COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 25 JUIN 2025

N° 2025 / 194

N° RG 23/03500

N° Portalis DBVB-V-B7H-BK5JZ

Syndicat des copropriétaires

de la résidence

[Adresse 1]

C/

[W] [Y]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie PADELLEC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 23 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/03177.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sis à [Adresse 2]

[Adresse 2]

agissant sur les poursuites et diligences de son syndic de copropriété en exercice le Cabinet IMMO DE FRANCE COTE AZUR ,dont le siège social est à [Adresse 3], représenté par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Marie PADELLEC, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Madame [W] [Y]

demeurant [Adresse 4]

signification de la DA le 25/04/2023 à étude

signification de conclusions le 15/06/2023 à étude

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025.

ARRÊT

Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [W] [Y] est propriétaire du lot n°35 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 1] », sis [Adresse 2].

Considérant que cette dernière était débitrice d’un arriéré de charges de copropriété, un courrier de mise en demeure lui a été adressé en date du 02 juin 2022, demeuré infructueux.

Suivant acte de commissaire de justice du 30 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » a fait assigner Mme [Y] aux fins de la condamner à la somme de 7.926,70 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 25 avril 2022.

Suivant jugement rendu le 23 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Nice a :

débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic, la SAS CABINET IMMO DE FRANCE COTE D’AZUR, de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Mme [W] [Y] ;

condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic, la SAS CABINET IMMO DE FRANCE COTE D’AZUR aux entiers dépens.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a considéré qu’aucun relevé de propriété cadastrale ni titre de propriété n’a été versé aux débats, qu’il n’est pas démontré que Mme [Y] ait la qualité de copropriétaire au sein de l’immeuble en vertu de laquelle le paiement des charges et le versement de dommages et intérêts lui sont réclamés.

Suivant déclaration en date du 06 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Mme [Y], assignée à étude le 25 avril 2023, n’a pas constitué avocat.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » demande à la cour de :

déclarer recevable et fondé l’appel interjeté ;

Y faisant droit,

infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Et, statuant à nouveau,

condamner Mme [W] [Y] à lui payer la somme de 12.196,48 euros au titre des charges et provisions sur charges de copropriété impayées et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2022, date du commandement de payer ;

condamner Mme [W] [Y] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation des différends préjudices ;

débouter Mme [W] [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamner Mme [Y] aux entiers dépens.

Il indique à titre liminaire qu’une erreur matérielle s’est glissée dans le jugement.

A l’appui de ses demandes, il fait valoir que Mme [Y] présent un solde débiteur qui ne cesse de s’accroitre selon un décompte minutieusement détaillé.

Il expose que l’ensemble des prestations supplémentaires du syndic pour recouvrer les sommes sont prévues dans le contrat de syndic et sont également détaillées.

Il soutient que la mauvaise foi avérée de Mme [Y] à l’égard de la copropriété résulte de l’absence en intégralité du paiement depuis près de quatre années, ce qui lui cause un préjudice certain et direct, contraint de compenser les sommes dues.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 06 mai 2025 et mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que le premier juge a relevé qu’aucun relevé de propriété cadastrale ni titre de propriété n’avait été versé aux débats et qu’il n’était ainsi pas démontré que Mme [Y] ait bien la qualité de copropriétaire au sein de l’immeuble en vertu de laquelle le paiement des charges et le versement de dommages et intérêts lui sont réclamés ;

Attendu qu’à hauteur d’appel, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » verse aux débats un relevé de propriété concernant Mme [Y] désignant le lot n°35 au [Adresse 2] correspondant à l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » ainsi qu’aux relevés de compte et appels de provisions ;

Qu’ainsi, la qualité de copropriétaire de Mme [Y] au sein de l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » est démontrée ;

Que le jugement sera infirmé ;

Attendu que l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au cas d’espèce, dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. » ;

Attendu que l’article 14-1 de la même loi, dans sa version applicable au litige, dispose que : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au cas d’espèce, prévoit que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. ['] » ;

Attendu que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l’article 24 de cette même loi ;

Que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ;

Attendu qu’en l’espèce, Mme [Y] n’ayant pas contesté, dans les délais impartis par l’article 42 de la même loi, la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété, n’est pas fondée à refuser de payer les sommes réclamées ;

Qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » de prouver que l’appelante est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Que réciproquement, il appartient à cette dernière de prouver s’en être acquittée ;

Qu’en cause d’appel, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » sollicite la condamnation de Mme [Y] au paiement de la somme de 12.196,48 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, selon décompte arrêté au 16 janvier 2025 ;

Que le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juillet 2016 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 juillet 2017 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juillet 2018 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juillet 2019 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 octobre 2020 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 octobre 2021 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 05 septembre 2022 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 octobre 2023 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 octobre 2024 ;

Les appels de provisions des années 2016 à 2024 ;

Les relevés de compte ;

Le commandement de payer du 25 avril 2022 ;

La lettre de mise en demeure 02 juin 2022 ;

Les répartitions individuelles de 2016 à 2024 ;

Le règlement de copropriété ;

Les contrats de syndic de 2015 à 2023 ;

L’extrait de compte arrêté au 16 janvier 2025 ;

Que le décompte arrêté au 16 janvier 2025 fait apparaître un solde débiteur de 12.196,48 euros ;

Qu’il convient de déduire de cette somme, la somme de 2.635,88 euros qui correspond au solde de charges pour la période du 1er avril 2015 au 1er juillet 2016, non inclus, et dont la réalité ainsi que le quantum ne sont pas démontrés par les pièces versées aux débats ;

Qu’en outre, le décompte fait apparaitre plusieurs sommes relatives à des frais engagés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance, des frais de mise en demeure, de contentieux et d’assignation qui ne peuvent être considérés comme des charges de copropriété ;

Que ceux-ci s’élèvent, selon le décompte produit, à la somme de 3.091,56 euros ;

Qu’il convient par conséquent de déduire de la somme globale réclamée de 12.196,48 euros, la somme de 2.635,88 euros au titre du solde de charges du 1er avril 2015 au 1er juillet 2016 et la somme de 3.091,56 euros au titre des frais nécessaires, sur lesquels il sera statué ci-après ;

Qu’en vertu des éléments produits à l’appui des prétentions, la somme de 6.469,04 euros qu’il convient de retenir comme étant un arriéré de charges de copropriété imputable à Mme [Y] apparaît dûment justifiée ;

Qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » est fondé en sa demande ;

Qu’il y a donc lieu de condamner Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » la somme de 6.469,04 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 16 janvier 2025 ;

Attendu que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. » ;

Attendu que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dans sa version applicable au litige, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux ;

Que selon l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ;

Que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et de prise d’hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire, non du syndicat des copropriétaires ;

Qu’ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance ;

Qu’ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Attendu qu’en l’espèce, le syndicat requérant produit un décompte de créance arrêté au 16 janvier 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des frais de 3.091,56 euros ;

Que les frais de relance, de mise en demeure et de constitution de dossier sont justifiés par le contrat de syndic versé aux débats par le syndicat des copropriétaires (p. 6 et 7) ;

Que les frais de commandement de payer sont justifiés uniquement pour celui produit aux débats, à savoir le commandement du 25 avril 2022, à hauteur de 164,59 euros ;

Que, par ailleurs, les divers frais d’assignation, les frais de mise au contentieux de 2016 et 2018 et les frais libellés comme suit : « PROCEDURE », ne sont pas justifiés ;

Que, de novembre 2015 à mars 2016, puis de novembre 2016 à juin 2018, il a été adressé, pratiquement tous les mois voire deux fois dans le même mois, à Mme [Y], une mise en demeure d’avoir à s’acquitter des charges dues et impayées ;

Que cette systématicité excède manifestement le caractère des frais nécessaires exposés par le syndicat pour procéder au recouvrement de sa créance ;

Qu’il y a lieu de retenir au titre des frais de recouvrement l’unique mise en demeure versée aux débats (40 euros), le commandement de payer versé aux débats (164,59 euros), ainsi que les frais de mise au contentieux qui ont trait à la présente procédure (2022 et 2024 : 500 euros) ;

Qu’il y a donc lieu de condamner Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » la somme de 704,59 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance ;

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil, dans sa version applicable au cas d’espèce, prévoit que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. » ;

Attendu qu’il n’est possible d’allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ;

Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ;

Attendu qu’en l’espèce, les manquements répétés Mme [Y] à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » de régler les charges de copropriété génèrent nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur les autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard de paiement ;

Qu’il convient de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Attendu qu’il convient de condamner Mme [Y] aux entiers dépens ;

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Attendu qu’il y a lieu de condamner Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt rendu par défaut, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement rendu le 23 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Nice ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE Mme [W] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » la somme de 6.469,04 euros au titre des charges de copropriété impayées, selon décompte arrêté au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 avril 2022 ;

CONDAMNE Mme [W] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » la somme de 704,59 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 avril 2022 ;

CONDAMNE Mme [W] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de sa défaillance ;

CONDAMNE Mme [W] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

CONDAMNE Mme [W] [Y] aux entiers dépens de la procédure.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE