COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 31A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00490 – N° Portalis DBV3-V-B7J-W7DD

AFFAIRE :

[R] [L]

C/

[W] [S]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 19 Décembre 2024 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE

N° RG : 2024R01213

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 20.11.2025

à :

M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES (618)

M^e Stéphanie GAUTIER, avocat au barreau de VERSAILLES (38)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [R] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20250021

Plaidant : M^e Thierry DAVID du barreau de Paris

APPELANT

****************

Madame [W] [S]

née le 03 Juillet 1997 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Stéphanie GAUTIER de la SELARL DES DEUX PALAIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 38 – N° du dossier 251406

Plaidant : M^e François-Marie IORIO du barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 décembre 2022, M. [R] [L] a conclu, avec Mme [W] [S] en qualité de bénéficiaire, une promesse synallagmatique de cession d’un fonds de commerce de 'débit de boissons – restaurant – débit de tabac – jeux de la Française des Jeux’ situé [Adresse 3] à [Localité 5], pour un montant total de 998 000 euros.

Ladite convention comprenait une clause de dédit moyennant le versement d’une indemnité forfaitaire 99 800 euros ainsi que plusieurs conditions suspensives notamment :

— la condition n°8 relative à l’accord du bailleur pour établir un nouveau bail aux mêmes charges et conditions que le bail actuel,

— la condition n°9 relative à l’accord du bailleur sur les travaux d’aménagement du fonds de commerce,

— la condition n°11 relative à l’obtention par le bénéficiaire d’un ou plusieurs prêts bancaires d’un montant total de 1,2 million d’euros.

La signature définitive de l’acte de cession du fonds de commerce était initialement prévue le 29 avril 2023. D’un commun accord, les parties ont prorogé à plusieurs reprises le terme de la condition suspensive relative au financement. Dans le dernier avenant signé électroniquement les 8 et 10 novembre 2023, les parties ont convenu de proroger au 31 décembre 2023 la levée de la condition suspensive relative au financement et de repousser la date de signature de l’acte de cession au 1er février 2024 au plus tard.

Une réunion a eu lieu entre les parties en date du 5 avril 2024, dans les locaux du Cabinet Cpnc Avocats, rédacteur de l’acte, aux fins de signer l’acte de cession ce qui n’est pas advenu.

Par lettre recommandée du 3 juillet 2024, le conseil de M. [L] a mis Mme [S] en demeure d’avoir à régler la somme de 99 800 euros correspondant à l’indemnité forfaitaire et irréductible prévue dans la promesse, faute d’avoir justifié d’un accord ou d’un refus de crédit avant le 31 décembre 2023 ou d’avoir signé l’acte de cession. Cette mise en demeure est demeurée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 octobre 2024, M. [L] a fait assigner en référé Mme [S] aux fins d’obtenir principalement :

— la condamnation de Mme [S] à payer à M. [L] la somme de 50 000 euros correspondant au montant du dédit, outre les intérêts au taux d’intérêt légal à compter de l’assignation,

— la libération par la société Cpnc Avocats, séquestre, de la somme de 50 000 euros au profit de M. [L] au vu de la signification de l’ordonnance.

Par ordonnance contradictoire rendue le 19 décembre 2024, le juge des référés du tribunal des activités économiques de Nanterre a :

— condamné M. [L] à payer à titre provisionnel à Mme [S] la somme de 99 800 euros à titre d’indemnité forfaitaire prévue dans la promesse pour la renonciation à réaliser la vente aux charges et conditions prévues,

— ordonné à la société Cpnc Avocats, séquestre, la libération de la somme de 50 000 euros au profit de Mme [S] au vu de la signification de l’ordonnance,

— condamné M. [L] à payer à Mme [S] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— condamné M. [L] aux dépens,

— liquidé les dépens à recouvrer par le greffe à la somme de 38,65 euros, dont TVA 6,44 euros,

— dit que l’ordonnance est mise à disposition au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 15 janvier 2025, M. [L] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a :

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— liquidé les dépens à recouvrer par le greffe à la somme de 38,65 euros, dont TVA 6,44 euros,

— dit que l’ordonnance est mise à disposition au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 15 septembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [L] demande à la cour de :

'- infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance en date du 19 décembre 2024 rendu par la juridiction des référés du tribunal de commerce de Nanterre en qu’il a :

— condamné M. [R] [L] à payer à titre provisionnel à Mme [W] [S] la somme de 99 800 euros à titre d’indemnité forfaitaire prévue dans la promesse pour renonciation à réaliser la vente aux charges et conditions prévues,

— ordonné à la SELARL Cpnc Avocats, séquestre, la libération de la somme de 50 000 euros au profit de Mme [W] [S] au vu de la signification du jugement à intervenir,

— condamné M. [R] [L] à payer à Mme [W] [S] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelons que l’exécution provisoire est de droit,

— condamné M. [R] [L] aux dépens,

statuer à nouveau et y ajoutant :

— condamner Madame [W] [S] à payer à titre provisionnel à Monsieur [R] [L] la somme de 50 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire prévue dans l’avenant n°6 avec intérêt de droit au taux légal à compter du 3 octobre 2024 correspondant à la date de signification de l’assignation,

— débouter Madame [S] de sa demande de condamnation de Monsieur [L] au paiement de la somme de 99 800 euros,

— débouter Madame [S] de tout autre demande qu’elle pourrait formuler devant la cour,

— condamner Madame [W] [S] à payer à Monsieur [R] [L] la somme de 5 000 euros en première instance, et à une somme de 5 000 euros pour la procédure d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [W] [S] aux entiers dépens de première instance et d’appel, distraction pour les dépens d’appel au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du cpc.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 15 septembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [S] demande à la cour, au visa des articles 1103, 1217 et 1231-2 du code civil, de :

'- confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance en date du 19 décembre 2024 rendue par la juridiction des référés du tribunal des affaires économiques de Nanterre en ce qu’elle a :

— condamné Monsieur [R] [L] à payer à titre provisionnel à Madame [W] [S] la somme de 99 800 euros à titre d’indemnité forfaitaire prévue dans la promesse pour renonciation à réaliser la vente aux charges et conditions prévues,

— ordonné à la SELARL Cpnc Avocats, séquestre, la libération de la somme de 50 000 euros au profit de Madame [W] [S] au vu de la signification du jugement à intervenir,

— condamné Monsieur [R] [L] à payer à Madame [W] [S] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [R] [L] aux dépens,

et y ajoutant :

— condamner Monsieur [R] [L] au versement d’une somme supplémentaire de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— condamnera Monsieur [R] [L] aux entiers dépens de première instance et d’appel, distraction pour les dépens d’appel au profit de Maître Stéphanie Gautier, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes respectives de provision

Au soutien de sa demande de paiement de l’indemnité résultant de la clause de dédit, Mme [W] [S] fait valoir que l’examen de la promesse de cession de fonds de commerce permet de constater que la condition suspensive d’octroi du crédit par un organisme bancaire nécessaire à l’achat du fonds de commerce dépendait des deux conditions suspensives précédentes qui étaient à la charge de M. [R] [L], à savoir :

— L’obtention d’un renouvellement du bail qui venait à expiration,

— L’acceptation par le bailleur du projet d’aménagement des locaux.

Elle ajoute que pour la constitution d’un dossier d’octroi de prêt elle devait être fixée sur les conditions du renouvellement d’un bail qui expirait trois semaines après la signature de la promesse de cession de fonds de commerce mais que malgré ses demandes, le bail n’a jamais été régularisé ; que M. [R] [L] n’a pour sa part entrepris aucune démarche ; et que la sanction prononcée par le juge des référés ne pourra, dans ces conditions, qu’être confirmée par la cour.

Pour sa part, M. [R] [L] fait valoir que la non-réalisation de la condition suspensive de crédit est entièrement imputable à Mme [W] [S] qui :

— a déposé dans les délais impartis une demande de prêt ;

— a fourni un dossier complet à la banque permettant d’étudier sa demande ;

— a fait une fausse déclaration en prétendant disposer d’un apport personnel de 500 000 euros alors qu’elle n’avait de disponible que 200 000 euros.

Sur le bail, il fait valoir qu’il est arrivé à échéance le 31 décembre 2022 et que à compter du 1er janvier 2023, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation. Il estime que la non-réalisation de la condition suspensive de délivrance d’un nouveau bail apparaît comme un prétexte totalement fallacieux et une tentative de Mme [W] [S] d’inverser les responsabilités ; que cette condition suspensive ne constituait pas un préalable à la levée de la condition suspensive de prêt ; et que contrairement à ce que soutient Mme [W] [S], la promesse de vente ne prévoit pas que l’obtention d’un nouveau bail incomberait à M. [R] [L].

Il ajoute que le premier juge se fonde sur une interprétation très personnelle de la clause de dédit ; et qu’il ne lui revenait pas de sanctionner l’une des parties, mais d’appliquer et d’interpréter les clauses du contrat.

Sur ce

Aux termes de l’article 873 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal de commerce, statuant en référé, peut dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la promesse litigieuse stipule que sa réalisation est notamment soumise aux conditions suspensives suivantes :

— Condition suspensive n°8 : Accord du bailleur pour établir un nouveau bail, aux mêmes charges et conditions que le bail actuel, moyennant un loyer fixé dans le respect des indices.

— Condition suspensive n°9 : Accord du bailleur sur les travaux d’aménagement du fonds de commerce (prévus par l’acquéreur).

— Condition suspensive n°11 : Obtention par le bénéficiaire d’un ou plusieurs prêts bancaires d’un montant total de 1.200.000 € (achat et travaux d’aménagement) moyennant un taux maximum d’intérêts de 4 % l’an, hors assurance sur 7 ans.

Par ailleurs, le contrat comporte (p. 21) une clause de dédit moyennant le versement d’une indemnité de 99 800 euros.

Il est stipulé au paragraphe intitulé « CONVENTIONS ALTERNATIVES » que « Le promettant s’engage, ['] envers le bénéficiaire :

— soit à lui vendre le fonds de commerce dont s’agit tel qu’il est plus amplement désigné ci-dessus avec tous les éléments qui le composent, sans réserve, aux charges et conditions ci-après déterminées ;

— soit à lui verser, au cas où il renoncerait à réaliser la vente aux charges et conditions ci-après déterminées, une indemnité forfaitaire irréductible de 99.800 €. [']

Le bénéficiaire s’engage envers le promettant :

— soit à acquérir ledit fonds de commerce tel qu’il est plus amplement désigné ci-dessus avec tous les éléments qui le composent, sans réserve, aux charges et conditions ci-après déterminées ;

— soit à lui verser, au cas où il renoncerait à réaliser la vente aux charges et conditions ci-après déterminées, une indemnité forfaitaire irréductible de 99.800 €. »

L’article « MODALITES D’EXECUTION DES OBLIGATIONS ALTERNATIVES » (p. 32) poursuit ainsi : « Comme conséquence des obligations alternatives ci-dessus contractées et sous réserve de ce qui est stipulé ci-dessus sous le titre « CONDITIONS SUSPENSIVES », aucune des parties ne sera, ni tenue de vendre, ni tenu d’acheter, mais celle des parties qui refusera, soit de vendre, soit d’acheter, deviendra, du fait même, débitrice de la somme ci-dessus convenue, au profit de son co-contractant.

Par le seul fait de l’expiration du délai fixé pour la signature de l’acte de vente projetée, sans que cet acte ait été signé aux conditions prévues, la partie refusant l’achat ou la vente sera considérée comme ayant opté irrévocablement pour le paiement du dédit, et, le montant de ce dernier sera acquis de plein droit à l’autre cocontractant, après requête de venir signer l’acte de vente, faite par acte extra judiciaire et sans qu’il soit besoin d’aucune autre formalité que le défaut ou le refus de signer, prononcé ou constaté par un Officier Ministériel. ».

Il s’évince clairement de ces stipulations contractuelles qu’en cas de non-réalisation de la promesse résultant du défaut d’une ou de plusieurs conditions suspensives, la clause de dédit ne trouve à s’appliquer qu’à la condition que l’ensemble des conditions qui font défaut soit imputable au même contractant qui en a empêché l’accomplissement.

S’agissant des conditions 8 et 9, aucune des parties ne justifie de l’obtention de l’accord du bailleur pour établir un « nouveau bail », pas plus qu’un agrément des travaux d’aménagement du fonds de commerce projetés et ce à la date butoir de signature de la convention, soit le 1er février 2024 en vertu du dernier avenant prorogatif des 8 et 10 novembre 2023.

Or, le contrat ne précise aucunement à quel cocontractant la charge de la réalisation de ces clauses s’impute et il ne relève pas des pouvoir du juge des référés, juge de l’évidence, d’interpréter les clauses d’un contrat (Civ. 1re, 14 avr. 1982, n° 81-10.566) contrairement aux moyens des parties.

Il s’ensuit qu’indépendamment de la non-obtention, fautive ou non, de Mme [W] [S] de son prêt, la non-réalisation établie des conditions 8 et 9 ne permet pas, avec l’évidence requise en référé, d’imputer exclusivement à tel ou tel cocontractant la responsabilité de l’absence de réalisation de la vente de sorte que les créances respectives de M. [R] [L] et de Mme [W] [S] se heurtent à une contestation sérieuse.

Par conséquent, l’ordonnance déférée sera infirmée et les parties seront déboutées de leurs demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [L] étant partiellement accueilli en son recours, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Par ailleurs, considérant le fait que chaque partie succombe partiellement en ses demandes, les dépens seront partagés entre elles par moitié et elles seront déboutées de leur demande d’indemnisation au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance querellée ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute respectivement M. [R] [L] et Mme [W] [S] de leurs demandes de paiement provisionnel de l’indemnité prévue dans la promesse pour renonciation à réaliser la vente aux charges et conditions prévues ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Partage les dépens par moitié entre les parties ;

Déboute M. [R] [L] et Mme [W] [S] de leur demande d’indemnisation au titre des frais irrépétibles.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente