ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 30 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/01136 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QSG4

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 18 FEVRIER 2025

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 8]

N° RG 24/00537

APPELANTE :

SAS ISALEA, Société par actions simplifiée au capital de 8 000 €, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°791 559 974, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Frédéric PINET de la SELARL SELARL PINET ET ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE

INTIMEE :

S.C.I. SESOCO SCI au capital de 152.45 Euros immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés sous le n° 408891109 représentée par son Gérant en exercice domicilié es-qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER//CROIZIER/CHARPY/SELMO, avocat au barreau de NARBONNE

Ordonnance de clôture du 26 Août 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Septembre 2025,en audience publique, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte authentique des 25 février et 1er mars 2013, la SARL (devenue SAS) Isalea a acquis le droit au bail de locaux commerciaux, propriété de la SCI Sesoco, situés [Adresse 1] à Narbonne, cadastrés section [Cadastre 6], moyennant un loyer mensuel de 2 081,47 euros TTC et une entrée en jouissance au 15 mars 2013.

Auparavant, par acte en date du 15 juillet 2008, ce bail avait fait l’objet d’un renouvellement à compter du 1er mars 2008 pour une période de 9 ans, soit jusqu’au 28 février 2017.

Par ordonnance du 29 septembre 2022, le tribunal administratif de Montpellier a désigné un collège d’experts, en vue, notamment, d’examiner l’ensemble des constructions situées [Adresse 10] à Narbonne, incluant la parcelle dont est propriétaire la société Sesoco, et de préciser s’il existe un danger imminent pour la sécurité publique.

A la suite du rapport intermédiaire dans lequel le collège d’experts a relevé un danger imminent pour la circulation piétonne ainsi que pour les bateaux, la commune de [Localité 8] a pris un arrêté temporaire d’urgence le 7 février 2023 interdisant, principalement, la circulation piétonne et fluviale.

Au vu du rapport général du collège d’experts en date du 30 mars 2023, un arrêté permanent de mise en sécurité et fermeture de la [Adresse 10] a été pris le 14 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2024, la société Isalea a assigné la société Sesoco devant le président du tribunal judiciaire de Narbonne, statuant en référé, aux fins, notamment, de se voir dispenser du paiement des loyers à compter du mois de mai 2023 jusqu’à la restitution du local commercial et de voir condamner la société Sesoco à lui verser la somme provisionnelle de 81 600 euros.

Après avoir par ordonnance de référé du 26 novembre 2024, ordonné la réouverture des débats, aux fins notamment de production de pièces complémentaires, le président du tribunal judiciaire de Narbonne, statuant en référé, a, par ordonnance de référé du 18 février 2025 :

— débouté la société Isalea de sa demande en référé tendant à la suspension du paiement des loyers à compter du mois de mai 2023 jusqu’à la complète délivrance du local commercial par la société Sesoco bailleresse,

— débouté la société Isalea de sa demande de condamnation provisionnelle à valoir sur l’indemnisation définitive de sa perte d’exploitation en présence de contestations sérieuses,

— débouté la société Isalea et la société Sesoco de leur demande respective au titre des frais non compris dans les dépens,

— condamné la société Isalea aux dépens de l’instance,

— déclaré la présente ordonnance exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue le 27 février 2025, la société Isalea a relevé appel de ce jugement.

Par avis en date du 7 mars 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 2 septembre 2025 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions du 26 août 2025, la société Isalea demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1219, 1719, 1720 du code civil et 835, alinéa 2 du code de procédure civile, de :

— réformer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau, dire l’appel recevable tant sur le fond que la forme,

— dire que la société Isalea sera dispensée de l’obligation de paiement de loyer commercial dû par la société Isalea à compter rétroactivement du mois de mai 2023 jusqu’à la délivrance complète du local commercial par la société Sesoco,

— condamner la société Sesoco à lui payer une provision d’un montant mensuel de 5 440 euros, commençant à courir le 1er novembre 2023, arrêté provisoirement à la somme de 103 356 euros, à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir, à valoir sur la perte d’exploitation, et ce jusqu’à complète délivrance du local commercial, objet du bail commercial et objet de la cession en date du 25 février 2013,

— rejeter toutes conclusions contraires,

— dire irrecevable la demande de nullité du bail,

— rejeter la demande de nullité fondée sur l’article 1722 comme étant inapplicable à la société Sesoco,

— condamner la société Sesoco à payer 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de son appel, elle fait valoir essentiellement que :

— l’article 1218 du code civil ne saurait s’appliquer au présent litige, dans la mesure où ce texte n’est applicable qu’aux contrats conclus postérieurement au 1er octobre 2016, alors que le bail en cause a été conclu avant cette date.

— au regard du rapport d’expertise établi par le collège d’experts, la société Sesoco est tenue d’entreprendre les travaux nécessaires ; l’immeuble a été laissé à l’abandon et les travaux réalisés n’ont fait qu’aggraver son état,

— la rue a été rouverte et les commerçants qui ont procédé auxdits travaux ont pu reprendre leur activité ; la fermeture de l’immeuble et, par conséquent, le manquement à l’obligation de délivrance du local commercial, incombe exclusivement à la société Sesoco,

— se trouvant dans l’impossibilité d’exploiter le local commercial, elle a activé sa garantie « perte d’exploitation », son assureur ayant alors mandaté un expert afin d’évaluer la perte de marge brute sur une période de six mois.

— la demande de suspension du paiement des loyers est directement corrélée à l’absence de délivrance du local et, surtout, à l’impossibilité d’y accéder. L’exception d’inexécution apparaît parfaitement fondée et recevable.

Par conclusions du 22 août 2025, la société Sesoco demande à la cour, au visa de l’article 1218 et subsidiairement 1148 ancien du code civil, de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée,

— subsidiairement, pour le cas où la décision serait réformée en ce qu’elle a rejeté la demande de suspension des loyers, prononcer cette suspension en application de l’article 1218 du code civil actuel ou 1148 ancien dudit code,

— subsidiairement, débouter la société Isalea de sa demande de condamnation pécuniaire dès lors que celle-ci se heurte à des contestations sérieuses,

— dans tous les cas, débouter la société Isalea de sa demande de condamnation pécuniaire,

— la condamner au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient en substance que :

— la société Isalea n’a pas contesté, en première instance, l’application de l’article 1218 du code civil, dès lors cette contestation est irrecevable en appel, au visa du principe jurisprudentiel selon lequel « nul ne peut se contredire au détriment d’autrui au cours d’un débat judiciaire »,

— la fermeture du commerce de la société Isalea résulte exclusivement de l’arrêté préfectoral en date du 14 avril 2023, pris pour des motifs étrangers à son immeuble. Les arrêtés de 2014 et 2022 et le courrier du 12 juin 2025 sont sans incidence sur la décision de fermeture de 2023.

— l’état de son bâtiment n’est nullement à l’origine de la décision administrative de 2023, laquelle ne lui impose aucune obligation particulière, relevant selon elle d’un cas de force majeure.

— la commune avait mis à la charge de propriétaires, des obligations spécifiques (études) dans l’alinéa 5 de l’article 1 de l’arrêté du l4 avril 2023 et enjoint à ceux-ci de réaliser des travaux suivant un arrêté du 24 octobre 2023. Le tribunal administratif de Montpellier, par jugement en date du 7 juillet 2025 a annulé l’alinéa 5 de l’article 1 de l’arrêté de mise en sécurité du 14 avril 2023 et l’arrêté du 24 octobre 2023.

— la commune de [Localité 8] et l’agglomération ont imaginé exproprier à vil prix l’ensemble des propriétaires concemés par l’arrêté du 14 avril 2023 en utilisant l’expropriation prévue par la loi Vivien. Elle s’y est opposée et la procédure initiée en juin 2025, ainsi que l’arrêté du 6 août 2025, ne sauraient démontrer la violation par elle de son obligation de délivrance, le 14 avril 2023 et les mois suivants.

— elle va contester l’arrêté du 6 août 2025, interdisant l’immeuble à l’habitation et faisant état d’un risque d’effondrement, alors que la rue a été rouverte,

— le rapport du 27 mai 2025 n’a pas respecté le principe de la contradiction,

— cet arrêté du 6 août 2025 justifierait la résiliation du bail en application de l’article 1722 du code civil par perte de la chose louée,

— aucuns travaux n’ont été mis à sa charge par l’autorité administrative, étant précisé qu’elle avait satisfait à ce qui lui avait été imposé précédemment par les arrêtés de 2014 et 2022.

— si l’immeuble nécessitait des travaux, il appartenait à la société Isalea dc le dire, elle n’a pas demandé, avant le 14 avril 2023, la réalisation de travaux.

— la société Isalea a cessé de payer le loyer et elle ne le lui a jamais reproché, les parties appliquant, ce faisant, les dispositions de l’article 1218 alinéa 2 du code civil.

— le juge des référés ne peut trancher le litige qui tient à l’interprétation des arrêtés pris par la commune dc [Localité 8].

— la société Isalea ne produit aucun des justificatifs des frais qu’elle aurait supportés depuis le 14 avril 2023, elle ne produit aucun document permettant de connaitre son béné ce annuel moyen.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, eu égard aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’est saisie par le bailleur d’aucune demande tendant à la nullité (ou à la résiliation) du bail, que le juge des référés, et la cour statuant en appel, n’aurait, en tout état de cause, pas le pouvoir de prononcer, de sorte que l’irrecevabilité et le rejet d’une telle demande, quel qu’en soit le fondement, sollicitées par le preneur, sont sans objet.

De même, la cour n’est saisie par le bailleur d’aucune fin de non-recevoir, tirée du principe de l’estoppel, tenant à l’application des dispositions de l’article 1218 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer de ce chef.

1- sur les demandes de suspension des loyers et de condamnation provisionnelle

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 de ce code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’article 835 alinéa 2 de ce code précise, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, que le président du tribunal judiciaire peut toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Le bail commercial, acquis par acte authentique en date des 25 février et 1er mars 2013 par la SCI Sesoco, ayant été renouvelé pour neuf années après avoir pris effet le 1er mars 2008, est arrivé à terme le 28 février 2017. Les effets de ce bail commercial conclu antérieurement à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, et en cours à la date du 1er octobre 2016, demeurent régis par les dispositions de la loi ancienne.

Les articles 1719 et 1720 du code civil obligent le bailleur à délivrer au preneur la chose louée, notamment, en bon état de réparation, et à lui assurer une jouissance paisible des lieux loués et l’article 1728 oblige le preneur à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Les obligations du bailleur cessent en cas de force majeure.

L’immeuble de la SCI Sesoco (parcelle section [Cadastre 6]) n’est pas situé sur le pont des Marchands, mais au pied de celui-ci côté [Adresse 9]. Il est, toutefois, concerné par le périmètre d’un arrêté permanent de mise en sécurité et fermeture de la [Adresse 10] en date du 14 avril 2023.

Auparavant, la commune de Narbonne avait pris un premier arrêté temporaire de péril imminent le 16 décembre 2014 imposant à la SCI Sesoco d’exécuter diverses mesures provisoires. Il n’est versé aux débats aucun arrêté permanent de péril imminent pris à cette période, démontrant, ainsi, qu’elle a exécuté ces travaux. Au demeurant, elle verse aux débats une facture en date du 20 juin 2015, visant des travaux conformes à ceux détaillés dans ledit arrêté.

Par ordonnance du 29 septembre 2022, le tribunal administratif de Montpellier a désigné un collège d’experts, afin qu’il indique s’ il existe un danger imminent pour la sécurité publique concernant les constructions situées [Adresse 10] et détermine les mesures réparatrices.

Suite au courriel d’alerte effectué par le collège d’experts, un arrêté permanent de mise en sécurité, en date du 22 décembre 2022, a prescrit à la SCI Sesoco de remplacer les tirants présents par des tirants traversants. La SCI Sesoco verse aux débats une facture en date du 18 mars 2023, visant des travaux conformes à ceux détaillés dans ledit arrêté.

Dans un rapport intermédiaire en date du 18 avril 2023, ce collège a indiqué que les travaux, toujours en cours, étaient inefficaces et qu’une étude par un BET structure devrait être menée avec une vision d’ensemble, puisqu’il existe des pathologies généralisées à des ilôts de la rue et des pathologies propres aux structures du pont, ayant une implication sur les bâtiments surmontant le pont ainsi que proches, tel que l’immeuble de la SCI Sesoco.

Dans l’intervalle, un arrêté de mise en sécurité, en date du 14 avril 2023, a imposé à la SCI Sesoco (et à d’autres propriétaires), dans un délai de 15 jours, de faire évacuer l’ensemble des occupants de l’immeuble et de prendre toutes dispositions nécessaires pour empêcher l’accès aux immeubles au regard des désordres structurels affectant les arcs de l’arche du pont en sous-face, supportant les constructions, et de ceux recensés par l’ordonnance du tribunal administratif en date du 29 septembre 2022, découlant, principalement, de l’état de vétusté et de dégradation de l’immeuble (charpentes et couvertures et façades) relevant d’une absence manifeste d’entretien. La réalisation d’études, concernant, principalement le pont (étude des arches, étude géotechnique pour définir une méthode d’étaiement de la sous face et des immeubles), imposées par cet arrêté à la SCI Sesoco a été annulée par un jugement du tribunal administratif de Montpellier en date du 7 juillet 2025.

L’arrêté du 24 octobre 2023 prescrivant à d’autres propriétaires d’immeubles situés sur le pont, divers travaux, a également été annulé par le jugement du 7 juillet 2025.

Saisi par requête de la commune de Narbonne, le tribunal administratif de Montpellier a, également, ordonné le 18 juin 2025 une mesure d’expertise afin de préciser s’il existait un péril grave et imminent pour la sécurité des occupants et du public concernant l’immeuble de la société Sesoco, qui a donné lieu à un rapport d’expertise judicaire du 4 juillet 2025, concluant à l’absence de péril grave et imminent en l’absence d’occupation.

La commune de Narbonne a pris, le 6 août 2025, un dernier arrêté permanent de mise en sécurité de l’immeuble de la SCI Sesoco, qui n’est pas fondé sur ce dernier rapport d’expertise judicaire, et vise les précédents arrêtés.

Il résulte de ces éléments que si l’immeuble de la SCI Secoso présente des désordres structurels dus à son état de vétusté, l’ensemble du secteur, dont la configuration particulière lui assure, selon les experts, une stabilité, présente un état de dégradation généralisé et souffre de pathologies concernant la structure porteuse de l’arche centrale du pont et également liées à des mouvements géotechniques.

A ce titre, si les travaux effectués en 2015 et 2023 se sont, selon le un rapport intermédiaire en date du 18 avril 2023, révélés insuffisants, la cause de la mise en sécurité en avril 2023 réside, outre la vétusté de l’immeuble, dans les désordres affectant le pont, relevant du domaine public communal.

L’agglomération du [Localité 7] envisage, d’ailleurs, une opération d’ensemble sur les différents immeubles de la [Adresse 10] afin de sécuriser et sauvegarder le pont.

La société Isalea ne démontre pas que d’autres commerces, situés sur le pont ou à proximité, dans le périmètre concerné, ont été rouverts, notamment, suite à la réalisation de travaux des propriétaires des murs. A contrario, le rapport d’expertise judicaire du 4 juillet 2025 constate que les «bâtiments mitoyens sont actuellement inoccupés ».

Ainsi, la demande de provision formée au titre de la perte d’exploitation subie depuis le mois d’avril 2023 se heurte à des contestations sérieuses, l’arrêté du 14 avril 2023 étant susceptible de présenter, pour le bailleur, les caractéristiques de la force majeure, qu’elle soit imprévisible, irrésistible et extérieure ou relève, seulement, d’un évènement échappant à son contrôle.

Par ailleurs, indépendamment du fondement juridique, qui caractérise l’existence d’un différend et dont la détermination relève du juge du fond, il conviendra de constater que les parties s’accordent sur le principe de la suspension des loyers à compter du mois de mai 2023, étant relevé, d’une part, que ce constat n’annihile pas l’urgence, ayant présidé à la saisine du juge des référés, et d’autre part, est dénué de toute autorité de chose jugée.

L’ordonnance sera confirmée et seulement amendée concernant la suspension du paiement des loyers eu égard à l’accord des parties.

2- Succombant sur son appel, la société Isalea sera condamnée aux dépens et à payer la somme de 2 000 euros à la SCI Sesoco sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance de référé déférée, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de la société Isalea tendant à la suspension du paiement des loyers à compter du mois de mai 2023 ;

Statuant à nouveau et ajoutant,

Dit que les demandes tendant à l’irrecevabilité et au rejet d’une demande de nullité du bail commercial liant les parties sont sans objet ;

Constate que la SAS Isalea et la SCI Sesoco s’accordent sur le principe de la suspension des loyers dans le cadre du bail commercial les liant à compter du mois de mai 2023 ;

Condamne la SAS Isalea à verser la somme de 2 000 euros à la SCI Sesoco sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Isalea aux dépens d’appel.

le greffier la présidente