Cour d'appel de Rennes, 1re chambre, 27 mai 2025, n° 23/06913

CA Rennes
Confirmation 27 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Droit à la commission en vertu du mandat
La cour a estimé qu'aucun bail commercial n'avait été signé, et que par conséquent, le droit à rémunération de l'agence ne s'était pas réalisé.
Rejeté
Inopérabilité de la demande de commission
La cour a jugé que le mandat d'entremise n'obligeait pas M. [U] à conclure l'opération, et qu'il était libre de ne pas signer le bail.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la S.A.R.L. Franck Beule Immobilier a fait appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Brest qui avait rejeté sa demande de paiement de 10.800 € d'honoraires pour un mandat de prise à bail non conclu. La question juridique principale était de savoir si l'agence pouvait réclamer sa commission sans que le bail ait été signé. Le tribunal de première instance a répondu par la négative, soulignant qu'aucun bail n'avait été régularisé et que le mandant restait libre de conclure ou non. La cour d'appel a confirmé cette décision, arguant que l'agence avait manqué à son obligation de conseil en fournissant des informations erronées sur la compatibilité de l'activité projetée avec le plan local d'urbanisme. La cour a donc infirmé la demande de l'agence et a condamné celle-ci aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 1re ch., 27 mai 2025, n° 23/06913
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	23/06913
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	1 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dominique LE COULS-BOUVETBruno HALLOUETLaetitia LE BOT-LEMAITRE
Cabinet(s) :	SCP PHILIPPE COLLEU DOMINIQUE LE COULS-BOUVETCHEVALLIER & ASSOCIES
Parties :	S.A.R.L. FRANCK BEULE IMMOBILIER

Texte intégral

1ère Chambre

ARRÊT N°

N° RG 23/06913 – N° Portalis DBVL-V-B7H-UKJO

(Réf 1ère instance : 23/00466)

S.A.R.L. FRANCK BEULE IMMOBILIER

M. [M] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 MAI 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère, entendue en son rapport

GREFFIER :

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 25 mars 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 27 mai 2025 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTE

S.A.R.L. FRANCK BEULE IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET,postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Laetitia LE BOT-LEMAITRE de la SELARL LE BOT-LEMAITRE & ASSOCIES, plaidant, avocat au barreau de BREST

INTIMÉ

Monsieur [M] [U]

né le 30 octobre 1995 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES avocat au barreau de BREST

EXPOSÉ DU LITIGE

Courant 2022, M. [M] [U] s’est rapproché de la Sarl Franck Beule Immobilier (FBI), exerçant à [Localité 1], l’activité d’agent immobilier sous l’enseigne L’Entreprise, afin de trouver un local en vue d’exploiter une salle de sport plus particulièrement dédiée à l’activité de Parkour.

L’agence immobilière lui a présenté un local situé au [Adresse 4] à [Localité 6] pour lequel M. [M] [U] a manifesté de l’intérêt dès lors qu’il avait été rassuré sur le fait que le plan local d’urbanisme de la commune autorisait l’exercice de l’activité envisagée à cet endroit.

La Sarl Franck Beule Immobilier (FBI) a transmis à la signature de M. [M] [U] plusieurs versions du mandat exclusif de prise à bail portant sur un entrepôt situé au [Adresse 4] à [Localité 6].

Par message électronique du 29 mars 2022 M. [M] [U] a renvoyé à l’agent immobilier un mandat signé, daté du 22 mars 2022.

Par message électronique du 13 juin 2022, M. [M] [U] a indiqué à l’agent immobilier qu’il ne donnerait pas suite à la prise à bail de ce local, au motif que l’activité sportive qu’il envisageait d’y développer n’était pas autorisée par le plan local d’urbanisme de la commune. Pour en justifier, il joignait un courrier de Mme [J], chargée du développement économique de [Localité 1] métropole, confirmant que l’implantation d’une salle de parkour relevait non pas du code APE 93.13Z « centre de culture physique » (activité autorisée) mais du code APE 93.11Z « gestion des installations sportives », activité incompatible avec le plan local d’urbanisme de la commune.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 juillet 2022, M. [U] a notifié à la société Franck Beule Immobilier la résiliation du mandat de prise à bail les liant.

Le même jour, la société Franck Beule Immobilier a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure M. [M] [U] de lui régler la somme de 10.800' TTC correspondant aux honoraires dus en application du mandat exclusif de prise à bail régularisé entre les parties le 22 mars 2022 et non perçus du fait de l’abandon du projet.

