COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 17 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/ 245

N° RG 24/10471

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNSLJ

Syndicat des Copropriétaires

de l’immeuble

[Adresse 5]

C/

[O] [P]

[V] [Z] épouse [P]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Yannick HENTZIEN

M^e Thierry TROIN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Tribunal Judiciaire (Juge de la mise en état) de NICE en date du 17 Juillet 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/04935.

APPELANTE

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » sis à [Adresse 4], dont le siège est sis [Adresse 2] , pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet SYND’UP sis [Adresse 1], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice demeurant et domicilié ès-qualité audit siège

représenté par M^e Yannick HENTZIEN, membre de la SCP HENTZIEN – BOCQUET-HENTZIEN, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉS

Monsieur [O] [P]

Madame [V] [Z] épouse [P]

née le 07 Septembre 1977 à [Localité 6],

demeurant tous deux, [Adresse 7]

représentés par M^e Thierry TROIN, membre de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’immeuble dénommé [Adresse 5], sis [Adresse 3]), comptant quatre copropriétaires, a été précédemment administré par un syndic bénévole en la personne de M. [S] [T], gérant de la SCI PACA GROUP.

Une assemblée générale convoquée par ce dernier pour le 17 octobre 2022 a voté diverses résolutions.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception datée du 9 novembre 2022, les trois autres copropriétaires ont écrit à M. [T] pour lui demander de convoquer une assemblée générale extraordinaire à l’effet d’annuler l’assemblée tenue le 17 octobre 2022.

Le syndic n’ayant pas donné suite à cette demande, les époux [O] et [V] [P] ont saisi le 16 décembre 2022 le tribunal judiciaire de Nice pour entendre annuler ladite assemblée dans son ensemble en raison de diverses irrégularités, ou subsidiairement les résolutions n° 2, 3, 7, 19 et 20.

Le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état d’un incident tendant à déclarer ces demandes irrecevables pour cause de défaut d’intérêt et de qualité à agir, faisant valoir à cet effet :

— que l’ensemble des résolutions avait été annulé par une assemblée générale extraordinaire finalement convoquée le 23 mars 2023,

— que les requérants n’avaient pas la qualité de copropriétaires opposants ou défaillants, puisqu’ils avaient voté en faveur de la quasi-totalité des décisions adoptées.

Par ordonnance rendue le 17 juillet 2024, le juge de la mise en état a rejeté ces deux fins de non-recevoir en considérant :

— d’une part, que l’intérêt à agir devait être apprécié au jour de l’introduction de la demande et que l’assemblée du 23 mars 2023 était elle-même attaquée en justice,

— d’autre part, que le syndic aurait exercé des pressions sur les autres copropriétaires, ce qui mettait en doute le sens des votes émis et la véracité des mentions portées au procès-verbal.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], désormais représenté par un syndic professionnel en la personne du Cabinet SYND’UP, a interjeté appel le 16 août 2024. Aux termes de ses conclusions notifiées le 20 septembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, il demande à la cour d’infirmer cette décision et, statuant à nouveau, de déclarer irrecevable l’action introduite par les époux [P] pour défaut d’intérêt et de qualité à agir et de les condamner aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions en réplique notifiées le 23 septembre 2024, auxquelles il est également renvoyé, les époux [P] demandent à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise et de condamner le syndicat à leur verser une somme de 3.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel, en sus de l’indemnité allouée en première instance, outre leurs dépens.

L’affaire a reçu fixation à bref délai à l’audience du 17 juin 2025.

DISCUSSION

Suivant l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel notamment le défaut de qualité ou le défaut d’intérêt.

En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions en contestation des décisions des assemblées générales sont ouvertes aux copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification qui leur est faite du procès-verbal.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de l’assemblée du 17 octobre 2022 :

— que les résolutions n° 2, 3 et 19 ont été adoptées à l’unanimité des voix des copropriétaires, y compris celles des époux [P],

— que la résolution n° 20 n’a recueilli aucune voix pour,

— et que la résolution n° 7 n’a donné lieu à aucun vote.

Il en résulte que les intimés ne peuvent se prévaloir de la qualité de copropriétaires opposants pour aucune des décisions attaquées. En outre, ayant voté en faveur de la plupart des résolutions, ils ne peuvent être admis à poursuivre la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble.

Pour rejeter cette fin de non-recevoir, le juge de la mise en état a retenu que le syndic aurait exercé des pressions sur les autres copropriétaires, ce qui mettait en doute le sens des votes émis et la véracité des mentions portées au procès-verbal. Toutefois, il ne s’est pas prononcé sur cette question de fond par des dispositions distinctes dans le dispositif de son ordonnance, en méconnaissance de l’article 789 du code de procédure civile.

Contrairement à l’opinion du premier juge, la cour considère pour sa part qu’aucun élément ne permet de conclure à l’insincérité du procès-verbal d’assemblée, ni à l’exercice de pressions de la part du syndic pour contraindre les copropriétaires à voter dans un sens contraire à leurs intentions initiales.

Il convient en conséquence, infirmant la décision déférée, de déclarer irrecevable l’action introduite par les époux [P] pour défaut de qualité à agir.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme l’ordonnance déféré, et statuant à nouveau :

Déclare irrecevable l’action introduite par les époux [P] suivant assignation délivrée le 16 décembre 2022,

Condamne les époux [P] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE