COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 25 FEVRIER 2025

N° 2025/ 97

Rôle N° RG 21/01437 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG3W7

S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER

C/

[V] [Y]

[K] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Emmanuelle CORNE

M^e Sophie REBAUDENGO

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] en date du 12 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03746.

APPELANTE

S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES

Monsieur [V] [Y]

né le 20 Février 1995 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 3]

représenté et assisté par M^e Sophie REBAUDENGO, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Sonia OULED-CHEIKH, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Maître [K] [M], Notaire

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-Philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 Décembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère, rapporteur

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire à titre juridictionnel

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Février 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon promesse de vente du 28 septembre 2016, puis acte authentique de vente reçu par M. [K] [M], notaire à [Localité 5], le 21 novembre 2016, M. et Mme [L] ont cédé à M. [V] [Y] un bien immobilier situé [Adresse 4], à [Localité 5], moyennant le paiement du prix de 165 000 euros.

Au cours de l’assemblée générale des copropriétaires, du 26 janvier 2017, M. [V] [Y] a été informé qu’un jugement du 17 octobre 2016 avait condamné le syndicat des copropriétaires à effectuer des travaux sous astreinte, au bénéfice des époux [S], ainsi qu’au paiement de la somme de 9 000 euros, en réparation de leur préjudice.

Se plaignant d’avoir découvert postérieurement à la signature de la vente l’objet et l’ampleur d’une procédure judiciaire ayant abouti au jugement de 2016, concernant la copropriété pour laquelle il a reçu un appel de fonds de près de 10 000 euros, par acte du 2 juillet 2018, M. [V] [Y] a assigné la SAS Foncia AD Immobilier, syndic de la copropriété, et M. [K] [M], notaire, devant le tribunal de grande instance de Grasse pour manquement à leur devoir d’information.

Par jugement en date du 12 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

débouté M. [V] [Y] de ses demandes dirigées contre M. [K] [M], notaire,

dit que la SAS Foncia AD Immobilier a engagé sa responsabilité à l’égard de M. [V] [Y] du fait du manquement à son obligation d’information,

condamné la SAS Foncia AD Immobilier à payer à M. [V] [Y] la somme de 4 941,72 euros en réparation de son préjudice de perte de chance,

débouté M. [V] [Y] de sa demande de dommages et intérêts,

débouté M. [V] [Y] de sa demande de garantie de tout paiement résultant de l’exécution du jugement du 17 octobre 2016,

condamné la SAS Foncia AD Immobilier à payer à M. [V] [Y] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [V] [Y] à payer à M. [K] [M] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté la SAS Foncia AD Immobilier de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la SAS Foncia AD Immobilier aux entiers dépens de la procédure, à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le tribunal a estimé, s’agissant de l’engagement de la responsabilité du syndic, que celui-ci était tenu, en application de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 de dresser un état daté, comportant trois parties, et de l’adresser au notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente d’un lot de copropriété. Il rappelle que le syndic est responsable des mentions inscrites sur ce document. Les premiers juges ont considéré que le syndic avait ici manqué à son obligation d’information en délivrant une information incomplète sur la procédure judiciaire en cours, résultant d’assignations délivrées les 28 décembre 2011 et 2 janvier 2012, dans la mesure où il n’est donné aucune indication dans l’état daté sur l’objet du litige, ni sur l’état d’avancement de la procédure, et dès lors qu’elle ne permet pas même de savoir que le syndicat des copropriétaires est en cause et que des demandes sont formées contre lui. Le tribunal a rappelé que la charge de la preuve de l’exécution du devoir d’information pèse sur la SAS Foncia AD Immobilier. Il a indiqué que si le jugement du 17 octobre 2016 n’avait pas été signifié au syndic (il ne le sera que le 21 février 2017) et si l’avocat de celui-ci n’en avait pas encore eu copie au jour de l’état daté, établi le 25 octobre 2016 (du moins pas au 5 décembre 2016), le syndic connaissait l’état d’avancement de la procédure, l’affaire ayant été plaidée le 12 janvier 2016. Or, le tribunal a souligné l’absence de toute désignation de l’objet et de l’état de la procédure aux termes de l’état daté qui ne mentionne que le nom de deux parties, sans celui du syndicat des copropriétaires.

S’agissant de l’appréciation des demandes indemnitaires, le tribunal a jugé que le préjudice relatif au coût des travaux n’est pas indemnisable par le syndic, le défaut d’information retenu ayant en revanche occasionné pour l’acquéreur un préjudice de perte de chance d’acquérir le bien à un prix moindre. Les premiers juges ont estimé que si, une fois le compromis signé, l’accord sur la chose vendue et le prix d’acquisition était acquis, actant la vente, M. [V] [Y] a, tout de même, perdu une chance de négocier des clauses défavorables insérées dans l’acte authentique, notamment en n’étant pas mis en mesure de refuser de faire son affaire personnelle de la procédure en cours. Le tribunal a évalué cette perte de chance à 50 % du préjudice causé par la mise à exécution de la procédure sur laquelle l’acquéreur n’avait pas obtenu une parfaite information. Au titre des dommages et intérêts réclamés, le tribunal a retenu que M. [V] [Y] ne justifiait sa demande ni en droit, ni en fait, ne rapportant pas la preuve d’une faute du syndic ou du notaire à l’origine de la condamnation prononcée le 17 octobre 2016 contre la copropriété.

Selon déclaration reçue au greffe le 30 janvier 2021, la SAS Foncia AD Immobilier a interjeté appel de cette décision, l’appel portant uniquement sur sa condamnation à indemniser M. [V] [Y] et sur les sommes mises à sa charge au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions transmises le 16 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Foncia AD Immobilier sollicite de la cour qu’elle :

réforme le jugement entrepris en ce qu’il a jugé qu’elle avait engagé sa responsabilité du fait d’un manquement à son obligation d’information envers M. [V] [Y], en ce qu’il a considéré que M. [V] [Y] avait subi une perte de chance fixée à 4 941,72 euros, et en ce qu’il l’a condamnée au paiement des dépens et d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

confirme le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas fait droit aux demandes de dommages et intérêts et de garantie du paiement des travaux formulées par M. [V] [Y],

Statuant à nouveau et y ajoutant :

déboute M. [V] [Y] de toutes ses demandes dirigées contre elle,

déboute les parties de toutes leurs demandes dirigées contre elle,

condamne tout succombant à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et 4 000 euros au des frais irrépétibles en appel, outre les entiers dépens, avec distraction.

La SAS Foncia AD Immobilier soutient qu’elle n’a commis aucun manquement à son devoir d’information. D’une part, le syndic fait valoir que l’état des procédures ne devait pas être annexé à la promesse de vente régularisée le 28 septembre 2016, ne constituant pas une obligation imposée au syndic par la loi Alur. Au regard de l’article 5 du décret de 1967, la SAS Foncia AD Immobilier fait valoir que cette disposition impose la mention des procédures au cours desquelles le syndicat des copropriétaires est partie, de sorte que la seule mention 'assignation [S]/[G]' dans l’état daté du 25 octobre 2016, n’était pas erronée et faisait nécessairement référence à une procédure impliquant le syndicat, sans qu’il y ait lieu de le préciser. D’autre part, l’appelante indique que les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale (2014, 2015, 2016) ont été transmis à l’intimé, de sorte qu’il a été pleinement informé de l’objet de la procédure en cours. Elle ajoute qu’il appartenait à M. [V] [Y] de se renseigner sur la nature de la procédure en cours et sur les risques de condamnation, ayant reçu les informations requises à cette fin ainsi qu’en atteste le notaire. S’agissant de la connaissance de l’état de la procédure, la SAS Foncia AD Immobilier soutient qu’elle l’ignorait au jour de la rédaction de l’état daté, n’ayant eu la copie de la décision rendue le 17 octobre 2016 que le 5 décembre suivant, via le conseil du syndicat des copropriétaires, et celle-ci ne lui ayant été signifiée que le 21 février 2017. Elle ajoute qu’au jour de la réitération de la vente, le 21 novembre 2016, elle n’en savait pas davantage. Elle conteste toute possibilité pour elle de quantifier le risque financier afférent à la procédure, et assure qu’il ne lui est pas fait obligation de préciser l’état d’avancement de la procédure dans l’état daté.

Par ailleurs, la SAS Foncia AD Immobilier dément toute perte de chance pour M. [V] [Y] de contracter à un moindre prix ou de renoncer à acquérir. S’agissant de la reconnaissance d’une perte de chance, l’appelante estime que la motivation retenue par les premiers juges n’avait pas été développée par l’acquéreur. Elle fait valoir qu’en tout état de cause, M. [V] [Y] n’était pas en mesure de renoncer à la vente, sauf à s’acquitter du montant de l’indemnité d’immobilisation, dès lors que l’accord sur le prix et la chose résulte du compromis et que la condition suspensive d’obtention du prêt a été remplie le 19 octobre 2016, soit préalablement à la rédaction de l’état daté. Elle en déduit que M. [V] [Y] ne pouvait plus ensuite renoncer à la vente, ni même à l’une des clauses de l’acte, contrairement à la motivation retenue en première instance. En tout état de cause, la SAS Foncia AD Immobilier soutient qu’un préjudice de perte de chance ne peut pas être égal au montant des appels de fonds émis en exécution du jugement du 17 octobre 2016, ni même à la moitié arbitraire de ceux-ci alors que M. [V] [Y] ne les a pas même payés.

S’agissant de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts présentée par M. [V] [Y], la SAS Foncia AD Immobilier entend qu’elle soit rejetée, faute pour ce dernier de rapporter la preuve d’une faute du syndic ayant causé un préjudice distinct de la perte de chance.

Par dernières conclusions transmises le 25 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [V] [Y] sollicite de la cour qu’elle :

déboute M. [K] [M] de toutes ses demandes,

déboute la SAS Foncia AD Immobilier de ses demandes,

confirme le jugement contesté en ce qu’il a condamné la SAS Foncia AD Immobilier à lui payer la somme de 4 941,72 euros en réparation de son préjudice de perte de chance,

confirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SAS Foncia AD Immobilier au paiement des dépens et de la somme de 3 000 euros au de l’article 700 du code de procédure civile,

confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SAS Foncia AD Immobilier de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

reçoive son appel incident,

infirme le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts,

condamne la SAS Foncia AD Immobilier à lui verser la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts,

condamne la SAS Foncia AD Immobilier à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamne la SAS Foncia AD Immobilier au paiement des dépens.

M. [V] [Y] reproche au syndic de copropriété un manquement à son devoir d’information, en ce que l’état daté du 25 octobre 2016 transmis et mentionné dans l’acte de vente ne comporte aucune précision sur l’objet et l’état de la procédure judiciaire en cours, ainsi que l’article 5 du décret de 1957 le lui impose. Il ajoute que l’état daté ne précise pas davantage que le syndicat des copropriétaires a été attrait et est concerné par la procédure. Il dénonce l’absence d’état daté rectificatif avant la réitération de la vente le 21 novembre 2016, alors que le jugement condamnant le syndicat des copropriétaires est intervenue le 17 octobre 2016. M. [V] [Y] ajoute que les mentions figurant aux procès-verbaux d’assemblée générale des années 2014, 2015 et 2016 sont trop imprécises pour lui permettre d’être informé d’une procédure en cours susceptible d’engager la responsabilité civile et financière du syndic.

M. [V] [Y] soutient que ce défaut d’information lui a fait perdre une chance de ne pas contracter ou de négocier une baisse du prix de vente. Il estime que les premiers juges ont fait une juste appréciation de son préjudice de perte de chance dont il demande confirmation.

En revanche, il entend être indemnisé de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, estimant qu’à raison de la carence du syndic, il doit faire face à des appels de fonds qu’il n’a pas pu provisionner, ayant été assigné en paiement des charges de copropriété devant le tribunal de proximité.

Par dernières conclusions transmises le 10 août 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [K] [M], notaire, sollicite de la cour qu’elle :

constate qu’aucune demande n’est formée en cause d’appel à son encontre, de sorte que le jugement entrepris est définitif en ce qu’il a débouté M. [V] [Y] de ses demandes contre lui et l’a condamné au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile à son profit,

dise qu’il y a lieu de le mettre hors de cause,

condamne tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, avec distraction.

M. [K] [M], notaire, relève qu’aucun appel incident n’a été formé par M. [V] [Y] au titre du rejet de ses prétentions à son encontre, et que la SAS Foncia AD Immobilier ne formule aucune prétention contre lui. Il en déduit que le jugement entrepris est définitif au titre des dispositions le concernant.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 18 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour d’appel précise, à titre liminaire, qu’aux termes de l’appel principal interjeté par la SAS Foncia AD Immobilier, ainsi que de l’appel incident de M. [V] [Y], aucune demande d’infirmation, ni critique n’est émise au titre de la garantie du paiement des travaux sollicitée en première instance par M. [V] [Y], ni au titre de la mise en cause de la responsabilité des notaires ; sur ces points, la décision querellée sera donc nécessairement confirmée.

Sur la responsabilité du syndic de copropriété

Aux termes de l’article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable à la présente espèce, le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.

1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;

e) Des avances exigibles.

Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l’article 45-1 ;

b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

Le syndic d’une copropriété est donc tenu à un devoir d’information, notamment lors de la rédaction de l’état daté qu’il doit fournir, sur demande du notaire, lors d’une vente immobilière de l’un des lots de la copropriété. Néanmoins, il est de jurisprudence constante qu’il n’a pas à remplir une mission d’information plus étendue que celle prévue par la loi.

En l’occurrence, dans le cadre de la promesse de vente entre les époux [L] et M. [V] [Y], signée les 23 et 28 septembre 2026, puis réitérée sous la forme authentique par acte du 21 novembre 2016, la SAS Foncia AD Immobilier, ès qualités de syndic de la copropriété de l’immeuble dont les lots vendus ressortent, a dressé un état daté le 25 octobre 2016, et l’a transmis au notaire, M. [K] [M]. Il en est au demeurant fait état en page 20 de la promesse de vente. Dans le cadre de cet état daté, la SAS Foncia AD Immobilier a établi une annexe à la troisième partie de celui-ci mentionnant, au titre du paragraphe relatif aux procédures en cours, qu’il en existait une ayant débuté le 31 août 2011 et décrite ainsi : 'assignation [S]/[G]'. Aucune indication n’est donnée sur l’état d’avancement de la procédure, sur la nature de celle-ci, ni sur l’état des prétentions émises et du risque financier potentiel, les mentions étant particulièrement succinctes.

M. [V] [Y] ne peut pas valablement reprocher un défaut de précision à cette indication au motif que, le syndicat des copropriétaires n’étant pas mentionné, il ignorait que ce dernier était concerné par l’instance [S] / Casadeus, alors que le principe même de cette annexe à la troisième partie de l’état daté, tel qu’indiqué à l’article 5 du décret de 1967 in fine ci-dessus mentionné, porte sur 'les procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie'. Dès lors, M. [V] [Y] ne pouvait ignorer que le syndicat des copropriétaires était concerné par la procédure dont ce dernier a fait état.

En revanche, cette annexe doit porter sur 'l’objet et l’état des procédures en cours', ce qui requiert un minimum d’information sur la teneur du litige dont il est question, ainsi que sur l’état d’avancement de la procédure diligentée. Or, rien ne figure à ce titre dans l’état daté.

Certes, il ne peut être reproché à la SAS Foncia AD Immobilier de ne pas avoir mentionné l’issue précise de la procédure, et notamment la teneur du jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 17 octobre 2016, dès lors qu’il est démontré qu’elle n’a pu avoir, par l’intermédiaire de son avocat, la copie de cette décision que le 5 décembre 2016, soit postérieurement à la réitération de la vente au bénéfice de M. [V] [Y], et que la décision ne lui a été signifiée que le 21 février 2017. Néanmoins, la SAS Foncia AD Immobilier était nécessairement en mesure d’apporter plus d’informations que celles fournies dans l’état daté qui ne fait état que d’une procédure initiée le 31 août 2011, alors qu’elle avait connaissance de l’assignation qui lui avait été délivrée dans ce cadre le 28 décembre 2011, du rapport d’expertise judiciaire du 27 janvier 2014, des dernières conclusions prises aux intérêts des parties, M. et Mme [S], M. et Mme [G], ainsi que celles de son propre conseil, et que le dossier avait été plaidé le 12 janvier 2016, de sorte que les termes des débats étaient figés et connus de tous, dont l’appelante.

La SAS Foncia AD Immobilier assure encore avoir rempli son devoir d’information dès lors que les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 27 mars 2014, 13 janvier 2015 et 7 janvier 2016 avaient été transmis à M. [V] [Y]. Or, la lecture de ces procès-verbaux, si elle permet de prendre conscience de l’existence d’un litige relatif à des travaux de reprise requis dans les appartements des couples [S] et [G], ne permet aucunement de connaître, ni d’envisager, l’ampleur des travaux à réaliser et l’importance du coût des condamnations auxquelles le syndicat des copropriétaires s’exposait, celles-ci s’étant au demeurant finalement élevées à la prise en charge de travaux de reprise dans l’un des logements ainsi qu’au paiement d’une somme de 9 000 euros de dommages et intérêts. Tout au plus, ces procès-verbaux d’assemblée générale mentionnent l’existence d’un point effectué sur les procédures en cours auprès des copropriétaires présents, sans qu’aucune synthèse à ce titre ne soit récapitulée dans les dits procès-verbaux, de sorte qu’ils ne portent aucune information de nature à pallier le caractère elliptique de l’état daté.

Par ailleurs, figure dans la promesse de vente, en page 21, une clause intitulée 'convention des parties sur les procédures’ aux termes de laquelle 'le bénéficiaire est dit subrogé dans tous les droits et obligations du promettant dans les procédures courantes liées aux impayés portées à sa connaissance concernant la copropriété, sauf si ces procédures sont le résultat d’une faute du promettant', aux termes de laquelle également, 'le promettant déclare se désister en faveur du bénéficiaire du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement aux lots', et qui prévoit, enfin, que 'toutes les autres actions seront exclusivement supportées par le promettant'. De même dans l’acte de vente notarié du 21 novembre 2016, en page 26, il est expressément fait référence à l’état daté délivré par le syndic le 25 octobre 2016 dont il est indiqué qu’il est annexé à la vente. Il est ajouté que 'l’acquéreur déclare avoir pris connaissance de cet état tant par la lecture qui lui en a été faite par le notaire rédacteur que par les explications qui lui ont été données par ce dernier'. Puis, la clause récapitule les sommes dues par et au syndicat des copropriétaires, indiquant expressément que M. [V] [Y] sera tenu au paiement de la somme de 1 224,28 euros au titre de la reconstitution des avances, ainsi que de la somme de 619,23 euros au titre des provisions non encore exigibles. Toutefois, d’une part, il convient d’observer que ces sommes ne font pas référence à celles potentiellement exigibles en exécution de la décision finalement rendue le 17 octobre 2016. D’autre part, ces clauses régissent les rapports entre le promettant et le bénéficiaire dans le cadre de la vente projetée, mais ne peuvent aucunement libérer le syndic de son devoir d’information, tel que défini notamment dans le décret de 1967, ce dernier n’étant pas partie à l’acte.

Il y a lieu en effet de souligner que c’est à la SAS Foncia AD Immobilier de démontrer qu’elle a rempli son devoir d’information. Sauf à inverser la charge de la preuve entre les parties à la présente instance, il n’appartenait pas à M. [V] [Y] de se renseigner plus avant et de rechercher l’issue d’une procédure au sujet de laquelle la SAS Foncia AD Immobilier a délivré des informations bien trop imprécises et incomplètes, au regard de celles dont le syndic disposait alors, lors de l’établissement de l’état daté du 25 octobre 2016. Ceci est valable quand bien même M. [V] [Y] avait connaissance du principe de l’existence d’une procédure en cours.

En définitive, le manquement du syndic à son devoir d’information est caractérisé, ainsi que l’ont justement retenu les premiers juges. La SAS Foncia AD Immobilier engage donc sa responsabilité à l’égard de M. [V] [Y].

Sur les demandes indemnitaires contre la SAS Foncia AD Immobilier

Au titre de la perte de chance

La perte de chance est caractérisée par la probabilité que l’événement allégué par la victime, se réalise s’il est positif et ne se réalise pas s’il est négatif.

La perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparition d’une éventualité favorable, de sorte qu’elle ne peut être écartée que s’il peut être tenu pour certain que la faute de l’avocat n’a pas eu de conséquences sur l’issue du procès intenté par son client. Ainsi, une perte de chance présentant un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparition d’une éventualité favorable, sa réparation ne peut être écartée que s’il peut être tenu pour certain que la faute n’a pas eu de conséquences sur la suite procédurale attendue. A contrario, une demande indemnitaire ne peut être purement et simplement rejetée au motif qu’il n’est pas certain que, sans la faute commise, le dommage ne se serait pas quand même réalisé.

En cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut qu’être partielle et doit être mesurée à la chance perdue sans pouvoir être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée et l’office du juge consiste à apprécier le bien fondé du préjudice allégué par la victime et à déterminer la fraction correspondant à la perte de chance d’éviter ce préjudice.

En l’espèce, M. [V] [Y] produit un appel de fonds délivré par la SAS Foncia AD Immobilier et récapitulé dans un courrier du 27 février 2018, aux termes duquel le détail des sommes réclamées est développé et correspond à la somme totale de 9 883,45 euros, soit 6 050,18 euros au titre des dommages et intérêts dus par la copropriété aux consorts [S] outre 3 833,27 euros au titre des travaux à réaliser par la copropriété. Par assignation délivrée le 21 août 2020, le syndicat des copropriétaires a sollicité de M. [V] [Y] le paiement de la somme de 6 758,16 euros, outre 1 019,41 euros et 1 500 euros à titre de dommages et intérêts. Par décision du 3 février 2022, le sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la présente procédure a été prononcé.

Le coût des travaux ne peut en soi être considéré comme un préjudice indemnisable par le syndic, malgré sa faute dans l’exécution de son devoir d’information, puisque la quote-part des charges de copropriétés y afférent est liée à la qualité de propriétaire de M. [V] [Y].

Cependant, le défaut d’information du syndic a occasionné à M. [V] [Y] un préjudice lié à la perte de chance d’acheter le bien à un prix moindre ou à des conditions plus avantageuses.

Il ne peut être retenu que M. [V] [Y] a perdu une chance de renégocier la clause contractuelle ci-dessus rappelée au sujet des procédures en cours et de leur prise en charge. En effet, il est démontré que ce dernier avait connaissance de l’existence de cette procédure, bien qu’il en ignore la teneur, de sorte qu’en s’engageant, en des termes larges, à assumer les conséquences de celle-ci, il a pris un risque en pleine connaissance de son principe, risque sur lequel il est difficile de revenir ensuite.

En revanche, quand bien même la chose et le prix étaient déterminés dès la promesse de vente, une information claire et précise de la part du syndic sur l’objet et la teneur des procédures en cours, par l’état daté du 25 octobre 2016, aurait été de nature à constituer un élément nouveau justifiant que M. [V] [Y] sollicite une renégociation du contrat en cours, notamment quant au prix de la cession envisagée, la situation ayant ainsi évolué à sa connaissance postérieurement à la promesse, ce défavorablement à son endroit. Il en résulte que M. [V] [Y] a perdu une chance de contracter avec les époux [L] à un moindre prix, s’il avait été pleinement informé de l’importance des conséquences financières induites du fait de la procédure en cours au sujet de laquelle il n’a pas reçu la pleine information à laquelle il pouvait prétendre.

Eu égard au prix du bien acquis et à l’importance des réclamations en paiement formées contre lui, les premiers juges ont justement retenu que M. [V] [Y] avait perdu une chance qui s’évalue à hauteur de la moitié des frais nouveaux au paiement desquels il est tenu. Ainsi, la décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné la SAS Foncia AD Immobilier à verser à M. [V] [Y] la somme de 4 941,72 euros.

Au titre des dommages et intérêts

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Ainsi que l’ont parfaitement retenu les premiers juges, M. [V] [Y] ne démontre pas avoir subi un préjudice distinct de celui résultant de la perte de chance d’acquérir le bien des époux [L] à un prix inférieur à 165 000 euros, déjà indemnisée.

Les difficultés financières par lui rencontrées du fait de l’action en paiement engagée par la SAS Foncia AD Immobilier, et qui fait aujourd’hui l’objet d’un sursis à statuer, ne constituent pas un préjudice directement issu de la faute de la SAS Foncia AD Immobilier, mais résulte de la condamnation même du syndicat des copropriétaires à l’égard de deux copropriétaires tiers.

Dans ces conditions, sa demande de dommages et intérêts supplémentaire ne peut qu’être rejetée, de sorte que la décision entreprise sera là encore confirmée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La SAS Foncia AD Immobilier, qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d’appel. En outre, l’indemnité à laquelle elle a été condamnée en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 3 000 euros sera mise à sa charge au bénéfice de M. [V] [Y], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties. En revanche, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice du notaire à l’encontre de qui aucune demande n’est présentée.

PAR CES MOTIF

LA COUR,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant :

Condamne la SAS Foncia AD Immobilier au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Foncia AD Immobilier à payer à M. [V] [Y] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [K] [M] de sa demande sur ce même fondement,

Déboute la SAS Foncia AD Immobilier de sa demande sur ce même fondement.

La Greffière La Présidente