N° RG 24/00372 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MDHK

C4

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

M^e Thierry GAUTHIER

la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 14 NOVEMBRE 2024

Appel d’une ordonnance (N° RG 23/00748)

rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRENOBLE

en date du 21 décembre 2023

suivant déclaration d’appel du 22 janvier 2024

APPELANTE :

S.C.I. N75 au capital de 1 524,49 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NICE (06) sous le numéro 341 139 095, représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Thierry GAUTHIER, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par M^e Philippe SAMAK, avocat au barreau de NICE,

INTIMÉE :

S.A.S. SOCIETE D’EXPLOITATION PROVENCIA au capital de 23000000 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de ANNECY sous le numéro 326 521 002, prise en la personne de Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par M^e BERTHET, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, Conseillère,

Assistés lors des débats de Alice RICHET, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 septembre 2024, M. BRUNO, Conseiller, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et M^e BERTHET en sa plaidoirie,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

Faits et procédure :

1. Par acte sous seing privé du 1er juillet 1990, la Sci N75 a donné à bail commercial à la société Cama, aux droits de laquelle vient la Sas Société d’Exploitation Provencia, un ensemble immobilier situé à Saint Jean de Moirans (38), composé d’un bâtiment à usage commercial d’une superficie d’environ 2.250 m2 et d’un terrain d’une superficie d’environ 9.700 m2. Le bail s’est renouvelé à plusieurs reprises.

2. Par ordonnance du 25 août 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble a notamment ordonné la destruction du bâtiment des chambres froides dont la construction par la Sas d’Exploitation Provencia n’a pas été autorisée par la Sci N75, aux frais exclusifs de la première, dans un délai de 3 mois à compter de la notification de la décision et a ordonné une mesure d’expertise portant sur la toiture et la charpente du bâtiment (confiée in fine à monsieur [M]). La mesure d’expertise a été étendue à diverses parties par ordonnance du 13 mars 2023.

3. Par acte de commissaire de justice du 9 mai 2023, la Sci N75 a fait assigner la Sas Société d’Exploitation Provencia devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble notamment afin d’ordonner la destruction des bâtiments situés au sud du bâtiment principal dont la construction n’a pas été autorisée par le bailleur, aux frais exclusifs du preneur, dans un délai de trois mois à compter de la notification de la décision à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

4. Par ordonnance du 21 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble a :

— rejeté les fins de non-recevoir soulevées par la Sas Société d’Exploitation Provencia ;

— déclaré la Sci N75 recevable en son action ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de destruction des bâtiments situés au sud du bâtiment principal ;

— déclaré la demande reconventionnelle de réfection de l’enrobé du parking irrecevable ;

— rejeté la demande de « bâtonnement » d’écritures ;

— dit n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Sci N75 (50%) et la Sas Société d’Exploitation Provencia (50%) aux dépens.

5. La Sci N75 a interjeté appel de cette décision le 22 janvier 2024, en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de destruction des bâtiments situés au sud du bâtiment principal ;

— rejeté la demande de « bâtonnement » d’écritures ;

— dit n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Sci N75 (50%) et la Sas Société d’Exploitation Provencia (50%) aux dépens.

L’instruction de cette procédure a été clôturée le 5 septembre 2024.

Prétentions et moyens de la Sci N75 :

6. Selon ses conclusions n°3 remises par voie électronique le 27 août 2024, elle demande à la cour, au visa des articles 835 alinéa 1 du code de procédure civile, 555 du Code civil, de l’article 41 de la loi du 18 juillet 1881, sur l’appel principal :

— d’infirmer l’ordonnance entreprise dans les limites de l’appel ;

— d’ordonner la destruction des bâtiments situés au sud du bâtiment principal dont la construction n’a pas été autorisée par le bailleur aux frais exclusifs du preneur dans un délai de trois mois à compter de la notification de la décision à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— d’ordonner le « bâtonnement » des écritures de celui-ci s’agissant du terme incurie y contenu ;

— de rejeter toutes demandes contraires.

