COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 05 DECEMBRE 2024

N°2024/

Rôle N° RG 21/00638 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BGZCX

SOCIETE DE GESTION ET D’EXPLOITATION DU PLAN

C/

Société BABOU

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Isabelle FICI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce d’Aix en Provence en date du 05 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 2019000550.

APPELANTE

SOCIETE DE GESTION ET D’EXPLOITATION DU PLAN

, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Aytom MERCURIO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

SAS BABOU

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas BRODIEZ, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er août 1994, plusieurs sociétés civiles immobilières ont donné à bail à la SARL société de gestion et d’entretien du plan (SGEP), un local commercial situé au sein du centre commercial [3], lieudit [Localité 6], [Localité 2] (13).

Ce local, d’une superficie d’environ 8222 mètres carrés, est un bâtiment dénommé 'bâtiment C', ou encore 'docks Mirebeau', comprend un rez-de-chaussée et un étage. Les lieux donnés à bail à la société SGEP comprennent aussi un terrain composé d’une voie d’accès, d’allées, d’une zone de stationnement et d’espaces verts.

L’ensemble immobilier,soumis au régime de la copropriété, est divisé en lots.

Le bail commercial principal prévoit, concernant sa destination contractuelle, que l’immeuble loué sera affecté au locataire pour l’exploitation d’un centre commercial, directement ou indirectement.

Aux termes d’un acte authentique reçu le 26 avril 2000 la société SGEP, preneuse principale, a donné en sous-location commerciale à la société Eurotextile, devenue par changement de dénomination sociale la société Babou, une partie de son local et ce pour une échéance au 12 juin 2009.

Les lieux loués à la société Eurotextile, aux droits de laquelle vient la société Babou, d’une surface totale d’environ 5.070 mètres carrés, sont constitués d’une surface de vente et de stockage au rez-de-chaussée et d’une surface de vente au premier étage.

Le bail de sous-location définit la destination contractuelle des lieux comme étant 'tous commerces’ et prévoit un loyer annuel hors taxes et hors charges de 1.600.000 francs, soit 243.918,43 euros.

Concernant les charges locatives, le bail de sous-location stipule : 'le sous-locataire remboursera au sous-bailleur les charges locatives auxquelles les locataires sont ordinairement tenus et notamment celles comprises dans les charges de copropriété ainsi que celles afférentes aux prestations fournies par le sous-bailleur à savoir :

— contrats de vérifications et d’installations RIA,

— surveillance des détecteurs de fumée, vérification des trappes de désenfumage,

— nettoyage des allées et parkings,

— fourniture d’eau par le canal de provence et la SEM pour les parties communes,

— électricité des parties communes,

— gardiennage des parkings (…)

— maintenance et contrats se rapportant su système commune du sprinklage à savoir les pompes électriques (…)

— surveillance de l’alarme incendie'.

Aux termes d’un acte extrajudiciaire signifié par Maître [L], huissier de justice à [Localité 5] (63), le 11 décembre 2008, la société SGEP a délivré congé avec offre de renouvellement à la société Babou pour la date du 12 juin 2009.

La Société Babou a accepté le principe de renouvellement.

Un litige s’est noué entre les parties concernant le montant des charges refacturées dues par la sous-locataire à la preneuse principale.

Une première procédure antérieure a opposé les parties concernant lesdites charges.

Par jugement du tribunal de commerce d’Aix-en-Provence du 9 juillet 2013, la société Babou a été condamnée à payer à la SARL SGEP la somme de 132.834,83 euros TTC, représentant les charges locatives de l’année 2011, dont la SARL SGEP avait fait l’avance.

Par arrêt de cette cour du 7 avril 2015, le jugement du 9 juillet 2013 a été infirmé et la cour a condamné la SARL SGEP à restituer à la SAS Babou la somme de 31.940,40 euros HT

Par arrêt de la Cour de cassation du 22 septembre 2016, l’arrêt du 7 avril 2015 a été cassé et annulé, les parties étant renvoyées dans l’état ou elles se trouvaient avant ledit arrêt, devant la Cour d’appel d’Aix-en-Provence.

L’affaire a été renvoyée devant la cour d’Appel d’Aix-en-Provence autrement composée et réinscrite à l’initiative de la société Babou le 27 septembre 2016.

En cours de procédure, un protocole d’accord transactionnel, aux termes d’un acte sous seing privé en date du 26 septembre 2017.

Compte-tenu de l’accord intervenu, la société Babou s’est désistée de l’appel interjeté devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, une ordonnance de désistement ayant été rendue par le conseiller de la mise en état le 19 novembre 2018.

Une deuxième procédure a opposé les parties concernant les charges, soit la présente procédure.

La société SGEP a estimé que la sous-locataire lui était redevable pour les charges des exercices 2012, 2013 et 2014, de la somme globale 212.289,97 euros. Ladite somme représente le montant total cumulé de trois factures, des 18 février 2013, 31 décembre 2013, 31 décembre 2014.

Par acte d’huissier signifié le 22 janvier 2019, la société SGEP a fait assigner la société Babou devant le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence pour demander la condamnation de cette dernière à lui payer, la somme de 212.289,97 euros TTC, outre intérêts de droit à compter du 19 avril 2018, date de la première mise en demeure.

Par jugement prononcé le 5 janvier 2021, le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence s’est prononcé en ces termes :

— se déclare compétent pour connaître du litige qui lui est soumis,

— déclare irrecevable, pour être prescrite, l’action en recouvrement des charges facturées par la

SARL société de Gestion et d’Entretien du Plan (SGEP) à la SAS Babou en 2013 pour un montant total de l56.935,46 euros,

— pour les charges de 1'exercice 2014 facturées par la SARL Société de Gestion et d’Entretien

du Plan (SGEP) à la SAS Babou pour un montant de 55354.68 euros TTC :

— condamne la SAS Babou à les payer à la SARL SGEP à concurrence de 28.020 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 1 1 décembre 2018,

— déboute la SARL SGEP de sa demande de condamnation au paiement à concurrence

du surplus, soit la somme de 27.334,68 euros TTC,

— dit n’y avoir lieu à prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— met les dépens à la charge de la SARL SGEP en ce compris les frais de greffe liquidés à la somme de 63,36 euros TTC dont TVA 10,56 euros,

— ordonne 1'exécution provisoire de la présente décision.

La société de gestion et d’exploitation du plan a formé un appel le 14 janvier 2021.

La déclaration d’appel est ainsi rédigée :'appel tendant à l’annulation ou à la réformation du jugement n° 2019000550 rendu par le tribunal de commerce d’ Aix-en-Provence en date du mardi 05 janvier 2021 en ces chefs qui ont:

— déclaré irrecevable, pour être prescrite, l’action en recouvrement des charges facturées par la

SARL Société de Gestion et d’Entretien du Plan à la SAS Babou en 2013 pour un montant total de 156.935,46 euros,

— pour les charges de l’exercice 2014 facturées par la SARL Société de Gestion et d’Entretien

du Plan (SGEP) à la SAS Babou pour un montant de 55.354,68 euros TTC :débouté la SARL SGEP de sa demande de condamnation à paiement à concurrence du surplus, soit la somme de 27,334,68 euros TTC,

— dit n’y avoir lieu à prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— mis les dépens à la charge de la SARL SGEP ,en ce compris les frais de greffe liquidés à la somme de 63,36 euros TTC dont TVA 10,56 euros,

L’instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 1er octobre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 août 2021, la société SGPE demande à la cour de :

— réformer la décision entreprise,

— dire et juger que l’action en recouvrement des charges de l’année 2013 n’est pas prescrite, la société SGEP n’ayant été dans la possibilité d’agir qu’à compter du 22 septembre 2016, date de

l’arrêt de la Cour de cassation qui remettait les parties dans l’état ou elles se trouvaient en application du jugement du 9 juillet 2013,

— dire et juger, subsidiairement, que, sur le fondement de l’article 2240 du code civil, l’obligation de payer les charges contractuelles revêt une nature indivisible et que l’acquittement partiel s’analyse en une reconnaissance de la dette en sa totalité,

— dire et juger en conséquence que la SAS Babou ayant chaque année acquitté une partie seulement des charges a reconnu l’existence de l’exigibilité de la totalité,

— dire et juger, sur le fondement de l’article 480 du code de procédure civile, que les demandes formées par la SAS Babou se heurtent à l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 9juillet 2013, et la déclarer irrecevable,

Sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil ainsi qu’en application du jugement rendu par le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence le 9 juillet 2013 et de l’arrêt de la Cour de cassation du 22 septembre 2016, tous deux passés en force de chose jugée, et de l’avenant à bail des 23 janvier et 8 février 2012,

— condamner la société Babou au paiement de la somme de 212.289,97 euros TTC qui correspond aux charges pour l’année 2013 et l’année 2014, et ce avec intérêts de droit à compter du 19 avril 2018, date de la première mise en demeure,

— condamner la société Babou au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 décembre 2021, la société Babou demande à la cour de :

vu l’article 2224 , les articles 1134 et suivants en leur version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, du code civil,

— juger mal fondé l’appel interjeté par la SARL SGEP à l’encontre du jugement rendu par le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence le 5 janvier 2021,

— confirmer le jugement en ce qu’il :

— s’est déclaré compétent pour connaître du litige qui lui était soumis ;

— a déclaré irrecevable, pour être prescrite, l’action en recouvrement des charges facturées par la SARL Société de Gestion et d’Entretien du Plan à la SAS Babou en 2013 pour un montant de 156.935,46 euros ;

— a, pour les charges de l’exercice 2014 facturées par la SARL Société de Gestion et

d’Entretien du Plan (SGEP) à la SAS Babou pour un montant de 55.354,68 euros TTC,

débouté la SARL SGEP de sa demande de condamnation à paiement à concurrence du

surplus, soit la somme de 27.334,68 euros,

— a mis à la charge de la SARL SGEP les dépens, en ce compris les frais de greffe liquidés à la somme de 63,36 euros TTC. ,

— l’infirmer pour le surplus, et notamment en ce qu’il a condamné la SAS Babou à payer à la SARL SGEP les charges de l’exercice 2014 à concurrence de 28.020 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2018,

statuant à nouveau,

— juger que la société SGEP ne rapporte pas la preuve du caractère récupérable des charges réclamées à la société Babou,

en conséquence,

— débouter la SARL SGEP de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SARL SGEP à restituer à la Société Babou la somme de 28.020 euros TTC versée au titre de l’exécution provisoire, outre intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2020, date du règlement,

— condamner la SARL SGEP à payer et porter à la société Babou une indemnité de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la Société SGEP aux entiers dépens d’appel.

MOTIFS

1-sur la compétence du tribunal de commerce pour connaître du litige

L’intimée demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il s’est déclaré compétent pour connaître du litige qui lui était soumis. Pour sa part, l’appelante ne sollicite pas l’infirmation dudit chef de jugement.

La cour n’est saisie d’aucune demande d’infirmation de la disposition du jugement déclarant le tribunal de commerce compétent pour connaître du litige et il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point.

2-sur la recevabilité de l’action en paiement des charges de 2012 et 2013 facturées par la SARL SGEP à la SAS Babou pour un montant total de 156.935,46 euros (factures des 18 février et 31 décembre 2013)

Selon l’article 2224 du code civil :Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 2233 du même code ajoute :La prescription ne court pas :

1° A l’égard d’une créance qui dépend d’une condition, jusqu’à ce que la condition arrive ;

2° A l’égard d’une action en garantie, jusqu’à ce que l’éviction ait lieu ;

3° A l’égard d’une créance à terme, jusqu’à ce que ce terme soit arrivé.

L’appelante réclame d’abord le remboursement de charges de copropriété, des exercices 2012 et 2013, charges ayant été facturées à la société Babou, les 18 février 2013 et 31 décembre 2013, pour des montants respectifs de 80 815, 29 euros et 76 120, 17 euros.Pour elle, même si elle a fait assigner sa sous-locataire en paiement de charges par acte d’huissier du 22 janvier 2019, son action en paiement des charges facturées en 2013 (factures des 18 février et 31 décembre 2013) n’est pas prescrite

Pour s’opposer à la prescription de son action en paiement au titre des charges facturées en 2013, la société SGEP fait valoir que :

— concernant les charges 2013 la prescription n’a pas couru en application de l’article 2233-1° du code civil, s’agissant d’une créance qui dépendait d’une condition, qui n’était pas encore arrivée,

— en effet, elle n’était pas en mesure d’agir en paiement entre le 7 avril 2015 (arrêt de cette cour) et le 22 septembre 2016 (arrêt de la cour de cassation),

— elle n’a été dans la possibilité d’agir qu’à compter du 22 septembre 2016, date de l’arrêt de la Cour de cassation qui remettait les parties dans l’état ou elles se trouvaient en application du jugement du 9 juillet 20 13,

— elle a également pu agir à compter du 22 février 2017 suite au protocole d’accord transactionnel conclu le 16 septembre 2017,

— elle n’a pas pu agir avant la clôture de la procédure antérieure par ordonnance constatant le désistement du 19 novembre 2018.

Pour sa part, l’intimée estime que cette action en paiement de charges est prescrite, invoquant le délai de la prescription quinquennale découlant de l’article 2224 du code civil. Elle précise que les factures datent des 18 février et 31 décembre 2013 et que l’assignation en paiement ne lui a pourtant été signifiée qu’à la date du 22 janvier 2019, soit plus de cinq après.

Concernant l’action en paiement des charges, il est exact qu’elle est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. De plus, s’agissant du point de départ de ladite prescription, il résulte des dispositions de l’article 2224 du code civil que le point de départ de la prescription quinquennale se situe à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

— sur le moyen de la société SGEP tiré du fait que la prescription n’a pas couru

En l’espèce, la société SGEP ne démontre pas suffisamment en quoi les conditions posées à l’article 2233 1° du code civil, pour empêcher le délai des la prescription de courir concernant son action en paiement au titre des charges facturées en 2013, étaient réunies.

En effet, il n’est pas établi en quoi le contentieux antérieur qui opposait les parties, pouvait avoir une incidence juridique sur le droit de la société SGEP de récupérer, sur la sous-locataire, les charges de 2012 et 2013 facturées en 2013.

D’après les pièces produites et les explication des parties, le contentieux antérieur portait

seulement le point de savoir si, aux termes du contrat de sous-location,certaines charges spécifiques dues pour 2011, étaient, ou non, récupérables sur la sous-locataire. Ces charges, d’un montant total de 132 834, 83 euros TTC, résultaient d’une facture du 17 février 2012. Elles étaient afférentes à des charges de copropriété pour l’année 2011 relatives à des travaux imposés par la direction départementale des services d’incendie des Bouches-du-Rhône suite à une vérification du système d’extinction automatique à eau. La facture de charges correspondantes faisait également suite à l’absence de conformité des systèmes sprinkleurs dans un procès-verbal daté du 12 mars 2010. Cet appel de fonds concernait également la réfection et l’aménagement des aires de stationnement.

De plus, il ne ressort nullement de l’analyse des décisions judiciaires antérieures que celles-ci auraient porté sur le point de savoir si, de façon générale, les charges de copropriété pouvaient être récupérées sur la sous-locataire.

S’agissant du protocole d’accord et de transaction du 26 septembre 2017, celui portait uniquement sur la question des condamnations prononcées par le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence du 9 juillet 2013. Or, ledit jugement porte sur des charges de copropriété spécifiques dus pour 2011 dont l’objet est décrit plus haut. Dans ces conditions, ce protocole n’a pas empêché la société SGEP d’agir au titre des charges de copropriété facturées en 2013.

Le point de départ de la prescription quinquennale de l’action en recouvrement des factures de charges émises par SGEP en 2013 est la date de celles-ci, soit respectivement les l8 février et 31décembre 2013.

— sur le moyen de la société SGEP tiré de l’existence d’une cause d’interruption du délai de la prescription

Selon l’article 2240 du code civil :La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

Il est de principe la reconnaissance, même partielle, que le débiteur fait du droit de celui contre lequel il prescrivait, entraîne pour la totalité de la créance un effet interruptif qui ne peut se fractionner.

Toujours pour s’opposer à la prescription quinquennale de son action en paiement des charges facturées en 2013, la société SGEP prétend encore que, chaque année,par le paiement partiel intervenu, la prescription était interrompue par l’acquittement partiel d’une obligation indivisible. Elle précise que l’acquittement partiel d’une dette indivisible de somme d’argent interrompt la prescription de l’action en paiement du solde. Elle conclut que l’action en recouvrement de la somme de 212.289,97 euros TTC qui correspond aux charges pour l’année 2013 et l’année 2014, n’est donc pas prescrite.

La société Babou estime que les moyens soulevés par la société SGEP sont inopérants au motif que :

— les paiements intervenus allégués correspondant strictement aux factures établies chaque trimestre par la société SGEP ne peuvent avoir eu pour effet d’interrompre la prescription pour deux factures distinctes établies les 18 février et 31 décembre 2013 n’ayant pas le même objet,

— les deux factures pour lesquelles une fin de non-recevoir tirée de la prescription a été soulevée

n’ont pas été acquittées, même partiellement, par elle,

— en tout état de cause, le dernier paiement opéré par la société Babou pour les charges locatives

afférentes à l’année 2012 et 2013 date du 7 octobre 2013. A supposer même que ce paiement soit interruptif de prescription, ce qui n’est absolument pas le cas, en tout état de cause, la prescription quinquennale aurait été acquise au 7 octobre 2018.

En l’espèce, il appartient à la société SGEP de démontrer l’existence d’une reconnaissance partielle par la débitrice de sa créance de charges, pour les exercices 2012 et 2013.

Or, en premier lieu, il n’est pas démontré que la société sous-locataire aurait procédé à de quelconques paiements au titre précisément desdites charges de copropriété litigieuses. Si la société Babou reconnaît s’être acquittée de certaines charges des années 2012 et 2013, rien ne permet de dire, en l’état des pièces parcellaires produites aux débats, qu’il s’agissait des charges spécifiques réclamées dans le cadre de ce contentieux par la société SGEP.

D’autre part, même si on considère que la société Babou aurait effectué des règlements partiels desdites charges de copropriété et que ces règlements constitueraient une reconnaissance de dette de sa part de la créance en totalité, il n’en demeure pas moins que, dans un tel cas, le point de départ de la prescription quinquennale devait être fixé au 7 octobre 2013, date des derniers paiements opérés par la société Babou pour les charges locatives afférentes à l’année 2012 et 2013 date du 7 octobre 2013.

Or, à supposer même que ce paiement soit interruptif de prescription, ce qui n’est pas le cas, la prescription quinquennale aurait été acquise, en tout état de cause, au 7 octobre 2018 alors même que l’assignation en paiement date du 22 janvier 2019 seulement.

ll convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il déclare irrecevable, pour être prescrite, l’action en recouvrement des charges des exercices 2012 et 2103, refacturées par SGEP à Babou, pour un montant total de 156.935,46 euros (80.8l5,29 euros TTC suivant facture du l8 février et 76.l20,l7 euros suivant facture du 31décembre 2013).

2-sur l’action en paiement des charges de 2014 facturées le 31 décembre 2014

Vu les articles 1315 et 1134 anciens du code civil,

Sur la fond, la société SGEP réclame la condamnation de la sous-locataire à lui rembourser la somme 55 354, 681 euros au titre des charges de 2014 facturées le 31 décembre 2014.

Le jugement a retenu que la demande de la bailleresse était seulement partiellement bien fondée et à condamné la preneuse au seul montant de charges de 28 020 euros.

La société SGEP, pour s’opposer aux contestations sur le fond de la société Babou, quant au caractère récupérable des montants et factures réclamés, entend tout d’abord opposer le moyen tiré de l’autorité de la chose jugée.

sur le moyen tiré de l’autorité de la chose jugée

Selon l’article 480 du code de procédure civile :Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.Le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4.

L’article 2052 du même code ajoute :Les transactions ont, entre les parties, l’autorité de la chose jugée en dernier ressort.Elles ne peuvent être attaquées pour cause d’erreur de droit, ni pour cause de lésion.

Sur l’autorité de la chose jugée pour échapper aux contestations de la société Babou, la société SGEP affirme que le jugement du 9 juillet 2013 a d’ores et déjà tranché la contestation de la preneuse sur les charges mises en recouvrement. Elle ajoute que la discussion portait non seulement sur les montants mais aussi sur les catégories de charges.

La société SGEP invoque aussi l’autorité de la chose jugée attachée aux trois protocoles d’accord transactionnels conclus entre elle et l’intimée, en date des 23 janvier et 8 février 2012, 26 septembre 2017.

Pour contester les charges réclamées pour 2014, la société Babou affirme que sa contestation ne se heurte aucunement à l’autorité de chose jugée. Elle précise que le jugement du 9 juillet 2013 a simplement validé le caractère récupérable des charges réclamées sur l’exercice 2011 et correspondant à des postes de travaux très spécifiques qui ne sont pas l’objet des réclamations actuelles de la Société SGEP. S’agissant du protocole d’accord régularisé le 26 septembre 2017, la SGEP ajoute qu’il concerne exclusivement les charges locatives afférentes à l’année 2011

En l’espèce, le jugement du 9 juillet 2013, dont l’autorité de la chose jugé est invoquée par la preneuse principale, ne dispose cependant d’une telle autorité qu’à l’égard de son seul dispositif (comme pour tous les jugements rendus en matière civile).

Or, le dispositif de ce jugement se limite à condamner la société Babou à payer à la société SGEP la somme de 132.834,83 euros TTC, ladite somme représentant uniquement les charges locatives de l’année 2011.

Ainsi, le jugement du 9 juillet 2013, qui n’a pas statué sur la question des charges de 2014, n’a aucune autorité de la chose jugée relativement aux demandes concernant lesdites charges et dont la cour est saisie.

S’agissant ensuite des transactions des 23 janvier et 8 février 2012, l’autorité de la chose jugée attachée à ces actes ne s’exerce que dans les limites de leurs seuls contenus. Or, la bailleresse n’établit pas précisément en quoi ces actes, qui sont antérieurs aux charges litigieuses facturées en 2014, feraient obstacle aux contestations de la preneuse concernant lesdites charges.

Ces actes portent plus particulièrement sur le renouvellement du bail et sur la fixation des surfaces servant de référence au prix du loyer. Il ne tranche pas les questions qui se posent à cette cour pour les charges de 2014.

S’agissant de la transaction réalisée le 26 septembre 2017, il ne ressort pas davantage de son contenu que la question des charges particulières facturées à la société preneuse en 2014 aurait également été examinée. Il n’est pas non plus relatif à la question de la clé de répartition des charges de copropriété entre la bailleresse et la preneuse. En réalité, cette transaction porte essentiellement sur le sort de la condamnation prononcée par le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence le 9 juillet 2013 au profit de la bailleresse.

Ainsi, le protocole d’accord u 26 septembre 2017 ne prive nullement la société Babou de son droit de contester les charges facturées en 2014.

Le moyen tiré de l’autorité de la chose jugée, opposé par la société SGEP aux contestations de la société Babou, doit être écarté.

— sur le bien-fondé de l’action de la preneuse principale en récupération des charges de copropriété facturées en 2014

Selon l’article 1754 du code civil :Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ;

Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

Il est de principe que le bailleur est tenu de justifier de la réalité et du montant des charges et, qu’à défaut, il peut être condamné à rembourser les provisions versées par le locataire.

Sur la fond, la société SGEP réclame la condamnation de la sous-locataire à lui rembourser la somme 55 354, 681 euros au titre des charges de 2014 facturées le 31 décembre 2014.

Pour déterminer si la bailleresse est bien en droit de réclamer, à la preneuse, les charges de copropriété, qu’elle a d’ores et déjà payées auprès de la copropriété (charges de 2014 faisant l’objet de la facture du 31 décembre 2014), la cour doit d’abord examiner quelles sont les dispositions contractuelles applicables.

Concernant la question de la clé de répartition des charges entre la preneuse et la sous-locataire, le bail initial du 26 avril 2000, comporte deux paragraphes utiles distincts.

Le paragraphe 1, intitulé 'charges refacturées mensuellement par le bailleur ' stipule : 'Le sous-locataire remboursera an sous-bailleur les charges locatives auxquelles les locataires sont ordinairement tenus et notamment celles comprises dans les charges de copropriété ainsi que celles ainsi que celles afférentes aux prestations fournies par le sous-bailleur à savoir :

— contrats de vérifications et d’installations RIA,

— surveillance des détecteurs de fumée, vérification des trappes de désenfumage,

— nettoyage des allées et parkings,

— fourniture d’eau par le canal de provence et la SEM pour les parties communes,

— électricité des parties communes,

— gardiennage des parkings (…)

— maintenance et contrats se rapportant su système commune du sprinklage à savoir les pompes électriques (…)

— surveillance de l’alarme incendie'.

La quote-part incombant au sous-locataire sera déterminée par le rapport existant entre la surface louée aux termes des présentes et la surface locative commerciale totale du bâtiment dit C en appliquant un coefficient de pondération de 0, 50 pour les surfaces de l’étages (…)

Le paragraphe 2 intitulé 'charge directement supportées et prises en compte par le sous-locataire 'définit et énuméré les charges qui seront directement supportées par le sous-locataire.

L’énumération se termine par la phrase : ' Le sous-locataire prendra directement à sa charge les contrats se rapportant à toutes les missions des organismes des sécurité propres à la surface objet des présentes (…) Relatifs aux vérifications électriques, entretien (…) Des détecteurs de fumée et de l’ascenseur ainsi que le contrat de maintenance qui les concernent et plus généralement toutes charges supplémentaires de sécurité et personnel y afférent ou autres rendues nécessaires par l’activité du sous-locataire au sein du bâtiment. II devra plus généralement prendre à sa charge directe tous travaux, personnel, installation de matériel ou contrats tant de vérification que d’entretien rendus nécessaires par l’exercice de son activité dans les lieux loués.'

Toujours concernant la question de la clé de répartition des charges de copropriété entre la bailleresse et la preneuse, les autres documents contractuels produits aux débats ne portent pas sur la question de la nature des charges de copropriété pouvant être récupérées par la bailleresse sur la preneuse.

Ainsi, l’avenant de renouvellement des 23 janvier et 8 février 2012 porte plus particulièrement sur le renouvellement du bail et sur la fixation entre les parties des surfaces servant de référence au prix du loyer. Le protocole d’accord et de transaction du 26 septembre 2017 porte quant à lui exclusivement sur le sort de la condamnation prononcée par le jugement du 9 juillet 2013 du tribunal de commerce d’Aix-en-Provence et sur un avoir de loyer.

Il résulte de ce qui précède que, aux termes de la convention de sous-location du 26 avril 2000, la sous-locataire était donc contractuellement tenue de payer à la bailleresse deux sortes de charges :

— les charges locatives auxquelles les locataires sont ordinairement tenus et notamment celles comprises dans les charges de copropriété,

— tous travaux de matériel ou contrats tant de vérification que d’entretien rendus nécessaires par l’exercice de son activité dans les lieux loués

Par ailleurs, sur la question de charges de copropriété, il est généralement admis que la clause d’un bail commercial qui met à la charge du preneur « l’ensemble des charges de copropriété» de l’immeuble au sein duquel est exploité le local commercial doit être interprétée de façon restrictive, si bien qu’à défaut de précisions contraires expresses, les charges de copropriété récupérables sur le locataire s’entendent des seules charges pouvant être considérées comme locatives, comme se rapportant à la gestion courante de la copropriété et aux travaux de menus entretiens, à l’exclusion des charges exceptionnelles induites par des travaux de grosses réparations ou d’améliorations des parties communes.

Au regard de ce principe, il ne saurait être considéré que le bail initial du 26 avril 2000 ferait supporter, de façon générale et indifférenciée à la sous-locataire, la société Babou, toutes les charges de copropriété. Au contraire, il y a lieu de considérer que les charges de copropriété récupérables sur le locataire, facturées en 2014, s’entendent des seules charges pouvant être considérées comme locatives, comme se rapportant à la gestion courante de la copropriété et aux travaux de menus entretiens, à l’exclusion des charges exceptionnelles induites par des travaux de grosses réparations ou d’améliorations des parties communes.

Le bail de la sous-location commerciale précise clairement que la sous-locataire n’est d’ailleurs redevable que des 'charges auxquelles les locataires sont ordinairement tenus', c’est à dire le menu entretien, les charges de gestion courante de la propriété à l’exclusion des charges exceptionnelles induites par des travaux de grosses réparations ou d’améliorations des parties communes

Par ailleurs, compte tenu des termes clairs et précis du bail, la preneuse doit rembourser à la bailleresse les autres charges relatives aux contrats se rapportant notamment aux missions des organismes de sécurité et plus généralement à toutes les charges ci-dessus énumérées.

Les factures suivantes ne peuvent pas être mises à la charge de la société Babou,:

— facture ACF pour 24.000 euros TTC (ladite facture n’étant pas détaillée et rien ne permettant de la relier à la société Babou),

— facture ACF pour 25 200 euros TTC (le bail ne mettant pas expressément à la charge de la société Babou la mise en conformité et l’installation du système de protection contre l’incendie),

— facture SPC pour 420 euros (cette facture concerne en particulier l’étanchéité de la toiture du bâtiment C, soit des travaux concernant la solidité de l’immeuble),

— facture Vertic pour 1.534,93 euros (rien ne permet de dire que cette facture concerne la société Babou et la nature des travaux est en outre peu détaillée),

— factures J2P Concept pour 18 537,12 euros TTC et 29.971,68 euros TTC(ces factures concernent l’installation du système de désenfumage alors même que la convention de sous-location ne met pas expressément à la charge de la sous-locataire de tels travaux mais seulement les charges de vérification et de maintenance),

— les factures Tyco ne peuvent non plus être mises à la charge de la société Babou, celles-ci portant sur l’installation de sprinkleurs. Or, les sprinkleurs constituent une installation de protection contre l’incendie et, comme déjà rappelé ci-dessus, la convention de sous-location ne met pas spécifiquement à la charge de la sous-locataire les travaux de mises aux normes de sécurité et de protection contre l’incendie (seulement les travaux de maintenance et de vérification).

La facture qualiconsult de 1350 euros ne peut non plus être considérée comme constitutive d’une charge récupérable, faute de plus de précisions sur son utilité. Elle évoque seulement le désenfumage de Babou et la nécessité de travaux, étant rappelé que la société Babou n’a pas à supporter les travaux de protection contre l’incendie et de mise en conformité avec les normes.

Les factures suivantes peuvent en revanche être mises à la charge de la société Babou, portant sur des charges récupérables :

— facture SPC pour 1.320 euros, cette facture est relative au bloc climatisation de Babou et alors même que le bail indique que la preneuse devra effectuer seule à ses frais tous travaux rendus nécessaires sur ses installations,

— facture DSD pour 780 euros, cette facture sera mise à la charge de la société Babou étant relative à une porte de la société Babou,

— factures DSD de 1522, 80 euros TTC, cette facture peut être mise à la charge de Babou, concernant l’habillage d’une gaine de la façade du local loué par la société Babou.

Par ailleurs, la facture globale du 31 décembre 2014, adressée à la société Babou, fait état d’autres charges non justifiées, qui ne seront pas retenues. Il s’agit des charges suivantes, non étayées par aucune facture : 1350 euros au titre d’une facture Qualiconsult non produite du 11 juillet 2014, 3360 euros et 720 euros pour des factures Analyfeu non produites.

Le montant total des factures, constituant des charges récupérables sur la société Babou, avant application du coefficient de répartition, au titre des charges de 2014,s’élève donc finalement à 3 622, 80 euros TTC.

Toutefois, s’agissant du montant pouvant être mis à la charge de la société Babou, le tribunal a fait application d’un coefficient de répartition de 4900/10 000ème, coefficient auquel s’oppose l’appelante.

Si l’appelante s’oppose à l’application de ce coefficient, soutenant qu’il n’a aucune base légale ou contractuelle, il n’en demeure pas moins que :

— la facture adressée par elle-même à la société Babou le 31 décembre 2014 fait application de ce coefficient de répartition,

— dans le dispositif de ses conclusions, elle fait elle-même implicitement application dudit coefficient puisque le total réclamé par ses soins correspond notamment, pour partie, à la facture générale du 31 décembre 2014, laquelle fait bien application du coefficient.

La bailleresse ne peut se contredire en affirmant tout à la fois que le tribunal n’aurait pas du faire application de ce coefficient de répartition et en venant tout de même ensuite demander une somme correspondant au cumul de trois factures intégrant ledit coefficient de répartition.

Ainsi, la part de charges récupérables sur la société Babou s’élève finalement, après application du coefficient de répartition de 4900/10 000 èmes à 1775, 17 euros.

Infirmant le jugement, la cour condamne la société Babou à payer à la société SGEP la somme de 1775, 17 euros au titre des charges de 2014 outre intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2018.

La société SGEP est déboutée du surplus de ses demandes.

4-sur la demande de la sous-locataire de restitution des sommes payées en exécution du jugement de première instance

En vertu de l’article L 111-10 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution est poursuivie aux risques du créancier. Celui-ci rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié.

La décision rendue en appel venant modifier celle de première instance et se substituant à celle-ci, elle constitue un titre exécutoire permettant de poursuivre les éventuelles restitutions.

La demande formée par la société Babou aux fins de restitution des sommes acquittées par elle dans le cadre de l’exécution provisoire du jugement querellé est donc dénuée d’objet, le présent arrêt valant titre exécutoire.

5-Sur les frais du procès

La cour d’appel reconnaissant une dette de la société Babou à l’égard de la société SGEP, le jugement doit être infirmé en ce qu’il condamne la société SGEP aux entiers dépens et en ce qu’il la déboute de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société Babou, qui reste la débitrice de la société SGEP, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 5 000 euros au bénéfice de l’appelante.

La société Babou est déboutée de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et concernant les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :

— confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf concernant le montant de la condamnation mise à la charge de la société Babou au titre des charges de 2014 et sauf concernant les chefs relatifs à l’article 700 et aux dépens,

statuant à nouveau et y ajoutant,

— condamne la société Babou à payer à la société SGEP la somme de 1775, 17 euros au titre des charges de 2014 outre intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2018,

— rejette le surplus de la demande de la société SGEP en paiement de charges pour 2014,

— dit que la demande formée par la société Babou aux fins de restitution des sommes acquittées par elle dans le cadre de l’exécution provisoire du jugement querellé est dénuée d’objet, le présent arrêt valant titre exécutoire,

— condamne la société Babou à payer la société SGEP la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société Babou aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier, La Présidente,