Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriete, 19 mars 2025, n° 24/04564

TJ Versailles 6 juin 2024

CA Versailles
Infirmation 19 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Irrecevabilité de l'action de Mme [U]
La cour a jugé que le premier juge n'était pas compétent pour statuer sur ce moyen de fond, et a donc déclaré irrecevable la demande du syndicat.
Accepté
Prescription de l'action de Mme [U]
La cour a confirmé que l'action de Mme [U] n'est pas soumise à prescription, car elle vise à faire reconnaître une clause réputée non écrite dans le règlement de copropriété.
Accepté
Partie perdante
La cour a statué que le syndicat, étant la partie perdante, doit supporter les dépens.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé que Mme [U] a droit à des frais irrépétibles en raison de la décision en sa faveur.

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ldp-avocats.fr · 4 août 2025

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 copropriete, 19 mars 2025, n° 24/04564
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	24/04564
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Versailles, 6 juin 2024, N° 23/00770
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	24 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuel DESPORTESGabriel DE FROISSARD DE BROISSIAAliénor DE BROISSIA
Cabinet(s) :	BROCHARD & DESPORTES
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE ' VILLA [ 3 ] ' SISE [ Adresse 2 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 71F

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 MARS 2025

N° RG 24/04564 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WUY4

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE 'VILLA [3]' SISE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA [Localité 4] (CITYA ROYALE)

[X] [U]

et autre

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 06 Juin 2024 par le Juge de la mise en état de VERSAILLES

N° RG : 23/00770

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Emmanuel DESPORTES,

M^e Gabriel DE FROISSARD DE BROISSIA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE 'VILLA [3]' SISE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA [Localité 4] (CITYA ROYALE), dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Emmanuel DESPORTES de la SCP BROCHARD & DESPORTES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 243

APPELANT

****************

Madame [X] [U]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Gabriel DE FROISSARD DE BROISSIA de l’AARPI JUNON AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 372

Monsieur [M] [H] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Défaillant

Madame [I] [H] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Défaillante

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Février 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

Mme [U] est propriétaire d’un logement ' le lot n°1 ', de deux caves ' les lots n° 5 et 6 ' et d’un emplacement de stationnement ' le lot n°8 ' au sein du bâtiment A d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 4] soumis au statut de la copropriété. M. et Mme [H] [Y] sont propriétaires du lot n° 2 (appartement) dans le même bâtiment A.

En 2007, les propriétaires du lot n°2, qui étaient alors les époux [R] (aujourd’hui les époux [H] [Y]) ont transformé le grenier de leur logement en une surface habitable comprenant un palier, trois chambres, une salle de bains et des W.C.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2022, à la demande de Mme [U], les résolutions suivantes ont été portées à l’ordre du jour :

— Résolution n°30 : Décision concernant la modification des tantièmes de copropriété d’après le document de géomètre enregistré le 22 janvier 2010 à la Mairie de [Localité 4].

L’unanimité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas atteinte, la résolution n’a pas été adoptée.

— Résolution n°31 : Décision à prendre concernant l’enregistrement par un notaire de la modification de tantièmes, coût environ 2 500 euros, pris en charge par le bâtiment A.

— Résolution n°32 : Décision de donner tout pouvoir au syndic à effet de modifier, par le biais d’un notaire, le règlement de copropriété et à publier ledit modificatif au bureau des hypothèques.

Ces deux dernières résolutions ont été considérées sans objet du fait du rejet de la résolution 30.

Par acte du 18 janvier 2023, Mme [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir annuler les résolutions n° 30, 31 et 32 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2022 refusant notamment de modifier les tantièmes, et d’ordonner une nouvelle répartition des charges fondée sur le modificatif établi par un géomètre et enregistré le 22 janvier 2010 à la mairie de [Localité 4].

Les consorts [H] [Y] étaient intervenants volontaires en première instance, par des conclusions notifiées le 1er juin 2023.

Par ordonnance rendue le 6 juin 2024, le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Versailles a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses fins de non-recevoir,

— Dit que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond,

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 6 novembre 2024 pour conclusions en défense.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette ordonnance le 16 juillet 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 18 juillet 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— Réformer l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état de la 3ème chambre du Tribunal judiciaire de Versailles le 6 juin 2024,

Statuant à nouveau

' Dire et Juger irrecevables comme d’une part non conformes aux prescriptions du texte et comme d’autre part prescrites, les demandes suivantes formées par Mme [U], en tant que fondées sur l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 :

— Ordonner la nouvelle description du lot de copropriété n°2 dans les termes suivants, conformément au modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division dressé par le cabinet de géomètres A.T.G.T. le 22 janvier 2010 ;

' Lot n°2:

o Au rez-de-chaussée du bâtiment A, un palier.

o Au 1er étage, un appartement comprenant : un palier, une chambre, un salon avec placard technique, une salle d’eau, des W.C.

o Au 2ème étage sous combles : un palier, trois chambres, salle de bains avec rangement et W.C.

— Ordonner la nouvelle répartition des charges de copropriété dans les termes suivants, conformément au modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division dressé par le Cabinet de géomètres A.T.G.T. le 22 janvier 2010 ;

o Les tantièmes généraux de copropriété sont au total de 5 201,

o Le lot n°2 représente les 606/5201emes des parties communes générales,

o Le lot n°2 représente les 784/1261emes des parties communes du bâtiment A. »

— Ordonner l’entrée en vigueur de la nouvelle répartition des charges de copropriété à compter du jugement à intervenir,

— Ordonner au syndicat des copropriétaires de procéder à la publication auprès du fichier immobilier du service de la publicité foncière du présent jugement et du modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division dressé par le Cabinet de géomètres A.T.G.T. le 22 janvier 2010

' Dire et Juger irrecevables comme d’une part non conforme aux prescriptions du texte et comme d’autre part prescrites, les demandes formées par M. et Mme [H] [Y], en tant que fondées sur l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ;

' Dire et Juger en tout état de cause irrecevables l’action par M. et Mme [H] [Y] en tant que fondée sur l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 faute d’intérêt et qualité à agir de ces derniers sur le fondement dudit texte ;

' Condamner in solidum M. et Mme [H] [Y] et Mme [U] à lui payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Condamner in solidum M. et Mme [H] [Y] et Mme [U] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Emmanuel Desportes ;

' Débouter M. et Mme [H] [Y] et Mme [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Vu les conclusions notifiées le 23 août 2024, par lesquelles Mme [U] invite la Cour à :

— Rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires et les dire infondées,

Et par conséquent,

— Confirmer l’ordonnance du juge de la mise en l’état du tribunal judiciaire de Versailles en date du 6 juin 2024 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens, dont distraction pour ceux la concernant au profit de Maître de Broissia qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Ordonner qu’elle soit dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

M. [M] [H] [Y] et Mme [I] [H] [Y] se sont vus signifier la déclaration d’appel et les premières conclusions d’appelant, chacun, en date du 26 juillet 2024 par remise en l’étude du commissaire de justice. Ils n’ont pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été faite le 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à juger irrecevable l’action entreprise par Mme [U] afin de modification de la répartition des charges en tant qu’elle est fondée sur l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965

Le premier juge, en tant que juge de la mise en état, n’était pas compétent pour statuer sur ce moyen de fond. En effet la question de savoir si les conditions nécessaires pour qu’une action soit engagée sur le fondement de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 sont remplies, et celle des cas dans lesquels un copropriétaire peut faire constater l’absence de conformité à celle loi de la clé de répartition des charges, sont en réalité des questions de fond.

L’ordonnance attaquée sera infirmée sur ce point et la demande du syndicat des copropriétaires tendant à juger irrecevable l’action entreprise par Mme [U] à fin de modification de la répartition des charges en tant qu’elle est fondée sur l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, sera déclarée irrecevable dans la présente procédure d’incident.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à juger prescrite l’action entreprise par Mme [U] afin de modification de la répartition des charges

Selon l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 : ' Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. '

Selon l’article 2224 du code civil : ' Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.'

A la suite des travaux effectués en 2007 par les propriétaires du lot n°2, dont l’effet a été de transformer le grenier de leur logement en une surface habitable comprenant un palier, trois chambres, une salle de bains et des W.C., Mme [U], s’appuyant sur l’état descriptif de division dressé le 22 janvier 2010 par le cabinet de géomètres A.T.G.T., a demandé d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 27 octobre 2014, sa demande de modification du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division ainsi que la nouvelle grille de répartition des tantièmes correspondant à la nouvelle configuration du lot n°2, toutefois ces résolutions n’ont pas été acceptées.

Mme [U] a réitéré sa démanche à l’occasion de l’assemblée générale du 14 novembre 2016, mais lesdites résolutions n’ont pas été adoptées, et derechef lors de l’assemblée générale du 21 novembre 2022, où les trois résolutions n°30, 31 et 32 inscrites à sa demande à l’ordre du jour à fin de modification du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division ainsi que la nouvelle grille de répartition des tantièmes correspondant à la nouvelle configuration du lot n°2, n’ont cette fois encore, pas été adoptées.

Nonobstant la chronologie des faits rappelée ci-dessus, concernant l’action personnelle entreprise par Mme [U] afin de voir annuler ces trois résolutions de l’assemblée générale du 21 novembre 2022, celle-ci a également introduit une action en modification de la répartition des charges, et donc des tantièmes, fondée sur le modificatif établi par un géomètre et enregistré le 22 janvier 2010 à la mairie de [Localité 4].

Le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres (3e Civ., 22 mars 2000, pourvoi n° 98-13.345, Bull. 2000, III, n° 64), à la condition toutefois de la licéité de ses clauses et en particulier celles concernant la répartition des charges de copropriété. L’action entreprise par Mme [U], qui tend à rétablir une juste répartition des charges correspondant à la réalité d’une situation consécutive à l’exécution des travaux dans le lot n°2 par les époux [R] en 2007, tend ainsi à faire reconnaître une clause réputée non écrite dans ledit règlement de copropriété et par suite, n’est pas soumise à prescription (Cass. 3e civ. 28-1-2016 n° 14-26.921). Notamment, elle échappe au délai de prescription de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, précité (Cass. 3e civ. 13-6-1984 n° 82-16.492 : Bull. civ. III no 115 ; Cass. 3e civ. 7-5-2008 n° 07-13.409).

L’ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.

Par voie de conséquence, il en ira de même s’agissant de l’intervention volontaire des consorts [H] [Y] en première instance, qui ont intérêt à agir de par leur seule qualité de copropriétaires, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, lequel a été débouté à bon droit de sa demande tendant à les voir déclarer irrecevables en leurs prétentions.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer l’ordonnance sur les dépens.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

De même qu’en première instance, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Infirme l’ordonnance rendue le 2 février 2023 par le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Versailles, en tant seulement qu’elle a :

* Débouté le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses fins de non-recevoir,

* Dit que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond,

Statuant de nouveau des chefs réformés :

— Déclare irrecevable devant le juge de la mise en état, la demande du syndicat des copropriétaires tendant à juger irrecevable l’action entreprise par Mme [U] et M. et Mme [H] [Y] à fin de modification de la répartition des charges en tant qu’elle est fondée sur l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965,

— Rejette la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires tendant à juger prescrite l’action entreprise par Mme [U] et M. et Mme [H] [Y] à fin de modification de la répartition des charges de copropriété,

— Rejette la demande du syndicat des copropriétaires tendant à juger que M. et Mme [H] [Y] seraient dépourvus de qualité pour agir,

— Dit que Mme [X] [U], sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d’incident en première instance, dont la charge est répartie entre les copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa [3], sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Citya [Localité 4] (Citya Royale), dont le siège social est [Adresse 1], à [Localité 4]), aux entiers dépens de l’incident en première instance, dont distraction pour ceux la concernant au profit de l’AARPI Junon Avocats qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— Dit que Mme [X] [U], [Adresse 2], sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure d’incident en appel, dont la charge est répartie entre les copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa [3], sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Citya [Localité 4] (Citya Royale), dont le siège social est [Adresse 1], à [Localité 4]), aux entiers dépens d’appel, dont distraction pour ceux la concernant au profit de Maître de Broissia qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT