Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 3 décembre 2025, n° 23/02568

TGI Toulon 26 octobre 2022

CA Aix-en-Provence
Confirmation 3 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Non-respect de la majorité requise pour l'adoption de la résolution
La cour a estimé que la résolution ne portait pas sur la suppression du poste de gardien, mais sur un changement de prestataire, ce qui permettait son adoption à la majorité simple.
Accepté
Violation de la réglementation relative aux immeubles de grande hauteur
La cour a jugé que la résolution ne respectait pas les exigences de l'arrêté, car elle ne prévoyait pas de présence humaine durant les absences du gardien.
Accepté
Droit à l'indemnisation pour les frais engagés
La cour a reconnu que la partie intimée avait droit à une indemnisation pour les frais engagés dans le cadre de la procédure.
Accepté
Droit aux dépens en cas de victoire en justice
La cour a statué en faveur de la partie intimée, lui accordant le remboursement des dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 3 déc. 2025, n° 23/02568
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/02568
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Toulon, 26 octobre 2022, N° 21/00641
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Noémie BONDILPhilippe SCHRECK
Cabinet(s) :	SCP SCHRECK
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la copropriété

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 03 DECEMBRE 2025

N° 2025 / 330

N° RG 23/02568

N° Portalis DBVB-V-B7H-BKZ4E

Syndicat des copropriétaires de la copropriété

[3]

[M] [N] épouse [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Noémie BONDIL

M^e Philippe SCHRECK

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 26 Octobre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00641.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [3] sise [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice, le Cabinet CITYA ESTUBLIER, dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal, demeurant de droit audit siège social

représenté par M^e Noémie BONDIL, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉE

Madame [M] [N] épouse [L]

née le 22 Octobre 1960 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [3] 1, [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe SCHRECK, membre de la SCP SCHRECK, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [M] [N] épouse [L] est propriétaire d’un appartement au sein de la copropriété [3] sis à [Localité 5]. L’immeuble est régi par la réglementation relative aux immeubles de grande hauteur (IGH).

L’assemblée générale du 09 décembre 2020 s’est tenue par correspondance en vertu des règles relatives à l’urgence sanitaire. La résolution 24-3 prévoyant la souscription d’un contrat de télésurveillance en lieu et place du contrat de sécurité incendie conclu avec la société ATS a été adoptée.

Par acte d’huissier du 28 janvier 2021, Mme [M] [N] épouse [L] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic en exercice devant le tribunal judiciaire de TOULON en nullité de la résolution 24-3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 09 décembre 2020 et en injonction au syndic de mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée le choix d’un ou plusieurs prestataires chargés de la surveillance permanente de l’immeuble en matière de sécurité incendie, conformément à l’arrêté régissant ce type d’immeuble.

Par jugement rendu le 26 octobre 2022, le Tribunal:

ANNULE la délibération 24-3 de l’assemblée générale de la copropriété [3] du 09 décembre 2020,

ENJOINT le syndic en exercice de mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée le choix d’un ou plusieurs prestataires, chargés de la surveillance de l’immeuble en matière de sécurité incendie,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [3] pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à Mme [M] [L] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [3] pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [3] pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens,

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que si Mme [L] devait être déboutée de sa demande d’annulation relative à la majorité nécessaire, tel que prévu par l’article 26, la délibération était illégale au regard de l’arrêté précité régissant les immeubles à grandes hauteurs.

Par jugement du 27 février 2023, le Tribunal Judiciaire de TOULON a rectifié l’erreur matérielle qui s’était glissée en première page du jugement du 26 octobre 2022 en remplaçant le nom du syndic en exercice de la copropriété [3], qui n’était pas la société FONCIA [Localité 5] mais la société CITYA ESTUBLIER.

Par déclaration au greffe en date du 15 février 2023, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions, il sollicite:

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [3] en son appel et le dire bien fondé.

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de TOULON le 26 octobre 2022 en ce qu’il a :

— Annulé la délibération 24-3 de l’assemblée générale de la copropriété [3] du 9 décembre 2020 ;

— Enjoint le syndic en exercice de mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée le choix d’un ou plusieurs prestataires, chargés de la surveillance de l’immeuble en matière de sécurité incendie ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété [3] pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à Madame [M] [L] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété [3] pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété [3] pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens.

— Rejeté les demandes du Syndicat des copropriétaires de la copropriété [3], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet CTYA ESTUBLIER qui étaient de :

Mme [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

*CONDAMNER Mme [L] à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*CONDAMNER Mme [L] aux entiers dépens.

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de TOULON le 26 octobre 2022 en ce qu’il a débouté Mme [M] [N] épouse [L] de sa demande d’annulation de la délibération 24-3 de l’assemblée générale de la copropriété [3] du 9 décembre 2020, comme ayant été prise à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 au lieu et place de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence,

DEBOUTER Mme [M] [N] épouse [L] de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER Mme [M] [N] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [3] » une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Mme [M] [N] épouse [L] aux entiers dépens, comprenant ceux d’appel et de première instance.

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— que comme indiqué dans la résolution n°24-3 litigieuse, à la suite de son adoption (refusée en 2017 et 2018), le Syndic a déposé un dossier auprès de la Sous-Commission Départementale de Sécurité (ERP/IGH) aux fins d’obtenir une dérogation aux dispositions de l’article GH 62 portant règlement de sécurité, consistant notamment au remplacement des Agents de Sécurité par une société de télésurveillance, (étant rappelé qu’il existe un poste de Gardien), qui a fait l’objet d’un avis conforme, selon une décision du 7 juillet 2021, de nouveau confirmée, selon un avis favorable de cette même Sous-Commission en date du 16 juin 2022,

— que par voie de conséquence, la résolution adoptée ne contrevient aucunement à la réglementation relative aux immeubles de grande hauteur, et encore moins à l’avis de la Sous-Commission Départementale de Sécurité (ERP/IGH) précité qui est favorable,

— que la délibération contestée ne supprime aucunement toute permanence humaine au sein de la copropriété,

— que la résolution visée ne porte pas sur la suppression du poste du gardien, qui est maintenu, mais simplement sur le changement de prestataire assurant la surveillance durant les absences du gardien, de sorte qu’elle pouvait être adoptée à la majorité de l’article 24.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions Mme [L] conclut:

— RECEVOIR Mme [L] [M] née [N] en son appel incident.

En conséquence,

— ANNULER la délibération 24-3 de l’Assemblée Générale des copropriétaires du 9 décembre 2020, comme n’ayant pas été prise sur la majorité prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Subsidiairement,

— CONFIRMER en tous points le jugement querellé

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [3] à la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient:

— que la résolution en question est nulle pour avoir été votée à la majorité de l’article 24, alors que seule celle de l’article 26 était possible concernant une présence humaine relative à la sécurité et pour être contraire à l’Arrêté du 30 septembre 2011, portant règlement de sécurité pour les immeubles de grande hauteur qui prévoit expressément une présence humaine permanente,

— que cette résolution revient à abandonner un système de vidéo surveillance avec présence humaine, pour le remplacer par un système de vidéo et/ou télésurveillance, sans présence humaine, or l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix pour les décisions concernant la suppression du poste de concierge ou de gardien ou de l’aliénation du logement de ce dernier,

— que l’Arrêté du 30 décembre 2011 portant règlement de sécurité pour la construction des immeubles de grande hauteur et leur protection contre les risques d’incendie et de panique prévoit une présence humaine permanente exclusivement affectée à la protection sécurité incendie,

— que si des dossiers de dérogation au profit d’autres copropriétés ont été obtenus par le syndic cette transaction est inopposable à la copropriété de l’immeuble [3],

— que l’objet de cette résolution qui lors de précédentes AG avait fait l’objet de discussion n’a pu l’être lors de l’AG contestée du fait du vote par correspondance imposé par la crise sanitaire,

— que l’avis favorable qui a été donné par la Sous-Commission Départementale de Sécurité à la télésurveillance en dehors des horaires du gardien, lors des absences de ce dernier pour congés ou week-ends, n’a été en aucun cas un blanc-seing pour la disparition de toutes présences humaines, le reste du temps, notamment de 7h à 12h30 et de 15h à 18h30.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 octobre 2025 et mise en délibéré au 3 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’annulation de la résolution 24-3 de l’assemblée générale du 9 décembre 2020

Sur l’annulation au titre de la majorité applicable

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

L’article 26 de la même loi dans sa version applicable à l’espèce prévoit que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant:

a)Les actes d’acquisition immobilière et les actes de dispositions autres que ceux visés à l’article 25 d;

b)La modification, ou éventuellement l’établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes;

c)La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

En l’espèce, la résolution 24-3 consiste à remplacer la présence d’agent de sécurité incendie entre 12h30 et 15h30 et tous les week-ends, jours fériés et congés payés du gardien par un contrat de télésurveillance 24h/24 et 7j/7 et un contrat auprès d’une entreprise de sécurité qui interviendrait uniquement en cas d’alerte au niveau de la centrale incendie.

En effet, depuis 2005, la commission de sécurité avait délivré un avis favorable à la poursuite de l’exploitation de l’immeuble de grande hauteur [3] en imposant durant les repos du gardien des agents de sécurité incendie.

Ainsi, s’il s’agit bien de la suppression d’une présence humaine de 12h30 à 15h30 et durant les absences du gardien, il ne s’agit pour autant pas de la suppression du poste de concierge ou de gardien au sens du texte sus visé, de sorte que la résolution 24-3 a valablement été adoptée à la majorité simple de l’article 24 et n’avait pas à être adoptée à la majorité de l’article 26.

Le jugement entrepris est confirmé, par substitution de motif,s en ce qu’il a rejeté la demande de nullité de la résolution critiquée pour ne pas avoir été adoptée à la bonne majorité.

Sur l’annulation pour violation des dispositions de l’arrêté du 30 décembre 2011 portant règlement de sécurité pour la construction des immeubles de grande hauteur et leur protection contre les risques d’incendie et de panique

Il n’est pas contesté que l’immeuble en question est soumis à l’arrêté du 30 décembre 2011 portant règlement de sécurité pour la construction des immeubles de grande hauteur et leur protection contre les risques d’incendie et de panique, qui prévoit une présence humaine permanente affectée à la protection sécurité incendie et soumet le dispositif à un avis de la commission de sécurité.

Il importe peu que le syndic soit parvenu à obtenir des dossiers de dérogation au profit d’autres copropriétés, ces transactions étant inopposables à la présente copropriété.

En l’espèce, la résolution 24-3, qui remplace les agents de sécurité pendant les absences du gardien par une société de télésurveillance et une société de sécurité se rendant sur place afin d’effectuer la levée des doute et prendre les mesures conservatoires, prévoit que la souscription d’un contrat de télésurveillance doit faire l’objet d’une validation auprès de la sous commission départementale de sécurité avant sa mise en oeuvre.

Aussi, à la suite de l’adoption de cette résolution, le syndic a déposé un dossier auprès de la sous commission départementale de sécurité.

Si cette dernière, selon une décision du 7 juillet 2021, a émis un avis conforme, c’est sous la condition de la présence d’un agent le samedi de 15h30 à 18h30 et le dimanche de 7h à 12h.

Ainsi, la résolution 24-3, qui remplace les agents de sécurité pendant les absences du gardien par une société de télésurveillance et une société de sécurité se rendant sur place afin d’effectuer la levée des doute et prendre les mesures conservatoires, sans prévoir aucun agent lors des absences du gardien, n’est pas conforme à cet avis, de sorte qu’elle contrevient à la réglementation relative aux immeubles de grande hauteur et doit être annulée.

Il importe peu que le syndic justifie avoir suivi les recommandations de la commission du 1er juillet 2022 au 28 février 2023, la résolution 24-3 critiquée, telle que rédigée, ne respecte pas ces recommandations.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires est condamné à 2 000€ d’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 octobre 2022 par le Tribunal judiciaire de TOULON,

Y ajoutant

CONDAMNEle syndicat des copropriétaires de la copropriété [3] représenté par son syndic en exercice la société CITYA ESTUBLIER à régler à Mme [L] la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNEle syndicat des copropriétaires de la copropriété [3] représenté par son syndic en exercice la société CITYA ESTUBLIER aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT