se trouvent des biens immobiliers situés à [Localité 9], que Mme [DT] avait donné en gestion à la société Citya immobilier Pecorari':

un immeuble situé [Adresse 8], dans le [Localité 7],

un immeuble situé [Adresse 2], dans le [Localité 1].

Par courrier du 6 septembre 2023, l’étude notariale mandatée pour le règlement de la succession de Mme [DT] a demandé à la société Citya immobilier Pecorari de lui délivrer les pièces nécessaires à sa mission':

la copie des baux en cours sur les immeubles dont la gestion leur avait été confiée par Mme [DT]';

l’état locatif à jour':

adresse et descriptif des lieux loués

identité des locataires

nature des baux

loyers et modalités de paiement

garanties éventuelles;

la copie des RCP et plans en leur possession ;

tous documents utiles en leur possession relativement à ces immeubles';

les renseignements suivants':

le montant du solde créditeur ou débiteur dans leurs livres au jour du décès';

les loyers dus au 24 mai 2023 (date du décès du propriétaire) et non versés à cette date';

le montant des dépôts de garantie';

l’existence d’incidents de paiement ou de contestations ' éventuelles procédures';

l’état des travaux en cours ou à effectuer.

Se plaignant d’une communication incomplète, par acte du 22 mars 2024 la fondation 30 millions d’amis (la Fondation) a fait assigner la société Citya immobilier Pecorari (la société Citya) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de lui voir ordonner de délivrer l’ensemble des documents utiles à la gestion et à l’administration des immeubles situés [Adresse 2] et [Adresse 8], tels qu’ils sont énumérés, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, et de la voir condamner au paiement d’une somme de 5.000 euros à titres de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle causant un dommage.

Assignée selon les formes prévues aux articles 656 et 658 du code de procédure civile, la société Citya immobilier Pecorari n’a pas comparu.

Par ordonnance réputée contradictoire du 29 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a':

ordonné à la société Citya immobilier Pecorari de délivrer à la fondation 30 millions d’amis ainsi qu’à l’étude notariale Pluriel notaires, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, à l’expiration duquel une astreinte de 150 euros par jour de retard sera due, et ce pendant deux mois, à la suite de quoi le juge de l’exécution pourra liquider cette astreinte et au besoin, fixer une nouvelle astreinte, les documents suivants':

Concernant l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 1]':

liste des dépôts de garantie à jour, constatant les reversements de dépôt de garantie conservé au cabinet, au propriétaire ainsi que les compléments de dépôt de garantie éventuellement facturés aux locataires depuis le 20 décembre 2023,

état des soldes des locataires à ce jour,'

remboursement des loyers reçus depuis le 1er janvier 2024,'

grille de répartition de l’immeuble, tantième et lots,'

dernier état des dépenses et régularisation des charges,'

compte rendu de gérance arrêté au 13 décembre 2023,'

factures réglées depuis le 19 décembre 2023,'

factures reçues non acquittées depuis le 19 décembre 2023,'

contrats fournisseurs de l’immeuble,'

contrat d’assurance immeuble,

confirmation par la société Citya immobilier Pecorari d’avoir déclaré sur le site CAF Partenaires la fin de gestion de cet actif ainsi que les coordonnées du nouveau gestionnaires ainsi que la société IMD conseil soit bénéficiaire des versements des allocations des locataires concernés,

tout contrat d’assurance souscrit par les locataires par l’intermédiaire de Citya immobilier Pecorari et dont les appels de cotisation apparaissent sur les avis d’échéance,'

dossiers de sinistres et procédures éventuellement en cours,'

bordereau de remise de pièces,

Dossiers locataires':

Société W for Wok': les baux et avenants signés, demande de renouvellement de bail'

[E] ' [A]': manque de courrier du congé du co-locataire [F]

[O] ' [H]': courrier du congé du co-locataire [N], et DPE/ actes de caution [O] [K] / [I] [PJ] / [W] [J]'

[DF]/ [IU]/ [X]': courrier du congé du co-locataire [KZ]'

[G]/ [C]/ [L]': avenants au bail signés par les occupants successifs et actuels, ainsi que leur courrier de congé ([C] et [G])'

[JH]/ [M]': les originaux et avenants et leurs annexes successifs, signés pour [Y]/ [JH]/ [TF]/ [M], ainsi que les courriers des congés des co-locataires [V], [Y] et [TF], état des lieux'

[P] ' [B]': avenant au bail signé par le bailleur'

[T]': annexes signées au contrat de location, état des lieux'

[Z]': contrat de location, état des lieux'

[FK]/ [U]/ [R]': annexes signées au contrat de location'

Cellnex': bail d’origine et annexes signées';

Concernant l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 7]':

appels de fond 1T23, 3T23, 4T23, 1T24'

soldes d’exercices 2020, 2021, 2022 et 2023, dernière régularisation des charges

liste des lots et tantième

liste des dépôts de garantie à jour

état des soldes des locataires à jour

remboursement des loyers reçus depuis le 1er janvier 2024

compte rendu de gérance arrêté 31 décembre 2023'

contrats d’assurance PNO pour les appartements et locaux commerciaux'

dossiers de sinistres et/ ou procédures éventuellement en cours'

Dossiers locataires':

[S]': état des lieux'

Bistrot [Adresse 8]': état des lieux'

[BN]': état des lieux'

[EX]': état des lieux'

[HC]': état des lieux';

ordonné à la société Citya immobilier Pecorari de délivrer à la fondation 30 millions d’amis ainsi qu’à l’étude notariale Pluriel notaires dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, à l’expiration duquel une astreinte de 150 euros par jour de retard sera due, et ce pendant deux mois à la suite de quoi le juge de l’exécution pourra liquider cette astreinte et, au besoin, fixer une nouvelle astreinte, les contrats d’assurance PNO, multirisques immeubles et habitations portant sur les deux immeubles dépendants de la succession de Mme [DT]';

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts de la fondation 30 millions d’amis';

condamné la société City immobilier Pecorari à payer à la fondation 30 millions d’amis la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile';

condamné la société Citya immobilier Pecorari aux dépens.

Par déclaration du 8 juillet 2024, la société Cytia immobilier Pecorari a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 janvier 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 117, 118 et suivants du code de procédure civile, 2, 9 et 834 du même code, 1993 du code civil, de :

A titre principal,

annuler l’assignation du 22 mars 2024 de la fondation 30 millions d’amis';

en conséquence, annuler l’ordonnance du 29 mai 2024 du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris ;

Subsidiairement,

infirmer l’ordonnance du 29 mai 2024 du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle l’a condamnée à produire sous astreinte de 150 euros par jour de retard les éléments suivants':

Concernant l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 1]':

liste des dépôts de garantie à jour, constatant les reversements de dépôt de garantie conservé au cabinet, au propriétaire ainsi que les compléments de dépôt de garantie éventuellement facturés aux locataires depuis le 20 décembre 2023,

état des soldes des locataires à ce jour,'

remboursement des loyers reçus depuis le 1er janvier 2024,'

grille de répartition de l’immeuble, tantième et lots,'

dernier état des dépenses et régularisation des charges,'

compte-rendu de gérance arrêté au 13 décembre 2023,'

factures réglées depuis le 19 décembre 2023,'

factures reçues non acquittées depuis le 19 décembre 2023,'

contrats fournisseurs de l’immeuble,'

contrat d’assurance immeuble,'

confirmation par la société Citya immobilier Pecorari d’avoir déclaré sur le site CAF Partenaires la fin de gestion de cet actif ainsi que les coordonnées du nouveau gestionnaires ainsi que la société IMD conseil soit bénéficiaire des versements des allocations des locataires concernés,'

tout contrat d’assurance souscrit par les locataires par l’intermédiaire de Citya immobilier Pecorari et dont les appels de cotisation apparaissent sur les avis d’échéance,'

dossiers de sinistres et procédures éventuellement en cours,'

bordereau de remise de pièces,

Dossiers locataires':

Société W for Wok': les baux et avenants signés, demande de renouvellement de bail'

[E] ' [A]': manque de courrier du congé du co-locataire [F]

[O] ' [H]': courrier du congé du co-locataire [N], et DPE/ actes de caution [O] [K] / [I] [PJ] / [W] [J]'

[DF]/ [IU]/ [X]': courrier du congé du co-locataire [KZ]'

[G]/ [C]/ [L]': avenants au bail signés par les occupants successifs et actuels, ainsi que leur courrier de congé ([C] et [G])'

[JH]/ [M]': les originaux et avenants et leurs annexes successifs, signés pour [Y]/ [JH]/ [TF]/ [M], ainsi que les courriers des congés des co-locataires [V], [Y] et [TF], état des lieux'

[P] ' [B]': avenant au bail signé par le bailleur'

[T]': annexes signées au contrat de location, état des lieux'

[Z]': contrat de location, état des lieux'

[FK]/ [U]/ [R]': annexes signées au contrat de location'

Cellnex': bail d’origine et annexes signées';

Concernant l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 7]':

appels de fond 1T23, 3T23, 4T23, 1T24'

soldes d’exercices 2020, 2021, 2022 et 2023, dernière régularisation des charges

liste des lots et tantième

liste des dépôts de garantie à jour

état des soldes des locataires à jour

remboursement des loyers reçus depuis le 1er janvier 2024

compte rendu de gérance arrêté 31 décembre 2023

contrats d’assurance PNO pour les appartements et locaux commerciaux

dossiers de sinistres et/ ou procédures éventuellement en cours

Dossiers locataires :

[S]': état des lieux

Bistrot [Adresse 8]': état des lieux

[BN]': état des lieux

[EX]': état des lieux

[HC]': état des lieux';

et statuant à nouveau,

débouter la fondation 30 millions d’amis de ses demandes soit en ce qu’elle avait déjà remis les éléments, soit en ce qu’ils n’ont jamais été en sa possession, soit ce qu’ils ont été remis après décision rendue, qu’en tout état de cause, elle ne dispose de rien de plus que ce qu’elle a déjà fourni';

infirmer l’ordonnance du 29 mai 2024 du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle l’a condamnée à délivrer les contrats PNO, multirisques immeuble et habitation';

statuant à nouveau,

débouter la fondation 30 millions d’amis soit en ce que ces éléments ont déjà été remis pour l’immeuble du [Adresse 8] et n’existent pas pour l’immeuble du [Adresse 2]';

En tout état de cause,

infirmer l’ordonnance du 29 mai 2024 du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle l’a condamnée au paiement de la somme de 3.000 euros et aux dépens';

statuant à nouveau,

débouter la fondation 30 millions d’amis de ses prétentions à ce titre';

Et y ajoutant,

condamner la fondation 30 millions d’amis au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction au profit de M^e Ribaut en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Citya immobilier Pecorari invoque à titre principal la nullité de l’acte introductif d’instance sur le fondement de l’article 117 du code de procédure civile, faute de justification par la fondation 30 millions d’amis d’un pouvoir valable de représentation. A titre subsidiaire, sur le fond du référé, procédant à un exposé pièce par pièce, elle fait valoir que les documents demandés par la Fondation ont été remis soit avant l’assignation soit postérieurement à la décision de première instance et que pour le reste, soit ils ne sont pas en sa possession soit ils n’existent pas. Se prévalant des articles 9 et 12 du code de procédure civile et de la jurisprudence applicable à la remise de pièces entre syndics en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, elle soutient qu’elle ne peut être tenue de communiquer des documents qui ne sont pas en sa possession, le débat pouvant alors se déplacer sur le terrain de la responsabilité.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 février 2025, la fondation 30'millions d’amis demande à la cour, au visa des articles 696, 700, 834 et 836 du code de procédure civile, 1103, 1231-1, 1991 et suivants du code civil et L. 131-1, alinéa'1, du code des procédures civiles d’exécution, de :

débouter la société Citya immobilier Pecorari de l’intégralité de ses demandes';

confirmer l’ordonnance du 29 mai 2024 du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris dans l’ensemble de ses dispositions ;

condamner l’appelante à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles en appel par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

condamner l’appelante aux dépens.

Sur l’exception de nullité de l’acte introductif d’instance, la Fondation fait valoir que le défaut de justification du pouvoir du représentant de la personne morale n’est pas une cause de nullité, et certainement pas une cause de nullité de fond, l’article 54 du code de procédure civile exigeant seulement la mention de l’organe qui représente la personne morale'; qu’en admettant même qu’il s’agisse d’une nullité de forme, la société Citya ne peut plus l’invoquer alors qu’elle n’a pas comparu en première instance et que toutes les causes de nullité doivent être soulevées simultanément et ne peuvent l’être en tout état de cause ; qu’au surplus, selon l’article 121 du même code la nullité peut être couverte, et à toutes fins utiles la Fondation a produit un pouvoir spécial signé par sa présidente délégant tout pouvoir à M. [VY] [D], délégué général de la Fondation, pour représenter celle-ci en justice dans le litige l’opposant à la société Citya.

Sur le fond du référé, procédant elle aussi à un exposé pièce par pièce, la Fondation expose n’avoir pas reçu toutes les pièces sollicitées, rappelant qu’elle n’a pas à justifier que la société Citya a bien tous les documents en sa possession dès lors que les documents demandés font partie du compte à rendre sur sa gestion en application de l’article 1993 du code civil. Elle indique que les pièces sollicitées sont nécessaires pour connaître l’étendue de l’actif et du passif successoral et pour pouvoir confier à un professionnel compétent l’estimation des biens immobiliers dépendant de la succession, qu’elles doivent surtout permettre la reprise de la gestion locative par le nouveau gestionnaire mandaté par le légataire. Elle précise que le bordereau de communication du 19 décembre 2023 dont se prévaut la société Citya pour l’immeuble du [Adresse 2] n’est qu’un brouillon non signé car incomplet si bien que les pièces qu’il vise n’ont pas été communiquées, contrairement à celles mentionnées au bordereau de communication concernant l’immeuble du [Adresse 8].

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2025.

SUR CE, MOTIFS

Sur l’exception de nullité

La société Citya argue d’une nullité de fond de l’assignation introductive d’instance au motif que sur cet acte, se prétend habilité à représenter la Fondation M. [VY] [D] présenté comme délégué général de ladite Fondation en ce qu’il aurait bénéficié d’une délibération du conseil d’administration en date du 3 octobre 2023, alors qu’au bordereau de l’assignation n’est visé aucun extrait SIREN, aucun Kbis et aucune délibération du conseil d’administration et qu’il n’est pas non plus versé de statuts permettant de connaître la répartition des pouvoirs de la fondation 30 millions d’amis.

La société Citya soutient ainsi la nullité de l’assignation au motif que n’y est pas justifié que l’organe mentionné comme représentant la Fondation a bien le pouvoir de la représenter.

Or, comme le souligne à raison la Fondation, l’article 54 du code de procédure civile exige seulement à peine de nullité de l’assignation la mention de l’organe qui représente la personne morale. Il n’est pas exigé que soit justifié à l’acte de la réalité du pouvoir de la personne désignée comme représentant cet organe.

L’absence de justification du pouvoir de la personne désignée à l’acte comme représentant la personne morale n’est donc pas une cause de nullité de l’acte introductif d’instance. En outre, comme le relève exactement la Fondation, cette absence de justification ne pourrait constituer une cause de nullité de fond alors que la Cour de cassation juge qu’une erreur dans la désignation du représentant d’une personne morale constitue une simple irrégularité de forme, laquelle est subordonnée à la démonstration d’un grief.

Au demeurant, la Fondation produit en pièce n°15 une «'délégation de pouvoir'» signée par sa présidente le 9 octobre 2024 aux termes de laquelle M. [VY] [D], nommé et reconduit délégué général par délibérations du conseil d’administration de la Fondation des 3 octobre 2023, 24 janvier 2024, 22 mai 2024 et 26 juin 2024 dispose depuis le 3 octobre 2023 d’une délégation de pouvoir de sa présidente pour représenter la Fondation en justice, conformément à l’article 9 des statuts de la Fondation.

L’exception de nullité de l’assignation sera rejetée.

Sur le fond du référé

Selon l’article 834 du code de procédure civile, le juge des référés peut dans tous les cas d’urgence ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 1993 du code civil, tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

Au cas présent, il n’est pas contesté que la société Citya est tenue, en exécution du mandat de gestion des immeubles sis [Adresse 8] et [Adresse 2] à [Localité 9] qu’elle avait conclu avec la propriétaire de ces immeubles, Mme [DT], d’une obligation de rendre les comptes de sa gestion à la légataire de Mme [DT], la fondation 30 millions d’amis, son mandat ayant pris fin le 31 décembre 2023 ainsi qu’il résulte d’un échange de mails intervenu entre les parties au cours du mois de décembre 2023.

Il n’est pas non plus discuté que sont ici caractérisées les conditions d’application de l’article 834 du code de procédure civile, seule étant en litige la question de la complétude de la communication effectuée par la société Citya depuis la fin de son mandat de gestion.

S’agissant d’une demande de communication de pièces, fût-elle formée dans le cadre de l’obligation du mandataire de rendre compte de sa gestion au mandant, il doit être rappelé qu’il résulte de la combinaison des articles 10,11 et 145 du code de procédure civile qu’il ne peut être enjoint à une partie, sur requête ou en référé, de produire un élément de preuve qu’elle ne détient pas. (Com., 8 novembre 2023, n° 22-13.149, publié). Il en résulte que si la partie requise, en l’occurrence la société Citya, ne détient pas une pièce qu’elle est censée détenir, le débat se déplace alors sur le terrain (de fond) de sa responsabilité civile pour manquement du mandataire à son obligation de rendre compte de sa gestion.

Concernant l’immeuble du [Adresse 2]

Liste des dépôts de garantie à jour':

Se prévalant de son bordereau de remise de pièces du 19 décembre 2023, la société Citya soutient avoir satisfait à la demande de communication en ayant remis pour chaque locataire un extrait de compte, indiquant que ces extraits de compte comprennent la période de début de bail jusqu’à son éventuelle fin en incluant le dépôt de garantie et son éventuelle restitution. Elle précise verser aux débats les extraits de compte déjà remis.

La Fondation répond, à raison, que cette communication n’est pas satisfaisante, les extraits de compte communiqués ne permettant pas nécessairement de connaître le montant du dépôt de garantie, notamment lorsque le locataire était déjà en place avant 2013, début du mandat de gestion de la société Citya, alors en outre que le mandataire a bien produit la liste des dépôts de garantie afférents à l’autre immeuble du [Adresse 8].

Il y a donc lieu de confirmer l’injonction de communiquer cette pièce.

Etat des soldes des locataires à ce jour

La société Citya considère que les extraits de compte de chaque locataire qu’elle a produits suivant bordereau du 19 décembre 2023 répondent à la communication.

La Fondation estime, elle, que la demande n’est pas satisfaite, les extraits de compte communiqués s’arrêtant au 19 décembre 2023, de sorte que les soldes actualisés des locataires n’ont pas été communiqués, ajoutant que la société Citya continue de recevoir des versements de la CAF pour certains locataires car elle n’a toujours pas fait auprès de cet organisme le changement de bénéficiaire des allocations.

Les extraits de compte ont été communiqués à la date à laquelle ils avaient été demandés, cette date étant concomitante à celle de la résiliation du mandat de gestion. La société Citya ne précise pas dans sa demande de communication la date à laquelle les soldes doivent être actualisés, et la question de la notification du changement de bénéficiaires des allocations est distincte de celle de l’état des soldes.

La demande d’actualisation étant ainsi indéterminée, il y a lieu de considérer que la communication a été satisfaite par la production des extraits de compte de chaque locataire au 19 décembre 2023.

Remboursement des loyers reçus depuis le 1er janvier 2024

La société Citya expose avoir adressé par mail officiel de son conseil, en date du 18 juillet 2024, l’état de remboursement des loyers reçus depuis le 1er janvier 2024.

La Fondation répond que si un remboursement de 6.696,93 euros a bien été fait en janvier 2024, après maintes relances, n’ont pas été reçues les sommes dont sont bénéficiaires certains locataires au titre des allocations de la CAF.

La société Citya ne réplique pas sur ce point, mais il ressort des mails échangés entre les parties au mois d’août 2024 que celle-ci a viré à la Fondation un montant de 598 euros perçu par elle au titre de l’allocation-logement d’un locataire. S’il est donc exact que la société Citya a continué de percevoir des fonds de la CAF après la fin de son mandat, il résulte aussi de cet échange qu’elle a reversé les montants reçus au nouveau mandataire, et ce dernier n’établit pas que d’autres montants auraient été reçus par la société Citya sans avoir été reversés à la Fondation.

Il y a donc lieu de considérer comme étant satisfaite la demande de communication du remboursement des loyers reçus depuis le 1er janvier 2024.

Grille de répartition de l’immeuble': tantièmes et lots

La société Citya soutient que sa mandante, propriétaire de l’immeuble, ne lui a pas remis le règlement de copropriété contenant l’état descriptif de division, ajoutant qu’il ne lui revient pas de communiquer ce qu’elle ne détient pas et qu’il appartient à la Fondation de s’adresser au syndic de l’immeuble.

La Fondation répond que cet immeuble n’est pas en copropriété, ce que n’ignore pas la société Citya, de sorte que c’est bien cette dernière et non un syndic qui ventilait les charges entre les différents locataires, ajoutant qu’il n’est pas possible qu’elle ne soit pas en mesure de produire une grille de répartition des lots et tantièmes de l’immeuble sans quoi elle n’aurait pu imputer les charges aux différents locataires.

Alors que la société Citya ne contredit pas la Fondation sur le fait que l’immeuble n’est pas en copropriété et par conséquent dépourvu de syndic, il lui revenait nécessairement, en tant gestionnaire de l’immeuble, de répartir les charges entre les différents locataires et pour ce faire d’établir préalablement une grille de répartition entre les différents logements.

La Fondation est dès lors fondée à lui demander de communiquer cette grille de répartition. Il y a lieu de confirmer cette communication qui n’a pas été satisfaite.

Dernier état des dépenses et régularisation des charges

La société Citya soutient que n’étant pas le syndic de l’immeuble, elle ne pouvait être chargée d’établir la régularisation des charges individuelles consécutives à l’approbation des comptes selon l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967'; qu’elle ne détient donc pas le document demandé.

La Fondation oppose, à raison, que l’immeuble n’étant pas en copropriété et n’ayant pas de syndic, il revenait à la société Citya en tant que gestionnaire de l’immeuble de régler les charges et de les répercuter aux locataires, rappelant à juste titre que sur l’extrait de compte du locataire [OW] apparaissent plusieurs facturations de «'soldes de charges'» qui établissent qu’une régularisation a bien été faite.

La société Citya doit donc communiquer le dernier état des dépenses et la régularisation des charges comme il le lui a été ordonné. Il y a lieu de confirmer l’injonction de communication de ce chef.

Compte rendu de gérance arrêté au 31 décembre 2023

Il est constant que cette pièce a été communiquée le 18 juillet 2024. Il n’y a donc plus lieu à communication.

Factures réglées depuis le 19 décembre 2023

Il est constant que cette pièce a été communiquée le 18 juillet 2024. Il n’y a donc plus lieu à communication.

Factures reçues non-acquittées depuis le 19 décembre 2023

La société Citya expose qu’elle ne dispose pas de ces pièces, qu’il revient au demandeur d’agir par voie de responsabilité au fond.

La Fondation répond que rien n’a été communiqué à ce sujet, la demande n’étant toujours pas satisfaite.

Faute par la Fondation d’établir que ces factures existent bien, il n’y a pas lieu à communication.

Contrats fournisseurs de l’immeuble

La société Citya expose que n’étant pas le syndic, elle ne dispose pas de ces contrats.

La Fondation répond qu’en l’absence de syndic, seule la société Citya pouvait gérer directement les contrats fournisseurs de l’immeuble en tant que gestionnaire de cet immeuble.

Faute par la Fondation d’établir que ces contrats existent bien, il n’y a pas lieu à communication.

Contrats d’assurance immeuble

La société Citya soutient qu’elle ne dispose pas de ces contrats d’assurance et qu’elle ne peut donc être condamnée à les remettre, à charge pour le demandeur d’agir en responsabilité.

La Fondation en prend acte et se réserve d’agir en responsabilité, rappelant que l’assurance est une obligation pour le gestionnaire.

Le mandataire ne détenant pas les pièces requises, il n’y a pas lieu à communication. Le débat se déplace sur le terrain de la responsabilité potentielle du mandataire.

Confirmation par Citya d’avoir déclaré sur le site CAF PARTENAIRES la fin de gestion de cet actif ainsi que les coordonnées du nouveau gestionnaire

La société Citya fait valoir qu’il n’est pas établi qu’elle n’a pas fait cette diligence.

La Fondation, rappelant que la société Citya a continué à recevoir des versements de la CAF, indique qu’elle n’a encore apporté aucune réponse sur la clôture et le transfert du mandat sur le site de la CAF.

Il appartenait à la société Citya, après résiliation de son mandat et dans le cadre de son obligation de reddition des comptes, de notifier à la CAF la fin de son mandat de gestion et les coordonnées du nouveau gestionnaire. Or, il résulte de l’échange de mails intervenu entre les parties au mois d’août 2024, déjà évoqué, que la société Citya a continué de recevoir des fonds de la CAF après la résiliation de son mandat, ce qui tend à établir qu’elle n’a pas notifié à cet organisme le changement de gestionnaire. Elle ne démontre pas avoir effectué cette diligence qui lui incombe.

La demande de communication est par conséquent justifiée. N’ayant pas été satisfaite, il y a lieu de confirmer la communication ordonnée.

Tout contrat d’assurance souscrit par les locataires par l’intermédiaire de Citya et dont les appels de cotisation apparaissent sur les avis d’échéance

La société Citya fait valoir qu’elle n’est ni distributeur d’assurance ni courtier, la souscription des contrats d’assurance s’effectuant par les locataires, auxquels il revient d’en justifier. Elle précise avoir transmis suivant le bordereau du 19 décembre 2023 les attestations locatives des locataires qui en avaient justifié, et n’avoir aucune autre pièce à communiquer.

La Fondation répond que la demande de communication, qui porte sur les contrats conclus par l’intermédiaire de Citya, n’a pas été satisfaite, alors qu’il en existe comme en attestent l’extrait de compte de M. [IU] et Mme [X] et l’attestation d’assurance fournie par cette dernière avec l’entête «'MRH Citya assurance multirisque habitation'».

La Fondation n’établissant pas que d’autres contrats d’assurance que celui susvisé aurait été conclu par l’intermédiaire de la société Citya, l’existence des pièces sollicitées n’est pas établie'; il n’y a donc pas lieu à communication.

Dossiers de sinistres et procédures éventuellement en cours

La société Citya expose que les sinistres et procédures en cours sont mentionnés au bordereau de remise de pièces du 19 décembre 2023, et qu’il n’en existe pas d’autres.

La Fondation oppose, ce que la cour constate elle aussi, que ce bordereau ne comporte pas de mentions sur ce point.

Toutefois, la Fondation n’établissant pas l’existence matérielle de sinistres et procédures en cours, il n’y a pas lieu à communication sur ce point.

Bordereau de remise de pièces

La société Citya soutient que ce bordereau a été remis le 19 décembre 2023, avant l’assignation du 22 mars 2024.

La Fondation réplique que ce bordereau n’a pas été signé, les nombreuses annotations manuscrites qui y sont portées montrant qu’un dossier en bonne et due forme n’était manifestement pas prêt lorsqu’il a été pointé, raison pour laquelle ce bordereau devait être refait et communiqué pour signature, ce que n’a pas fait la société Citya. La demande n’est donc toujours pas satisfaite.

La cour relève que si le bordereau de remise de pièces du 19 décembre 2023 a effectivement l’apparence d’un brouillon et n’est pas signé des parties, d’une part, la demande de communication est indéterminée en ce qu’il est pas précisé si elle porte sur le bordereau en tant qu’instrumentum ou sur les pièces qu’il énumère, d’autre part, que la remise de ce bordereau du 19 décembre 2023 est mentionné dans la liste des pièces transmises par mail officiel adressé le 18 juillet 2024 par le conseil de la société Citya à celui de la Fondation.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la communication de cette pièce.

Dossiers locataires

Société W for Wok': baux et avenants signés, demande de renouvellement de bail

La société Citya expose que ces éléments ont été remis par bordereau du 19 décembre 2023 ainsi que par mail officiel du 18 juillet 2024.

La Fondation rappelle qu’il n’y a pas eu de communication de pièces le 19 décembre 2023, le bordereau n’ayant pas été signé car il était incomplet. Elle indique avoir reçu les éléments le 18 juillet 2024 et qu’il ne manque que la cession « UMUT à W for WOR ».

La pièce dite manquante ne figurant pas dans la demande de communication initiale et la Fondation n’établissant pas son existence ni sa détention par la société Citya, il n’y a plus lieu à communication.

[E] ' [A]': courrier du congé du co-locataire [F]

La société Citya indique que le colocataire [F] n’a jamais adressé de congé et qu’elle ne peut donc être condamnée à remettre une pièce dont elle ne dispose pas, à charge pour le demandeur d’agir par voie de responsabilité au fond.

La Fondation prend acte qu’il n’existe pas de congé.

Il n’y a donc pas lieu à communication.

[O] ' [H]': courrier du congé du co-locataire [N], et DPE/ actes de caution [O] [K] / [I] [PJ] / [W] [J]'

La société Citya précise qu’aucun acte de caution autre que celui inséré au bail de colocation [O], qu’elle communique en pièce 22, n’a été établi.

La Fondation estime que la communication n’est pas satisfaite, rien n’étant dit du DPE et du courrier du congé du colocataire [N].

La détention par la société Citya de ces pièces manquantes n’étant pas établie par la Fondation, il n’y a plus lieu à communication, le débat se déplaçant sur le terrain de la responsabilité éventuelle du mandataire.

[DF]/ [IU] / [X]': courrier du congé du co-locataire [KZ]'

La société Citya fait valoir qu’il n’existe pas de courrier du congé du locataire [KZ].

La Fondation prend acte de cette réponse.

Il n’y a donc pas lieu à communication.

[G]/ [C]/ [L]': avenants au bail signés par les occupants successifs et actuels, ainsi que leur courrier de congé ([C] et [G])'

La société Citya expose avoir communiqué ces pièces par bordereau de remise et les produire à nouveau à son dossier.

La Fondation répond que ces pièces n’ont été remises que le 18 juillet 2024, rappelant que les pièces visées au bordereau du 19 décembre 2023 n’ont pas été transmises faute de signature dudit bordereau.

La remise ayant été faite, il n’y a plus lieu à communication.

[JH] / [M]': les originaux et avenants et leurs annexes successifs, signés pour [Y]/ [JH]/ [TF]/ [M], ainsi que les courriers des congés des co-locataires [V], [Y] et [TF], état des lieux'

La société Citya indique avoir produit ces éléments par mail officiel du 18 juillet 2024.

La Fondation soutient que des éléments sont encore manquants, qu’elle énumère dans ses écritures.

Faute par la Fondation d’établir que ces éléments dits manquants sont bien en la possession de la société Citya, il n’y a pas lieu à communication, le débat se déplaçant sur le terrain de la responsabilité éventuelle du mandataire.

[P] ' [B]': avenant au bail signé par le bailleur

La société Citya fait valoir que l’avenant au bail a été remis, selon bordereau de remise (du 19 décembre 2023).

La Fondation rappelle que le bordereau auquel se réfère la société Cytia n’a pas été signé faute de communication de pièces ce jour-là. Elle soutient en conséquence que cette pièce n’est toujours pas communiquée.

Le bordereau du 19 décembre 2023 n’ayant pas été signé par les parties, il ne fait pas preuve de la remise effective des pièces qu’il mentionne. Il y a donc lieu de maintenir l’injonction de communication.

[T]': annexes signées au contrat de location, état des lieux'

La société Citya indique avoir transmis les éléments selon le bordereau de remise (du 19 décembre 2023), à l’exception de l’état des lieux d’entrée qu’elle a remis par mail officiel de son conseil le 18 juillet 2024.

La Fondation répond que la remise des pièces n’a pas eu lieu le 19 décembre 2023, que seul l’état des lieux a été communiqué le 18 juillet 2024.

Pour le même motif que précédemment, il y a lieu de maintenir l’injonction de communication des annexes signées au contrat de location, et de dire n’y avoir plus lieu à communication de l’état des lieux.

[Z]': contrat de location, état des lieux'

La société Citya expose qu’elle ne dispose pas de ces pièces, la mise à disposition du logement concerné par la propriétaire étant antérieure au début de son mandat de gestion.

La Fondation en prend acte.

Il n’y a donc pas lieu à communication.

[FK]/ [U]/ [R]': annexes signées au contrat de location

La société Citya indique avoir remis ces pièces selon bordereau (du 19 décembre 2023).

La Fondation confirme qu’elle en a bien eu communication, mais le 18 juillet 2024.

La remise ayant été faite, il n’y a plus lieu à communication.

Cellnex': bail d’origine et annexes signées

La société Citya fait valoir qu’elle n’a plus en sa possession le bail d’origine et ses annexes, seulement l’avenant n°1 qu’elle verse à son dossier.

La Fondation en prend acte.

Il n’y a donc plus lieu à communication.

Concernant l’immeuble du [Adresse 8]

Appel des fonds 1T23 3T23 4T23 1T24

La société Citya expose que n’étant pas le syndic de l’immeuble, elle ne dispose pas des appels de fonds qui ne lui ont jamais été transmis.

La Fondation répond que Citya Immobilier Pecorari est bien le syndic de cet immeuble et qu’elle doit donc communiquer ces pièces.

La Fondation démontre, par la production d’un extrait du registre des copropriétés en date du 9 septembre 2024, que la société Citya immobilier Pecorari est bien syndic de l’immeuble du [Adresse 8]. La société Citya ne produit aucun élément qui viendrait contredire ce fait. Elle est donc nécessairement en possession des appels de fonds auxquels elle a dû procéder en tant que syndic. Il y lieu de maintenir l’injonction de communiquer.

Soldes des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023, dernière régularisation des charges

La société Citya expose qu’elle n’a jamais reçu de régularisation de charges du syndic de l’immeuble, auquel cette diligence incombe, qu’elle ne peut donc être condamnée à remettre un document qu’elle ne détient pas.

La Fondation répond que Citya immobilier Pecorari étant bien le syndic de l’immeuble, il lui incombe de communiquer ces pièces.

Etant syndic de l’immeuble comme précédemment retenu, la société Citya est en possession des éléments demandés, elle doit en conséquence les communiquer. Il y a lieu de maintenir l’injonction de communication.

Liste des lots et tantièmes

La société Citya indique avoir communiqué le règlement de copropriété de l’immeuble par mail officiel du 18 juillet 2024.

La Fondation le confirme.

Il n’y a donc plus lieu à communication.

Liste des dépôts de garantie à jour

La société Citya expose avoir transmis les extraits de compte de chaque locataire par bordereau du 19 décembre 2023, sur lesquels se trouvent mentionnés les dépôts de garantie.

La Fondation rappelle que les extraits de compte ne peuvent faire état des dépôts de garantie à jour, et indique avoir reçu la liste demandée le 18 juillet 2024.

Il n’y a donc plus lieu à communication.

Etat des soldes des locataires à jour

La société Citya se réfère aux extraits de compte des locataires qu’elle a transmis selon bordereau du 19 décembre 2023, qu’elle verse en outre à son dossier.

La Fondation répond que les extraits de compte ont bien été transmis selon bordereau du 19 décembre 2023, signé celui-ci. Elle estime cependant que la demande n’est pas satisfaite, car elle portait sur l’état des soldes actualisés et qu’elle ne sait pas ce qu’il est advenu des soldes postérieurs au 6 décembre 2023.

La cour relève que la demande de communication n’est pas déterminée quant à la date d’actualisation requise, et qu’elle ne l’est toujours pas dans les conclusions de la Fondation. Il y a donc lieu de considérer que la communication, qui a été faite à une date concomitante à celle de la demande de la Fondation, est satisfaite. Il n’y a pas lieu à communication.

Remboursement des loyers reçus depuis 1er janvier 2024

La société Citya indique que l’état de remboursement des loyers a été adressé le 8 juillet 2024, ce que la Fondation confirme.

Il n’y a donc plus lieu à communication.

Compte rendu de gérance arrêté au 31 décembre 2023

La société Citya expose avoir adressé ce compte-rendu pour les deux immeubles le 18 juillet 2024, ce que confirme la Fondation.

Il n’y a donc plus lieu à communication.

Les contrats d’assurance PNO (propriétaire non occupant) pour les appartements et les locaux commerciaux

La société Citya soutient avoir remis ces contrats selon bordereau de remise du 19 décembre 2023. Elle ajoute produire au dossier, en tant que de besoin, les avis d’échéance 2023 et 2024 sur cet immeuble, qu’elle a réglés pour le compte de qui il appartiendra.

La Fondation répond que la pièce remise est une simple capture d’écran montrant l’existence de contrats PNO, lesquels n’ont pas été communiqués. Elle ajoute que les avis d’échéance produits concernent l’immeuble du [Adresse 2], et ne constituent pas en tout état de cause les contrats eux-mêmes.

La société Citya étant censée détenir ces contrats d’assurance obligatoires et ne prétendant pas ne pas les avoir, il y a lieu de maintenir l’injonction de communication.

Dossiers de sinistres et/ou procédures éventuellement en cours

La société Citya indique qu’il n’existe pas de procédures ou sinistres en cours, autrement ils auraient été mentionnés au bordereau de remise.

La Fondation en prend acte.

Il n’y a donc pas lieu à communication.

Dossiers locataires :

[S] (état des lieux) :

La société Citya indique n’avoir pas cet état des lieux, le bail ayant été conclu en 1998 avant le début de son mandat.

La Fondation en prend acte.

Il n’y a donc pas lieu à communication.

Bistrot [Adresse 8] (état des lieux)

La société Citya expose ne pas disposer de cet état d’entrée dans les lieux et qu’elle ne peut donc être condamnée à remettre un document qu’elle ne détient pas, à charge pour le demandeur d’agir éventuellement en responsabilité.

La Fondation prend acte de l’absence d’état des lieux, bien qu’aucune explication ne soit fournie.

Il n’y a donc pas lieu à communication, le débat se déplaçant sur le terrain de la responsabilité éventuelle du mandataire.

[BN] (état des lieux)

La société Citya déclare ne pas avoir cet état des lieux, le bail ayant été conclu en 1991 avant le début de son mandat de gestion.

La Fondation en prend acte

Il n’y a donc pas lieu à communication.

[EX] (état des lieux)

La société Citya expose ne pas disposer de cet état d’entrée dans les lieux, qu’elle ne peut donc être condamnée à remettre un document qu’elle ne détient pas, à charge pour le demandeur d’agir éventuellement en responsabilité.

La Fondation prend acte de l’absence d’état des lieux, bien qu’aucune explication ne soit fournie.

Il n’y a donc pas lieu à communication, le débat se déplaçant sur le terrain de la responsabilité éventuelle du mandataire.

[HC] (état des lieux)

La société Citya déclare ne pas disposer de cet état d’entrée dans les lieux. Elle ne peut donc être condamnée à remettre un document qu’elle ne détient pas, à charge pour le demandeur d’agir éventuellement en responsabilité.

La Fondation prend acte de l’absence d’état des lieux, bien qu’aucune explication ne soit fournie.

Il n’y a donc pas lieu à communication, le débat se déplaçant sur le terrain de la responsabilité éventuelle du mandataire.

***

En définitive, compte tenu des développements qui précèdent, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné à la société Citya immobilier Pecorari de communiquer sous astreinte les documents suivants :

Concernant l’immeuble du [Adresse 2] :

liste des dépôts de garantie à jour ;

grille de répartition de l’immeuble': tantièmes et lots ;

dernier état des dépenses et régularisation des charges ;

confirmation par Citya d’avoir déclaré sur le site CAF PARTENAIRES la fin de gestion de cet actif ainsi que les coordonnées du nouveau gestionnaire ;

dossier locataire [P]-[B]': avenant au bail signé par le bailleur ;

dossier locataire [T]': annexes signées au contrat de location.

Concernant l’immeuble du [Adresse 8] :

appel des fonds 1T23 3T23, 4T23, 1T24 ;

soldes des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023, dernière régularisation des charges ;

les contrats d’assurance PNO pour les appartements et les locaux commerciaux.

Il convient de maintenir l’astreinte ordonnée mais de différer son point de départ comme il sera précisé au dispositif.

Pour le reste des pièces, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance et de dire n’y avoir lieu à communication.

Sur les mesures accessoires

Le sort des frais et dépens de première instance a été justement réglé par le premier juge.

La demande de communication n’ayant été que partiellement satisfaite par la société Citya immobilier Pecorari, celle-ci, perdante en appel, sera condamnée aux entiers dépens de cette instance et à payer à la fondation 30 millions d’amis une indemnité de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Rejette l’exception de procédure,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné à la société Citya immobilier Pecorari de communiquer à la fondation 30 millions d’amis les documents suivants':

Concernant l’immeuble du [Adresse 2] :

liste des dépôts de garantie à jour ;

grille de répartition de l’immeuble': tantièmes et lots ;

dernier état des dépenses et régularisation des charges ;

confirmation par Citya d’avoir déclaré sur le site CAF PARTENAIRES la fin de gestion de cet actif ainsi que les coordonnées du nouveau gestionnaire ;

dossier locataire [P]-[B]': avenant au bail signé par le bailleur ;

dossier locataire [T]': annexes signées au contrat de location.

Concernant l’immeuble du [Adresse 8] :

appel des fonds 1T23 3T23, 4T23, 1T24 ;

soldes des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023, dernière régularisation des charges ;

les contrats d’assurance PNO pour les appartements et les locaux commerciaux.

Infirme l’ordonnance sur le surplus de la communication ordonnée et sur les modalités de l’astreinte,

Statuant à nouveau,

Dit que la société Citya immobilier Pecorari devra remettre à la fondation 30 millions d’amis les documents ci-dessus énumérés dans le mois de la signification du présent arrêt, et passé ce délai sous une astreinte de 150 euros par jour de retard courant pendant un délai de deux mois passé lequel il pourra être à nouveau fait droit par le juge de l’exécution,

Dit n’y avoir lieu à communication des autres documents,

Y ajoutant,

Condamne la société Citya immobilier Pecorari aux dépens de l’instance d’appel et à payer à la fondation 30 millions d’amis la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE