COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 14 MAI 2025

N° 2025 / 141

N° RG 22/06382

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJKNV

S.C.I. CAPRICORNE

C/

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Nino PARRAVICINI

M^e Isabelle WILLM

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 20 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/03261.

APPELANTE

S.C.I. CAPRICORNE

prise en la personne de sa gérante en exercice, Mme [H] [M], demeurant et domicilié au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nino PARRAVICINI, membre de la SELARL NINO PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sis à [Localité 3]

représenté par la SELARL [P] [V] & Associés, administrateurs judiciaires, prise en la personne de Maître [P] [V], sise [Adresse 1], es qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires

représentée par M^e Isabelle WILLM, membre de la SELARL WW & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant acte authentique dressé le 23 mars 1965, l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], constitué d’une maison principale sur rue élevée de quatre étages sur rez-de-chaussée et sous-sol, d’une cour et d’une petite maison à la suite élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, a fait l’objet d’un état descriptif de division en neuf lots pour les besoins du règlement de la succession de son propriétaire. Cet acte ne comportait cependant aucune répartition des tantièmes des parties communes.

Aucun règlement de copropriété n’a été établi en suite de l’entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

De ce fait, un contentieux important a opposé certains copropriétaires au syndicat relativement à la validité des assemblées générales.

C’est ainsi notamment que, par acte du 12 juin 2015, la SCI CAPRICORNE a assigné le syndicat des copropriétaires à comparaître devant le tribunal de grande instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire, pour entendre annuler l’assemblée générale du 15 avril 2015 dans son ensemble, ou à tout le moins les résolutions n° 4 et 5 portant approbation des comptes de l’exercice 2014 et quitus donné au syndic.

Par un premier jugement rendu le 6 décembre 2016, le tribunal a sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise de M. [Z], désigné par ordonnance rendue à la requête du syndicat afin de déterminer notamment les tantièmes de copropriété affectés à chacun des lots de l’immeuble.

Ladite ordonnance a été cependant rétractée par un arrêt rendu le 1er mars 2018 par la cour de céans, statuant en référé, faute de préciser en quoi la mesure d’instruction devait être prise non contradictoirement.

Après reprise de l’instance au fond, la SCI CAPRICORNE a réitéré sa demande principale aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 15 avril 2015 dans son ensemble.

Maître [P] [V] est intervenu à la procédure ès-qualités d’administrateur provisoire du syndicat, désigné à ces fonctions à compter du 12 juillet 2019, et a conclu au rejet de l’action, considérant que la répartition des tantièmes de copropriété résultait d’un document non daté établi par M. [U] [Y], géomètre-expert, sur la base duquel la copropriété avait toujours fonctionné.

Par jugement rendu le 20 avril 2022, le tribunal a débouté la SCI CAPRICORNE de sa demande en retenant qu’une résolution votée à l’unanimité des copropriétaires le 9 juin 1994 portant approbation du budget de l’exercice en cours, qui engageait la répartition des charges, valait acceptation de la répartition des tantièmes figurant au tableau dressé par M. [Y] et reprise lors de l’assemblée contestée.

La SCI CAPRICORNE a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 29 avril 2022 au greffe de la cour.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions notifiées le 5 juillet 2022, la SCI CAPRICORNE se prévaut d’un arrêt 'pilote’ rendu le 19 juin 2014 par la cour de céans, confirmé par un arrêt de la Cour de cassation du 5 novembre 2015, ayant annulé une précédente assemblée générale au motif que le syndicat ne justifiait d’aucune répartition des tantièmes qui soit opposable aux copropriétaires.

Elle ajoute que la cour d’Aix-en-Provence s’est prononcée dans le même sens dans d’autres arrêts ultérieurement rendus les 12 février 2015, 30 juin 2016 et 9 mars 2017.

Elle soutient d’autre part que la clé de répartition utilisée par les précédents syndics n’était pas intangible, mais qu’elle a au contraire varié dans le temps en fonction de la suppression ou de l’adjonction de lots.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, d’annuler l’assemblée générale du 15 avril 2015 dans son ensemble et de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions en réplique notifiées le 5 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son administrateur provisoire la SELARL [P] [V] & ASSOCIÉS, agissant par Maître [P] [V], poursuit la confirmation du jugement déféré par adoption de ses motifs.

Il soutient en effet que la répartition des tantièmes est celle retenue depuis l’origine du fonctionnement de la copropriété, telle qu’elle figure au tableau établi M. [Y], et précise qu’il n’avait pas été en mesure de produire ce document à l’occasion des précédentes instances citées par l’appelante.

Il ajoute que cette répartition n’a jamais été modifiée dans les conditions prévues à l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

Il réclame accessoirement paiement de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture de l’instruction est intervenue le 25 janvier 2025.

DISCUSSION

En vertu de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part des parties communes, lesquelles sont indissociables.

L’article 5 dispose que, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

L’article 10 alinéa 3 prévoit que le règlement de copropriété doit indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul ayant permis de fixer la quote-part de parties communes afférente à chaque lot.

Enfin, l’article 22 énonce que chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix aux assemblées générales correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

Il résulte de l’articulation entre ces différents textes qu’une assemblée générale doit être annulée s’il n’est pas justifié que la répartition des tantièmes de copropriété, sur la base de laquelle est intervenu le vote, était opposable aux copropriétaires, notamment lorsque celle-ci était purement empirique ou arbitraire et ne figurait ni dans l’état descriptif de division, ni dans le règlement de copropriété.

En l’espèce, c’est à tort que le premier juge a considéré que la deuxième résolution votée à l’unanimité lors de l’assemblée générale tenue le 9 juin 1994, en ce qu’elle engageait la répartition des charges, emportait acceptation de la répartition des tantièmes figurant au tableau dressé par M. [Y], au demeurant dépourvu de date certaine, alors d’une part que ladite résolution portait uniquement sur l’adoption du budget de l’exercice en cours, et que d’autre part il n’existe aucune corrélation automatique entre les tantièmes de copropriété et les tantièmes de charges. Il doit être jugé au contraire que ce document n’a jamais été approuvé par un vote et n’est donc pas opposable aux copropriétaires.

Par ailleurs, la répartition des tantièmes de copropriété ne saurait être fixée par l’usage, à le supposer établi.

La cour, infirmant le jugement déféré, prononcera en conséquence l’annulation de l’assemblée générale tenue le 15 avril 2015.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’issue du procès, supportera les entiers dépens de première instance et d’appel.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI CAPRICORNE, considérant qu’elle s’est opposée à la mesure d’instruction qui aurait pu permettre de résoudre les difficultés de fonctionnement du syndicat pour l’avenir.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :

Annule l’assemblée générale tenue le 15 avril 2015,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

Déboute la SCI CAPRICORNE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE