COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 28 OCTOBRE 2025

N° 2025/425

Rôle N° RG 21/08611 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHTMS

[F], [M], [C] [L]

[B] [N] épouse [L]

C/

[O], [P], [S] [R] épouse [T]

[U], [A], [D], [Y] [T]

[Z] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Rachel SARAGA-BROSSAT

M^e Alain BADUEL

M^e Philippe KLEIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE en date du 21 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n°18/1541.

APPELANTS

Monsieur [F], [M], [C] [L]

né le 13 Juillet 1959 à [Localité 6] (BELGIQUE)

demeurant [Adresse 9] (PAYS-BAS)

Madame [B] [N] épouse [L]

née le 10 Avril 1964 à [Localité 3] (PAYS-BAS)

demeurant [Adresse 9] (PAYS-BAS)

tous deux représentés par M^e Rachel SARAGA-BROSSAT de la SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Bruno LE CLERCQ, avocat au barreau de VALENCE

INTIMES

Madame [O], [P], [S] [R] épouse [T]

née le 12 Juillet 1956 à [Localité 5]

demeurant « [Adresse 11]

Monsieur [U], [A], [D], [Y] [T]

né le 05 Mai 1947 à [Localité 8]

demeurant « [Adresse 11]

tous deux représentés par M^e Alain BADUEL de la SCP MIRABEAU AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [Z] [J]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Pascale KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Septembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Octobre 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé signé le 29 septembre 2012, Mme [O] [R] épouse [T] et M. [U] [T] (les époux [T]) ont vendu à M. [F] [L] et Mme [B] [N] épouse [L] (les époux [L]), au prix de 350 000 euros, la partie nord d’une propriété dénommée [Adresse 10], située sur la commune d'[Localité 4] dans le Var, sur laquelle est édifiée une maison d’habitation.

L’acte stipulait au profit des acheteurs une option d’achat de la partie sud de la parcelle au prix de 525 000 euros.

Cet acte faisait suite à la signature en septembre 2012 d’un acte rédigé en langue néerlandaise, dans lequel les parties, qui entretenaient une relation d’amitié, avaient défini les termes globaux de leur accord.

La vente de la partie nord du terrain a été réitérée par acte authentique, reçu par M. [Z] [J], notaire, le 25 mars 2013.

Les époux [L] ont levé l’option d’achat afférente à la partie sud du terrain le 20 janvier 2014.

La vente a été réitérée par acte authentique reçu par M. [J], notaire, le 30 octobre 2014.

Se plaignant d’avoir été informés en novembre 2017 par les services d’urbanisme de la commune du caractère illégal de la totalité des constructions édifiées sur les deux parcelles, les époux [L] ont, par acte du 20 mars 2018, assigné les époux [T] et M. [J], notaire, devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence afin d’obtenir des dommages et intérêts.

Après rejet par le juge de la mise en état d’une demande d’expertise des époux [L], le tribunal, par jugement du 21 janvier 2021, les a déboutés de toutes leurs demandes, a rejeté la demande reconventionnelle des époux [T] en dommages et intérêts, et a condamné les époux [L], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à payer aux époux [T], ensemble, et à M. [J] la somme de 4 000 euros chacun, ainsi qu’aux dépens.

Pour débouter les époux [L] de leurs demandes indemnitaires à l’encontre des époux [T], le tribunal a considéré qu’ils ne rapportaient pas la preuve du dol imputé aux vendeurs en l’absence de preuve de l’illégalité de la totalité des constructions et de caractérisation d’une intention de les tromper puisque les actes authentiques des 25 mars 2013 et 30 octobre 2014 mentionnent explicitement la présence d’extensions illégales sur les parcelles acquises.

Le tribunal a, pour les mêmes motifs, considéré que les époux [L] ne démontraient aucun manquement du notaire à ses obligations, précisant qu’ils avaient été pleinement informés par les actes notariés, régulièrement paraphés, des difficultés liées à l’absence d’autorisation des extensions ainsi que des conséquences de leur caractère illégal et qu’ils avaient bénéficié des délais de rétractation légaux.

Par acte du 10 juin 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, les époux [L] ont relevé appel de cette décision, en visant tous les chefs de son dispositif à l’exclusion de celui par lequel les époux [T] ont été déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 12 août 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 3 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, les époux [L] demandent à la cour de :

' confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux [T] de leur demande de dommages et intérêts ;

' l’infirmer pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

' condamner in solidum les époux [T] et M. [J] à leur verser la somme de 520 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d’une perte de chance de ne pas acheter le bien et 270 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d’une perte de chance de ne pas réaliser les travaux ;

' débouter les époux [T] et M. [J] de l’intégralité de leurs demandes ;

' condamner les époux [T] et M. [J] aux dépens et à leur payer une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions d’intimés régulièrement notifiées le 8 février 2022, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, les époux [T] demandent à la cour de :

' confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

' débouter les époux [L] de toutes leurs demandes ;

Y ajoutant,

' condamner les époux [L] aux entiers dépens et à leur payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions d’intimé, régulièrement notifiées le 9 février 2022, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, M. [J] demande à la cour de :

' confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

' débouter les époux [L] de toutes leurs demandes ;

Y ajoutant,

'condamner les époux [L] à lui payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Motifs de la décision

Les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, soit au 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne.

Tel est le cas des contrats en cause, conclus entre 2012 et 2014.

1/ Sur le dol imputé aux vendeurs

1.1 Moyens des parties

Les époux [L] font valoir que la rencontre des volontés sur l’acquisition des biens immobiliers a eu lieu lors de la signature du contrat-cadre du 19 septembre 2012, qui constitue une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives, dont le compromis signé le même jour n’est que la réitération, ainsi que lors de la levée d’option et qu’en conséquence, l’intégrité de leur consentement doit être appréciée à ces dates ; que leur consentement a été vicié par un dol, puisqu’aucune mention de ces actes ne pouvait leur laisser suspecter l’absence totale d’autorisation des constructions, étant observé que le permis de construire délivré en 1974, qui n’a pas lui-même été respecté, concernait une extension de la construction initiale qui n’a jamais été autorisée ; qu’en leur dissimulant une information déterminante de leur consentement, en leur fournissant une information hypothétique et en leur laissant croire que les difficultés liées au permis de construire ne concernaient que des extensions, les vendeurs les ont sciemment trompés, alors qu’ils ne pouvaient ignorer que les constructions étaient toutes illégales, ayant eux-mêmes assigné leur vendeur devant le tribunal judiciaire de Draguignan et obtenu une expertise qui a confirmé l’illégalité des constructions ; qu’à cette dissimulation volontaire, s’ajoutent des man’uvres dolosives puisqu’ils ont communiqué au notaire des détails relatifs au permis de construire de 1974 alors qu’il ne concernait pas la construction initiale ; que les clauses figurant dans les actes authentiques, selon lesquelles ils acceptent de faire leur affaire des difficultés liées au caractère illégal des constructions, sont des clauses de style, vagues et incomplètes, comme telle nulles et inopérantes en ce qu’elle renvoie à l’illégalité des extensions et non de toutes les constructions et procèdent d’une fraude des vendeurs ; qu’il n’étaient pas présents lors de la signature du deuxième acte authentique puisqu’ils ont donné procuration au notaire pour les représenter, or, le projet d’acte qui leur a été adressé ne comportait aucune clause relative à l’illégalité des constructions ; que l’attestation rédigée par le maire de la commune indique tout au plus qu’il a informé Mme [T], et non Mme [L], du caractère illégal des constructions, et elle est contredite par les termes d’une autre attestation et que les autres témoignages sont également insuffisants, au regard des dispositions de l’article 1341 du code civil, pour prouver contre les actes et démontrer qu’ils ont eu connaissance de l’illégalité des constructions avant le mois d’octobre 2017.

Ils ajoutent qu’ils n’auraient pas acheté, ou dans des conditions différentes, s’ils avaient su que la totalité des constructions sur la partie nord et l’ensemble des annexes de la partie Sud étaient construites illégalement.

Les époux [T] soutiennent que le dol dont se prévalent les époux [L] n’est démontré par aucune pièce probante puisqu’ils ont eu connaissance des informations relatives à l’absence d’autorisations administratives, notamment parce qu’ils entretenaient avec eux depuis 2007 une relation d’amitié et que maîtrisant de la langue française, ils ne pouvaient ignorer la procédure judiciaire qui les a opposés à leur propre vendeur et l’existence des difficultés liées à l’illicéité des extensions ; qu’en tout état de cause, les deux actes notariés, par leurs mentions, les ont dûment informés du caractère illicite des constructions édifiées après la construction initiale et que si, pour la signature du second les époux [L] ont donné procuration au notaire, ils étaient présents lors de la réunion initialement prévue pour la signature, le 21 octobre 2014, et ont, à cette occasion, pris connaissance du projet correspondant à l’acte définitif.

1.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1116 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans elles, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé.

Selon l’article 1117 du même code, le contractant victime d’un dol peut exercer une action en réduction du prix de vente et solliciter l’indemnisation des dommages que le dol lui a causés.

Le dol suppose des man’uvres délibérées destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement du contractant. Il renvoie à une tromperie qui conduit l’autre partie à conclure le contrat sur une fausse conviction, c’est à dire une erreur provoquée. Il implique par conséquent, la preuve d’un élément matériel et d’un élément intentionnel.

Il en résulte que le manquement à l’obligation d’information ne suffit pas à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

En l’espèce, les époux [L] prétendent avoir été victimes d’un dol des époux [T] à la faveur de l’achat, qui a eu lieu en deux temps, de la propriété [Adresse 10], située sur la commune d'[Localité 4] dans le Var.

Il n’est pas contesté que les parties ont défini, par un acte sous seing privé signé en septembre 2012, les conditions dans lesquelles la transaction serait formalisée, à savoir une division de la parcelle D [Cadastre 1], l’achat, dans un premier temps de la partie nord avec option d’achat de la partie sud, puis après levée de l’option, l’achat de la partie sud.

La partie nord de la parcelle a fait l’objet d’un compromis sous seing privé signé par les parties le 29 septembre 2012, qui a été réitéré par acte authentique reçu en l’étude de M. [J], notaire le 25 mars 2013.

L’achat de la partie sud de la parcelle a été réalisée par levée de l’option stipulée au profit des époux [L] par acte du 20 janvier 2014, la vente ayant ensuite été réitérée par acte authentique reçu par M. [J], notaire, le 30 octobre suivant.

Les époux [L], qui soutiennent que des informations déterminantes de leur consentement leur ont été sciemment et frauduleusement dissimulées par leurs vendeurs, doivent, pour établir l’existence d’un dol, démontrer que des informations leur ont été dissimulées et ce, de manière intentionnelle par les vendeurs afin de les déterminer à acquérir les parcelles litigieuses.

Les informations en cause sont afférentes à la licéité des constructions érigées sur les parcelles.

Les actes sous seing privé signés par les parties en septembre 2012 ne contiennent aucune information sur ce point, pas plus que l’acte de levée d’option du 20 janvier 2014.

En revanche, l’acte authentique de vente de la partie nord de la parcelle, en date du 25 mars 2013 mentionne, page 14, au titre des dispositions relatives à la construction, que « l’immeuble avant division dont partie est présentement vendue, a été édifié à l’origine par un précédent propriétaire il y a plus de trente ans (partie édifiée suivant permis de construire délivré en 1974 et certificat de conformité délivré le 27 février 1979) » ; qu’à la connaissance des vendeurs « diverses extensions auraient été édifiées postérieurement sans permis de construire », qu’ils ont « déposé une déclaration préalable de travaux à la mairie de [Localité 4] le 15 mai 2003 pour la création d’une véranda de 18 m² » et que « cette autorisation leur a été refusée ». Suit une clause aux termes de laquelle « l’acquéreur déclare avoir été parfaitement informé de cette information et en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur et le notaire soussigné ».

L’acte authentique de vente de la partie sud de la parcelle, en date du 30 octobre 2014 mentionne, page 14, au titre des dispositions relatives à la construction, que « l’immeuble dont partie vendue, a été édifié à l’origine par un précédent propriétaire il y a plus de trente ans (partie édifiée suivant permis de construire délivré en 1974 et certificat de conformité délivré le 27 février 1979) » ; que « le vendeur déclare que diverses extensions auraient été édifiées postérieurement sans permis de construire produit, que la piscine a été édifiée depuis plus de trente ans par un précédent propriétaire sans qu’à sa connaissance il n’ait été obtenu aucune autorisation administrative préalable. Le tout sans aucun recours, ainsi déclaré par le vendeur qui déclare en outre ne pas avoir créé d’événement pouvant interrompre la prescription ou en avoir subi tel qu’un procès-verbal constatant l’infraction. L’acquéreur déclare avoir été parfaitement informé de cette information et en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur et le notaire soussigné ».

Suit une clause aux termes de laquelle « l’acquéreur déclare être parfaitement informé par le notaire des conséquences éventuelles de ce qui précède, tant en ce qui concerne les délais de prescription des différentes actions possibles, que des difficultés en cas d’éventuelle demande de permis de construire pour procéder à une extension ou encore de l’obligation qui pourrait être mise à sa charge de remettre les lieux en l’état, ou encore des dispositions de l’article L 111-3 du code de l’urbanisme (reconstruction à l’identique) repris ci-dessous ».

Ce dernier acte a été conclu hors la présence des acquéreurs, qui avaient donné procuration à tous clerc de l’étude de Me [J], pour les représenter à l’acte.

La procuration signée le 21 octobre 2024, telle que produite par le notaire, dûment annexée à l’acte authentique reçu le 30 octobre 2014 selon une mention paraphée par le notaire, comporte en annexe un projet d’acte qui, en page 14 contient les mêmes mentions que celles figurant dans l’acte définitif en ce qui concerne l’édification des constructions et page 16, au titre des dispositions relatives à la reconstruction le rappel in extenso des dispositions de l’article L 111-3 du code de l’urbanisme, selon lequel la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli ne peut être autorisée que si le bâtiment a été régulièrement édifié, ainsi qu’un avertissement formel du notaire selon lequel, dans l’hypothèse d’une reconstruction après sinistre, un permis de construire devrait être obtenu avant tout travaux et pourrait être refusé.

Les époux [L], qui se contentent d’affirmations non étayées, ne produisent aucune pièce prouvant, contre les mentions de cet acte, que le projet d’acte qui était annexé à la procuration, ne comportait pas les dispositions précitées, relatives aux constructions édifiées sur la parcelle à vendre et aux conséquences à tirer des dispositions de l’article L 111-3 du code de l’urbanisme.

Dès lors, le notaire démontre par l’acte qui a été annexé à la minute de l’acte reçu le 30 octobre 2014 que la procuration signée par les époux [L] contenait toutes les informations utiles leur permettant de comprendre que les constructions érigées sur la parcelle n’avaient jamais été autorisées.

Il en résulte que les époux [L], acquéreurs, ont été informés par l’acte authentique signé en 2013 que les « extensions » construites depuis 1974 « auraient » été construites sans autorisation » et qu’ils ont, de même, en 2014 été informés du caractère illégal des extensions construites et des conséquences légales et pratiques de l’illégalité de ces constructions.

Ils soutiennent que ces informations sont incomplètes voire inexactes en ce que la construction d’origine serait elle-même illégale car construite sans autorisation, ce que les clauses précitées passeraient sous silence, et dissimuleraient sciemment, en laissant croire, par la référence au permis de construire délivré en 1974, qu’elle serait licite.

Le caractère illicite des constructions réalisées après 1974 n’est contesté ni par les vendeurs ni par le notaire. S’agissant de la construction principale en revanche, les époux [L] n’établissent par aucune pièce qu’elle a été érigée sans autorisation.

L’attestation de M. [E] [V], maire de la commune d'[Localité 4] du 31 mai 2018, indique que les constructions sises sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 7] sont « en situation irrégulière au regard des règles d’urbanisme ». Les termes employés sont insuffisamment précis pour permettre de considérer comme établi que la totalité des constructions, en ce compris la construction d’origine, sont illégales pour être dépourvues de toute autorisation.

Le rapport d’expertise déposé le 15 mars 2006, par M. [G] [I], expert judiciaire désigné dans le cadre du litige qui a opposé les époux [T] à leur propre vendeur, n’établit pas davantage que la construction d’origine est illégale. L’intéressé indique que « après avoir contacté le service d’urbanisme de la commune d'[Localité 4], il s’avère que les annexes, piscine, pool house, local technique, garage et terrain de tennis n’ont pas d’existence légale et de plus elles ont été construites sur une zone non aedificandi ».

Plus loin, il ajoute que les époux [T] sont à ce jour dans l’incertitude de la régularisation aussi bien des annexes que de l’extension de la maison, construites sans permis, que l’état des lieux au jour de l’expertise et au jour de la vente ne correspond pas au permis de construire et au certificat de conformité de 1974 (page 6) et que depuis 1974, 50 m² ont été rajoutés à la maison sans demande de permis (page 6).

Les époux [L] ne produisent aucune autre pièce démontrant que la construction d’origine, avant les extensions qui ont débuté en 1974, a été édifiée sans permis de construire ou que le permis délivré n’a été suivi d’aucune attestation de conformité.

Il en résulte que seules les extensions sont illicites. Or, les acquéreurs en ont été informés par les deux actes authentiques qui contiennent également un avertissement quant à l’impossibilité de régulariser et, en cas de sinistre, de reconstruire à l’identique.

L’acte authentique de 2013 précise d’ailleurs que les vendeurs se sont vus refuser une autorisation pour édifier une véranda.

A cela s’ajoute que dans l’attestation du 31 mai 2018, M. [E] [V], maire de la commune d'[Localité 4], indique « avoir reçu en mairie Mme [O] [R], accompagnée de Mme [B] [L], entre l’été 2013 et l’été 2014 » et « l’avoir informée » du caractère irrégulier des constructions au regard des règles d’urbanisme.

Dès lors que Mme [L] accompagnait Mme [T] lors de cet entretien, elle ne peut soutenir, quand bien même le maire ne s’adressait pas à elle, ne pas avoir été informée avant de signer les actes authentiques des irrégularités dont elle se plaint désormais.

L’attestation rédigée par Mme [H] [R] ne contredit pas les termes de l’attestation du maire de la commune puisque l’intéressée explique se souvenir « d’une fois à [Localité 12] » alors qu’elle se trouvait en compagnie d'[B] [L] et de [O] [T], que cette dernière a demandé à la première si elle et son époux étaient allés « voir le maire », que l’intéressée lui aurait répondu par la négative, qu’elle aurait insisté sur l’importance d’une telle rencontre dans la mesure où un travail était en cours sur le PLU et qu'[B] [L] lui aurait répond « je sais que c’est important mais alors je devrais le faire seule car [F] ne veut pas venir ».

Aucun élément dans cette attestation ne permet de dater la conversation, qui a donc pu avoir lieu avant la rencontre évoquée par le maire de la commune dans son attestation.

De l’ensemble de ces éléments, il résulte que les vendeurs ont informé les acquéreurs qu’après la construction d’origine, des extensions avaient été réalisées sans autorisation.

L’emploi, dans les actes authentiques, du conditionnel est sans incidence dès lors que les acquéreurs, ont déclaré avoir été informés du caractère potentiellement illicite des extensions et en faire leur affaire personnelle, sans recours contre le vendeur.

Il importe peu qu’aucune mention relative à ces extensions illicites n’ait été insérée dans le compromis de vente ou l’acte de levée de l’option dès lors que les actes authentiques y font expressément référence.

Il appartenait aux époux [L], s’ils estimaient que l’emploi du conditionnel ne leur permettait pas de donner un consentement libre et éclairé, de ne pas signer l’acte ou d’interroger le notaire en lui demandant d’effectuer des recherches complémentaires sur ce point afin d’obtenir des informations plus précises.

A regard de ces éléments, les époux [L] ne démontrent pas que les époux [T], par des man’uvres délibérées destinées à les induire en erreur et les tromper, les ont conduits à conclure les contrats sur une fausse conviction, et sciemment vicié leur consentement.

La validité des clauses d’exonération de responsabilité stipulée dans les actes est sans incidence pour apprécier l’existence de man’uvres dolosives de la part des vendeurs afin de déterminer les époux [L] à contracter.

En conséquence, et sans qu’il y ait lieu d’entrer plus avant dans le détail de l’argumentation des parties, c’est à raison que le premier juge a rejeté les demandes indemnitaires des époux [L] à l’encontre des époux [T] sur le fondement du dol.

2/ Sur la responsabilité du notaire

2.1 Moyens des parties

Les époux [L] font valoir que le notaire, en tant que rédacteur d’acte, est tenu d’éclairer les parties sur sa portée et ses conséquences et de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l’efficacité eu égard au but poursuivi par les parties ; qu’en l’espèce, M. [J] a manqué à son devoir de vérification et de conseil en se contentant de reprendre les informations fournies par les vendeurs, sans procéder aux vérifications utiles et sans effectuer des recherches complémentaires, alors que l’accord cadre de 2012 et le compromis de 2013 étaient taisants sur l’illicéité des constructions ; que l’emploi du conditionnel démontre qu’il n’a effectué aucune vérification, notamment auprès du service d’urbanisme de la commune d'[Localité 4] et qu’il a omis de les mettre en garde quant aux conséquences de l’illégalité des constructions ; que ce manquement est d’autant plus caractérisé lors de la deuxième transaction après levée de l’option, puisqu’ils n’étaient pas présents lors de la signature, que le projet d’acte que le notaire leur a adressé le 10 octobre 2014 était vierge de toute information relative à l’illégalité des constructions et qu’ils ont signé la procuration en tout confiance, sans imaginer que le notaire modifierait le projet d’acte.

Ils ajoutent que le notaire a également commis une faute en ne respectant pas le délai de rétractation légal de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation puisqu’ils disposaient d’un délai de sept jours à compter de la première présentation de la lettre du 10 octobre 2024 pour se rétracter et qu’ils n’ont pas usé de cette faculté parce que le projet ne leur donnait aucune raison de le faire et que le notaire aurait dû leur notifier un nouveau délai après les modifications apportées à l’acte le 23 octobre 2014 dès lors que celles-ci étaient substantielles.

M. [J] soutient qu’aucun élément ne démontre que la construction d’origine est irrégulière ni, à supposer que tel soit le cas, qu’il pouvait connaitre cette information puisqu’un certificat de conformité a été délivré le 27 février 2019, démontrant que la majeure partie de la construction avait été autorisée par un permis de construire et qu’il n’avait pas à se livrer à des recherches en présence de ce certificat de conformité ; qu’en l’absence d’élément objectif ou subjectif de nature en remettre en cause les déclarations des vendeurs, il n’était pas tenu d’effectuer de plus amples vérifications, ni de remonter les origines de propriété au-delà des trente années ayant précédé la vente, soit en l’espèce 1983 pour un acte reçu en 2013 ; que les époux [L] ne rapportent pas la preuve de modifications substantielles entre l’acte authentique signé le 30 octobre 2014 et le projet qu’il leur a adressé en annexe à la procuration, qui est en tous points conforme ; qu’ils ont en conséquence été valablement informés par le contenu des actes notariés des 20 mars 2013 et du 30 octobre 2014 de l’existence de constructions irrégulières, des sanctions résultant de l’absence de permis, des difficultés liées aux respect des dispositions de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme et du classement du bien en zone ND du PLU, avec toutes les contraintes de la réglementation applicable à cette zone et qu’en tout état de cause, à supposer qu’il ait manqué à ses obligations, les conditions d’une condamnation in solidum sur le fondement de l’article 1310 du code civil ne sont pas réunies.

S’agissant du respect des dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, il fait valoir que le délai de rétractation bénéficiant aux acquéreurs a bien été respecté et qu’il n’y a eu aucune modification substantielle de l’acte justifiant une nouvelle notification puisqu’il s’agit d’une seule et même habitation, dont la première partie a été acquise selon un acte authentique du 25 mars 2013 qui a informé les acquéreurs de la situation administrative irrégulière des extensions réalisés sur les parcelles.

2.2 Réponse de la cour

Les notaires, institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l’authenticité, doivent mettre en 'uvre tous les moyens adéquats et nécessaires afin d’assurer l’efficacité de leurs actes.

Un acte efficace s’entend d’un acte conforme à la volonté des parties et, à ce titre, les notaires ont le devoir d’éclairer les parties sur le contenu et les effets des engagements afin qu’elles puissent y consentir en toute connaissance de cause.

En effet, l’efficacité d’un acte dépend directement du respect de la volonté des parties que le notaire doit protéger par des conseils juridiques avisés.

Le notaire est ainsi responsable de tout manquement aux devoirs que lui impose sa charge, étant précisé que la faute même très légère, analysée par comparaison avec la conduite qu’aurait dû avoir un notaire avisé, juriste compétent et méfiant, peut être source de responsabilité.

Il appartient à celui qui agit en responsabilité civile à l’encontre d’un notaire sur le fondement de l’article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, de démontrer la faute commise par celui-ci mais également le lien de causalité qui existe entre le préjudice dont il se plaint et cette faute.

En l’espèce, les époux [L] reprochent au notaire l’inefficacité de son acte au motif que toutes les constructions érigées sur les parcelles l’ont été sans autorisation, qu’il n’a entrepris aucune diligence pour vérifier la légalité des constructions auprès des services de l’urbanisme et qu’il ne les a pas mis en garde sur les conséquences de l’illégalité des constructions, notamment les risques qu’ils encouraient.

Les mentions des deux actes authentiques reçus par M. [J] ont été rappelées plus haut.

Il convient de renvoyer aux développements antérieurs relatifs à la légalité des constructions, dont il ressort que les époux [L] ne rapportent pas la preuve que la construction d’origine a été édifiée sans autorisation ou qu’elle a été en violation des prescriptions du permis de construire initial.

Par conséquent, seules les extensions réalisées sur la construction d’origine sont illicites pour n’avoir jamais été autorisées.

Or, le notaire en a avisé les époux [L], tant dans le premier acte authentique que dans le second.

L’emploi du conditionnel est sans incidence dès lors que les acquéreurs, ont été informés page 14 et 15 de l’acte du 25 mars 2013 du caractère potentiellement illicite des extensions, des conséquences pénales, fiscales, civiles et administratives de l’illégalité de ces extensions et déclaré en faire leur affaire personnelle, sans recours contre le notaire.

Par ailleurs, l’acte rappelle au paragraphe « reconstruction après sinistre » (page 16) les dispositions de l’article L 111-3 du code de l’urbanisme en précisant que pour être « régulièrement édifié » le bâtiment détruit ou démoli doit avoir été édifié conformément au permis de construire devenu définitif délivré à cette fin et contient la mention suivante : « le notaire avertit l’acquéreur que dans l’hypothèse d’une reconstruction après sinistre un permis de construire doit être obtenu préalablement à tous travaux et que ce permis peut être refusé soit aux termes d’une disposition du PLU, d’un plan de prévention des risques naturels ou technologiques. ».

L’acte authentique reçu le 30 octobre 2014 est tout aussi explicite quant aux risques afférents à l’illicéité des extensions construites sur la parcelle.

Si cet acte été conclu hors la présence des acquéreurs, qui avaient donné procuration à tous clerc de l’étude pour les représenter à l’acte, la procuration signée le 21 octobre 2024, telle que produite par le notaire, dûment annexée à l’acte authentique reçu le 30 octobre 2014 selon une mention paraphée par le notaire, comporte en annexe un projet d’acte qui, en page 14, contient les mêmes mentions que celles figurant dans l’acte définitif en ce qui concerne l’édification des constructions et page 16, au titre des dispositions relatives à la reconstruction, le rappel in extenso des dispositions de l’article L 111-3 du code de l’urbanisme, selon lesquelles la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli ne peut être autorisé que si le bâtiment a été régulièrement édifié, outre un avertissement formel du notaire selon lequel dans l’hypothèse d’une reconstruction après sinistre un permis de construire devrait être obtenu avant tout travaux et pourrait être refusé.

Les époux [L], qui se contentent d’affirmations non étayées, ne produisent aucune pièce prouvant, contre les mentions de cet acte, que le projet d’acte qui annexé à la procuration, ne comportait pas les dispositions précitées, relatives aux constructions édifiées sur la parcelle à vendre et aux conséquences à tirer des dispositions de l’article L 111-3 du code de l’urbanisme.

Dès lors, le notaire démontre, par l’acte qui a été annexé à la minute de l’acte reçu le 30 octobre 2014, que la procuration signée par les époux [L] contenait toutes les informations utiles leur permettant de comprendre que les constructions érigées sur la parcelle n’avaient jamais été autorisées.

Au regard de ces éléments, le notaire n’avait aucune obligation d’effectuer d’autres recherches auprès des services de l’urbanisme de la commune et au regard de la teneur des clauses précitées n’a commis aucun manquement à son devoir d’information et de mise en garde.

Les époux [L] ont acheté un bien immobilier en étant informés d’emblée de l’illicéité des extensions érigées après la délivrance du certificat de conformité et en déclarant, après avoir été avisés des conséquences de cette illicéité, vouloir en faire leur affaire personnelle.

S’agissant des dispositions relatives au délai de rétractation prévu par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, les époux [L] ne contestent pas avoir reçu le courrier de notification du notaire le 16 octobre 2014. Cette notification a fait courir le délai de rétractation de sept jours à compter du 17 octobre 2014. Or, l’acte a été reçu le 30 octobre 2024.

La comparaison du projet d’acte tel que notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, reçue le 16 octobre 2014, avec celui qui a été annexé à la procuration signée par les acquéreurs le 23 octobre 2014 fait ressortir que le premier ne contient pas les dispositions faisant état de l’illicéité des extensions érigées sur la parcelle vendue.

Pour autant, les époux [L] ne peuvent utilement soutenir qu’il s’agit d’une modification substantielle de l’acte justifiant un nouveau délai de rétractation au sens de l’article L 271-1 précité.

En effet, l’opération immobilière a eu lieu en deux temps. Or, lors de l’achat de la première parcelle en 2013, les époux [L] ont été informés par l’acte authentique de vente, qui constituait la première étape de l’opération, des difficultés relatives à la licéité des extensions.

L’achat de la deuxième parcelle qui est principalement concernée par cette difficulté a eu lieu par une levée d’option après que l’acte authentique de 2013 les a avisés du défaut d’autorisation des extensions.

Par conséquent, il ne peut être considéré que les modifications apportées au projet d’acte authentique étaient substantielles et, comme telles, de nature à justifier la notification d’un nouveau délai de rétractation.

En conséquence, le notaire n’ayant commis aucune négligence fautive engageant sa responsabilité, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires des époux [L] à son encontre.

3/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

Les époux [L], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens d’appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer aux époux [T] d’une part, au notaire d’autre part une indemnité de 3 500 euros chacun au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence le 21 janvier 2021 ;

Y ajoutant,

Condamne M. [F] [L] et Mme [B] [N] épouse [L], in solidum, aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute M. [F] [L] et Mme [B] [N] épouse [L] de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ;

Condamne M. [F] [L] et Mme [B] [N] épouse [L], in solidum, à payer d’une part à M. [U] [T] et Mme [O] [R] épouse [T], ensemble, d’autre part à M. [Z] [J], une indemnité de 3 500 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés devant la cour.

Le greffier Le président