7. Concernant l’appel incident, elle demande de confirmer l’ordonnance entreprise et concernant la demande reconventionnelle liée à l’enrobé, « du principal au subsidiaire »:

— de déclarer irrecevable cette demande faute de lien suffisant avec le litige des constructions ;

— de condamner la Société d’Exploitation Provencia à procéder à la réfection intégrale de l’enrobé, cela ressortant de ses obligations d’entretien ou de la conséquence de sa carence ;

— de rejeter les demandes de la Société d’Exploitation Provencia particulièrement contestables ;

— reconventionnellement, et sous réserve du lien avec le litige, d’ordonner une expertise de l’ensemble des biens loués avec comme mission de donner tous éléments au tribunal permettant d’apprécier le respect par le preneur de ses obligations d’entretien et de réparations locatives, de chiffrer le coût des réparations restant à effectuer, les préjudices subis en ce compris l’éventuelle perte de valeur locative issue de l’état de vétusté du local.

8. Elle demande, en toute hypothèse :

— de condamner l’intimée au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel.

9. L’appelante énonce qu’à l’occasion des opérations d’expertise de monsieur [M], désigné par ordonnance du 25 août 2022, la concluante s’est rendu compte que si l’intimée a bien détruit la chambre froide concernée par cette première procédure, l’intimée a cependant construit de nouvelles installations à l’arrière et situées au sud est, ce qui a amené la concluante à saisir à nouveau le juge des référés.

10. Elle indique qu’une atteinte au droit de propriété constitue un trouble manifestement illicite, que l’action est imprescriptible, que le juge des référés a justement énoncé que le bail a interdit au preneur d’effectuer une construction nouvelle sans l’autorisation expresse et écrite du bailleur et que l’intimée ne conteste pas qu’aucune autorisation n’a été donnée afin qu’elle procède à ces édifications.

11. L’appelante oppose que s’il existe une clause d’accession prévue à l’article 4 du bail prévoyant que toute construction nouvelle, faite par le preneur même avec l’autorisation du bailleur, ne deviendra la propriété du bailleur qu’au 1er juillet 1999, date d’expiration du bail initial, il n’est cependant pas discuté que les constructions en cause n’existaient pas en 1999, alors que la clause d’accession vise un cas antérieur à cette installation et sur autorisation du bailleur, et que le juge des référés n’a pu ainsi motiver sa décision en indiquant que la date d’installation des équipements litigieux n’est pas acquise aux débats, et que par conséquent, il n’est pas déterminé si les manquements contractuels invoqués sont ou non antérieurs aux multiples renouvellements du bail. Elle lui reproche d’avoir dit que la propriété actuelle des équipements litigieux et l’existence d’une éventuelle acceptation des manquements contractuels invoqués n’apparaissent pas avec l’évidence requise en référé, et que le trouble manifestement illicite invoqué par la concluante n’est, en l’état, pas caractérisé, justifiant dès lors l’instauration d’un débat devant le juge du fond.

12. L’appelante indique que le juge des référés a statué au regard d’un manquement contractuel, alors que la question en cause est une question de droit de propriété, et que l’article 555 du code civil dispose que lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.

13. Elle précise qu’elle est ainsi en droit de demander la suppression des constructions réalisées sans son autorisation par un preneur qui ne peut, faute de titre translatif de propriété, être de bonne foi, alors que cette atteinte au droit de propriété constitue un trouble manifestement illicite.

14. L’appelante oppose que si l’intimée soutient que les renouvellements successifs du bail ont entraîné renonciation du bailleur à se prévaloir de ce manquement, il s’agit néanmoins du droit du propriétaire de refuser le maintien des constructions.

15. Elle ajoute que la propriété de ces constructions est indifférente, alors qu’il n’y a pas de dérogation contractuelle pour une construction non autorisée au titre de l’article 4 du bail.

16. Elle rétorque que si l’intimée prétend que la concluante a accepté cette installation qui aurait été réalisée en 2000, au vu d’une facture d’électricité, cette facture ne mentionne pas le lieu d’installation, alors que le supermarché comporte de nombreuses chambres froides. Elle ajoute que si l’intimée soutient avoir remplacé des installations existantes en 2016, des opérations d’expertise réalisées en 2014 indiquent que cette installation n’existait pas, et en retire que l’intimée ne peut prétendre qu’elle est indispensable à son activité et qu’elle ne peut être implantée à un autre endroit, d’autant qu’aucune étude technique ne justifie qu’elle ne puisse être placée à l’intérieur.

17. S’agissant de sa demande de cancellation des écritures de l’intimée, l’appelante expose qu’elle a fait procéder à la réfection intégrale de la toiture pour 700.000 euros, de sorte que l’intimée ne peut invoquer « l’incurie » du bailleur, ce terme étant injurieux au sens de l’article 41 de la loi du 18 juillet 1881.

18. Concernant l’appel incident de l’intimée, l’appelante énonce que si l’intimée soutient que la concluante n’a formulé aucune demande relative aux installations lors de la précédente procédure ayant entraîné la démolition d’une chambre froide située au sud ouest du bâtiment principal selon ordonnance du 25 août 2002, elle confond ainsi concentration des moyens et des demandes, et qu’on ne peut ainsi déclarer irrecevable une nouvelle demande relative à des constructions qui n’avaient pas antérieurement été décrites par un expert ou un huissier.

19. Elle réplique que si l’intimée indique qu’une dalle en béton surmontée d’un bâtiment clos à usage de chambre froide n’est pas une construction, que le bailleur en serait devenu propriétaire lors du dernier renouvellement du bail, que cette installation existerait depuis 24 ans, il s’agit cependant d’une construction véritable, alors que l’article 555 du code civil permet au bailleur de refuser d’en devenir propriétaire, et que cette construction a été édifiée entre 2000 et 2016 selon les factures produites. Elle ajoute qu’elle n’a pas renoncé à l’application de l’article 555 et qu’elle n’a pas accepté cette construction, qui se trouve à l’arrière du bâtiment et qui est inaccessible.

20. L’appelante oppose que les divers rapports d’expertise démontrent que le preneur n’a pas entretenu correctement les lieux, et que l’intimée est ainsi mal fondée à solliciter la réfection du parking et de puits perdus dont l’absence d’entretien emporte une usure prématurée de l’enrobé. Elle ajoute que cette demande est irrecevable faute d’un lien suffisant avec le litige portant sur les constructions. Elle demande subsidiairement l’organisation d’une expertise portant sur l’ensemble des locaux afin de vérifier l’exécution de l’obligation d’entretien du preneur.

Prétentions et moyens de la Société d’Exploitation Provencia :

21. Selon ses conclusions n°3 remises par voie électronique le 4 septembre 2024, elle demande à la cour, au visa des articles 31, 32, 64, 70 et 122 et suivants, 145, 808, 809, 834 et 835, 910-4 du code de procédure civile, des articles 1355, 1719, 1720 et 606 du code civil: de l’article L131-2 du code des procédures civiles d’exécution ; de l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881 :

— de rejeter l’appel comme étant mal fondé ;

— de recevoir son appel incident en ce que le juge des référés a rejeté ses fins de non-recevoir et en ce qu’il a déclaré recevable l’action en démolition de l’appelante ;

— d’infirmer l’ordonnance entreprise sur ce point ;

— statuant à nouveau, de déclarer irrecevable l’action de l’appelante pour violation du principe de concentration des moyens et des demandes ;

— de rejeter la demande de démolition comme étant irrecevable pour défaut d’intérêt à agir ;

— subsidiairement, de dire n’y avoir lieu à référé et se déclarer incompétent en raison de la contestation sérieuse portant sur la recevabilité de ladite action et renvoyer l’appelante à mieux se pourvoir ;

— de recevoir l’appel incident formé par la concluante en ce que le tribunal a déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de refaire la totalité de l’enrobé du parking ;

— statuant à nouveau, de déclarer la demande de la concluante recevable ;

— de condamner la Sci N75 à procéder aux travaux de réfection globale de l’enrobé du parking dans un délai de six mois à compter de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte, passé ce délai, de 1.000 euros par jour de retard ;

— sur la demande reconventionnelle de la Sci N75 aux fins de condamnation de la concluante à refaire l’enrobé intégral du parking et aux fins d’instauration d’une mesure d’expertise sur les obligations locatives de la concluante dans ses conclusions n° 2 et n° 3, de déclarer irrecevable cette demande de la Sci N75 et la rejeter ;

— de déclarer irrecevable la demande reconventionnelle de la Sci N75 comme n’ayant pas de lien suffisant avec la demande en démolition des appareils litigieux ;

— subsidiairement, de rejeter la demande de l’appelante tenant à la condamnation de la concluante à refaire l’enrobé du parking comme étant infondée et se heurtant à des contestations sérieuses ;

— de rejeter la demande d’expertise comme étant inutile et dépourvue d’intérêt légitime ;

— subsidiairement, dans l’hypothèse de l’instauration d’une mesure d’expertise, d’ordonner que la mission de l’expert soit étendue aux obligations du bailleur sur l’ensemble des lieux loués ;

— de confirmer l’ordonnance entreprise pour le surplus ;

— de rejeter la demande en démolition formée par l’appelante comme étant mal fondée, et, en tout cas, de dire n’y avoir lieu à référé en raison de la contestation sérieuse portant sur l’existence du trouble manifestement illicite, et renvoyer l’appelante à mieux se pourvoir devant le juge du fond ;

— de rejeter la demande de « bâtonnement » du terme «incurie» comme ne s’analysant pas en un terme injurieux, outrageant ou diffamatoire ;

— à titre infiniment subsidiaire, en cas d’infirmation de l’ordonnance et dans l’hypothèse où la démolition était ordonnée, d’accorder à la concluante 24 mois de délai ;

— en tout état de cause, de condamner la Sci N75 à payer à la concluante la somme de 12.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la Sci N75 aux entiers dépens.

22. Concernant l’irrecevabilité des demandes principales en démolition de l’appelante, l’intimée expose que la Sci N75 est dépourvue du droit d’agir, en raison de l’autorité de la chose jugée attachée à l’ordonnance du 25 août 2022 et du principe de concentration des moyens et des demandes, puisqu’à l’occasion de cette instance, l’appelante n’a formulé aucune demande relative à la démolition des installations portant sur l’armoire comportant les moteurs et les condenseurs posés au sol, alors que cela portait sur la même cause que le présent litige, à savoir l’exécution du bail. Elle soutient que le premier juge n’a pu ainsi retenir que la demande faite dans le cadre de l’ordonnance du 25 août 2022 est sans effet en raison d’une demande de démolition portant sur d’autres installations.

23. L’intimée soutient également que si l’appelante énonce que le principe de concentration des moyens ne s’applique pas aux demandes, la présente demande est de nature à porter atteinte à l’autorité de la chose jugée en 2022.

24. Elle affirme que l’argument de l’appelante concernant le fait que le constat d’huissier dressé à l’époque n’évoquait que l’existence de la chambre froide et non les installations litigieuses, n’est pas sérieux, puisque ce constat ne signifiait pas que les autres installations situées à proximité n’existaient pas ou étaient invisibles, d’autant que ces moteurs et condenseurs ont été installés dès l’an 2000, et que le bailleur s’est rendu sur les lieux à plusieurs reprises sans former de protestation.

25. L’intimée invoque également l’acceptation du bailleur lors du renouvellement du bail en 2009 puis en 2018, et ainsi sa renonciation à invoquer les manquements contractuels antérieurs, ce qui constitue également un défaut du droit d’agir, puisque les matériels litigieux ont été installés avant le premier renouvellement , alors que de nouveaux appareils ont été installés en 2016 et 2017 avant le second renouvellement. Elle ajoute que suite à des problèmes concernant la toiture, le bailleur s’est rendu sur les lieux avant le second renouvellement et qu’il a eu une parfaite connaissance des installations litigieuses, d’autant qu’une expertise judiciaire a été réalisée en 2015.

26. La Société d’Exploitation Provencia indique en outre que si l’appelante fonde sa demande de démolition sur l’article 555 du code de procédure civile, son argumentation se heurte à cette renonciation, l’article précité devant s’apprécier au regard des règles des baux commerciaux et du renouvellement du bail.

27. Elle oppose encore que la demande de démolition est irrecevable en raison de l’accession des installations au profit du bailleur, puisque l’article 4 du bail stipule que toute nouvelle construction faite par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur, ne deviendra propriété du bailleur qu’au 1er juillet 1999, date de l’expiration du bail, l’accession donnant lieu au paiement de l’indemnité prévue à l’article 555-3° du code civil. Elle en retire que ces constructions deviennent la propriété du bailleur avec ou sans son consentement en fin de bail, et indique que les constructions litigieuses ayant été réalisées en 2000, sont ainsi devenues la propriété du bailleur à la fin du premier bail en 2009, de même que les secondes réalisées en 2017 et 2017, devenues propriétés du bailleur lors du renouvellement de 2018.

28. Concernant l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle de l’appelante tendant à la condamnation de la concluante à exécuter l’enrobé du parking et aux fins d’expertise judiciaire portant sur l’entretien des lieux, l’intimée oppose l’article 910-4 du code de procédure civile concernant l’absence de concentration de ces demandes, présentées pour la première fois lors des conclusions n°2 de la Sci N75, alors qu’il ne s’est pas agi de répondre à l’appel incident de la concluante, puisque cette demande avait été formée devant le premier juge qui l’a rejetée.

29. Elle indique en outre que cette demande ne se rattache pas avec le litige par un lien suffisant au sens de l’article 70 du code de procédure civile.

30. Subsidiairement, la Société d’Exploitation Provencia oppose l’existence d’une contestation sérieuse puisque les installations ne nécessitaient pas l’accord du bailleur, alors qu’elles sont indispensables à la destination des locaux, qu’elles sont devenues la propriété du bailleur en raison de la clause d’accession, et que celui-ci a renoncé à se prévaloir du manquement prétendu lors des renouvellements successifs du bail. L’intimée réfute ainsi l’existence d’un trouble manifestement illicite.

31. Elle soutient également que l’installation des moteurs et condenseurs n’est pas une construction au sens de l’article 4 du bail, et qu’elle n’avait pas à être autorisée par le bailleur, s’agissant d’équipements démontables. Elle précise que l’appelante ne justifie pas que la concluante ait réalisé la dalle en béton sur laquelle ces matériels sont installés.

32. Elle ajoute que cette installation est nécessaire à l’exploitation des locaux donnés à bail, destinés à une activité de vente de produits alimentaires et autres pouvant être vendus dans les supermarchés, ce qui suppose la présence de meubles réfrigérés avec des groupes froids installés à l’extérieur. Elle invoque à ce titre l’obligation de délivrance du bailleur et que la suppression de ces matériels serait contraire à cette obligation. Elle précise que le bail autorise le percement des murs sans autorisation préalable, que l’armoire contenant les moteurs afin de les protéger des intempéries est démontable, alors que ces moteurs ne peuvent être installés techniquement à l’intérieur du bâtiment, de même que les condenseurs qui doivent nécessairement être placés à l’extérieur.

33. L’intimée soutient que la demande de démolition est disproportionnée par rapport aux intérêts à sauvegarder, puisqu’elle entraînerait la fermeture du supermarché faute de pouvoir vendre des produits surgelés.

34. Concernant sa demande reconventionnelle de réfection de l’enrobé du parking sous astreinte, la Société d’Exploitation Provencia indique que cette prétention présente un lien suffisant avec la demande principale de l’appelante, s’agissant de l’exécution du bail. Elle indique qu’elle subit depuis des mois l’état vétuste et dégradé de l’enrobé du parking attenant au magasin, malgré une sommation adressée au bailleur le 14 octobre 2022. Elle excipe de l’obligation du bailleur de mettre à disposition des lieux en bon état de réparation et de réaliser les grosses réparations nécessitées par la vétusté ou la force majeure. Elle en retire que l’absence de réalisation de travaux concernant l’enrobé constitue un trouble manifestement illicite et rendant les lieux dangereux, alors qu’un expert a indiqué que cette dégradation ne résulte pas d’un usage anormal, mais de la vétusté.

35. L’intimée soutient que la demande reconventionnelle de l’appelante aux fins d’expertise doit être rejetée pour défaut d’intérêt légitime, alors qu’elle est inutile, puisque le respect par le preneur de ses obligations locatives s’apprécie en fin de bail, alors que l’état des lieux résulte de la vétusté.

36. S’agissant de la demande de cancellement du terme « incurie », l’intimée observe que ce terme n’est pas injurieux ou diffamatoire, comme retenu par le premier juge.

*****

37. Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur la demande de cancellation :

38. Ainsi qu’énoncé par le premier juge, il résulte de l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse que ne donneront lieu à aucune action en diffamation, injure ou outrage, ni le compte rendu fidèle fait de bonne foi des débats judiciaires, ni les discours prononcés ou les écrits produits devant les tribunaux. Pourront néanmoins les juges, saisis de la cause et statuant sur le fond, prononcer la suppression des discours injurieux, outrageants ou diffamatoires, et condamner qui il appartiendra a des dommages-intérêts.

39. Il a justement indiqué qu’en l’espèce, la Société d’Exploitation Provencia a utilisé à plusieurs reprises le terme « incurie » pour qualifier le comportement de son bailleur, et que ce terme, utilisé dans le cadre de critiques réciproques entre un preneur et son bailleur, concernant l’entretien du fonds loué, définit par l’Académie française comme le « défaut de soin, laisser-aller, négligence grave », ne saurait s’analyser, en l’espèce, en un propos injurieux, outrageant ou diffamatoire au sens de l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881.

40. L’ordonnance déférée sera ainsi confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande de la Sci N75.

2) Sur la recevabilité de l’action de la Sci N75 tendant à la destruction des installations se trouvant au Sud Est des bâtiments :

41. Selon le juge des référés, sur la recevabilité de l’action diligentée par la Sci N75 au regard du moyen tiré de l’autorité de la chose jugée et du principe de concentration des moyens et des demandes, s’il incombe au demandeur de présenter dès sa première demande l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à fonder celle-ci, (principe de concentration des moyens), il n’est pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits. Il n’existe donc aucun principe jurisprudentiel de concentration des demandes, celui-ci étant au contraire clairement rejeté par la Cour de cassation. En l’espèce, si la décision du juge des référés rendue le 25 août 2022 opposait effectivement les parties en présence, la demande concernait la démolition de constructions distinctes de celles dont il est désormais demandé la suppression. Il en a retiré que dès lors que l’objet de la demande diffère et qu’il n’existe aucun principe de concentration des demandes, la fin de non-recevoir tirée de la violation de ce principe et de l’autorité de la chose jugée sera rejetée.

42. La cour constate que le litige concernant les chambres froides est apparu à l’occasion du renouvellement du bail, suite au courrier du preneur du 9 octobre 2018 acceptant l’offre de renouvellement du bail, mais avec une discussion sur le montant du loyer. Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Grenoble a ordonné une expertise confiée à monsieur [P], afin de pouvoir déterminer le prix du bail renouvelé. Les extraits du rapport d’expertise [P] permettent de constater la présence d’un petit bâtiment indépendant construit en ossature métallique sur dalle en béton armé, abritant deux chambres froides, d’une superficie de 32,62 m². L’ordonnance de référé du 25 août 2022, rendue à la demande du bailleur, concerne la suppression d’une chambre froide de 50 m², dont la présence a été révélée lors d’une visite au cours du 1er semestre 2019. Le juge constate que la chambre froide a été édifiée sur une dalle en béton spécialement réalisée pour la recevoir, avec création d’un plan incliné en béton, ce qui constitue une construction fixe et contredit l’argumentation du preneur sur le caractère démontable de la structure. C’est ainsi un bâtiment construit sans autorisation du bailleur, et le preneur a choisi de délocaliser ses chambres froides dans ce bâtiment annexe. Le juge en a retiré qu’il y a une atteinte au droit de propriété ce qui constitue un trouble manifestement illicite, et il a ordonné la démolition sous un délai de trois mois.

Il est à noter que le juge des référés a également fait droit à la demande reconventionnelle en expertise de la toiture, car les parties ont été d’accord sur ce point, suite aux travaux réalisés par le bailleur, mais qui nécessitaient encore des interventions importantes.

43. Selon le procès-verbal de constat du 6 mai 2021, dressé à la demande du bailleur, suite à une ordonnance rendue sur requête le 14 avril 2021 afin de vérifier l’entretien des locaux, le commissaire de justice a noté la présence, dans la zone arrière du bâtiment coté Sud Est, d’un ensemble d’équipements et de groupes froids positionnés sur une structure en béton, avec une zone de 14 groupes de ventilation et une zone de 5 groupes. Les photographies des installations en cause (pièces 7, 12 de l’appelante) démontrent qu’il s’agit d’armoires métalliques de type bungalow, abritant les centrales thermiques, sur des dalles en béton. Ces centrales ne se trouvent pas au même endroit que les chambres froides relatées par l’expert [P].

44. La cour en retire que les éléments dont la destruction est sollicitée par le bailleur ne sont pas les mêmes que ceux dont la destruction a été ordonnée par ordonnance du 25 août 2022, ainsi qu’énoncé par l’ordonnance déférée. Il s’agit d’un litige distinct, et l’intimée est mal fondée à opposer un principe de concentration des demandes. L’action de la Sci N75 ne porte pas atteinte à la chose jugée en 2022.

45. Il en résulte que le juge des référés a justement rejeté la fin de non-recevoir de l’intimée. L’ordonnance déférée sera confirmée sur ce point.

3) Sur la recevabilité de l’action de la Sci N75 au regard de l’intérêt à agir :

46. Le juge des référés a indiqué que l’intérêt a agir peut se définir comme le profit, l’utilité ou l’avantage que l’action est susceptible de procurer au plaideur, et qu’en l’espèce, il ne peut valablement être soutenu qu’un bailleur soit dépourvu d’un intérêt à agir dans le cadre d’une demande en démolition de constructions qui auraient été réalisées, sans autorisation, sur le fonds dont il est propriétaire, nonobstant toute contestation qui pourrait s’élever en réponse à cette demande, telle qu’une éventuelle renonciation tirée du renouvellement du bail. Par conséquent, il a également rejeté cette fin de non-recevoir.

47. La cour note que si l’intimée oppose la clause d’accession pour en retirer que le bailleur est devenu propriétaire de l’installation litigieuse ainsi que les divers renouvellements du bail, et que la Sci N75 serait ainsi irrecevable à agir, il ne résulte cependant pas de la clause d’accession qu’elle ait entraîné indéniablement le transfert de la propriété de ces installations. Cette clause stipule seulement que toute construction nouvelle, faite même avec l’autorisation du bailleur, ne deviendra la propriété de celui-ci qu’au 1er juillet 1999, date d’expiration du bail, sauf report expressément prévu par les parties avant la fin du bail. Il n’en résulte pas que le bailleur soit dans l’impossibilité d’exiger la destruction de constructions qu’il n’a pas autorisées. En outre, il ne résulte pas de façon incontestable que les divers renouvellements du bail aient manifesté la volonté du bailleur d’accepter ces installations et encore moins d’en acquérir la propriété.

48. Il en résulte que l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a déclaré le bailleur recevable à agir.

4) Concernant la demande de la Sci N75 visant la destruction des installations :

49. Le premier juge a énoncé que le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il a relevé que selon le 1er alinéa de l’article 4 du bail de location commerciale du 1er juillet 1990, le preneur ne pourra édifier sur les lieux loués aucune construction nouvelle sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur. Toutefois, l’article 4 de ce bail précise, en ses alinéas 2 et 3, que toute construction nouvelle qui serait faite par le preneur même avec l’autorisation du bailleur ne deviendra la propriété du bailleur qu’au 1er juillet 1999, date de l’expiration du présent bail, sauf report expressément convenu par les parties, antérieurement à la 'n du bail. L’accession du bailleur, quand elle se réalisera, donnera lieu au paiement d’une indemnité au preneur égale, au choix du bailleur à l’une des deux sommes prévues à l’article 555 3e alinéa du code civil.

50. Le juge des référés a relevé qu’il ressort notamment du procès-verbal de constat du 6 mai 2021, du compte-rendu d’expertise n°1 du 21 décembre 2022 (image Google Earth page 12) et des photographies correspondant aux pièces n°12 à 14 produites par la Sci 75, qu’un ensemble d’équipements et de groupes froids positionnés au sol sur une structure en béton comprenant une première zone de 14 groupes de ventilation, et une deuxième zone de 5 groupes de ventilations, sont situés sur la zone arrière du bâtiment, au niveau de son angle sud-est. Les images laissent également voir deux bâtiments portant les mentions « centrale positive Thermic Froid » et « centrale négative ». Il a noté que la Société d’Exploitation Provencia ne conteste pas qu’aucune autorisation n’a été donnée par le bailleur pour procéder à ces installations, mais que cependant, en l’état des éléments versés, la date d’installation des équipements litigieux n’est pas acquise aux débats. Il en a retiré qu’il n’est pas déterminé si les manquements contractuels invoqués sont ou non antérieurs aux multiples renouvellements du bail, et que la propriété actuelle des équipements litigieux et l’existence d’une éventuelle acceptation des manquements contractuels invoqués n’apparaissant pas avec l’évidence requise en référé, le trouble manifestement illicite invoqué par la Sci N75 n’est, en l’état, pas caractérisé, justifiant dès lors l’instauration d’un débat devant le juge du fond. Il a ainsi dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de destruction des bâtiments situés au sud du bâtiment principal.

51. La cour constate que selon le bail commercial du 1er juillet 1990, la destination des locaux est la vente de produits alimentaires et de tous produits pouvant être vendus dans les supermarchés. Toutes les réparations, à l’exception de celles prévues à l’article 605 du code civil, incombent au preneur. Ce dernier supportera la charge de toutes les transformations ou améliorations nécessitées par l’exercice de son activité. Il pourra ainsi faire toute démolition, percement de mur ou de cloison, changement de distribution ou surélévation, sous réserve de ne pas porter atteinte à la solidité de l’immeuble et à son aspect extérieur. Il ne peut par contre édifier aucune construction nouvelle sans l’autorisation expresse et écrite du bailleur. Toute construction nouvelle faite même avec l’autorisation du bailleur ne deviendra la propriété de celui-ci qu’au 1er juillet 1999, date d’expiration du bail, sauf report expressément prévu par les parties avant la fin du bail.

52. La cour confirme les appréciations du premier juge concernant la nature et la disposition des installations litigieuses. Elle rappelle que selon le procès-verbal de constat du 6 mai 2021, il existe un ensemble d’équipements et de groupes froids positionnés sur une structure en béton, avec une zone de 14 groupes de ventilation et une zone de 5 groupes, et que les photographies produites par l’appelante démontrent qu’il s’agit d’armoires métalliques de type bungalow, abritant les centrales thermiques, et reposant sur des dalles en béton. La cour note que ces installations sont démontables.

53. Ce caractère démontable est confirmé par les factures produites par l’intimée. Ainsi, la facture du 31 août 2016 de la société Hitech Colder concerne l’installation d’une armoire électrique de 4x6 mètres pour la centrale négative, et autre facture du même jour concerne la centrale positive avec fourniture d’une armoire électrique identique.

54. Or, le bail interdit l’édification de constructions nouvelles sans autorisation du bailleur, mais autorise le preneur à effectuer toute démolition, percement de mur ou de cloison, changement de distribution ou surélévation, sous réserve de ne pas porter atteinte à la solidité de l’immeuble et à son aspect extérieur. Il n’est pas interdit au preneur de réaliser ainsi des aménagements destinés à l’exploitation des locaux au regard de son activité de vente notamment de produits alimentaires. En l’espèce, l’appréciation de la demande de démolition implique de qualifier la nature des installations implantées par le preneur. Compte tenu des pièces produites, il existe une contestation sérieuse s’agissant de la qualification de construction de ces installations. Aucun élément ne permet de déterminer qui à été à l’origine de la construction de la dalle en béton supportant les structures, ni l’époque de sa réalisation. Ces problèmes ne peuvent qu’être soumis à l’appréciation du juge du fond.

55. En conséquence, la cour ne peut que confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de destruction.

5) Concernant la demande reconventionnelle de l’intimée visant la réfection de l’enrobé du parking :

56. S’agissant de la demande reconventionnelle de réfection globale de l’enrobé du parking, le juge des référés a indiqué que les causes de la dégradation ne sont pas acquises aux débats. Il a également dit que cette demande ne se rattache à la demande principale de destruction de bâtiments (installations frigorifiques) par aucun lien suffisant, et l’a déclarée irrecevable.

57. La cour constate que selon l’énoncé des dernières demandes de la Sci N75 figurant dans l’ordonnance déférée, celle-ci s’est limitée à solliciter la démolition des installations se trouvant au Sud Est du bâtiment. Selon l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. La cour ne peut ainsi que confirmer la décision entreprise, puisque le litige a été circonscrit initialement à la démolition d’installations au regard du droit de propriété du bailleur. La demande visant la réfection de l’enrobé du parking est totalement distincte, puisqu’elle concerne les réparations liées à un état de vétusté. L’ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a déclaré cette demande reconventionnelle irrecevable.

58. La cour ajoute qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la propre demande de l’appelante concernant la réfection de l’enrobé et l’organisation d’une expertise, s’agissant d’une demande faite subsidiairement en réponse à celle de l’intimée.

59. Le premier juge a fait une exacte appréciation des articles 700 et 696 du code de procédure civile, de sorte que l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a débouté les parties de leurs demandes concernant leurs frais irrépétibles et a opéré un partage par moitié des dépens.

60. Au regard de la nature du litige, il est équitable de laisser à chacune des parties les frais engagés en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles 835 alinéa 1 du code de procédure civile, 555 du code civil, l’article 41 de la loi du 18 juillet 1881 ;

Confirme l’ordonnance déférée en ses dispositions soumises à la cour ;

y ajoutant ;

Laisse à chacune des parties les frais exposés en cause d’appel par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que ses propres dépens d’appel;

Signé par M^me FIGUET, Présidente et par M^me RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente