COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 20 MARS 2025

N° 2025/155

Rôle N° RG 24/06956 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNDTS

[K] [W]

[C] [T]

C/

[H] [Y]

S.A.R.L. EASY IMMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean-Philippe FOURMEAUX

M^e Anne-Hélène PINEAU

M^e Philippe SCHRECK

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de DRAGUIGNAN en date du 07 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/03973.

APPELANTS

Madame [K] [W],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par M^e Jean-Baptiste FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [C] [T],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jean-Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par M^e Jean-Baptiste FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES

Monsieur [H] [Y]

né le 11 Novembre 1989 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Anne-Hélène PINEAU, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. EASY IMMO,

dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par M^e Philippe SCHRECK de la SCP SCHRECK, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Février 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère rapporteur

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE:

Suivant acte authentique en date du 17 octobre 2022, monsieur [H] [Y] a promis de vendre à madame [K] [W] et son fils, monsieur [C] [T], une parcelle avec maison à usage d’habitation sise [Adresse 6] à [Localité 8], cadastrée section D [Cadastre 1], au prix de 253 000 euros. La vente a été réitérée le 11 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mai 2023, Mme [W] et M. [T] ont fait assigner M. [Y] et la société à responsabilité limitée Easyimmo, mandataire ayant mis en contact les acheteurs et le vendeur, devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins d’obtenir une mesure d’expertise judiciaire de la maison objet de la vente.

Par ordonnance contradictoire en date du 7 mai 2024, le président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise, condamné Mme [W] et M. [T] aux dépens et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— Mme [W] et M. [T] ne pouvaient justifier d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise en raison de la mauvaise exécution des travaux de remise en état du plafond mis à la charge du vendeur dans la promesse de vente dans la mesure où l’acte de vente contenait une clause de décharge du vendeur de son obligation de faire suite à la réparation du dommage ;

— la mesure d’expertise en raison de l’absence d’étanchéité de la toiture au niveau de la périphérie de la souche de la cheminée était inutile dans la mesure où suite aux travaux de réparation effectués par les acheteurs, les désordres et leurs cause et origine ne pouvaient plus être constatés et recherchés ;

— Mme [W] et M. [T] ne pouvaient justifier d’un motif légitime à voir ordonner la mesure d’expertise en raison de la présence de traces noirâtres à la base du mur Nord de la maison dans la mesure où l’acte de vente contenait une clause d’exclusion de recours contre le vendeur au titre des vices apparents et que tant le noircissement de la façade que l’absence de gouttière à l’origine de ce désordre étaient apparents.

Selon déclaration en date du 31 mai 2024, Mme [W] et M. [T] ont interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 26 juin 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [W] et M. [T] sollicitent de la cour la réformation de l’ordonnance en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, la désignation d’un expert, au contradictoire de M. [Y] et la société Easyimmo, avec réserve des dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent, notamment, que :

— la promesse de vente comporte une clause aux termes de laquelle des travaux de remise en état du plafond du salon en raison d’une infiltration d’eau seront effectués par le vendeur au plus tard le jour de la réitération de l’acte ;

— le jour de la signature de l’acte de vente, le représentant de la société Easyimmo leur a assuré que les travaux avaient été réalisés ;

— dès le 16 janvier 2023, de nouvelles infiltrations sont apparues au plafond ;

— suivant l’expertise amiable réalisée par M. [Z], des désordres affectent la toiture : les recouvrements entre tuiles en partie amont de la couverture sont insuffisants et l’étanchéité de la souche de la cheminée n’est pas assurée ;

— ils ont réalisé des travaux de réparations provisoires qui n’ont pas remédié à la cause des désordres, ceux-ci pouvant toujours être constatés ;

— le vendeur s’était engagé à réaliser des travaux de répartion dès lors qu’il a reconnu l’existence d’une infiltration dans la promesse de vente mais tel n’a pas été le cas ;

— l’expert a aussi constaté des désordres affectant la façade Nord de la maison consistant en un noircissement du mur ;

— ces noircissements qui ne sont pas apparents et proviennent de la toiture, étaient connus de longue date en raison de la couche d’enduit appliquée sur un enduit préexistant avant la vente ;

— ils disposent d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise, une action à l’encontre du vendeur et de l’agence immobilière n’étant manifestement pas vouée à l’échec.

Par dernières conclusions transmises le 17 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [Y] demande à la cour de :

— débouter Mme [W] et M. [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— confirmer l’ordonnance du 7 mai 2024 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise et condamné Mme [W] et M. [T] aux dépens ;

— réformer l’ordonnance du 7 mai 2024 en ce qu’elle l’a débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau de ce chef,

— condamner Mme [W] et M. [T] au paiement de la somme de 2 117,39 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ;

— condamner Mme [W] et M. [T] aux entiers dépens ;

— subsidiairement, si la décision de première instance devait être réformée concernant la demande d’expertise, lui donner acte de ses protestations et réserves ;

— condamner en tout état de cause Mme [W] et M. [T] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel, outre les entiers dépens de la procédure d’appel.

Au soutien de ses prétentions, M. [Y] fait valoir, notamment, que :

— les appelants procèdent par allégations non prouvées et qui ne peuvent plus être contradictoirement constatées ou débattues en raison des travaux qu’ils ont réalisés ;

— aucun vice caché n’existe dans la mesure où la souche de la cheminée qui était bâchée et son absence de raccordement étaient connus des acquéreurs et visibles ;

— les travaux convenus dans la promesse de vente, consistant en la remise en état du plafond, ont été réalisés ;

— Mme [W] et M. [T] ont acheté sans émettre de réserve et en déchargeat le vendeur de son obligation de faire suite à la réparation du dommage ;

— les vices invoqués par les appelants ne sont pas prouvés ;

— Mme [W] et M. [T] ont fait réaliser des travaux sur la souche de la cheminée, la toiture de la maison et la façade Nord rendant impossible une quelconque constatation objective et contradictoire par un expert judiciaire.

Par dernières conclusions transmises le 17 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Easyimmo sollicite la confirmation de l’ordonnance déférée et subsidiairement, qu’il lui soit donné acte de ses protestations et réserves.

Elle conclut, en outre, à la condamnation de Mme [W] et M. [T] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle explique, notamment, qu’elle n’est pas concernée par une action en vice caché et que dans l’acte de vente, les parties ont déchargé le vendeur de toutes responsabilités au niveau des travaux d’étanchéité en toiture en l’état d’une visite préalable des acquéreurs.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur la demande d’expertise judiciaire :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit que le demandeur justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Suivant l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, Mme [W] et M. [T] se réfèrent au rapport d’expertise établi par M. [Z], après visite de la maison le 14 mars 2023, afin d’apporter la preuve de désordres affectant les lieux.

Cet expert a retenu des dommages en couverture, au plafond du séjour et sur la façade nord.

S’agissant des dommages en couverture, il précise que les recouvrements entre tuiles en partie amont de la couverture sont notoirement insuffisants, qu’il existe une discontinuité de l’étanchéité en partie basse de la souche de cheminée, entre la souche et le solin disposé sur les tuiles et qu’ainsi, l’étanchéité n’est pas assurée.

Si l’analyse de M. [Z] permet de retenir l’existence d’un désordre affectant la couverture, il n’en demeure pas moins que Mme [W] et M. [T] produisent aux débats une facture de réparation d’urgence d’infiltrations en toiture datée du 9 février 2024 suivant laquelle des travaux sur l’étanchéité du conduit de fumées ont été réalisés, travaux consistant en la dépose de tuiles sur une surface de 10 m², la repose de 'tuiles qui s’adaptent au mieux avec les anciennes’ et la repose d’une nouvelle étanchéité autour du conduit de fumée. Le procès-verbal de constat en date du 16 mars 2023 figurant au dossier des appelants fait aussi état ( en page 1 ) de la réalisation de travaux à la demande de M. [T], pour des raisons de sécurité consistant en la suppression de la cheminée et la réfection partielle de la toiture.

Ainsi, la toiture a fait l’objet de travaux de réparation postérieurement à la vente de la maison à la demande des acheteurs. Or, de tels travaux, en raison de leur nature, ont modifié la zone de la toiture où les désordres avaient pu être constatés par M. [Z].

Subséquemment, il apparaît désormais impossible de procéder à une quelconque constatation de désordres en couverture en lien avec l’état de la maison au jour de la vente et d’en déterminer et rechercher leurs causes et origines.

Une mesure d’expertise portant sur les dommages en couverture ne s’avère donc plus utile de sorte que les appelants ne justifient pas d’un motif légitime à la voir ordonner ce chef.

S’agissant des dommages affectant le plafond du séjour, M. [Z] retient qu’ils sont la conséquence du défaut d’étanchéité en périphérie de la souche de cheminée.

Or, compte tenu des travaux précités, là encore, il apparaît désormais impossible de procéder à des constatations des désordres au plafond du séjour en lien avec l’état de la maison au jour de la vente et d’en déterminer et rechercher leurs causes et origines.

Une mesure d’expertise portant sur ces désordres n’est donc pas plus pertinente. Les appelants ne justifient pas d’un motif légitime à la voir ordonner de ce chef.

S’agissant des dommages affectant la façade nord de la maison, M. [Z] fait état de la présence d’un noircissement en pied de façade et explique une telle présence par le rejaillissement des eaux pluviales provenant de la toiture. Il préconise la pose d’une gouttière le long de la façade avec une reprise de l’enduit. Il précise aussi que Mme [W] a procédé au nettoyage des zones affectées et qu’au fur et à mesure de ce nettoyage, elle a constaté la chute de l’enduit et l’apparition d’un enduit pré-existant sur lequel une couche a été appliquée.

Certes, le rapport établit la présence d’un noircissement de façade mais il apparaît que ce phénomène est apparent et ne présente aucune conséquence autre qu’esthétique, notamment sur l’usage de la maison.

En l’état, il ne peut être retenu l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur, dont Mme [W] et M. [T] ne précisent d’ailleurs pas le fondement de telle sorte qu’aucun motif légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée n’est caractérisé.

Par conséquent, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme [W] et M. [T] aux dépens.

En revanche, elle doit être infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’équité commande de condamner Mme [W] et M. [T] à payer à M. [Y], d’une part, et la société Easyimmo, d’autre part, la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

Il serait aussi inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés en appel. Il leur sera donc alloué une somme de 1 500 euros à chacun en cause d’appel.

Mme [W] et M. [T] supporteront, en outre, in solidum les dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise ;

— condamné Mme [W] et M. [T] aux dépens ;

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [K] [W] et M. [C] [T] à payer à M. [H] [Y] :

— la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de l’appel ;

Condamne in solidum Mme [K] [W] et M. [C] [T] à payer à la société à responsabilité limitée Easyimmo :

— la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de l’appel ;

Condamne in solidum Mme [K] [W] et M. [C] [T] aux dépens de l’appel.

La greffière La présidente