COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 28 OCTOBRE 2025

N° 2025/427

Rôle N° RG 21/08892 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHULO

[Y] [K]

[Z] [P] [T] épouse [K]

[D] [V]

C/

[R] [E]

S.C.P. [E] [13]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Frédéric JACQUEMART

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de Draguignan en date du 03 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03715.

APPELANTS

Monsieur [Y] [K]

né le [Date naissance 3] 1953 à [Localité 18] (83)

demeurant [Adresse 16]

Madame [Z] [P] [T] épouse [K]

née le [Date naissance 3] 1956 à [Localité 7] (MAROC)

demeurant [Adresse 16]

Maître [D] [V]

en qualité de mandataire judiciaire de la S.C.I. [4], dont le siège social est [Adresse 17], désigné à cette fonction par décision du tribunal de commerce de Draguignan en date du 10 janvier 2023

demeurant [Adresse 1]

tous trois représentés par M^e Frédéric JACQUEMART de la SELAS LAWTEC – SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES

Monsieur [R] [E], notaire

demeurant [Adresse 2]

S.C.P. [E] [14]

demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assisté de M^e Jean-Luc FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, rapporteur

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Octobre 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 23 avril 2003, la Sci [4] a été constituée avec pour objet social l’acquisition d’un terrain situé à Bagnols-en-Forêt, lieudit « [Adresse 15] Rouvière », la vente avant ou après achèvement des constructions ainsi édifiées, la location des lots en attente de leur vente, ainsi que l’activité de location des immeubles dès lors que celle-ci reste accessoire à la vente.

Entre 2006 et 2012, la Sci [4] a réalisé plusieurs opérations immobilières :

1. l’achat des lots 115, 139 et 52 d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 8], au prix 280 250 euros, selon acte du 13 janvier 2006, reçu par Maître [B] [X] notaire associé au sein de la Scp [E] [10] [C] [9] ; Ce bien a été occupé à titre de résidence principal par M. [Y] [K] et Mme [Z] [P] [T] épouse [K], associés détenant 45 % des parts de la société.

2. l’achat des lots 120, 58 et 122 de ce même ensemble immobilier selon acte du 5 octobre 2010, reçu par maître [R] [E], au prix de 230 000 euros,

3. la revente des lots 120, 58 et 122, selon acte du 12 mai 2011 reçu par maître [F], avec la participation de Maître [E], assistant la venderesse, moyennant la somme de 420 000 euros,

4. la revente des lots 115, 139 et 52 selon acte reçu le 31 janvier 2012 par maître [O], avec la participation de maître [E], au prix de 450 000 euros.

La Sci [4] a bénéficié d’une exonération de plus-value portée sur les bilans de la société au titre de ces deux ventes immobilières. Les époux [K] ont quant à eux bénéficié d’une exonération de taxe sur la valeur ajoutée pour la durée de détention du bien constituant leur résidence principale.

Le 29 juillet 2013, l’administration fiscale a adressé à la Sci [4] un avis de vérification de comptabilité pour un contrôle sur le période du 1er octobre 2010 au 31 décembre 2012.

Le 19 décembre 2014, la Sci [4] et les époux [K] ont été destinataires de propositions de rectification au titre de l’impôt sur les sociétés pour la société et de l’impôt sur les revenus pour ses associés. L’administration fiscale a en effet estimé que les opérations réalisées par la Sci [4] n’étaient pas conformes à son objet social en ce qu’elles ne pouvaient être qualifiées de construction pour revente mais constituaient en réalité des opérations d’achat et de revente d’immeubles avec intention spéculative. Elle a en conséquence dit que la société civile immobilière ne pouvait bénéficier de l’exception prévue à l’article 239 ter du code général des impôts avec les conséquences fiscales qui s’y attachent (perte du bénéfice de la transparence fiscale et des abattements pour la durée de la détention, taxation à l’impôt sur les sociétés de la plus-value de cession, et en cas de distribution du produit de cession, comme en l’espèce, taxation entre les mains des associés en tant que revenu distribué).

Contestant les propositions faites par l’administration fiscale, la Sci [4] et les époux [K] ont exercé une réclamation contentieuse sans succès avant de saisir le tribunal administratif de Toulon par acte du 10 juillet 2018.

Suivant courrier en date du 21 février 2019, la Sci [4] et les époux [K] ont informé maître [E] de ce redressement fiscal, lui reprochant à ce titre un manquement à son devoir de conseil.

Par acte du 26 mai 2019, la Sci [4] et les époux [K] ont assigné M. [R] [E] et la Scp [E] [10] [C] [9] devant le tribunal de grande instance de Draguignan, aux fins de voir leur responsabilité engagée sur le fondement de l’article 1382 ancien du Code civil et obtenir leur condamnation solidaire à payer à la société la somme de 56 613 euros au titre des sommes mises en recouvrement au titre de l’impôt sur les sociétés et à payer aux époux [K] la somme de 120 685 euros au titre de leur imposition personnelle.

Par jugement contradictoire rendu le 3 juin 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

— débouté Sci [4] et les époux [K] de leurs demandes formées contre maître [R] [E] et la Scp [E] [10] [C] Ghio Peron ;

— condamné la Sci [4] et les époux [K] à maître [R] [E] et la Scp [E] [11] [9] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Maître [R] [E] et la Scp [E] [10] [C] Ghio Peron aux dépens distraits au profit de la Scp Loustaunau Forno ;

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que la mission acceptée par maître [E] se limitait à apporter son concours dans l’établissement des actes de vente mais ne prévoyait pas de conseil en matière fiscale.

Il a également estimé que le notaire avait pu légitimement se méprendre sur l’objet social de la société et le but poursuivi par ses associés au vu des statuts modifiés qui lui ont été fournis par les époux [K], laissant croire que l’objet de la Sci avait été étendu à « l’acquisition, la vente et la location de tout bien immobilier » aux termes d’une résolution adoptée le 7 janvier 2006, alors que les démarches auprès du registre du commerce et des sociétés n’avaient jamais été réalisées.

En conséquence, il a retenu que l’administration fiscale avait à juste titre analysé les transactions réalisées par la société civile immobilière comme des opérations d’achat et de revente d’immeubles avec intention spéculative et dit y avoir lieu à redressement et que la responsabilité du notaire ne pouvait être valablement engagée.

Par déclaration transmise au greffe le 15 juin 2021, la Sci [4] et les époux [K] ont relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif.

Selon jugement du 10 janvier 2023, la société [4] a été placée en redressement judiciaire avec effet rétroactif à la date du 10 juillet 2021 et maître [D] [V] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 12 août 2025.

EXPOSÉ DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 15 juin 2023 au visa des articles 239 ter, 206, 239-4, 150 U, II et 35 du Code général des impôts et de l’article 1240 du Code civil, maître [A] ès-qualités de mandataire judiciaire de la Sci [4] et les époux [K] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— condamner M. [R] [E] et [B] [X] pour défaut de leur obligation d’information et de conseil en matière fiscale,

— condamner solidairement M. [R] [E] et la Scp [E] [10] [C] Ghio Peron à payer à Sci [4] la somme de 56 613 euros au titre des sommes mises en recouvrement au titre de l’impôt sur les sociétés,

— condamner solidairement M. [R] [E] et la Scp [E] [10] [C] [9] à payer aux époux [K], la somme de 120 685 euros au titre de leur imposition personnelle,

— condamner solidairement M. [R] [E] et la Scp [E] [11] [9] au paiement de la somme de 5 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [R] [E] et la Scp [E] [10] [C] [9], aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 2 décembre 2021, M. [R] [E] et la Scp [E] [10] [C] [9], demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— débouter la Sci [4] et les époux [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

— condamner la Sci [4] et les époux [K] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction,

— à titre subsidiaire, dire qu’il n’existe pas de lien de causalité entre le préjudice et la faute alléguée, précisant à ce titre que le notaire ne saurait avoir la charge des impositions dues après redressement et qui correspondent à la réalité, sauf à démontrer l’existence d’options de fiscalités plus favorables pour chaque opération d’achat et de vente réalisée par la société.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Liminairement, il sera observé que M.[X] n’est pas partie à la procédure et que les appelants qui demandent sa condamnation avec M.[E] et la SCP, ne formulent aucune demande de condamnation chiffrée à l’encontre de celui-ci. Cette demande de condamnation de M.[B] [X] notaire doit être déclarée irrecevable.

1-sur la responsabilité du notaire

— sur la faute

Moyens des parties

Les appelants font valoir que le devoir de conseil renforcé du notaire recoupant à la fois la validité et l’efficacité des actes, fait peser sur le professionnel une obligation de mise en garde qui s’étend également aux conséquences fiscales des actes dont il est le rédacteur, peu important que le vendeur soit profane ou non.

Ils soutiennent ainsi que M. [E] et M. [X], notaires, ont commis une faute en ne les informant pas des risques fiscaux qui découleraient de l’inscription des immeubles dans l’actif de la société civile immobilière alors que la société a été constituée spécialement afin de bénéficier du régime d’exonération prévu à l’article 239 ter du code général des impôts ; qu’ils ont également manqué à leur devoir de conseil et en ne les mettant pas en garde sur conséquences relatives à l’usage personnel de l’un des actifs de la société par les époux [K], notamment en cas de revente. Ils ajoutent que M. [E], a également manqué à son devoir de conseil en matière fiscale au moment de la revente puisqu’il lui appartenait de mettre en garde la SCI des conséquences fiscales liées à la revente des biens sans réalisation de travaux ou construction préalables, conformément à son objet social et aux dispositions de l’article 239 ter du code général des impôts.

M.[E] notaire et la SCP [E] [12] caramagnol Ghio et Péron répliquent que le notaire, qui n’avait pas la maîtrise de la comptabilité et des déclarations fiscales qui ont pu être effectuées, n’a commis aucune faute en exerçant son devoir de conseil conformément aux informations qui lui ont été remises par les appelants lors des achats susvisés et qui apparaissaient alors conformes à l’objet social modifié en 2006, et ils ajoutent que la mauvaise foi des appelants est établie dès lors que M. [K], exerçant l’activité d’entrepreneur dans le bâtiment, ne pouvait ignorer les conséquences fiscales relatives à une activité réelle contraire aux statuts de la SCI [5]

Réponse de la cour

Il est de jurisprudence constante que le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes notamment sur les incidences fiscales auxquels il est requis de donner la forme authentique.

Son devoir d’information porte non seulement sur les conséquences immédiates mais aussi sur les implications fiscales futures de l’acte qu’il reçoit.

Cette obligation du notaire doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l’acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance. (1re Civ., 13 décembre 2005, pourvoi n°03-11.443 ; Com., 20 septembre 2017, pourvoi n°15-14.176).

Enfin l’étendue du devoir d’information, de conseil et de mise en garde du notaire s’apprécie en fonction du niveau de connaissance qu’il a de la ou des opérations en cause, spécialement lorsque celles-ci sont envisagée avec un objectif de défiscalisation ou d’exonération de l’impôt.

Ainsi sa responsabilité ne peut être engagée que s’il a, à sa disposition et au travers des pièces de son dossier, un certain nombre d’éléments qui, au jour de la vente ou avant, sont susceptibles de l’alerter sur les difficultés, présentes ou à venir de l’opération. Il doit alors, au titre de son devoir d’information, en avertir les parties.

En l’espèce, dans leurs conclusions d’appel, les acquéreurs reprochent au notaire de n’avoir pas attiré leur attention sur les risques liés au fait qu’ils ne remplissaient pas leurs engagements tels que disposés dans les statuts de la société qui prévoient que l’objet de la société est bien l’achat, la construction mais aussi la revente, et cela depuis l’origine.

Ils font valoir qu’en leur qualité de profane il incombait au notaire qui savait parfaitement qu’ils avaient acquis un terrain à Bagnols en Forêt pour la revente, d’attirer leur attention sur leurs engagements au moment de la revente des biens sur le fait que les dispositions de l’article 239 ter du code général des impôts ne s’appliquaient pas, la SCI étant désormais soumise à l’impôt sur les sociétés.

Or, comme justement retenu par le tribunal sa participation à deux actes de vente n’implique pas en elle-même qu’il ait eu connaissance d’une part, de l’objet social de la SCI modifié ni des déclarations fiscales que l’expert- comptable de la SCI envisageait de faire et qu’en toute hypothèse, au regard de l’absence d’accomplissement des démarches auprès du registre du commerce pour voir publier le nouvel objet social, il ait pu se méprendre.

Sauf à démontrer que la question lui a été posée, il ne pouvait déceler l’existence d’un risque fiscal pour les appelants. L’administration fiscale a en effet estimé que l’activité de la SCI était une activité d’achat et de revente spéculative et non de construction pour revente. Or, il a été retenu ci-dessus que le notaire avait pu se méprendre sur l’objet social de la SCI au regard des documents qui lui ont été remis. L’administration fiscale a également considéré que la mise à disposition d’un appartenant comme résidence habituelle des époux [K] sans contrepartie, constituait une libéralité et a réintégré les loyers aux résultats imposables des exercices 2011 et 2012. Les appelants ne rapportent aucun élément de preuve attestant de ce qu’ils ont demandé au notaire de les conseiller sur les incidences fiscales de leurs agissements et notamment, sur les conditions de l’exonération de plus-value résultant de la vente concernée. Il ne pouvait donc lui reprocher de n’avoir pu bénéficier des avantages fiscaux escomptés.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SCI et ses associés ont subi un redressement fiscal au titre de l’impôt sur les sociétés et au titre de l’impôt sur le revenu pour ses deux associés compte tenu des opérations immobilières qu’ils ont envisagées et qu’ils ont demandé au notaire de recevoir, alors qu’elles étaient non-conformes à l’objet social de la SCI et tendaient à les faire bénéficier de l’exonération art. 239 ter I CGI et 150 U, II-1 CGI, sans rapporter la preuve que ce dernier en était parfaitement informé.

Le jugement de première instance mérite confirmation en ce qu’il écarté toute faute du notaire et cela sans qu’il soit nécessaire de répondre au moyen développé par ce dernier de la capacité des vendeurs à comprendre l’environnement juridique et fiscal de cette opération et les conséquences qui découleraient des opérations réalisées afin de s’exonérer de sa responsabilité.

2-Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, Me [V] es-qualités de mandataire judiciaire représentant la SCI [6] et les époux [K] supporteront in solidum la charge des dépens d’appel.

Leur recouvrement direct sera ordonné au bénéfice du conseil qui en a fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront nécessairement déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

En revanche, l’équité commande d’allouer à M.[R] [E] notaire et à la SCP [E] Giannini, [C] Ghio et Peron la somme de 3000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de condamnation de M.[B] [X] notaire ;

Condamne Me [V] es-qualités de mandataire judiciaire représentant la SCI [6] et les époux [K] à supporter in solidum la charge des dépens d’appel ;

Ordonne leur recouvrement direct au bénéfice du conseil qui en a fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Les déboute de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ;

Les condamne in solidum à payer à M.[R] [E] notaire et à la SCP [E] Giannini, [C] Ghio et Peron la somme de 3000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

La greffière, La présidente.