N° RG 24/02882 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JXP6

COUR D’APPEL DE ROUEN

CH. CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 27 NOVEMBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/01159

Tribunal judiciaire de Rouen du 20 mars 2024

APPELANTE :

S.A.R.L. [I] [K]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée et assistée par M^e Patrice LEMIEGRE, avocat au barreau de ROUEN substitué par M^e Nadège SANSON, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEE :

S.C.I. JOJAC

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée et assistée par M^e Thomas DUGARD de la SELARL VD & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 18 septembre 2025 sans opposition des avocats devant M^me MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me VANNIER, présidente de chambre

M. URBANO, conseiller

M^me MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me RIFFAULT, greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 18 septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025 puis prorogé à ce jour.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 27 novembre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me VANNIER, présidente de chambre et par M^me RIFFAULT, greffière.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI Jojac est propriétaire d’un local commercial sis [Adresse 2].

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2005, la société Jojac a consenti un bail commercial portant sur ce local à la SARL Lefebvre Automobiles du Val Thierry, moyennant un loyer de 36.000 euros hors taxe par an, payable mensuellement. Le dépôt de garantie était fixé à 9.000 euros.

Le 29 février 2008, la société Lefebvre Automobiles du Val Thierry a cédé son fonds de commerce à la SARL [I] [K], en ce compris le bail commercial conclu avec la société Jojac. Le bail conclu a été régularisé par avenant du même jour.

Par courrier du 22 août 2019, la société [I] [K] a donné congé pour le 30 septembre 2020.

L’état des lieux de sortie s’est tenu le 24 mars 2020.

Les parties ont échangé des courriers, la société [I] [K] demandant la restitution du dépôt de garantie et la société Jojac sollicitant le paiement des loyers dus de mars à septembre 2020.

Par courrier du 22 février 2022, la société Jojac a mis la société [I] [K] en demeure de régler les loyers impayés, déduction faite du dépôt de garantie.

Par acte d’huissier du 9 mars 2022, la société Jojac a fait assigner la société [I] [K] devant le tribunal judiciaire de Rouen, notamment afin de la voir condamnée au paiement des loyers impayés.

Par jugement du 20 mars 2024, le tribunal judiciaire de Rouen a :

— condamné la société [I] [K] à payer à la société Jojac la somme de 22.889,75 euros TTC, avec intérêts 10% l’an à compter du 22 février 2022 au titre des loyers impayés ;

— condamné la société [I] [K] à payer à la société Jojac la somme de 2.915,20 euros TTC avec intérêts de 10% l’an à compter du 22 février 2022 au titre de la taxe foncière ;

— condamné la société Jojac à restituer à la société [I] [K] la somme de 9.000 euros au titre du dépôt de garantie ;

— ordonné la compensation entre les sommes dues par chacune des parties.

Par conséquent :

— condamné la société [I] [K] à payer à la société Jojac la somme de 16.804,95 euros TTC avec intérêts de 10% l’an à compter du 22 février 2022 ;

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la société Jojac ;

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la société [I] [K] ;

— condamné la société [I] [K] aux entiers dépens ;

— condamné la société [I] [K] à payer à la société Jojac la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les demandes formulées sur la demande de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute autre demande, plus ample ou contraire ;

— rappelé que la décision ainsi rendue était exécutoire à titre provisoire.

La société [I] [K] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 9 août 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Vu les conclusions du 8 novembre 2024 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de la société [I] [K] qui demande à la cour de :

— débouter la société Jojac de ses demandes, fins, et conclusions ;

— réformer le jugement du 20 mars 2024 en ce qu’il a :

*condamné la société [I] [K] à payer à la société Jojac la somme de 22.889,75 euros TTC, avec intérêts 10% l’an à compter du 22 février 2022 au titre des loyers impayés ;

*condamné la société [I] [K] à payer à la société Jojac la somme de 2.915,20 euros TTC avec intérêts de 10% l’an à compter du 22 février 2022 au titre de la taxe foncière ;

*condamné la société Jojac à restituer à la société [I] [K] la somme de 9.000 euros au titre du dépôt de garantie ;

*ordonné la compensation entre les sommes dues par chacune des parties.

Par conséquent :

*condamné la société [I] [K] à payer à la société Jojac la somme de 16.804,95 euros TTC avec intérêts de 10% l’an à compter du 22 février 2022 ;

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la société [I] [K] ;

*condamné la société [I] [K] aux entiers dépens ;

*condamné la société [I] [K] à payer à la société Jojac la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

*rejeté les demandes formulées sur la demande de l’article 700 du code de procédure civile ;

*rejeté toute autre demande, plus ample ou contraire.

Statuant à nouveau, de :

— débouter la société Jojac de sa demande de condamnation au titre des loyers impayés ;

— débouter la société Jojac de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— débouter la société Jojac de sa demande de condamnation de la société [I] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— juger que seule la somme de 911 euros est due par la société [I] [K] au titre de la taxe foncière 2020 ;

— condamner la société Jojac à restituer le dépôt de garantie ;

— ordonner la compensation entre le dépôt de garantie due par la société Jojac et le prorata de la taxe foncière 2020 due par la société [I] [K] ;

— en conséquence, condamner la société Jojac à la somme de 8.089 euros au titre du dépôt de garantie non restitué, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 juin 2020 ;

— condamner la société Jojac à régler à la société [I] [K] la somme de 2.000 euros au titre de la résistance abusive dans la non-restitution du dépôt de garantie ;

— condamner la société Jojac à régler à la société [I] [K] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Jojac aux entiers dépens de première instance.

Y ajoutant, en cause d’appel :

— condamner la société Jojac à restituer à la société [I] [K] la somme de 22.332,90 euros réglée au titre de l’exécution provisoire du jugement du 20 mars 2024 (correspondant aux sommes allouées par le tribunal et frais de signification du jugement et dépens) ;

— condamner la société Jojac à régler à la société [I] [K] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Jojac aux entiers dépens d’appel.

Vu les conclusions du 27 janvier 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de la société Jojac qui demande à la cour de :

— recevoir la société Jojac dans l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, et dans son appel incident, et l’en déclarer bien fondée ;

— débouter la société [I] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples et contraires ;

— confirmer le jugement dont appel du tribunal judiciaire de Rouen en date du 20 mars 2024 (RG 22/01159) en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par la société Jojac pour résistance abusive, et l’infirmer de ce chef.

En conséquence, y ajoutant :

— condamner la société [I] [K] à régler à la société Jojac la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la société [I] [K] à régler à la société Jojac la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— condamner la société [I] [K] aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail et les conséquences financières

Moyens des parties

La société [I] [K] soutient que :

* les parties se sont entendues sur une résiliation au 31 mars 2020 ; les clés ont été restituées le 27 mars 2020 ; les lieux ont été libérés pour l’arrivée du nouveau preneur ;

* l’accord de la société Jojac est matérialisé par sa présence à l’état des lieux de sortie le 24 mars 2020 ;

* M. [B], le nouveau preneur, a intégré les lieux dès le départ de la société [I] [K] ;

* la société Jojac continue de soutenir qu’aucun accord n’avait été pris sur une résiliation anticipée ; il lui appartenait à la restitution des clés du local, de contester cette remise anticipée des clés ce qu’elle n’a pas fait ;

* elle n’a pas établi les factures de loyer chaque mois à compter d’avril 2020.

La société Jojac réplique que :

* le congé a mis fin au bail avec effet au 30 septembre 2020 ; elle a tenté de relouer le local par anticipation mais n’a pu le relouer que le 1er septembre 2020 ; elle n’a jamais été contre l’idée d’une résiliation anticipée du bail mais elle a conditionné son accord à la relocation du local ;

* la société [K] a diligenté un état des lieux dès mars 2020, eu égard à son déménagement ce qui ne consacre aucun accord de résiliation anticipée ; sa présence à l’état des lieux ne permet pas de déduire sa volonté d’accepter la résiliation anticipée à la date du 24 mars 2020 ;

* c’est de sa propre initiative que la société [I] [K] a renvoyé les clés ;

* le bail commercial a été signé avec la société Sorobo Brico le 31 août 2020 avec prise d’effet au 1er septembre 2020 ;

*les factures de loyers ont bien été adressées sur la période litigieuse, malgré les dénégations du preneur, encore en cause d’appel.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article L 145-9 du code de commerce : « à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Le bail a été conclu le 1er septembre 2005 pour une durée de neuf années et a été renouvelé le 1er octobre 2014 ainsi qu’indiqué par la société [I] [K] dans son courrier recommandé du 22 août 2019.

Par ce courrier la locataire a donné congé pour le 30 septembre 2020 précisant qu’elle quitterait les lieux le 30 janvier 2020 et que si un nouveau locataire souhaitait louer les locaux à ce moment, elle était disposée à résilier le bail plus tôt.

Par un courrier du 30 janvier 2020 adressé au conseil de l’appelante le notaire Maître [E] a confirmé que la SCI Jojac était en discussion avec un repreneur et qu’en cas d’accord avec ce nouveau locataire, elle était disposée à résilier le bail en anticipé, le notaire ajoutant que « cette résiliation, concomitante avec la signature du nouveau bail pourrait intervenir en mars 2020. »

Il s’ensuit que l’accord du bailleur, sur une résiliation anticipée, était conditionné sans équivoque à la relocation des locaux devant intervenir de façon concomitante.

Le premier juge a retenu, par des motifs pertinents adoptés par la Cour, que si un état des lieux de sortie est intervenu le 24 mars 2020 en présence du bailleur et que le preneur a remis les clés le 27 mars 2020, la seule acceptation de la remise des clés et l’établissement d’un état des lieux de sortie ne suffisent pas à caractériser l’accord du bailleur à la résiliation anticipée et sa renonciation non équivoque aux loyers dus jusqu’au terme du préavis.

De plus la Cour relève que si les éléments produits par la société [I] [K], tels que la demande de permis de construire déposée par M.[B] le 10 juillet 2020 pour la création d’un magasin Mr Bricolage, les plans joints à la demande de permis de construire datant de juin et août 2020, témoignent de l’élaboration d’un projet par ce repreneur dans les lieux précédemment occupés par la société [I] [K], il apparaît néanmoins que l’autorisation pour le permis de construire n’a été donnée que le 11 janvier 2021.

L’extrait Kbis de la société Sorobro Brico ayant pour président M. [U] [B] et versé aux débats par l’appelante mentionne une date d’immatriculation au 11 août 2020 et une date de commencement d’activité au 1er septembre 2020, date qui coïncide avec celle de prise d’effet du bail portée dans le nouveau contrat de location conclu le 31 août 2020 entre la société Jojac et la société Sorobo Brico.

Les captures d’écran de téléphone et notamment celle datée du 17 juin 2020 qui est une photographie illustrant quatre personnes se trouvant dans un local vide dont Monsieur [S] atteste à hauteur d’appel qu’elle a été prise alors qu’il passait devant l’ancien garage [K] ne permettent pas d’identifier ces personnes ainsi que conclu par l’intimée alors que la société [I] [K] désigne l’une d’elles comme étant M. [B] et que M. [S] ne donne aucune précision à ce titre.

Enfin la présence ce seul jour de quatre personnes non identifiées dans des locaux dont la photographie illustre qu’ils sont vides et témoigne de l’absence totale d’activité ne caractérise pas une prise de possession anticipée du repreneur désigné par la société [I] [K] ce d’autant que les pièces analysées supra font ressortir un début d’activité le 1er septembre 2020 et une prise d’effet du nouveau bail à cette date.

Il s’ensuit que la société [I] [K] ne démontre pas que la société Jojac aurait accepté de façon effective la résiliation anticipée du bail pour la fin mars 2020 et aurait renoncé par la même au paiement des loyers jusqu’au 30 septembre 2020, la cour relevant que contrairement à ce que soutient l’appelante la société Jojac n’a pas attendu deux années avant de réclamer les loyers puisque par courrier du 5 juin 2020 les loyers d’avril, mai et juin lui ont été réclamés et qu’elle verse aux débats les factures de loyer afférentes à ces mois et jusqu’au mois d’août 2020.

Ainsi le bail ayant pris fin le 31 août 2020, la société [I] [K] doit payer les loyers d’avril à août 2020.

Pour les mêmes raisons, la société [I] [K] est redevable de la taxe foncière au prorata de son occupation soit durant huit mois en 2020, la taxe foncière s’étant élevée à 3 644 euros.

Par conséquent le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société [I] [K] à payer à la société Jojac la somme de 22 889,75 euros TTC au titre des loyers impayés et la somme de 2.915,20 euros TTC au titre de la taxe foncière avec intérêts de 10% l’an à compter du 22 février 2022, date de la mise en demeure.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et la demande de compensation

La société [I] [K] soutient que :

* le dépôt de garantie de 9000 euros a été conservé par la société Jojac ; aucune compensation ne peut être opérée de cette somme avec les loyers revendiqués par la société Jojac qui ne sont manifestement pas dus.

La société Jojac réplique que :

* elle n’a jamais contesté avoir conservé le dépôt de garantie ; une compensation doit s’opérer à raison des sommes dues par chacune des parties.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1347 du code civil : « La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. »

Un dépôt de garantie de 9000 euros a été versée en début de bail. Ce dépôt de garantie a été conservé par la société Jojac qui en est redevable.

Il convient confirmer le jugement qui a condamné la société Jojac à restituer la somme de 9.000 euros à la société [I] [K], ordonné la compensation entre les sommes dues par chacune des parties et qui a condamné la société [I] [K] à payer à la SCI Jojac la somme de 16.804,95 euros TTC (22.889,75 + 2915,20 – 9000) avec intérêts au taux contractuel de 10% l’an à compter du 22 février 2022.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive

La société [I] [K] fait valoir que la société Jojac a résisté abusivement à restituer le dépôt de garantie malgré sa mise en demeure du 15 juin 2020 et alors qu’elle était d’accord sur la résiliation anticipée du bail.

La société Jojac soutient pour sa part que la société [I] [K] a fait preuve de mauvaise foi pour s’affranchir de ses obligations dont la plus élémentaire : celle de régler son loyer ; nulle intention de nuire n’a besoin d’être établie pour consacrer le caractère abusif d’une résistance.

Réponse de la cour

L’article 1241 du code civil consacre le principe de la responsabilité notamment en matière d’abus de droit.

La société [I] [K] étant la partie perdante, la résistance abusive imputée à la société Jojac à restituer le dépôt de garantie n’est pas fondée.

Quant à la société Jojac elle ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui qui est réparé par l’octroi sur la somme due des intérêts au taux légal.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution apportée au litige, le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

La société [I] [K] partie perdante sera condamnée aux dépens d’appel et il serait inéquitable que la société Jojac conserve les frais engagés en marge des dépens de sorte que la société [I] [K] sera condamnée à lui payer la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société [I] [K] aux dépens de l’appel,

Condamne la société [I] [K] à payer à la société Jojac la somme de 2500 euros pour ses frais irrépétibles exposés en appel.

La greffière, La présidente,