COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 13 MARS 2025

ac

N° 2025/ 85

N° RG 22/01473 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIZBE

[T] [K] [A] [E] épouse [V]

[F] [G] [J] [V]

[X] [V]

[Z] [W] [H] [V]

C/

SAS MEDICA FRANCE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ

SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 09 Février 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00092.

APPELANTS

Madame [T] [K] [A] [E] épouse [V]

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Philippe LASSAU de la SCP LASSAU-GASTALDI, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

Madame [F] [G] [J] [V]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Philippe LASSAU de la SCP LASSAU-GASTALDI, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

Monsieur [X] [V]

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Philippe LASSAU de la SCP LASSAU-GASTALDI, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

Madame [Z] [W] [H] [V]

demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Philippe LASSAU de la SCP LASSAU-GASTALDI, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTIMÉE

SAS MEDICA FRANCE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, , assistée de M^e David CUSINATO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [E] épouse [V], Mme [F] [V], M. [X] [V] et Mme [Z] [V] sont propriétaires en indivision d’un terrain cadastré section AK [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] sis à [Adresse 7].

Cette propriété jouxte la parcelle bâtie comprenant un bâtiment destiné à l’hébergement de personnes âgées dépendantes exploité par la SA Medica France, cadastrée section AK [Cadastre 8] sis [Adresse 6] .

Se plaignant d’un trouble anormal du voisinage lié à la réalisation des travaux et à l’existence du bâtiment lui-même, les consorts [V] ont sollicité une mesure d’expertise.

Par ordonnance du 05 novembre 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse a confié la mesure d’expertise à [M] [D].

Le rapport d’expertise a été déposé le 28 février 2017.

Le 19 décembre 2018, les consorts [V] ont fait assigner la SA Medica France afin d’obtenir réparation du préjudice de jouissance qu’ils allèguent.

Par jugement du 09 février 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a débouté les consorts [V] de leurs demandes relatives au trouble anormal du voisinage et les a condamnés au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre d’une condamnation aux dépens.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que l’expert judiciaire indique que l’impact de l’EHPAD se traduit par la projection d’une ombre sur la propriété des consorts [V] dès 16h chaque jour et que cela a une incidence sur la température de la piscine et un autre rapport d’expertise immobilière, non-contradictoire, a constaté une dévaluation du bien du fait de la présence de l’immeuble, que néanmoins il ressort des photographies des deux rapports d’expertise que la parcelle des consorts [V] était déjà entourée de nombreux immeubles à plusieurs étages, que compte tenu de l’environnement urbain, non pavillonnaire, les consorts [V] ne pouvaient ignorer que des constructions étaient susceptibles d’être édifiées sur le terrain voisin, et donc que l’ensoleillement n’était pas garanti dans ce secteur, que les consorts [V] n’apportent aucune preuve que la perte d’intimité significative par rapport aux constructions déjà existantes.

Par déclaration du 1er février 2022, les consorts [V] ont fait appel du jugement.

Dans leurs dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 15 novembre 2024, les consorts [V] demandent à la cour de :

DEBOUTER la SAS MEDICA FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 9 février 2021,

Statuant à nouveau :

— Condamner la SAS Medica France à payer aux consorts [V] à titre de dommages et intérêts du fait du préjudice matériel la somme de 62 941,52 euros correspondants au coût des travaux pour compenser le trouble de jouissance ;

— Condamner la SAS Medica France à payer aux consorts [V] au titre du préjudice financier tiré de l’importance dépréciation immobilière de leur bien la somme de 131 089 euros en relation avec le trouble anormal de voisinage subi.

— Condamner la SAS Medica France à payer aux consorts [V] la somme de 17 000,52 € ventilée ainsi qu’il suit :

—  2 762, 76 euros au titre de l’assignation en référé expertise,

—  6 163, 24 euros au titre de l’expertise judiciaire qui s’est étendue sur 5 ans avec (4 réunions, 4 pré-rapports, rédaction de 14 dires),

—  1 134, 16 euros au titre de la présence d’un conseiller technique aux côtés de l’expert judiciaire,

—  740, 36 euros au titre des deux procès-verbaux de constats d’huissiers,

—  1 200 euros au titre de l’expertise immobilière effectuée par Me [U], notaire,

—  5 000 euros au titre de l’introduction de l’instance au fond devant le tribunal judiciaire de Grasse et des honoraires de leur conseil,

— Débouter la SAS Medica France de ses écritures fins et conclusions dès lors que ces dernières sont manifestement infondées et injustifiées en fait et en droit, en principe et en quantum en ce compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

— Condamner la SAS Medica France à payer aux consorts [V] la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 de code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

— Condamner la SAS Medica France aux entiers dépens de première instance au profit des consorts [V] en ce compris les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [D] outre les dépens de la présente instance d’appel distraits de droit au profit de M^e Paul Guedj membre de la SCP Cohen Montero Daval-Guedj, du barreau d’Aix-en-Provence.

Ils font valoir que :

— Les demandes des appelants sur la perte d’ensoleillement et la perte d’intimité sont dans la lignée de la jurisprudence de la Cour de Cassation, le caractère fortement urbanisé ne fait pas obstacle à la constatation de l’existence d’un trouble anormal du voisinage.

— Il résulte des divers constats d’huissiers ainsi que de l’expertise judiciaire que la perte d’ensoleillement est majeure aux mois de juillet, d’août et de septembre et en lien direct avec les griefs allégués.

— Les rapports d’expertises démontrent clairement les troubles que l’EHPAD cause aux consorts [V] (présence d’humidité, perte d’ensoleillement, baisse de la température de l’eau de la piscine, dépréciation immobilière, perte d’intimité liée à l’existence de vues ou encore nuisances sonores) et permettent de chiffrer leurs conséquences.

— Concernant le caractère fortement urbanisé, il y a lieu de constater que les constructions alentours sont constituées de maisons et résidences et n’ont rien de similaire ni de comparable à l’EHPAD tant esthétiquement, qu’en volume, le bâtiment litigieux étant bien plus haut et plus large que les bâtiments voisins et contrastant largement avec ceux-ci. Comme il s’agit d’un quartier résidentiel de sorte que les concluants ne pouvaient prévoir l’édification d’un bâtiment de cette envergure au regard des constructions alentours.

— les dimensions de l’EHPAD et sa proximité avec la maison des consorts [V] ne sont pas comparables avec celles des autres bâtiments.

— la somme de 62 941,52 euros réclamée au titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux réparatoires préconisés, sont valablement justifiés et évalués par l’expert au titre des troubles de jouissances subis par les appelants.

— De même le préjudice financier, est clairement démontré et chiffré.

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA 26 novembre 2024, la SAS Medica France demande à la cour de :

Confirmant le jugement entrepris ;

— Débouter les consorts [V] de leurs prétentions.

Subsidiairement,

— Juger que les consorts [V] ne rapportent pas la preuve du préjudice subi ;

— Juger que les consorts [V] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice lié à une perte de valeur vénale de leur immeuble ;

— Les débouter en conséquence de toutes prétentions de ce chef ;

— Juger que le montant des travaux qualifiés de réparatoires apparaît manifestement excessif ;

— Débouter en conséquence les consorts [V] de toutes prétentions de ce chef ;

— Juger que les conditions de la responsabilité ne sont donc pas réunies et débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions ;

— Condamner les consorts [V] au paiement d’une somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir que :

— Les conclusions de l’expert judiciaire sont relativement partiales et orientées, en ce qu’il a d’ailleurs cru devoir qualifier lui-même l’existence d’une anormalité du trouble de jouissance allégué, outrepassant ainsi largement les termes de sa mission, sans tenir compte de l’urbanisation avancée du lieu.

— Le tribunal a retenu à bon droit que les troubles allégués n’excédaient pas les inconvénients normaux du voisinage en milieu urbain ; cette décision étant basée sur une analyse in concreto valablement justifiée.

— Trois conditions cumulatives sont nécessaires pour retenir la responsabilité de l’intimée, à savoir existence d’un trouble, que celui-ci excède les inconvénients normaux du voisinage et un préjudice en découlant. En l’occurrence aucun des critères n’est démontré.

— Le rapport d’expertise ne démontre pas l’existence d’un trouble anormal ; M. [D] opérant une confusion entre l’existence d’un trouble et la situation de voisinage. De plus, comme l’a retenu le premier juge, les appelants ne pouvaient ignorer que les constructions étaient susceptibles d’être édifiées sur le terrain voisin, compte tenu de l’environnement urbain non pavillonnaire, et donc que l’ensoleillement n’était nullement garanti dans un secteur en voie d’expansion immobilière.

— Subsidiairement, si le trouble était retenu il n’excède pas les inconvénients normaux du voisinage les appelants n’apportent pas de preuve du caractère anormal lié à la perte d’ensoleillement, puisqu’ils ne pouvaient ignorer que des constructions étaient susceptibles d’être édifiées. De même, ils n’apportent pas la preuve que la perte d’intimité est significative par rapport aux autres constructions déjà existantes.

— L’urbanisation importante croissante de la commune du Cannet a été parfaitement relevée par le tribunal dans le jugement querellé, le tribunal s’étant en outre fondé sur les pièces produites par les demandeurs eux-mêmes dont certaines, de façon purement opportune, ne sont plus produites en cause d’appel.

— Par ailleurs, la perte d’ensoleillement n’est que partielle et l’implantation d’une haie végétale était de nature à réduire fortement la perte d’intimité ; ce qui constitue un élément démontrant qu’il n’existe pas d’anormalité conformément à la jurisprudence citée.

— L’humidité n’a pas été constatée lors des opérations d’expertise et n’a été que supputée par l’expert somme étant une conséquence de la perte d’ensoleillement ; ce qui n’est pas suffisant pour constituer une preuve.

— la baisse de température de la piscine n’a pas été réellement mesurée par l’expert et la méthodologie de l’expert est discutable en ce qu’il a, notamment écarté des constats techniques.

— la perte d’une certaine qualité de vie est subjective et cette prétendue perte n’est pas suffisante pour qualifier la situation de trouble anormal du voisinage ; les défendeurs sont encore défaillants dans l’administration de la preuve.

— sur la dépréciation de la valeur immobilière, les appelants ne justifient non seulement pas de la réalité de la perte de valeur du bien dont ils se prévalent, mais en outre, ils ne démontrent pas non plus que cette prétendue perte de valeur ait été en lien direct avec la construction de l’immeuble litigieux.

— les nuisances sonores sont évoquées dans leurs dernières conclusions pour la première fois dans le cadre du présent contentieux et n’apportent aucun élément démontrant leur existence ; les photographies fournies ne pouvant servir de preuve. Il en va de même des nuisances olfactives.

— plus subsidiairement, si l’existence de troubles anormaux du voisinage était retenue, il est manifeste que les prétentions formulées sont parfaitement excessives ;

L’instruction a été clôturée le 03 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

sur les demandes principales

[T] [V] née [E] [F] [V], [X] [V], [Z] [V] se fondent sur la théorie du trouble anormal du voisinage et soutiennent que la construction voisine leur cause une perte d’ensoleillement entraînant une présence d’humidité, une perte de valeur vénale de l’immeuble et une perte d’intimité par l’existence de vue directes depuis l’Ephad et des nuisances sonores.

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute.

L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.

Les appelants produisent notamment :

— le rapport de la société Axun du 10 décembre 2014 portant sur une étude masque solaire et ensoleillement qui conclut que la zone piscine-terrasse se retrouve 2h20 par jour à l’ombre en moyenne sur l’année, que la fenêtre de la chambre se retrouve 2h30 par jour à l’ombre en moyenne sur l’année, qu’une bande de terre de 10 mètres de large de jardin située le long de la limite de propriété est impactée par l’ombre portée par le nouvel immeuble.

Si la situation d’ombre est établie par cette étude, il doit être constaté que l’existence d’ombre est un phénomène naturel surtout dans une zone construite et habitée qui comporte de fait des immeubles bâtis se trouvant sur la trajectoire de la lumière solaire, que les données retenues par l’étude ne font pas référence à la situation antérieure à la construction de l’ephad, alors même que la parcelle litigieuse était une parcelle bâtie susceptible de projeter également de l’ombre, qu’enfin il n’est pas démontré l’anormalité en soi pour une parcelle d’être ombragée.

— le procès verbal de constat d’huissier du 30 septembre 2010 à 18h07 qui mentionne que la terrasse et la piscine sont ombragées.

Les photographies versées aux débats ont été réalisées en fin de journée à la période automnale et ne permettent pas de considérer en soi que la présence d’ombre soit anormale ni qu’elle soit exclusivement du fait du bâtiment voisin.

— la photographie Google Earth datée de 2012 qui permet de constater que la parcelle voisine avant la construction de l’ehpad supportait plusieurs bâtis de type villas, que la maison appartenant à la partie appelante est entourée d’immeubles construits, et que leur piscine est manifestement ombragée, et ce alors que le bâtiment litigieux était inexistant.

— le rapport de l''expert judiciaire indique que « les ombres portées sont gênantes seulement à partir de 16h, comme déjà expliqué par les études solaires, la perte d’ensoleillement est réelle (') il est certain que la perte d’ensoleillement provoque également un accroissement de l’humidité sur les parties privées de l’ensoleillement initial, ainsi qu’une baisse de la température de l’eau de la piscine à partir de 16h ».

Le rapport d’expertise n’a pas objectivement procédé à des relevés ayant trait à la perte d’ensoleillement alléguée et s’est contenté de se baser notamment sur le rapport d’étude Axun, sans évaluer la situation d’ensoleillement de la parcelle des appelants, avant la construction de l’ehpad compte tenu des photographies antérieures des lieux produites par l’appelant, et dans le contexte d’urbanisation prévalant à son édification. Or les photographies permettent de constater l’environnement urbain dense, en ce compris la présence de bâtiments d’habitations à étage élevés en position Sud de la parcelle, situation non évaluée par l’expert.

Par ailleurs la question de l’humidité n’est étayée d’aucune constatation objective de l’expert, ni par aucune pièce de l’appelant.

Il s’évince de ces éléments que la partie appelante échoue à caractériser le lien entre la perte d’ensoleillement alléguée et la construction de l’ehpad par la Sa Medica France, compte tenu de l’environnement urbain dense et récent qui entoure sa parcelle.

S’agissant de la création de vues, le constat d’huissier du 27 février 2012 mentionne que plusieurs fenêtres du bâtiment litigieux offrent une vue plongeante sur la parcelle des appelants, sans qu’il n’ait été réalisé de mesures.

L’expert judiciaire retient que la façade murale de 18 mètres de l’Ehpad se situe à 5 mètres de la clôture Ouest de la maison de la partie appelante, entraînant la perte de la vue « champêtre » dont elle bénéficiait auparavant. Cette situation compte tenu du caractère urbain et construit qui entoure de manière périphérique la parcelle des appelants ne constitue pas en soi une anormalité puisqu’il n’y a pas de droit acquis en zone urbaine constructible à bénéficier indéfiniment d’une vue sur des parcelles végétalisées.

La situation de vue plongeante, qui résulte de la hauteur du bâtiment, doit également être appréhendée dans le contexte urbain résidentiel des lieux puisque les photographies aériennes produites permettent de constater que le bâtiment litigieux n’est pas implanté directement au droit de la maison des époux [V], et que celle-ci est entourée d’autres immeubles à étages. Il n’est donc pas démontré que la vue qualifiée de plongeante soit une anormalité, dans une perspective globale d’environnement urbain.

La cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties ; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a débouté [T] [V] née [E] [F] [V], [X] [V], [Z] [V] des demandes indemnitaires au titre du trouble de jouissance et du trouble anormal du voisinage.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

[T] [V] née [E] [F] [V], [X] [V], [Z] [V] qui succombent seront condamnés aux dépens. En équité les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;

Condamne [T] [V] née [E] [F] [V], [X] [V], [Z] [V] aux entiers dépens ;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT