COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 03 DECEMBRE 2025

N° 2025 / 331

N° RG 23/08162

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLPMM

[T] [N] épouse [U]

[F] [J]

C/

Syndicat des copropriétaires

de la résidence

[Adresse 12]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciarie de GRASSE en date du 09 Mai 2023 enregistre au répertoire général sous le n° 21/05061.

APPELANTES

Madame [T] [N] épouse [U]

née le 06 Novembre 1976 à [Localité 16] (ITALIE)

Madame [F] [J]

née le 16 Juillet 1941 à [Localité 8] (ITALIE)

demeurant toutes les deux au [Adresse 3]

représentées par M^e Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Joëlle HELOU-MICHEL, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 13] sis à [Adresse 10] [Localité 11][Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice SARL Cabinet DELIQUAIRE lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié audit siège

représenté par M^e Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Marcel BENHAMOU, membre de l’association BENHAMOU-HARRAR, avocat au barreau de NICE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [T] [N] épouse [U] et Mme [F] [J] sont propriétaires indivises des lots 11, 60, 99, 101, 108, 239, 265 et 286 au sein la résidence [Localité 13], situé à [Localité 5], [Adresse 2] et [Adresse 4].

Un litige s’est élevé entre Mme [T] [N] épouse [U] et Mme [F] [J] d’une part, et le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] [Localité 13], d’autre part, au sujet de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 août 2021, et notamment de la résolution 11, 14 et 15.

Par acte d’huissier de justice du 4 novembre 2021, Mme [T] [N] épouse [U] et Mme [F] [J] ont fait citer le syndicat des copropriétaires Résidence [Localité 13] en annulation des résolutions 14 et 15, relatives à la suppression du poste de gardien et à la vente de la loge.

Par jugement rendu le 9 mai 2023, le Tribunal:

Déboute Mme [T] [N] épouse [U] et Mme [F] [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne Mme [T] [N] épouse [U] et Mme [F] [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 14] [Localité 13] la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [T] [N] épouse [U] et Mme [F] [J] aux entiers dépens ;

Juge n’y avoir lien d’écarter1'exécution provisoire du présent jugement.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que la résolution 14 portant suppression du poste de gardien, dont il ne résulte pas du règlement de copropriété qu’elle porte atteinte à la destination de l’immeuble, a bien été adoptée à la double majorité de l’article 26 et que la résolution 15 relative à la vente du logement et de la cave de fonction du gardien ne saurait être annulée pour le motif invoqué quand bien il serait établi de prix de vente en dessous du prix du marché.

Par déclaration au greffe en date du 20 juin 2023, Mesdames [U] et [J] ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2025 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et prétentions, elles sollicitent:

REFORMER ie jugement de première instance et statuant à nouveau :

DECLARER Mme [T] [N] épouse [U] et Mme [F]

[J] recevables et bien fondées à solliciter l’annulation des résolutions n°14 et n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 13] en date du 27 août2021

En conséquence :

PRONONCER la nullité de la résolution n°14 et la nullité de son corollaire la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 15] en date du 27 août 2021,

PRONONCER en tout état de cause la nullité de la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 13] en date du 27 août 2021,

CONDAMNER le [Adresse 18] à payer à Mme [T] [U] et Mme [F] [J] une somme de 6.000 Euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence PORT [Localité 9] à payer à Mme [T] [U] et Mme [F] [J] une somme de 6.000 Euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel

DECLARER que Mme [T] [U] et Mme [F] [J] seront dispensées de participation aux frais exposés par le syndicat dans le cadre de la présente procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER le [Adresse 17] [Localité 13] aux entiers dépens de première instance et d’appel

A l’appui de leur recours, elles font valoir:

— que ces résolutions (suppression du poste de gardien et vente de la loge) auraient dû être votées à l’unanimité et non à la majorité des deux tiers car elles portent atteinte à la destination de l’immeuble, en effet la résidence est de très haut standing de sorte que la présence d’un gardien à demeure est inscrite dans le règlement de copropriété et est partie intégrante de la destination de l’immeuble, d’ailleurs la remise des clés au gardien en cas d’absences prolongée est exigée à ce règlement, ce gardien ayant également en charge la récupération du courrier,

— que la nullité de la résolution 14 entraîne celle de la résolution 15, qui vote la cession de l’appartement de fonction du gardien,

— que le prix de vente de la loge du gardien figure sous forme de pointillés dans la convocation et est nettement inférieur au prix du marché de l’immobilier basée sur une seule estimation d’une agence immobilière et non d’un expert, faisant état d’un dégât des eaux affectant l’appartement (alors que supposé en cours de réparation), ne comprenant même pas l’énoncé des m², n’a pas permis une information suffisante et un vote éclairé des copropriétaires,

— qu’il s’agit d’un abus de majorité flagrant, en effet de nouvelles évaluations ont augmenté de 75000€ la valeur du bien,

— qu’il y a fraude évidente puisque 7 mois après l’AG de 2021 par une nouvelle AG du 30 mars 2022, un nouveau gardien salarié est embauché (même non logé) alors que la loge est vacante et en vente.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2025 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires conclut :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 9 mai 2023, en ce qu’il a débouter Mme [N] épouse [U] et Mme [F] [J] de l’ensemble de leurs demandes et plus particulièrement de nullité des résolutions n°14 et 15 de d’assemblée générale du 27 août 2021:

« Déboute Mme [T] [N] épouse [U] et Mme [F] [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne Mme [T] [N] épouse [U] et Mme [F] [J] à payer au syndicat des copropriétaires Résidence [Localité 13] la somme de 1.500 en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [T] [N] épouse [U] et Mme [F] [J] aux entiers dépens ;

Juge n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement »

Débouter Mme [N] épouse [U] et Mme [F] [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Juger que les résolutions n°14 et 15 du procès-verbal d’assemblée générale du 27 août 2021 sont régulières,

Condamner Mme [N] épouse [U] et Mme [F] [J] payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 12] la somme de 4000 € chacune au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ sur son offre de droit.

Il soutient:

— qu’en application de l’article 26 la suppression du poste de gardien et l’aliénation du logement y afférent sont votées en assemblée générale à la majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix,

— que ce n’est qu’à une double condition que la suppression du poste de gardien et l’aliénation de son logement sont votés à l’unanimité :

— Si elles portent atteinte à la destination de l’immeuble,

— Si cette atteinte est expressément prévue par le règlement de copropriété,

— qu’aucune clause du règlement de copropriété ne mentionne une telle atteinte à la destination de l’immeuble ni ne fait référence au poste et au logement de gardien ou concierge,

— qu’en l’absence de mention et référence au poste de gardien dans le règlement de copropriété, les copropriétaires ne peuvent se prévaloir d’une atteinte à la destination de l’immeuble et donc d’un vote à l’unanimité,

— qu’il n’est pas établi qu’il s’agisse d’un immeuble de standing pour lequel la présence d’un concierge fait partie de la destination de l’immeuble ; ni du fait que la suppression de la loge et du poste de gardien ont dévalorisé l’immeuble,

— que les appelantes ne sont pas domiciliées dans la résidence et ne peuvent revendiquer une absence de jouissance de services permanents du gardien,

— que des mesures de substitution ont été mises en place:

— Un système de surveillance par caméras a été installé,

— Une société de service a été mandatée avec mise à disposition d’un gardien non salarié et non logé effectuant les mêmes horaires et prestations que l’ancien gardien.

— que si le syndicat des copropriétaires a fait choix de supprimer le poste de gardien

et de mettre en vente son logement, c’est uniquement dans un souci budgétaire car ce service impactait de façon importante le budget de la copropriété, alors que les conventions collectives ont supprimé les astreintes du soir et des week-ends pour les employés d’immeuble, qu’il n’y a aucun abus de majorité,

— que si le règlement de copropriété impose aux personnes qui s’absentent pour de longues périodes de laisser leur clef soit au gardien, il prévoit également qu’elles peuvent les laisser à une personne résidant dans la commune,

— que les appelantes soutiennent que le prix de vente minimum retenu serait très en dessous du prix du marché, en versant uniquement une attestation immobilière, non étayée, faisant état d’un dégât des eaux de l’appartement et ne comprenant pas l’énoncé des m², pour obtenir la nullité de la résolution 15

— qu’elles ne démontrent néanmoins pas une inobservation des formalités légales, ni le dépassement de pouvoir par l’assemblée, ni l’existence d’une fraude ou d’un abus de majorité.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 octobre 2025 et mise en délibéré au 3 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation des résolutions 14 et 15 de l’assemblée générale du 27 août 2021

Sur la demande d’annulation de la résolution 14 de l’assemblée générale du 27 août 2021

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à l’espèce, dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant: (…)

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété, la suppression du service de Conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu 'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité. (…)

La résolution 14 a été adoptée à la majorité de l’article 26, elle est relative à la suppression du poste de gardien logé et à la confirmation de son remplacement par une société de service.

En l’espèce, le règlement de copropriété ne contient aucune clause selon laquelle la suppression du poste de gardien porterait atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives. Il précise que l’immeuble est à usage d’habitation. Les appelantes ne rapportent pas la preuve de ce qu’il s’agirait d’un immeuble de grand standing ne pouvant se passer d’un gardien sauf à porter atteinte à sa destination.

Le fait que ce règlement prévoit la remise des clés au gardien en cas d’absence prolongée n’est pas davantage de nature à justifier l’atteinte à la destination de l’immeuble que la suppression du gardien entraînerait.

Ainsi, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de nullité de cette résolution qui a valablement été adoptée à la majorité de l’article 26 et n’avait pas à être soumise à l’unanimité des copropriétaires.

Sur la demande d’annulation de la résolution 15 de l’assemblée générale du 27 août 2021

La résolution 15 est intitulée 'décision à prendre afin de procéder à la vente du logement et de la cave de fonction destinés à un gardien logé'.

Les appelantes considèrent que le fait:

— que le prix de vente de la loge du gardien figure sous forme de pointillés dans la convocation,

— qu’il est nettement inférieur au prix du marché de l’immobilier dans la résolution soumise au vote,

— qu’il est basé sur une unique estimation d’une agence immobilière et non d’un expert, qui fait état d’un dégât des eaux affectant l’appartement (alors que supposé en cours de réparation) et ne comprend même pas l’énoncé des m², n’a pas permis une information suffisante et un vote éclairé des copropriétaire.

Il résulte de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 que les copropriétaires doivent être informés au plus tard en même temps que l’ordre du jour des conditions essentielles des contrats.

En l’espèce, si la convocation contient au titre de la résolution 15 des pointillés quant au prix de vente de la loge du gardien, elle est complétée, en annexe, par l’estimation d’un agent immobilier, en l’occurrence Century 21, qui vise la superficie approximative du bien 53 m², son nombre de pièces, sa localisation dans l’immeuble en rez de chaussée, l’absence de terrasse, un dégât des eaux dont l’origine aura été réparée et une estimation de prix de 170 000 à 175 000€.

En outre, cette même résolution 15 prévoit les conditions et charges de cette vente:

— vente de la loge et de la cave pour un prix net vendeur de 175 000€,

— uniquement aux copropriétaires de la résidence selon la clause de préférence (en cas de non proposition d’achat par un copropriétaire sous 4 mois, la vente pourra être effectuée librement)

— avec en sus les frais administratifs nécessaires (notaire et géomètre)

— la création d’un nouveau lot,

— le choix du notaire et du géomètre par le syndic pour régulariser l’acte notarié et publier la vente au bureau des hypothèque avec l’inscription d’un nouveau lot,

— en cas de multiples acheteurs l’adressage des offres à un huissier de justice pour assurer la transparence,

— en cas d’offres similaires un tirage au sort par huissier de justice.

Ainsi, aucun défaut d’information ne peut être retenu.

Quand bien même il serait établi que le prix de vente proposé serait inférieur au prix du marché, cela n’est pas de nature à entraîner la nullité de la résolution, chacun des copropriétaires pouvant apprécier, au regard des informations données, de l’opportunité de la résolution soumise à leur vote.

Il est constant que des résolutions d’assemblée générale peuvent être annulées pour abus de majorité s’il est démontré que lesdites résolutions sont contraires aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elles ont été prises dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Il appartient au copropriétaire qui argue d’un abus de majorité de le prouver en justifiant une rupture d’égalité et un préjudice.

Les appelantes prétendent que le syndicat des copropriétaires a supprimé le poste de gardien puis décidé de la mise en vente à vil prix de l’appartement occupé par ses soins, afin de privilégier l’achat par l’un des membres du conseil syndical de l’époque.

Or, elles ne versent aux débats aucune pièce justificative de ce que l’appartement aurait été mis en vente à vil prix, des pages internet relatives au prix au m² au [Adresse 6] [Localité 7] n’étant pas suffisantes à l’établir.

Elles ne justifient pas davantage de ce que ce vil prix aurait pour but de privilégier un membre du conseil syndical de l’époque. Il résulte du procès verbal de l’assemblée générale du 20 août 2025 que les réparations ont été faites pour solutionner le problème d’infiltration dans la loge, de sorte qu’il s’en déduit que l’appartement n’a pas encore été vendu et encore moins à un membre du conseil syndical.

Faute pour elles d’établir l’insuffisance d’informations et l’abus de majorité relatifs à la résolution 15, le jugement est confirmé en ce qu’il les a déboutées de leurs demandes de nullité de cette résolution sur ce fondement.

Sur les autres demandes

Mesdames [N] et [J] sont condamnées à 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Elles sont déboutées de leur demande tendant à être dispensées de participer aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 mai 2023 par le Tribunal judiciaire de GRASSE,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Mesdames [N] et [J] à régler au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET DELIQUAIRE la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE Mesdames [N] et [J] aux entiers dépens de l’appel, avec distraction au profit de la SCP COHEN, GUEDJ, MONTERO, DAVAL GUEDJ, avocats.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT