COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 15 OCTOBRE 2025

N°2025 / 255

N° RG 23/05434

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLD6O

SCI ROYLUX

C/

[M] [A]

[Y] [A]

Syndicat des copropriétaires ROYAL LUXEMBOURG

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Thimothée

JOLY

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE en date du 03 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02991.

APPELANTE

SCI ROYLUX

prise en la personne de son représentant légal en exercice, M. [T] [S], domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e David TICHADOU, membre de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Madame [M] [A]

née le 14 Décembre 1963 à [Localité 5] (78), demeurant [Adresse 1]

Monsieur [Y] [A]

né le 30 Décembre 1961 à [Localité 7] (59), demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Thimothée JOLY, membre de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Cyril SABATIÉ, membre de la SELARL LBVS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

Syndicat des copropriétaires ROYAL LUXEMBOURG sis [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice la société Lucien CROUZET & Sydney BREIL SAS, lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié

représenté par M^e Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

ayant pour avocat plaidant M^e Fabrice BARBARO, membre de la SELARL MAITRE BARBARO ET ASSOCIES, avocat au barreau de NICE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Céline ROBIN-KARRER, conseillère,

et Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, conseiller- rapporteur,

qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*-*-*-*-*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Le 17 septembre 2021, la société civile immobilière ROYLUX, copropriétaire au sein de l’immeuble dénommé LE ROYAL LUXEMBOURG, sis [Adresse 4] à [Localité 8], a assigné en référé les époux [Y] [A] et [M] [D] pour les entendre condamner à cesser leur activité de location meublée de tourisme portant sur deux studios constituant les lots n° 341 et 346 de l’état descriptif de division, appartenant indivisément aux deux époux s’agissant du premier, et en propre à l’épouse pour le second.

Suivant ordonnance rendue le 10 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a enjoint les époux [A] de suspendre temporairement l’exercice de cette activité durant une période de 18 mois sous peine d’astreinte, cette décision ayant toutefois été infirmée par un arrêt rendu 6 juillet 2023 par la cour de céans.

Le 12 juillet 2022, la société ROYLUX a saisi aux mêmes fins la juridiction du fond par assignation à jour fixe, faisant valoir que l’activité litigieuse, exercée à titre commercial, était contraire au règlement de copropriété contenant une clause d’occupation bourgeoise et occasionnait des troubles anormaux de voisinage.

Le syndicat des copropriétaires a été également mis en cause afin de lui rendre commune la décision à intervenir.

Par jugement rendu le 3 mars 2023, le tribunal judiciaire de Nice a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— déclaré irrecevable l’action introduite contre M. [A] pour défaut d’intérêt à agir, en raison de la vente du lot n° 341 intervenue en cours d’instance,

— débouté la SCI ROYLUX de ses demandes dirigées contre Mme [A],

— débouté les époux [A] de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts,

— condamné la demanderesse aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a essentiellement retenu que l’activité litigieuse n’était pas de nature commerciale, qu’elle était conforme au règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble, et qu’il n’était pas démontré qu’elle générait des troubles anormaux de voisinage.

La société ROYLUX a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 14 avril 2023 au greffe de la cour.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 14 août 2025, la société ROYLUX fait valoir :

— que les époux [A] exercent une activité professionnelle de loueur de meublés de tourisme pour laquelle l’épouse est immatriculée au registre du commerce et des sociétés,

— que celle-ci est incompatible avec la clause d’occupation bourgeoise stipulée par le règlement de copropriété, s’agissant d’un immeuble de grand standing,

— que seuls les studios donnant sur la [Adresse 10] constituent des locations de vacances, tandis que les lots appartenant aux intimés donnent sur la [Adresse 9],

— et que la fréquentation des lieux par une clientèle de passage génère des nuisances importantes.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription ainsi que la demande reconventionnelle en dommages-intérêts, et statuant à nouveau des autres chefs :

— de rejeter la fin de non-recevoir fondée sur un défaut d’intérêt à agir,

— d’ordonner aux époux [A] de cesser d’exercer dans l’immeuble l’activité de location meublée de courte durée et de retirer les annonces publiées à cette fin sur tout support papier ou électronique, sous peine d’une astreinte de 1.500 € par jour de retard et par infraction constatée passé un délai de quinze jours à compter de la signification de l’arrêt, courant pour une période de douze mois,

— de déclarer cette décision commune et opposable au syndicat des copropriétaires,

— et de condamner in solidum les intimés aux entiers dépens, comprenant le coût des constats dressés les 2 août 2021 et 11 juillet 2022, ainsi qu’à lui verser chacun une somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 8 août 2025, les époux [A] soutiennent pour leur part :

— que l’action est prescrite,

— que l’activité exercée dans le lot n° 346 ne se confond pas avec celle pour laquelle l’épouse est immatriculée au registre du commerce, et conserve un caractère civil dès lors qu’elle n’inclut pas de prestations de services para-hôteliers,

— que la clause d’occupation bourgeoise doit être interprétée au regard de la destination mixte de l’immeuble, étant précisé que 49 appartements sont actuellement proposés à la location touristique alors qu’ils sont seuls poursuivis,

— que subsidiairement, cette clause doit être réputée non écrite en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, comme étant contraire aux dispositions de l’article 8,

— que la demande de la société ROYLUX constitue une atteinte excessive et disproportionnée au droit de propriété et une rupture d’égalité entre les copropriétaires,

— et que l’appelante ne démontre pas l’existence d’un lien de causalité direct entre les troubles de voisinage allégués et la location du lot considéré.

Ils demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action introduite contre le mari pour défaut d’intérêt à agir, mais de l’infirmer en ce qu’il a écarté le moyen tiré de la prescription, et statuant à nouveau de ce chef de déclarer irrecevable l’action exercée contre l’épouse sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Subsidiairement au fond, ils concluent à la confirmation de la décision en ce qu’elle a débouté la société ROYLUX des fins de son action.

Ils concluent en revanche à son infirmation en ce qu’elle a rejeté leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts, qu’ils réitèrent devant la cour à hauteur de la somme de 60.000 € en réparation de leurs préjudice moral et financier.

Ils réclament enfin accessoirement paiement d’une somme de 8.000 € au titre de leurs frais irrépétibles d’appel, outre leurs dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 9 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ROYAL LUXEMBOURG, représenté par son syndic en exercice le Cabinet BORNE & DELAUNAY, fait valoir :

— que l’activité litigieuse ne contrevient pas au règlement de copropriété, ni à la destination mixte de l’immeuble à usage de logement et d’hébergement hôtelier,

— qu’il existe ainsi 55 lots sur 115 désignés comme studios ou chambres de vacances,

— que le changement d’usage des lots appartenant aux époux [A] ne nécessitait pas d’autorisation de la part de l’assemblée générale,

— et qu’il n’est pas démontré que les nuisances dénoncées par l’appelante soient imputables aux locations de courte durée, ni a fortiori à celles consenties par les intimés.

Il demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de condamner la société ROYLUX à lui verser une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 août 2025.

Les époux [A] ont notifié le 21 août 2015 de nouvelles conclusions et pièces, contenant une demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

DISCUSSION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture :

Il n’est justifié d’aucune cause grave, au sens de l’article 803 du code de procédure civile, de nature à justifier la révocation de l’ordonnance de clôture, étant précisé que les conclusions notifiées le 14 août 2025 par l’appelante venaient elles-mêmes en réplique à des conclusions prises le 8 août précédent par les intimés.

En conséquence, les conclusions et pièces transmises postérieurement à l’ordonnance de clôture du 19 août 2025 seront déclarées irrecevables.

Sur l’intérêt à agir de la société ROYLUX :

Il est admis en droit, et au demeurant non contesté par les parties intimées, que l’action individuelle exercée par un copropriétaire contre un autre copropriétaire tendant à faire sanctionner une violation du règlement de copropriété est recevable sans qu’il soit besoin de justifier d’un préjudice personnel, dès lors que ledit règlement revêt les caractères d’un contrat.

D’autre part, pour juger que la société ROYLUX n’avait plus d’intérêt à agir contre M. [Y] [A], le tribunal a retenu que les époux avaient vendu en cours d’instance le lot n° 341 qui leur appartenait indivisément, tandis que le lot n° 346 n’appartient qu’à l’épouse. Toutefois, l’intérêt à agir s’apprécie au jour de l’introduction de l’action en justice et ne dépend pas de circonstances postérieures susceptibles de rendre la demande sans objet.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a rejeté ce moyen en retenant que les époux [A] étaient en mesure de justifier de l’exercice d’une activité de location saisonnière depuis le 7 janvier 2013, mais que le délai pour agir était de dix ans en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018.

Sur la portée de la clause d’habitation bourgeoise :

Le règlement de copropriété de l’immeuble stipule en page 95 : ' Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement. La location en meublé d’appartements entiers est autorisée. En revanche la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. Les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs clients ou des gens à leur service.'

Il convient d’observer en premier lieu que la location en meublé ne se confond pas avec la location de tourisme.

Il résulte d’autre part de l’état descriptif de division que, du deuxième au sixième étages, les lots sont répartis soit en 'studios ou chambres de vacances ', tous situés en façade de la [Adresse 10], soit en studios ou appartements ordinaires, situés en façade de la promenade des Anglais.

Cette situation découle de la volonté du promoteur, respectant en cela les prescriptions édictées à l’époque par la Ville de [Localité 8], de construire un immeuble à destination mixte, pour partie à usage d’habitation et pour partie à usage d’hébergement hôtelier (outre la vocation commerciale des locaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage).

La clause d’habitation bourgeoise doit ainsi s’interpréter comme interdisant la location de tourisme dans tous les lots qui ne constituent pas des studios ou des chambres de vacances. Admettre le contraire aboutirait à remettre en cause l’équilibre recherché par le règlement de copropriété.

Or les lots n° 341 et 346 appartenant aux époux [A], situés au troisième étage, sont situés en façade de la promenade des Anglais et ne sont pas désignés comme des studios de vacances.

Il convient en conséquence de considérer que leur changement d’usage, certes autorisé par la Ville de [Localité 8] sous réserve du droit des tiers, est contraire à la clause d’habitation bourgeoise susvisée et porte atteinte à la destination de l’immeuble au sens de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qu’il augmente les allées et venues de personnes étrangères à l’immeuble, responsables de nuisances dénoncées par plusieurs copropriétaires (cf. les attestations et courriers de MM. [I] [U], [E] [V], [R] [C], [P] [W], [N] [G], [B] [H], [L] [X], [O] [J] et [XR] [K]) ainsi que par l’ancien gardien de l’immeuble M. [Z] [F].

Il y a lieu d’ajouter que le Cabinet BORNE & DELAUNAY, nouvellement désigné comme syndic, fait également état d’un mécontentement croissant au sein de la copropriété dans une attestation rédigée le 6 août 2025.

L’atteinte à la destination de l’immeuble est caractérisée indépendamment du caractère civil ou commercial de l’activité exercée par les époux [A], étant néanmoins observé que les documents produits aux débats permettent de se convaincre de son caractère habituel et de l’importance des profits générés (cf. notamment les annonces publiées sur les sites internet spécialisés et sur celui de la Villa Kalauea, les factures de location émises et l’attestation du cabinet d’expertise comptable DMA).

Sur la demande tendant à réputer cette clause non écrite :

Les époux [A] soutiennent subsidiairement que la clause d’habitation bourgeoise devrait être réputée non écrite en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, comme étant contraire aux dispositions de l’article 8 suivant lesquelles le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Cependant, ainsi qu’il a été dit plus avant, la clause litigieuse, qui s’interprète comme interdisant la location de tourisme dans tous les lots qui ne constituent pas des studios ou des chambres de vacances, est justifiée par le souci de parvenir à un équilibre entre les usages voulus par le promoteur.

Sur les moyens tirés d’une atteinte excessive et disproportionnée au droit de propriété et d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires :

Il n’existe aucune atteinte excessive ou disproportionnée au droit de propriété des époux [A] dès lors que l’interdiction de l’activité de location saisonnière dans leurs lots se fonde sur une clause licite du règlement de copropriété.

D’autre part, les intimés n’établissent pas que d’autres copropriétaires de lots destinés à l’habitation se trouveraient dans une situation identique à la leur. En effet, s’ils font valoir que 49 appartements seraient actuellement proposés à la location touristique au sein de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires dénombre pour sa part 55 lots à usage de studios ou de chambres de vacances selon l’état descriptif de division.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture,

Déclare en conséquence irrecevables les conclusions et pièces transmises par les époux [A] après le 19 août 2025,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir fondée sur la prescription ainsi que la demande reconventionnelle en dommages-intérêts formée par les époux [A],

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Rejette la fin de non-recevoir fondée sur le défaut d’intérêt à agir contre Monsieur [Y] [A],

Ordonne aux époux [A] de cesser d’exercer dans l’immeuble [Adresse 6] LUXEMBOURG une activité de location meublée de tourisme et de retirer les annonces publiées à cette fin sur tout support papier ou électronique,

Assortit ces injonctions d’une astreinte provisoire de 1.500 euros par infraction constatée passé un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, ladite astreinte courant sur une période de douze mois,

Déclare le présent arrêt commun et opposable au syndicat des copropriétaires,

Condamne les époux [A] aux entiers dépens de première instance et d’appel, non compris le coût des constats dressés à la requête de l’appelante en raison de leur caractère extra-judiciaire,

Les condamne en outre à verser à la SCI ROYLUX une somme de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT