COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 23 OCTOBRE 2025

N° 2025/570

Rôle N° RG 24/13398 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BN5OW

[S] [W]

[X] [J]

C/

Syndicat SUR LES COLLINES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien ORTH

M^e Cyril CHAHOUAR BORGNA

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ de [Localité 5] en date du 17 Octobre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/00099.

APPELANTS

Monsieur [S] [W],

né le 20 Juin 1971 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Sébastien ORTH, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Pierre GUASTALLA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [X] [J],

née le 13 Octobre 1976 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Sébastien ORTH, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Pierre GUASTALLA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Syndicat des copriétaires de l’immeubre SUR LES COLLINES

sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet [T] demeurant, [Adresse 2],

représenté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [S] [W] et Madame [X] [J] sont propriétaires sur la commune de [Localité 5] de trois lots composés d’un appartement de type T4, d’une terrasse et d’un jardin au sein de la copropriété « [Adresse 7] » qu’ils ont acquis en 2009.

Souhaitant aménager leur terrasse et leur jardin par la construction d’une piscine, M. [W] et Mme [J] ont soumis à l’approbation de l’assemblée générale de la copropriété un projet d’aménagement de leurs extérieurs rédigé comme suit :

La jouissance privative exclusive de la partie supérieure de notre terrain jusqu’à la limite de notre copropriété (cf. croquis sur le plan cada(s)tral) en précisant que l’assemblée générale du 19/03/2003 avait voté le principe général de la privatisation des espaces jardins,

l’autorisation de recouvrir notre terrasse carrelée avec du bois,

l’autorisation d’installer une piscine sur notre terrain (taille et forme non définie ce jour) en se conformant à la législation en vigueur. Le positionnement sera dans la partie jardin (cf. croquis).

La demande a été adoptée par l’assemblée générale de la copropriété du 24 avril 2019.

M. [W] et Mme [J] ont déposé une déclaration préalable en mairie indiquant que le projet de la piscine était de 16.5 m², déclaration qui a été refusée par décision de la ville de [Localité 5] du 11 octobre 2023 en ces termes :

(elle) vient réduire la superficie des espaces verts existants non conformes à la norme actuellement qui requiert 4 402,50m² d’espaces verts dont 2 641,50m² en pleine terre calculé comme suit : 5 870m²*75% = 4 402,50m² d’espaces verts dont 60% en pleine terre, soit 2 641,50m².

M. [W] et Mme [J] ont soumis à l’approbation de l’assemblée générale de la copropriété un projet de prolongation du mur mitoyen entre leur jardin et l’accès extérieur ainsi que l’installation d’un abri de jardin. La demande a été acceptée par l’assemblée générale du 1er juin 2023.

Par courriels des 2 et 3 janvier 2024 M. [W] et Mme [J] ont informé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines » de leur projet de construire une piscine inférieure à 10m², ne nécessitant pas d’autorisation administrative.

Considérant que les travaux entrepris par M. [W] et Mme [J] ne respectaient pas les règles d’urbanisme et par conséquent le vote de l’assemblée générale de 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » a, par exploit du 12 janvier 2024, fait assigner M. [W] et Mme [J] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de les entendre condamner solidairement et sous astreinte à cesser les travaux et à remettre le jardin en état.

Par ordonnance contradictoire du 17 octobre 2024, ce magistrat a :

— déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] »,

— ordonné à M. [W] et Mme [J] de cesser les travaux entrepris tant dans leur jardin pour l’implantation d’une piscine que sur le mur entre leur jardin (rez-de-chaussée bâtiment B) et l’accès extérieur au bâtiment C et à remettre les lieux en leur état antérieur pour ce qui concerne le jardin et en déposant les claustras en ce qui concerne le mur mitoyen et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification de sa décision, cette astreinte courant sur une durée de trois mois,

— condamné M. [W] et Mme [J] à payer au syndicat des copropriétaires d’immeuble « [Adresse 7] » la somme de 2 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus ;

— condamné M. [W] et Mme [J] aux dépens.

Il a notamment considéré que :

le projet de construction de la piscine n’était pas conforme à la réglementation en vigueur et n’avait pas été autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble ;

les travaux relatifs à la prolongation du mur mitoyen n’avaient pas été non plus autorisés par l’assemblée générale en ce que le mur avait été également surélevé par l’installation de panneaux en bois, appelés « claustras », qui ne figuraient pas dans la demande d’autorisation de travaux.

Selon déclaration reçue au greffe le 2 juillet 2024, M. [W] et Mme [J] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 20 août 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils demandent à la cour:

de déclarer recevable et bien fondé l’appel,

y faisant droit,

infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau :

constater que la construction d’une piscine de moins de 10m² ne nécessite aucune autorisation administrative,

constater que lors de l’assemblée générale du 24 avril 2019, ils ont obtenu l’autorisation de la copropriété de construire une piscine sur leur terrain,

constater que la construction réalisée est parfaitement légitime et ne contrevient à aucune disposition du code de l’urbanisme ni du règlement de copropriété,

constater que l’apposition de claustras sur le mur de clôture sur leur terrain ne contrevient pas aux dispositions du règlement de copropriété ni au règlement intérieur,

constater que l’apposition des claustras ne rompt pas l’harmonie de l’ensemble immobilier,

constater qu’ils n’ont causé aucun trouble manifestement illicite.

En conséquence,

déclarer les travaux de piscine conformes à l’autorisation de l’assemblée générale du 24 avril 2019 et aux règles de l’urbanisme,

déclarer les travaux consistant en la pose de claustras, conformes à l’autorisation donnée lors de l’assemblée générale du 28 juin 2011 et au règlement de copropriété,

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines » de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

Reconventionnellement,

constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines » a initié une procédure sans intérêt, engageant des frais pour eux,

constater que le syndic Cabinet [T], représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines », a commis une violation de domicile,

constater que l’ensemble des agissements du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines »et de son syndic leur ont causé un préjudice moral,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines » à leur verser la somme provisionnelle de 4 500 euros au titre de leur préjudice moral.

En tout état de cause,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines » à leur verser la somme de 6 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance et du présent appel, ainsi qu’aux entiers dépens,

ordonner le remboursement de toutes sommes versées au titre de l’ordonnance référé du Tribunal Judiciaire de Nice du 17 octobre 2024.

Ils font valoir qu’aucun trouble manifestement illicite n’a été causé aux motifs que la construction de la piscine a été autorisée et qu’elle est conforme à la réglementation en vigueur. Ils expliquent avoir obtenu l’autorisation de la copropriété de construire une piscine, la résolution ayant été adoptée lors de l’assemblée générale du 24 avril 2019, étant précisé qu’il n’était pas indiqué qu’elle était semi-enterrée et que cette autorisation était large parce qu’au moment du vote, le projet de piscine ne détaillait pas encore la taille ni la forme de cette dernière.

Ils soutiennent avoir déposé une déclaration préalable pour un projet de création d’une piscine d’environ 16,5 m² qui a essuyé un refus de la commune de [Localité 5] par arrêté d’opposition du 11 octobre 2023 à la suite duquel ils ont modifié leur projet afin que la piscine soit inférieure à 10m² et qu’aucune autorisation administrative ne soit nécessaire.

Ils font valoir qu’il ressort du procès-verbal de constat dressé par Maître [I], commissaire de justice, le 19 juin 2024, que la construction de la piscine est bien de moins de 10m² et qu’il résulte de l’attestation d’urbanisme établie par la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Sciuto urbanisme que la parcelle où se situe la construction n’est pas implantée dans un périmètre classé, raison pour laquelle le projet ne requiert aucune autorisation administrative préalable.

Ils considèrent que l’analyse que fait le syndicat selon laquelle la construction serait illégale, car elle diminuerait la surface d’espaces verts en pleine terre, est erronée car cela reviendrait à dire qu’aucun propriétaire ne peut construire de piscine sur son terrain. Ils ajoutent que les textes visés par le syndicat, notamment l’article 48 du plan local d’urbanisme métropolitain, ne sont pas applicables en l’espèce en ce qu’ils définissent les espaces verts mais n’interdisent pas la construction d’une piscine.

Ils affirment que le service juridique et contentieux de la direction des autorisations d’urbanisme de la ville de [Localité 5] a, par courriel du 10 juillet 2025, précisé qu’aucune violation de la réglementation n’était établie et ce suite à la visite d’un de ses agents en date du 30 janvier 2024.

Ils soutiennent que l’apposition de claustras a été autorisée et est conforme au règlement de copropriété et au règlement intérieur. Ils avancent que lors de l’assemblée générale de 2011, il a été précisé par le syndic que les propriétaires du rez-de-chaussée, comme eux, étaient autorisés à apposer des claustras sur leur muret afin de supprimer le vis-à-vis, et ajoutent que par délibération du 1er juin 2023, ils ont été autorisés à prolonger le mur mitoyen entre leur jardin et l’accès extérieur au bâtiment C. Ils expliquent qu’une fois le muret installé et, conformément au règlement de copropriété et au règlement intérieur, ils ont apposé des claustras sur celui-ci lesquels ne portent pas atteinte ni ne rompent l’harmonie de l’ensemble immobilier et ne portent pas préjudice à la copropriété et ce quand bien même les demandes de travaux votés en juin 2023 ne mentionnaient pas expressément leur apposition. Ils précisent que de nombreux copropriétaires ont aménagé leurs extérieurs en installant des claustras comme cela ressort des clichés photographiques versés aux débats.

Ils avancent que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines » n’a pas informé la copropriété de la procédure qu’elle avait engagée à leur encontre et qu’aucune mention ni discussion à ce sujet n’a été portée à la connaissance des copropriétaires.

Ils expliquent avoir pris l’initiative d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 3 juin 2025 une résolution visant à régulariser formellement la situation, qui a été rejetée. Ils affirment que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines » s’est abstenu de mettre en 'uvre le second vote prévu à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que le rejet qui leur a été opposé est entaché d’irrégularité et dépourvu de toute légitimité. Ils précisent avoir engagé une procédure aux fins d’obtenir l’annulation de cette résolution. Ils considèrent que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines » a initié cette procédure avec comme seul objectif de nuire et a pris des photographies depuis leur jardin sans leur autorisation, en violation des dispositions de l’article 226-4 du code pénal, raison pour laquelle ils ont déposé plainte à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines » et de son gérant.

Par dernières conclusions transmises le 29 août 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines » demande à la cour :

de débouter M. [W] et Mme [J] de leurs demandes;

de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines » ;

ordonné à M. [W] et Mme [J] de cesser les travaux entrepris tant dans leur jardin pour l’implantation d’une piscine que sur le mur entre leur jardin (Rdc bâtiment B) et l’accès extérieur au bâtiment C et à remettre les lieux en leur état antérieur pour ce qui concerne le jardin et en déposant les claustras en ce qui concerne le mur mitoyen et ce, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, cette astreinte courant sur une durée de trois mois ;

condamné M. [W] et Mme [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

y ajoutant

prononcer l’irrecevabilité des « constater » suivants qui ne sont pas des demandes :

constater que la construction d’une piscine de moins de 10m² ne nécessite aucune autorisation administrative.

constater que lors de l’assemblée générale du 24 avril 2019, M. [W] et Mme [J] ont obtenu l’autorisation de la copropriété de construire une piscine sur leur terrain.

constater que la construction réalisée est parfaitement légitime et ne contrevient à aucune disposition du code de l’urbanisme ni du règlement de copropriété.

constater que l’apposition de claustras sur le mur de clôture sur le terrain de Mme [J] et de M. [W] ne contrevient pas aux dispositions du règlement de copropriété ni au règlement intérieur.

constater que l’apposition des claustras par M. [W] et Mme [J] ne rompt pas l’harmonie de l’ensemble immobilier.

constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines » a initié une procédure sans intérêt, engageant des frais pour M. [W] et Mme [J].

constater que le syndic Cabinet bosse représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines »a commis une violation de domicile.

constater que l’ensemble des agissements du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines » et de son syndic ont causé un préjudice moral à M. [W] et Mme [J]

Condamner solidairement M. [W] et Mme [J] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Il fait notamment valoir que les demandes formées par M. [W] et Mme [J] tendant à ce que la cour constate n’est pas une véritable prétention de sorte qu’elles doivent être rejetées.

Il soutient que la construction qu’ont faite M. [W] et Mme [J] n’est pas conforme à la réglementation en vigueur en matière d’urbanisme ni au règlement de la copropriété et constitue un trouble manifestement illicite.

S’agissant de la piscine, il affirme que le plan local d’urbanisme de [Localité 5] et l’article 48 du plan local d’urbanisme métropolitain n’ont pas été respectés bien que l’arrêté ne détaille pas de manière chiffrée en quoi le projet originel n’est pas conforme à la règle du plan local. Il expose que l’arrêté qui leur a interdit leur premier projet a fondé sa décision sur la réduction de la superficie des espaces verts existants et a précisé que les espaces verts existants n’étaient pas conformes à la norme et ce quelle que soit la surface. Il expose que l’autorisation de l’assemblée générale de 2019 avait précisé que l’autorisation était donnée, sous réserve de se conformer à la réglementation en vigueur. Il argue de ce que la réponse des services de l’urbanisme laisse « pantois » car la même personne avait répondu au syndic que rien ne s’opposait à une action de la copropriété avec prise des mesures conservatoires. Il explique avoir déposé plainte suite à l’absence de constat d’infraction de la part de la mairie car il est manifeste que les règles de l’urbanisme ont été violées. Il considère que l’ouvrage querellé est irrégulier en ce qu’il ne respecte pas les dispositions du règlement de copropriété parce que l’autorisation qui a été donnée pour la construction de la piscine concernait une piscine semi enterrée alors que la construction est totalement enterrée.

S’agissant du mur mitoyen, il expose que l’ouvrage est illégal, tel que le reconnaissent M. [W] et Mme [J] dans leurs écritures, car ils avaient été autorisés à prolonger le mur mitoyen mais ils ont posé des claustras qui ne figuraient pas sur leur demande d’autorisation et dont la hauteur n’est pas réglementaire. Ils exposent que le règlement intérieur, contrairement à ce qu’ils prétendent, prévoit que si ce type d’ouvrage est demandé il ne pourra s’agir que de claustras en bois. Il ajoute qu’ils n’ont pas fait de demande d’autorisation à l’assemblée générale conformément à l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et que la construction porte atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble. Il précise que M. [W] et Mme [J] ont sollicité cette autorisation lors de la dernière assemblée générale du 3 juin 2025 qui a été refusée, ce refus étant d’actualité bien qu’ils l’aient contesté judiciairement.

Il argue de ce que M. [W] et Mme [J] ne justifient d’aucune faute ni d’aucun préjudice permettant l’octroi de dommages et intérêts et conteste toute violation de domicile. Il précise que chaque année M. [W] et Mme [J] tentent de grignoter des droits dès lors qu’ils tentent, désormais, d’accaparer des réservoirs d’eau.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Ils sont superfétatoires dans le dispositif des conclusions mais pas irrecevables comme soutenu le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines ».

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n’empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Enfin, pour apprécier la réalité de ce dernier, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines » reproche à M. [W] et Mme [J], copropriétaires, d’avoir, d’une part, entrepris des travaux de construction d’une piscine qui ne respecterait pas l’autorisation donnée par l’assemblée générale du 24 avril 2019 n’étant pas conformes aux règles d’urbanisme et découlant du règlement de copropriété, d’autre part, d’avoir installé des claustras sur le mur mitoyen sans autorisation de l’assemblée générale.

Sur la construction de la piscine

En l’espèce, la résolution n°17 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 24 avril 2019 est rédigée comme suit :

L’assemblée générale après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, autorise le copropriétaire le souhaitant à effecteur à ses frais exclusifs les travaux suivants :

Dans un projet d’aménagement global de nos extérieurs, nous demandons :

La jouissance privative exclusive de la partie supérieure de notre terrain jusqu’à la limite de notre copropriété (cf. croquis sur le plan cada(s)tral) en précisant que l’assemblée générale du 19/03/2003 avait voté le principe général de la privatisation des espaces jardins,

l’autorisation de recouvrir notre terrasse carrelée avec du bois,

l’autorisation d’installer une piscine sur notre terrain (taille et forme non définie ce jour) en se conformant à la législation en vigueur. Le positionnement sera dans la partie jardin (cf. croquis).

Ceci sous réserve de :

— se conformer à la réglementation en vigueur,

— souscrire une assurance dommage ouvrage dans le cas où celle-ci serait obligatoire, non seulement pour les travaux prévus mais également pour les existants.

Le copropriétaire restera responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes conséquences dommageables résultant de ces travaux (')

La résolution est adoptée (4343/4920 en voix).

Il s’ensuit que M. [W] et Mme [J] ont été autorisé, par l’assemblée générale des copropriétaires, à construire une piscine, dont la taille et la forme n’étaient pas définies, et ce, sous réserve, notamment, de se conformer à la réglementation en vigueur.

Si le projet initial de M. [W] et Mme [J] était de construire une piscine de 16,50m², nécessitant l’autorisation préalable de la mairie de [Localité 5] qui n’a pas été obtenue, ils ont finalement entrepris les travaux de construction d’une piscine de moins de 10m².

Il ressort des termes du procès-verbal de constat dressé par Maître [I], commissaire de justice, le 19 juin 2024 que « la taille de la piscine est effectivement inférieure à 10m² puisqu’elle mesure précisément 9,98 m² ».

Il résulte des dispositions des articles R. 421-2 et suivants du code de l’urbanisme que la construction d’une piscine dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m² est exonérée de toute autorisation.

Il s’ensuit que les travaux de construction de la piscine de M. [W] et Mme [J] étaient exonérés de toute autorisation préalable de la mairie de [Localité 5].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines » affirme que la piscine contrevient à la réglementation en vigueur aux motifs qu’elle réduit la superficie des espaces verts existants mais également aux règles découlant du règlement de copropriété en ce que la demande d’autorisation concernait une piscine semi enterrée.

Or, il y a lieu de relever que le service juridique et contentieux de la direction des autorisations d’urbanisme de la ville de [Localité 5] a, par courriel du 10 juillet 2025, indiqué à M. [W] et Mme [J] que l’agent de la ville, s’étant rendu sur place le 30 janvier 2024, n’avait constaté aucune infraction à la règlementation en vigueur.

Si le conseil du syndicat de copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines » a adressé le 28 août 2025 une mise en demeure à la mairie de [Localité 5] de « dresser un procès-verbal d’infraction », il convient de noter qu’il ne produit pas de réponse audit courrier de la part de la mairie.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines » ne démontre pas que la construction de la piscine de M. [W] et Mme [J] contrevient aux règles d’urbanisme.

S’agissant de l’irrégularité de la construction tenant au non-respect des règles découlant du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » fait valoir que la demande d’autorisation concernait une piscine semi enterrée et que l’autorisation de l’assemblée générale a été faite sur cette base et affirme « qu’il est manifeste que l’ouvrage en cours est totalement enterré ».

A l’appui, il produit, le courriel que M. [W] et Mme [J] ont adressé au syndic le 25 août 2018 reprenant les trois demandes qu’ils souhaitaient mettre à l’ordre du jour du 31 janvier 2018 et le procès-verbal de constat dressé par Maître [N], commissaire de justice, le 4 mars 2024.

M. [W] et Mme [J] arguent de ce que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » fait preuve de mauvaise foi dès lors que le courriel avait été adressé à l’ancien syndic et ne concernait pas l’assemblée générale du 24 avril 2019 et précisent qu’au moment du vote la taille et la forme de la piscine n’étaient pas détaillées.

Il convient de noter qu’il ne résulte pas des termes de la résolution adoptée par l’assemblée générale le 24 avril 2019, dont les termes ont été précédemment reproduits, que la piscine devait être semi-enterrée de sorte que les constatations faites par le commissaire de justice selon lesquelles il avait vu « une excavation importante et profonde » sont inopérantes.

Par ailleurs, le courriel produit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines » date du 25 août 2018 et précise qu’il s’agit d’une demande que M. [W] et Mme [J] souhaitaient soumettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 31 janvier 2018.

Il en résulte que le syndicat de copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines » ne justifie pas que la construction de la piscine de M. [W] et Mme [J] est contraire aux règles découlant du règlement de copropriété.

Il s’ensuit qu’il ne fait pas la démonstration, avec l’évidence requise en référé, de l’illicéité du trouble dont il se prévaut, raison pour laquelle il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Par conséquent, l’ordonnance déférée sera infirmée en ce qu’elle a ordonné à M. [W] et Mme [J] de cesser les travaux entrepris dans leur jardin pour l’implantation d’une piscine et à remettre les lieux en leur état antérieur et ce sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard.

Sur l’apposition des claustras

Aux termes des dispositions de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (') b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; (')»

En l’espèce, la résolution 29 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 28 juin 2011 est rédigée en ces termes :

L’assemblée, après avoir pris connaissance du courrier joint à la présente convocation, donne l’autorisation à Monsieur et Madame [W] [J] d’étendre leur jardin privatif sur les parties communes afin d’en permettre l’entretien.

Étant précisé que l’assemblée générale du 19/3/2003 avait voté le principe générale de la privatisation des espaces jardins et que la hauteur des grillages est réglementée par le cahier des charges et fixée à 1,80 mètres.

De même, les propriétaires du rez-de-chaussée bénéficient de l’autorisation, afin de supprimer les vis-à-vis de poser des panneaux en bois, le modèle choisi est [Localité 4]/Panneaux France de couleur [Localité 3] Foncé (panneau de 1,80m sur 1,80m) de façon à ne pas dépasser 4 mètres, l’alignement des retours des murs pignons. Le surplus et le retour côté Vallon se fera en grillage existant sur une hauteur de 1,80 mètres. (')

Résolution rejetée car n’ayant pas recueillie la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les 2/3.

De même, la résolution n°29 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 1er juin 2023 est rédigée comme suit :

L’assemblée générale après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, autorise le copropriétaire le souhaitant à effecteur à ses frais exclusifs les travaux suivants : prolongation du mur mitoyen entre son jardin (RDC bâtiment B) et l’accès extérieur au bâtiment C et installation d’un abri de jardin, tels que définis aux descriptifs et plans joins à la convocation

Ceci sous réserve de :

— se conformer à la réglementation en vigueur,

— faire effectuer les travaux par une société habilitée et fournir au syndic les attestation RCP + décennale,

— souscrire une assurance dommage ouvrage dans le cas où celle-ci serait obligatoire, non seulement pour les travaux prévus mais également pour les existants,

— canaliser les eaux de pluies en cas d’anomalies qui seraient constatées à l’issue des travaux.

Le copropriétaire restera responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes conséquences dommageables résultant de ces travaux (')

La résolution est adoptée (5190/5402 en voix).

Par ailleurs, le règlement intérieur de la copropriété prévoit, concernant les terrasses et jardins, que « les séparations occultantes doivent être des claustras en bois (') ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines » considère que le mur que M. [W] et Mme [J] ont construit est illégal en ce que l’assemblée générale du 1er juin 2023 les avait autorisés à prolonger le mur mitoyen mais que ces derniers ont posé des claustras sans autorisation et sans respecter la hauteur réglementaire. Il ajoute que M. [W] et Mme [J] ont sollicité, lors de l’assemblée générale du 3 juin 2025, l’autorisation litigieuse qui a été refusée.

A l’appui, il produit les procès-verbaux des assemblées générales des 1er juin 2013 et 3 juin 2025, des clichés photographiques et le courrier que M. [W] et Mme [J] ont adressé le 25 avril 2023 au syndic, demandant l’autorisation de prolongation du mur mitoyen.

Il résulte des dispositions précitées de la loi du 10 juillet 1965 que les travaux affectant les parties communes ou l’extérieur d’un immeuble doivent être adoptés à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L’analyse des termes de la résolution n°29 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 1er juin 2023, précédemment reproduite, permet de constater que M. [W] et Mme [J] ont été autorisés à prolonger le mur mitoyen et que cette autorisation ne concernait pas la pose de claustras, ce qui n’est pas contesté par ces derniers.

Or, la résolution 29 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 28 juin 2011 précise que l’assemblée générale du 19 mars 2003 avait autorisé les propriétaires du rez-de-chaussée de poser des panneaux en bois, suivant certaines caractéristiques et ce, afin de supprimer les vis-à-vis.

Il s’ensuit que M. [W] et Mme [J] étaient autorisés par l’assemblée générale du 19 mars 2003, en leur qualité de propriétaires d’un bien immobilier situé en rez-de-chaussée, à poser des panneaux en bois tant qu’ils respectaient les caractéristiques et dimensions exigées.

Il y a lieu de noter que le syndicat des propriétaires de l’immeuble « Sur les collines » allègue que les claustras ne respectent pas « la hauteur réglementaire » mais ne critique pas la mensuration ni la couleur ou le modèle utilisés et n’apporte aucun élément objectif le démontrant, les clichés photographiques n’étant pas, eux seuls, de nature à justifier la non-conformité.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines » ne fait pas la démonstration, avec l’évidence requise en référé, de l’illicéité du trouble dont il se prévaut, étant précisé que le refus de l’assemblée générale intervenu le 3 juin 2025 est postérieur à l’ordonnance déférée et par conséquent inopérant.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Au vu de ce qui précède, l’ordonnance déférée sera infirmée en ce qu’elle a ordonné à M. [W] et Mme [J] de cesser les travaux entrepris sur le mur entre leur jardin (rez-de-chaussée bâtiment B) et l’accès extérieur au bâtiment C et en déposant les claustras et ce, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard.

Sur la demande reconventionnelle formée par les appelants

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, pour solliciter une provision de 4 500 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice moral, M. [W] et Mme [J] soutiennent que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines » a initié une procédure à leur encontre le 12 janvier 2024, date de la signification de l’assignation, alors que dix jours après ils l’informaient du changement de projet concernant la taille de la piscine. Ils font valoir que la procédure a pour seul objectif de les nuire. Ils expliquent avoir déposé plainte à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines » et de son gérant pour violation de domicile en ce qu’il s’est obligatoirement rendu sur leur terrain, sans leur autorisation, pour prendre les photographies.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines » soutient que M. [W] et Mme [J] ne justifient ni la faute ni le préjudice permettant l’octroi de la somme qu’ils réclament. Il avance que les arguments qu’il développe ne sont pas personnels mais visent uniquement à faire respecter la loi en vigueur. Il conteste toute violation de domicile et précise que M. [W] et Mme [J] « tentent, chaque année, de grignoter des droits » et essaient « désormais d’accaparer des réservoirs d’eau ».

Il convient de relever que le différend, opposant les parties sur la piscine et le mur mitoyen, apparaît singulièrement aigu, raison pour laquelle il appartiendra au juge de fond, saisi du litige, de le résoudre.

Eu égard à ces éléments, qui mettent en lumière que l’obligation d’indemnisation des appelants se heurte à une contestation sérieuse il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Par conséquent, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle débouté M. [W] et Mme [J] de leur demande de provision à valoir sur la réparation de leur préjudice moral.

Il n’y a pas lieu, en revanche, de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » au remboursement de toute somme que M. [W] et Mme [J] ont versée au titre de l’ordonnance déférée dès lors que cette demande n’est pas chiffrée ni précise, et qu’aux termes d’une jurisprudence constante, le présent arrêt infirmatif constitue un titre exécutoire permettant de poursuivre la restitution (Civ. 3, 15 septembre 2016, n° 15-21.483 ; Soc 20 mars 1990, n° 8645721).

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné M. [W] et Mme [J] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Sur les collines » la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés, non compris dans les dépens, dans la procédure de première instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] », succombant, sera condamné aux dépens de première instance et en cause d’appel.

L’équité et la situation financière des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés, non compris dans les dépens, dans la procédure de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » de sa demande visant à déclarer irrecevables les demandes formées par M. [W] et Mme [J] tendant à « constater »,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a débouté M. [W] et Mme [J] de leur demande de provision à valoir sur la réparation de leur préjudice moral,

L’infirme pour le surplus,

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » visant à ordonner à M. [W] et Mme [J] de cesser les travaux entrepris tant dans leur jardin pour l’implantation d’une piscine que sur le mur entre leur jardin (Rez-de-chaussée bâtiment B) et l’accès extérieur au bâtiment C et à remettre les lieux en leur état antérieur pour ce qui concerne le jardin et en déposant les claustras en ce qui concerne le mur mitoyen et ce, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification de la décision, cette astreinte courant sur une durée de trois mois ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de M. [W] et Mme [J] visant à condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » à leur verser la somme provisionnelle de 4 500 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice moral ;

Rappelle que le présent arrêt infirmatif constitue un titre exécutoire permettant de poursuivre la restitution des sommes versées en exécution de l’ordonnance déférée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » aux dépens de première instance et en cause d’appel ;

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés, non compris dans les dépens, dans la procédure de première instance et d’appel.

La greffière Le président