Par lettre de son conseil datée du 19 juillet 2022, M. [M] [U] a refusé de faire droit à la demande de la société Franck Beule Immobilier.

Par acte de commissaire de justice du 9 mars 2023, délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la Sarl Franck Beule Immobilier a fait assigner M. [M] [U] devant le tribunal judiciaire de Brest aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 10.800', outre la somme de 3.000' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 5 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Brest a :

— Rejeté l’ensemble des demandes de la Sarl Franck Beule Immobilier,

— Condamné la Sarl Franck Beule Immobilier aux entiers dépens de l’instance,

— Rejeté toutes autres demandes.

Pour statuer ainsi, le premier juge a rappelé qu’en application tant de l’article 6 alinéa 5 de loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet » réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce que des dispositions du mandat relatives au paiement des honoraires, aucune rémunération ne pouvait être réclamée par l’agence immobilière avant la signature du bail.

Le tribunal a constaté qu’aucun bail commercial n’avait été signé en vertu du mandat, en précisant que contrairement à ce que soutenait l’agence immobilière, la seule circonstance que la condition suspensive visée au bail avait été levée n’était pas de nature à rendre parfaite la prise à bail, le mandant restant libre de conclure ou pas le contrat de location,

De manière surabondante, il a relevé que la signature du bail apparaissait impossible ou de nature à exposer le preneur à un risque d’interdiction, dès lors que l’activité pour laquelle M. [U] était enregistré au registre du commerce et des sociétés avait été analysée par le service instructeur de l’urbanisme de la ville de Brest comme une activité d’installations sportives, interdite dans le secteur d’implantation du local.

Suivant déclaration d’appel du 8 décembre 2023, la Sarl Franck Beule Immobilier a interjeté appel de tous les chefs de ce jugement.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

La Sarl Franck Beule Immobilier expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 5 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé.

Elle demande à la cour de :

— Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Brest du 5 octobre 2023 en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— Condamner M. [M] [U] à payer à la Sarl FBI la somme de 10.800' avec intérêt au taux légal à compter du 3 août 2022,

— Condamner M. [M] [U] à payer à la Sarl FBI la somme de 10.800' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner [M] [U] aux dépens.

L’agence immobilière fonde le paiement de sa commission sur les dispositions des articles 1103 et 1589 du code civil. Se référant au mécanisme de la promesse de vente, elle considère que la seule condition suspensive prévue au mandat de prise à bail et tenant à l’acceptation des travaux par le bailleur ayant été levée, la prise à bail était devenue « parfaite » de sorte que cet engagement irrévocable lui donnait le droit au paiement de la commission contractuellement prévue.

Elle soutient également que l’activité envisagée par M. [U] relevait bien du code APE 9313Z « activités des centres de culture physique », comme en témoigne son exploitation actuelle d’un établissement sous forme sociétaire avec le code Naf 9313 Z, cette activité étant autorisée par le plan local d’urbanisme. Elle en conclut que le refus de signer le bail n’était donc pas légitime.

En réplique à la communication par l’intimé d’un mandat postérieur, daté du 31 mars 2022, lequel aurait annulé et remplacé celui du 22 mars 2022, elle soutient ne pas avoir signé d’autre mandat que celui du 22 mars 2022, de sorte que celui-ci est le seul qui lie les parties.

*****

M. [M] [U] expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées 03 mars 2025 auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé.

Il demande à la cour de :

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Brest du 5 octobre 2023 en toutes ses dispositions,

— Débouter en conséquence la société Franck Beule Immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Y additant :

— Condamner la société Franck Beule Immobilier à verser à M. [U] une indemnité de 4.000' en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Franck Beule Immobilier aux entiers dépens de l’instance.

En premier lieu, M. [U] soutient que la demande en paiement de l’agence immobilière n’est pas fondée sur le bon mandat, dès lors qu’un mandat postérieur a été régularisé entre les parties le 30 mars 2022, lequel comportait non pas une mais deux conditions suspensives (celle qui a été ajoutée tenant à l’ouverture par le preneur de son compte professionnel et au versement de son financement sur ce compte professionnel dans un délai de 45 jours après la signature du mandat). Il considère que la Sarl Franck Beule Immobilier n’est pas fondée à lui opposer le fait qu’elle n’aurait pas elle-même signé ce mandat postérieur dans la mesure où son acceptation de celui-ci découle de la poursuite ultérieure de leur relation contractuelle. Il conclut que l’agence immobilière ne peut se prévaloir d’un mandat antérieur qui a été renégocié et que le mandat du 30 mars 2022 doit recevoir pleine force contractuelle.

En second lieu, il fait valoir que l’agence immobilière ne peut prétendre à aucune rémunération dès lors qu’elle n’a pas correctement exécuté son mandat. Il estime en effet que la société Franck Beule Immobilier a commis une faute ayant directement conduit à l’échec de la conclusion du bail, en lui affirmant à plusieurs reprises et ce de manière totalement erronée que l’activité envisagée dans le local objet du mandat de prise à bail était compatible avec le plan local d’urbanisme.

Il fait grief à l’agent immobilier d’avoir ainsi manqué à son obligation de conseil et plus particulièrement à son devoir de renseignement, dès lors qu’il a pu lui-même obtenir une réponse contraire très claire de la part des services de l’urbanisme de la commune de [Localité 1], auprès desquels il avait sollicité un avis préalable au dépôt de son permis d’aménager.

En troisième lieu, il conteste le caractère « parfait » du bail dès lors qu’il n’est pas justifié que toutes les conditions suspensives avaient été effectivement levées, notamment celle tenant au versement du financement dans les délais indiqués.

En dernier lieu, il conclut qu’aux termes du mandat, la rémunération n’était due qu’à la signature du bail et que par la faute de l’agence immobilière, aucun bail n’a pu être signé, de sorte qu’aucune rémunération n’est due.

MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur la demande en paiement formée par la Sarl Franck Beule Immobilier

A titre liminaire, la cour relève que la Sarl Franck Beule immobilier fonde sa demande sur l’article 1103 du code civil en soutenant que le mandat de prise à bail du 22 mars 2022 constitue un engagement irrévocable pour les deux signataires, lui donnant le droit « à la commission prévue »

Page 4 des conclusions.

Il s’en déduit que la Sarl Franck Beule immobilier sollicite le paiement de sa commission contractuelle et non l’octroi de dommages et intérêts de la part de M. [U].

En droit, il résulte de l’article 6 alinéa 5 de loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet » réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce qu': « aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties ».

Par ailleurs, aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, la Sarl Franck Beule Immobilier entend se prévaloir du mandat exclusif de prendre à bail n°3185 en date du 22 mars 2022, portant sur un ensemble immobilier à usage artisanal et industriel de type entrepôt, situé [Adresse 4] à [Localité 6].

S’agissant de la rémunération du mandataire, le mandat dont il est demandé l’exécution stipule qu’une « commission irréductible de 9.000 EUROS HT sera payée à l’agence l’Entreprise si la prise de bail à lieu par son intermédiaire ou avec une personne qu’il aura présentée, adressée ou indiquée, ou avec laquelle il aura eu des pourparlers. Cette commission sera payée par le preneur qui s’y oblige expressément le jour de la signature du bail. »

Il est observé que le mandat daté du 30 mars 2022 (en réalité du 31 mars 2022) dont se prévaut M. [M] [U] contient exactement la même clause s’agissant de la rémunération du mandataire.

Il s’évince de ces dispositions, tant légale que contractuelle, qu’aucune rémunération n’était due à l’agence immobilière tant que la conclusion d’un bail portant sur le local situé [Adresse 4] à [Localité 6], seul objet du mandat litigieux, ne serait pas régularisée entre M. [U] et le propriétaire du dit local.

Il convient de souligner que l’argumentation de la Sarl Franck Beule Immobilier tendant à voir déclaré « parfait » le mandat compte tenu de la réalisation des conditions suspensives, en se fondant sur les dispositions de l’article 1589 du code civil

est totalement inopérante, aucun parallèle ne pouvant être fait entre une promesse de vente qui est un avant-contrat conclu entre le vendeur et l’acquéreur et un mandat de prise à bail, signé entre l’agent immobilier et l’éventuel preneur, auquel le propriétaire des lieux loués n’est même pas partie.

Par ailleurs, il est de principe que le mandat d’entremise conclu avec une agence immobilière n’oblige pas le mandant à conclure l’opération objet du mandat, sauf clause contraire expressément stipulée, assortie d’une clause pénale.

En l’occurrence, le mandat est dépourvu de toute clause engageant le mandant vis-à-vis de l’agence immobilière à conclure le bail aux conditions énoncées dans le mandat. Ainsi, M. [U] restait parfaitement libre de signer ou non le bail portant sur les locaux de [Localité 6].

En définitive, aucun bail commercial n’a été régularisé de sorte que le fait générateur du droit à rémunération de l’agence immobilière ne s’est pas réalisé. La Sarl Franck Beule Immobilier ne conclut aucunement sur ce point.

Cette seule circonstance suffit pour débouter la Sarl Franck Beule Immobilier de sa demande en paiement de ses honoraires.

De manière surabondante, même si la Sarl Franck Beule Immobilier ne fonde pas sa demande sur la responsabilité contractuelle de M. [U], il convient néanmoins de constater que ce dernier n’a commis aucune faute en refusant de conclure le bail.

Il est en effet établi que dès l’origine et à plusieurs reprises, M. [U] a alerté l’agence immobilière sur la nécessité de vérifier la situation du local loué et la possibilité d’y exercer l’activité de parkour envisagée, au regard du plan local d’urbanisme.

Dès l’envoi du second projet de mandat daté du 11 mars 2022, mentionnant que les lieux loués seraient destinés à l’exercice d’ « activités des centres de culture physique » (code APE 9313Z), M. [U] a demandé une modification du mandat, n’étant pas certain qu’il s’agissait du code applicable à son activité. L’agence immobilière n’a pas tenu compte de cette demande.

Dans un message électronique du 29 mars 2022, M. [U] a demandé à l’agent immobilier de lui confirmer que « le PLU autorise dans ce local, notamment le code APE « Enseignement de discipline sportives et d’activités de loisirs » (8551Z) ».

En réponse du même jour, l’agent immobilier lui a confirmé que ce code Naf était « bien valide pour une implantation à cette adresse » en lui précisant : « dans tous les cas, vous avez la salle de crossfit à côté, donc vous ne pouvez qu’être sûr qu’une salle de disciplines sportives et activités de loisirs peut s’implanter dans le bâtiment. Vous avez le code 9313Z qui est autorisé sur toute la zone UE de Kergaradec donc même si 8515Z était refusé, il suffirait de vous mettre en 9313Z (ça se fait souvent'). Mais de toute façon, c’est autorisé. »

Cependant, cette information s’est révélée totalement erronée ainsi qu’il résulte du courriel du 7 juin 2022, adressé par Mme [J] chargée du développement économique de [Localité 1] Métropole, à M. [U], indiquant : « Je reviens vers vous concernant votre projet d’implantation d’une salle de parkour au [Adresse 4] à [Localité 6]. D’un point de vue réglementaire, la parcelle AY [Cadastre 2] se trouve en zone UE (artisanale/ industrielle) et plus particulièrement au sein du Pôle métropolitain de périphérie de Kergaradec B . Le Plan local d’urbanisme de [Localité 1] métropole réglemente les activités qui y sont autorisées ou interdites. Aussi, les activités des centres de culture physique (code APE 93.13Z) sont autorisées. A contrario, la gestion d’installations sportives (93.11Z) est interdite dans ce secteur. J’ai bien noté que votre code NAF sera probablement 93.12Z pour activités de clubs de sports. Pour autant, la détermination de la nature d’activité s’effectue en tenant compte de la nomenclature d’activité mais surtout par rapport à l’activité réelle. De fait, une salle de parkour proposant des modules, des trampolines, une fosse à cube, des praticables de gymnastique et des obstacles ne peut être perçue comme un centre de culture physique mais bien comme des installations sportives. Dès lors, l’implantation du dit projet ne peut se faire au [Adresse 4] à [Localité 6] ».

Au vu de cette réponse, M. [U] qui n’a jamais caché à l’agent immobilier la nature exacte de son activité ni ses doutes vis à vis des règles d’urbanisme, était légitime à ne pas donner suite au projet de louer les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6].

En réalité, l’échec de la prise à bail est uniquement imputable à l’agence immobilière qui, bien que connaissant le caractère déterminant pour son mandant de cette information, n’a effectué aucune vérification sérieuse sur ce point, alors qu’il lui suffisait d’interroger les services de l’urbanisme de [Localité 1] Métropole, ce qui lui aurait évité de délivrer à M. [U] des informations incomplètes et erronées en assurant à tort ce dernier quant à la faisabilité de son projet.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté la Sarl Franck Beule Immobilier de sa demande en paiement au titre de sa commission.

2°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a également lieu de confirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Succombant en appel, la Sarl Franck Beule Immobilier sera condamnée aux dépens d’appel et déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de la condamner à payer à M. [M] [U] la somme de 3.000 ' sur ce même fondement au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 5 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Brest,

Y ajoutant :

Condamne la Sarl Franck Beule Immobilier aux dépens d’appel ;

Déboute la Sarl Franck Beule Immobilier de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Sarl Franck Beule Immobilier à payer à M. [M] [U] la somme de 3.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT